РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
11 июня 2026 года город Поронайск
Поронайский городской суд Сахалинской области в составе:
председательствующего судьи Венек И.В., при секретаре судебного заседания Илюшиной И.О., с участием истца Алиева Д.Н. оглы, представителя ответчика Антоновой Т.Г., действующей на основании ордера * от 21.05.2026, рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по исковому заявлению Алиева Д.Н. к Никитиной А.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры,
УСТАНОВИЛ:
Алиев Д.Н. оглы обратился в суд с исковым заявлением к Никитиной А.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры, в обоснование указав, что 05.11.2024 с ответчиком заключил договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *, стоимость квартиры по договору составила * руб. Переход права собственности к ответчику зарегистрирован. По договоренности между сторонами Никитина А.А. денежные средства должна была уплатить продавцу до 01.07.2025, однако свою обязанность не исполнила. 01.07.2025 стороны заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры, в осуществлении государственной регистрации которого отказано.
Просит суд расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения, так как условия об оплате по заключенному договору не исполнены.
Определением суда от 29.04.2026 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечено Управление Росреестра по Сахалинской области.
Протокольным определением от 01.06.2026 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечено СУ СК по Сахалинской области.
В судебном заседании истец Алиев Д.Н. оглы исковое требование поддержал по изложенным основаниям, дополнительно пояснил, что продал квартиру Никитиной А.А. с условием о выплате за нее денежных средств до 01.07.2025, однако последняя денежные средства выплатить не смогла, в связи с чем они заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи, однако по результатам обращения регистрирующим органом в прекращении права собственности ответчика на спорную квартиру отказано. Квартиру, ключи от квартиры в пользование покупателя не передавал, после заключения договора купли-продажи остался в ней проживать по настоящее время, самостоятельно несет бремя содержания, оплачивает расходы за жилищно-коммунальные услуги.
Представитель ответчика Антонова Т.Г. выразила согласие с исковым требованием, подтвердив доводы истца о том, что квартира в пользование покупателя не передавалась, денежные средства за приобретенную квартиру Никитиной А.А. продавцу не передавались.
Ответчик Никитина А.А., надлежаще извещенная (расписка) в судебном заседании не присутствовала, представила суду заявление о признании искового требования. Из представленного суду заявления следует, что оона не оплатила денежные средства за приобретенную по спорному договору у Алиева Д.Н. оглы квартиру в связи с тяжелым материальным положением.
Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика СУ СК по Сахалинской области и Управления Росреестра по Сахалинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причина их неявки суду неизвестна, каких-либо ходатайств не поступило.
На основании ст. 167 ГПК РФ суд принял решение о рассмотрении дела в отсутствие ответчика и представителей третьих лиц.
Выслушав доводы истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тесту – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе, при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 453 ГК РФ предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.
В силу пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено данным кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.
Из материалов дела следует, что 5 ноября 2024 года между Алиевым Д.Н. оглы с одной стороны (продавец) и Никитиной А.А. с другой стороны (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого помещения с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, принадлежащего продавцу на праве собственности, зарегистрированного в ЕГРН 21.08.2023 *.
Условиями заключенного договора предусмотрено: цена квартиры составляет * руб., покупатель оплатил ее наличными деньгами до подписания договора, продавец указанную сумму получил (п. 3.); Никитина А.А. приобретает право собственности на указанную в договоре квартиру после регистрации перехода права собственности (п. 6.); в квартире зарегистрирован по месту жительства Алиев Д.Н. оглы, который сохраняет за собой право проживания и пользования квартирой (п. 9.).
На основании указанного договора купли-продажи от 05.11.2024, согласно данных выписки из ЕГРН, в отношении вышеуказанной квартиры, 8 ноября 2024 года за Никитиной А.А. зарегистрировано право собственности на указанную квартиру.
01 июля 2025 года стороны по взаимному согласию заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи жилого помещения от 5 ноября 2024.
18 июля 2025 года Никитина А.А., Алиев Д.Н оглы через МФЦ обратились с заявлениями в Управление Росреестра по Сахалинской области о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Из уведомления от 21 июля 2025 года № * Управления Росреестра по Сахалинской области следует, что 20 июля 2025 года прекращено осуществление государственной регистрации прав в отношении жилого помещения с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, документы для осуществления которого были предоставлены в орган регистрации прав с заявлением от 01.07.2025 № *.
Однако по данным выписки из ЕГРН по состоянию на 28.04.2026 года за Никитиной А.А. значится зарегистрированным с 8 ноября 2024 года право собственности на спорное жилое помещение; 08.04.2026 в ЕГРН в отношении спорного объекта недвижимости внесена запись об аресте на основании определения Южно-Сахалинского городского суда от 03.04.2026 по делу *.
Из паспортных данных Алиева Д.Н. оглы следует, что с 27.08.2023 по настоящее время он продолжает быть зарегистрированным в спорной квартире, расположенной в *.
Из представленных истцом суду платежных документов следует, что Алиев Д.Н. оглы по настоящее время производит оплату жилищно-коммунальных услуг за жилое помещение, расположенное по вышеуказанному адресу.
Постановлением Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области № * от 05.05.2026 удовлетворено ходатайство СО СУ СК РФ по Сахалинской области, срок содержания под стражей обвиняемой Никитиной А.А. продлен по 09.07.2026; из указанного постановления следует, что 10.03.2026 Никитина А.А. была задержана в порядке ст.ст. 91. 92 УПК РФ, 12.03.2026 в отношении нее избрана мера пресечения в виде заключения под стражу по 09.05.2026.
Постановлением Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области № * от 03.04.2026 удовлетворено ходатайство СУ СК РФ по Сахалинской области, на имущество, принадлежащее Никитиной А.А., наложен арест в виде запрета распоряжаться имуществом, путем заключения договоров купли-продажи, аренды, дарения, залога и иных сделок, последствием которых является отчуждение или обременение данного имущества в отношении квартиры, расположенной в *.
Таким образом, судом установлено, что стороны заключили 05.11.2024 договор купли-продажи квартиры, расположенной в *, покупатель зарегистрировала за собой право собственности на приобретенную квартиру, однако денежные средства за квартиру в размере * руб. фактически продавцу не выплатила, в приобретенную квартиру не вселялась, фактически квартира ей не передавалась. 01.07.2025 стороны заключили соглашение о расторжении договора, органом регистрации право собственности ответчика на спорную квартиру до настоящего времени не прекращено, в отношении спорного объекта недвижимости 08.04.2026 в ЕГРН внесена запись об аресте на основании определения Южно-Сахалинского городского суда от 03.04.2026 по делу *.
Оценив представленные доказательства, объяснения сторон, установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что ответчик не оплатила продавцу полную стоимость приобретенной квартиры, чем нарушила существенные условия договора, что является основанием для расторжения договора купли-продажи, заключенного между сторонами, в связи с чем исковое требование подлежит удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования Алиева Д.Н. к Никитиной А.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры – удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, заключенный 5 ноября 2024 года между Алиевым Д.Н. и Никитиной А.А. в отношении квартиры, расположенной в *, кадастровый *.
Данное решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности за Никитиной А.А. на квартиру, расположенную по адресу: * государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости за Алиевым Д.Н..
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Сахалинский областной суд через Поронайский городской суд Сахалинской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 17 июня 2026 года.
Судья Поронайского городского суда И.В. Венек