РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 марта 2026 года город Оха Сахалинская область
Охинский городской суд Сахалинской области в составе председательствующего судьи Ельчаниновой А.Г., при секретаре судебного заседания Бочаровой Т.Ю., с участием представителя ответчика Сафаровой Н.А. кызы – адвоката Токарева А.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управа» к Немковой ФИО2, ФИО13 ФИО4 о взыскании задолженности по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, судебных расходов, установил:
24 ноября 2025 года общество с ограниченной ответственностью «Управа» (далее по тексту ООО «Управа») обратилось в суд с настоящим иском к ФИО16 о взыскании задолженности по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, судебных расходов, в обоснование исковых требований указано, что ответчик являлся собственником жилого помещения, расположенного по адресу: Сахалинская область, <адрес> период с 01 апреля 2021 года по 09 декабря 2024 года не исполняла взятые на себя обязательства по оплате по содержанию и текущему ремонту общего имущества, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 70568 рублей 96 копеек, пени за несвоевременное внесение платежей в размере 45676 рублей 96 копеек, которую просят взыскать с ответчика в полном объеме, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4488 рублей. ДД.ММ.ГГГГ, в связи с заявленным представителем ответчика Токаревым А.Г. ходатайством о применении срока исковой давности, истцом уточнены исковые требования, в которых просит взыскать с ответчика Немковой О.Н. задолженность по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома за период с 01.10.2022 года по 09.12.2024 года в размере 43817 рублей 99 копеек, пени за несвоевременную уплату взносов за период с 01.10.2022 года по 09.12.2024 года в размере 19932 рублей 65 копеек.
Определением Охинского городского суда в протокольной форме 25 декабря 2025 года привлечена к участию в деле в качестве соответчика ФИО13 ФИО4.
Определением Охинского городского суда в протокольной форме 10 февраля 2026 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на стороне ответчика привлечен Департамент архитектуры, земельных и имущественных отношений администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО6 ФИО4 - адвокат Токарев А.Г. указал, что с исковыми требованиями не согласен, поскольку позиция ответчика ему не известна, при этом считает, что задолженность подлежит взысканию с ответчика Немковой О.Н. как с собственника жилого помещения, поскольку право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности. В дальнейшем ФИО17. не лишена возможности взыскания в порядке регресса задолженности с фактического собственника.
В судебное заседание представитель истца ООО «Управа» не явился, о времени и месте судебного разбирательства дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.
Ответчик ФИО18 в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, об отложении не ходатайствовала, в судебном заседании 12.03.2026 года указала о несогласии с исковыми требованиями, пояснила, что 08.06.2005 году продала спорную квартиру ФИО6 ФИО4, что подтверждается договором купли-продажи, удостоверенным нотариусом Охинского нотариального округа Сахалинской области, в тот же день на основании передаточного акта передала свою квартиру покупателю, последняя вселилась в квартиру и фактически проживала в ней, пользовалась коммунальными услугами, после ее выезда за пределы Российской Федерации там проживали ее родственники.
Ответчик ФИО6 ФИО4 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена по адресу недвижимости, о причинах неявки не сообщила, ходатайств об отложении разбирательства по делу не заявлено.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента архитектуры, земельных и имущественных отношений администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства дела извещен надлежащим образом, об отложении судебного разбирательства дела не ходатайствовал.
Согласно ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Руководствуясь статьями 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Выслушав объяснения адвоката Токарева А.Г., изучив материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
По общему правилу, установленному статьей 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользовании принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
В соответствии с частью 1 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение, коммунальные и технические услуги.
Пунктом 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
При этом в силу части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги.
Согласно части 7 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации.
В соответствии с частью 1 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Частью 1 статьи 157 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований, в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 года № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» разъяснено, что собственник, а также дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены его семьи, в том числе бывший член семьи, сохраняющий право пользования жилым помещением, исполняют солидарную обязанность по внесению платы за коммунальные услуги, если иное не предусмотрено соглашением (часть 3 статьи 31 и статья 153 ЖК РФ). Обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт несет только собственник жилого помещения (статьи 30, 158 ЖК РФ и статья 210 ГК РФ).
В пункте 9 этого же Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 года № 22 указано, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя, а также собственника включает в себя: - плату за содержание жилого помещения (плата за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме); - плату за коммунальные услуги (плата за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плата за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами (пункты 2, 3 части 1, пункты 1, 3 части 2, часть 4 статьи 154 ЖК РФ).
Как следует из материалов дела, ООО «Управа» на основании лицензии № 065-000139 000135 от 03 июня 2015 года осуществляет предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами.
На основании договора управления многоквартирным домом № 21 от 08 июня 2015 года заключенного с собственниками жилых помещений ООО «Управа» осуществляет управление многоквартирным домом (далее МКД), расположенным по адресу: <адрес>, то есть оказывает услуги по управлению общим имуществом, выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД. Срок действия договора определен на 5 лет. При этом, при отсутствии решения общего собрания собственников либо уведомления управляющей организации о прекращении договора по окончании срока его действия договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. В период задолженности истец оказывал услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости собственником <адрес> в <адрес> Сахалинской области с ДД.ММ.ГГГГ является ответчик ФИО6 ФИО4.
Из выписки Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости следует, что правообладателем <адрес> в <адрес> Сахалинской области с 26.06.2001 года являлась ФИО19 государственная регистрация перехода (прекращения) права осуществлена 10.12.2024 года на основании договора купли-продажи квартиры.
08.06.2005 года между Немковой О.Н. и ФИО6 ФИО4 заключен договор купли-продажи квартиры, удостоверенный нотариусом Охинского нотариального округа Сахалинской области Семенец Л.А., по условиям которого ФИО20 продала ФИО6 ФИО4 принадлежащую ей на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: Сахалинская область, <адрес>.
В тот же день, 08.06.2005 года, сторонами договора, в соответствии с требованиями статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, подписан передаточный акт, которым оформлена фактическая передача ФИО6 ФИО4 принадлежащей ФИО21 квартиры.
Согласно поквартирной карточке <адрес> в <адрес> собственником является ФИО6 ФИО4 без регистрации, а также указаны муж ФИО9 оглы и ФИО10 оглы, ранее в квартире были зарегистрированы ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ, снята с учета ДД.ММ.ГГГГ в связи с регистрацией по адресу: <адрес>; ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в связи с регистрацией по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>.
24 мая 2007 года ФИО6 ФИО4 заключен договор на поставку природного газа по спорному адресу с ООАО «Сахалиноблгаз».
Согласно пояснениям свидетеля ФИО5 ФИО22 данным 09.12.2024 года в судебном заседании в рамках рассмотрения мировым судьей судебного участка № 10 Охинского района Сахалинской области гражданского дела № года по иску Областного открытого акционерного общества «Сахалиноблгаз» к ФИО23., ФИО6 ФИО4 о взыскании задолженности по оплате поставленного газа и техническое обслуживание, ФИО6 ФИО4 является его матерью, спорная квартира приобретена его родителями, а именно матерью, в которой длительное время проживал их родственник, ранее вопросами оплаты коммунальных платежей занимался его брат, который в настоящее время уехал, принимаются меры по оформлению права собственности на квартиру на ФИО6 ФИО4.
В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
По смыслу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации жилые помещения относятся к недвижимому имуществу, а переход права собственности на такое имущество в соответствии с предписаниями пункта 1 статьи 131 подлежит государственной регистрации, указание о чем относительно перехода права собственности к ФИО6 ФИО4 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, содержит пункт 8 договора купли-продажи от 08 июня 2005 года.
Вместе с тем отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в ЕГРН не влияет на действительность самой сделки.
В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Следовательно, после передачи недвижимости покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности, покупатель, хоть и не обладает правом распоряжения недвижимостью, является ее законным владельцем и фактическим потребителем коммунальных услуг, следовательно, у него возникает обязанность по оплате коммунальных услуг лицами, использующих жилое помещение на законных основаниях.
Таким образом, с 08 июня 2005 года у ответчика ФИО6 ФИО4, как собственника спорного жилого помещения, возникли обязательства по оплате в полном объеме стоимости оказываемых услуг ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произведено предоставление услуги, при этом обязательства по внесению истцу платы за предоставленные истцом услуги по содержанию жилья и текущему ремонту не исполнялись, в связи с чем, с учетом уточнений иска, за период с 01.04.2021 года по 09.12.2024 года образовалась задолженность в размере 43817 рублей 99 копеек.
В соответствии с частью 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере 1/130 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.
Согласно представленному истцом, не оспариваемому стороной ответчиков, проверенному, признанному судом обоснованным, и арифметически правильным расчету, с учетом уточнений иска, пени в связи с неоплатой в установленный законом срок услуги за период с 01 октября 2022 года по 09 декабря 2024 года составляет 19932 рублей 65 копеек.
При этом возражений относительно представленного истцом расчета спорной задолженности и пени, контррасчета, а равно доказательств, подтверждающих такого рода возражения и (или) контррасчет, ответчиками суду не представлено и не указано. Оснований для вывода о несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательств, наличие иных оснований для уменьшения размера неустойки ответчиками не заявлено, судом не установлено.
Анализируя изложенное, суд приходит к выводу о том, что факт неисполнения обязанностей нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, а произведенные истцом расчеты сумм задолженностей являются соответствующими периоду просрочек их не исполнения, в связи с чем, исковые требования ООО «Управа» о взыскании задолженности по оплате услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 43817 рублей 99 копеек, пени за несвоевременное внесение платежей в размере 19932 рублей 65 копеек суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению с ответчика ФИО6 ФИО4.
Вместе с тем, суд не усматривает правовых оснований для взыскания с ответчика ФИО24 задолженности по содержанию жилья и текущему ремонту в пользу истца, так как из представленных суду доказательств следует, что последняя 08 июня 2005 года продала спорную квартиру, принадлежащую ей на праве собственности, передача квартиры была осуществлена в тот же день, следовательно, фактически потребителем услуг не являлась, в связи с чем, исковые требования ООО «Управа» к ФИО25. о взыскании задолженности по содержанию жилья и текущему ремонту удовлетворению не подлежат.
В соответствии со статьями 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, с ответчика ФИО6 ФИО4 в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Управа» к ФИО14 ФИО2, ФИО13 ФИО4 о взыскании задолженности по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, судебных расходов – удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО13 ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина Азербайджана серия № выдан ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, в пользу в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управа», ИНН 6506009129, задолженность по оплате услуг управляющей компании по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 43817 рублей 99 копеек, пени за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 19932 рублей 65 копеек, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 рублей.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Управа» к ФИО15 ФИО2 о взыскании задолженности по оплате услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, пени, возмещении судебных расходов – отказать.
Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Охинский городской суд Сахалинской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 02 апреля 2026 года.
Судья А.Г. Ельчанинова