РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 апреля 2026 года город Оха Сахалинская область
Охинский городской суд Сахалинской области в составе:
председательствующего судьи Мелиховой З.В., при секретаре судебного заседания Никифоровой Е.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Поломошновой Людмилы Петровны к администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области о взыскании выкупной стоимости за нежилое помещение, судебных расходов, установил:
Поломошнова Л.П. в лице своего представителя Токарева А.Г., действующего на основании доверенности, обратилась в суд с исковым заявлением к администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области в котором просит взыскать с Охинского муниципального округа Сахалинской области выкупную стоимость за изъятое нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> кадастровый №, в размере 5 835 000 рублей, из которых рыночная стоимость нежилого помещения 4 709 537 рублей, компенсация за непроизведённый капитальный ремонт 1 106 604 рубля, стоимость земельного участка 18 438 рублей, а также судебные расходы в размере 84 845 рублей, состоящие из расходов по уплате государственной пошлины в размере 64 845 рублей, расходов за составление отчета ООО «Антикризисный центр» в размере 20 000 рублей. В обоснование требований указано, что истец является собственником вышеуказанного нежилого помещения, жилой дом, в котором оно расположено, заключением межведомственной комиссии от 23 декабря 2019 года №100 признан аварийным и подлежащим сносу. Ответчиком выкупная стоимость за изъятое нежилое помещение не выплачена.
15 апреля 2026 года в суд поступило заявление об уменьшении исковых требований, в которых истец просит взыскать с Охинского муниципального округа Сахалинской области выкупную стоимость за нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, в размере 4 709 537 рублей, судебные расходы в размере 76 967 рублей, состоящие из расходов по уплате государственной пошлины в размере 56 967 рублей, расходов за составление отчета ООО «Антикризисный центр» в размере 20 000 рублей.
Определением суда в протокольной форме от 27 января 2026 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Департамент архитектуры, земельных и имущественных отношений администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области, финансовое управление Охинского муниципального округа, Управление Росреестра по Сахалинской области.
Определением суда в протокольной форме от 03 марта 2026 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Министерство строительства Сахалинской области.
Истец Поломошнова Л.П., надлежащим образом извещенная о дате времени и месте судебного заседания, в суд не явилась.
Представитель истца, Токарев А.Г., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в редакции от 15 апреля 2026 года, просил взыскать с ответчика в пользу истца выкупную стоимость за изъятое нежилое помещение в размере 4 709 537 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 56 967 рублей и расходы за составление отчета ООО «Антикризисный центр» в размере 20 000 рублей.
Михеева С.В., представляющая по доверенности интересы ответчика администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области и третьего лица Департамента архитектуры, земельный и имущественных отношений администрации Охинского муниципального округа, не возражала против удовлетворения исковых требований в уточненной редакции.
Представители третьих лиц финансового управления Охинского муниципального округа Сахалинской области, Управления Росреестра по Сахалинской области, Министерства строительства Сахалинской области при надлежащем уведомлении третьих лиц о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении не ходатайствовали. Финансовое управление Охинского муниципального округа Сахалинской области ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, рассмотрел дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
Выслушав представителя истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237); 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238); 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239); 3.1) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1); 3.2) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2); 4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241); 5) реквизиция (статья 242); 6) конфискация (статья 243); 7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных статьей 239.2, пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса; 8) обращение по решению суда в доход Российской Федерации имущества, в отношении которого не представлены в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии коррупции доказательства его приобретения на законные доходы; 9) обращение по решению суда в доход Российской Федерации денег, ценностей, иного имущества и доходов от них, в отношении которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии терроризму лицом не представлены сведения, подтверждающие законность их приобретения (статья 235 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзорах законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2009 года и за третий квартал 2012 года, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения в силу статьи 16, пункта 3 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 2007 года №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации). При этом собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав. В случае невключения многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, в адресную программу жилищные права собственника жилого помещения обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством прямо не урегулированы.
В пункте 1 статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда изъятие земельного участка ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном статьями 284 - 286 настоящего Кодекса.
Таким образом, в связи с отсутствием в законодательстве норм, регулирующих права собственника и порядок изъятия для муниципальных нужд нежилого помещения в жилом доме, суд применяет аналогию закона, нежилое помещение в многоквартирном доме, признанном аварийным, может быть выкуплено у его собственника.
Согласно статье 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.
Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Согласно статье 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется: 1) прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок; 2) прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности; 3) досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.
Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.
Судом установлено, что истцу Поломошновой Л.П. на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 101,4 квадратных метров, расположенное по адресу: <адрес> кадастровый №.
Постановлением администрации муниципального образования городской округ «Охинский» от 26 декабря 2019 года №958, на основании заключения межведомственной комиссии муниципального образования городской округ «Охинский» от 23 декабря 2019 года №100, многоквартирный жилой <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением администрации муниципального образования городской округ «Охинский» от 31 января 2023 года №55 земельный участок под многоквартирным домом № по <адрес>, изъят для муниципальных нужд.
На момент рассмотрения дела Администрацией Охинского муниципального округа Сахалинской области принято решение об изъятии земельного участка под многоквартирным домом, то есть совершены действия, предусмотренные нормами статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, направленные на выкуп жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Нежилое помещение, принадлежащее Поломошновой Л.П., подлежит изъятию в том же порядке.
Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
Поскольку соглашение об условиях изъятия у Поломошновой Л.А. нежилого помещения и размере возмещения сторонами не достигнуто, от принятия решения об изъятии нежилого помещения Администрация Охинского муниципального округа Сахалинской области уклоняется, суд считает необходимым произвести изъятие нежилого помещения в судебном порядке.
Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника нежилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа.
В обоснование стоимости нежилого помещения истцом представлен отчет ООО «Антикризисный центр» от 03 ноября 2025 года №РС-01/25/7, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки на день проведения исследования объекта оценки (01 ноября 2025 года) – нежилого помещения общей площадью 101,4 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №, составляет округленно 5 835 000 рублей и состоит из рыночной стоимости нежилого помещения – 4 709 537 рублей, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 1 106 604 рублей, стоимости земельного участка – 18 438 рублей.
Как следует из заявления истца от 15 апреля 2026 года об уменьшении размера исковых требований, последняя просит взыскать выкупную стоимость за изъятое нежилое помещение в размере рыночной стоимости только нежилого помещения - 4 709 537 рублей, что также подтверждено представителем истца Токаревым А.Г. в судебном заседании.
Сторонами представленный истцом отчет ООО «Антикризисный центр» в части размера выкупной стоимости нежилого помещения (4 709 537 рублей) не оспаривается.
В соответствии с частью 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истом требованиям.
При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Поломошновой Л.П. и о взыскании с Охинского муниципального округа Сахалинской области в лице администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области выкупной стоимости за изъятое нежилое помещение в размере 4 709 537 рублей.
Согласно статьям 88 и 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах.
На основании части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
За составление отчета о рыночной стоимости нежилого помещения, принятого судом как доказательство по делу, истец оплатила ООО «Антикризисный центр» 20 000 рублей, что подтверждается чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ, актом выполненных работы.
Данные судебные расходы суд находит необходимыми, подлежащими взысканию с ответчика в пользу истца в полном объеме.
При обращении в суд истцом уплачена государственная пошлина в размере 64 845 рублей.
С учетом удовлетворения уточненных исковых требований с администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области за счет средств бюджета Охинского муниципального округа Сахалинской области в пользу истца подлежит взысканию возмещение расходов по уплате госпошлины в размере 56 967 рублей.
На основании подпункта 10 пункта 1 статьи 333.20 Налогового кодекса Российской Федерации при уменьшении истцом размера исковых требований сумма излишне уплаченной государственной пошлины возвращается в порядке, предусмотренном статьей 333.40 указанного Кодекса.
В пункте 10 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2014 года №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» разъяснено, что что государственная пошлина возвращается тогда, когда уменьшение размера исковых требований принято судом. На возвращение государственной пошлины истцу может быть указано в определении, решении или постановлении суда.
Поскольку заявление истца об уменьшении размера исковых требований принято судом, то с бюджета Охинского муниципального округа Сахалинской области истцу Поломошновой Л.П. после вступления решения суда в законную силу подлежит возврату государственная пошлина в размере 7 878 рублей.
Взыскание с ответчика в пользу истца возмещения за нежилое помещение влечет прекращение права собственности истца на это помещение и возникновение права собственности Охинского муниципального округа Сахалинской области на данное помещение после выплаты суммы возмещения, а решение суда является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр объектов недвижимости.
Руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
исковые требования Поломошновой Людмилы Петровны – удовлетворить.
Взыскать с Охинского муниципального округа Сахалинской области в лице администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области (ИНН 6506004089) в пользу Поломошновой Людмилы Петровны (СНИЛС №) выкупную стоимость нежилого помещения, общей площадью 101,4 квадратных метров, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с изъятием его в муниципальную собственность, в размере 4 709 537 рублей, судебные расходы в размере 76 967 рублей.
Решение является основанием для регистрации прекращения права собственности Поломошновой Людмилы Петровны (СНИЛС №) на нежилое помещение общей площадью 101,4 квадратных метров, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, и основанием для регистрации права муниципальной собственности Охинского муниципального округа Сахалинской области на указанное помещение, после полной выплаты возмещения за изъятое нежилое помещение.
Уплаченная Поломошновой Людмилой Петровной (СНИЛС №) в бюджет Охинского муниципального округа Сахалинской области государственная пошлина за разрешение Охинским городским судом Сахалинской области гражданского дела №2-95/2026, подлежит возврату Поломошновой Людмилой Петровной (СНИЛС №) в размере 7 878 рублей.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Охинский городской суд Сахалинской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий судья З.В. Мелихова
Решение в окончательной форме принято 22 апреля 2026 года.
Судья З.В. Мелихова
<данные изъяты>