РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 марта 2026 года г. Улан-Удэ
Советский районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Норбоевой Б.Ж., при помощнике судьи Цырендоржиевой О.Д., при секретаре судебного заседания Бальжинимаевой А.С., с участием старшего помощника прокурора Советского района г. Улан-Удэ Михалевой Т.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-140/2026 по исковому заявлению Министерства строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия к Баинову Алексею Сергеевичу, Баинову Самбу Сергеевичу, Баинову Сергею Дансуруновичу, Баиновой Анастасии Доржиевне, несовершеннолетнему ФИО32 в лице законного представителя Баиновой Анастасии Доржиевны, ШираповуАюру Владимировичу, ООО «Специализированный застройщик «ПИК БАЙКАЛА» об изъятии объектов недвижимости для государственных нужд Республики Бурятия, определении размера возмещения за изымаемые объекты недвижимости, прекращении права собственности, признании права собственности, установлении условий возмещения, признании утратившими права пользования жилым помещением и встречному исковому заявлению Баинова Алексея Сергеевича к Министерству строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия, ООО «Специализированный застройщик «ПИК БАЙКАЛА» о предоставлении благоустроенного жилого помещения взамен изымаемого имущества
УСТАНОВИЛ:
Обращаясь в суд, с учетом увеличения исковых требований, Министерство строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия просит изъять у Баинова А.С. для государственных нужд Республики Бурятия следующие объекты недвижимости:
- земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 328 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – участок занимаемый существующим жилым домом, с адресным ориентиром: ...;
- здание с кадастровым номером ..., назначение: жилой дом, общей площадью 54,3 кв.м., расположенное по адресу: ...
- здание с кадастровым номером ..., назначение: нежилое, наименование – хозяйственная постройка, общей площадью 24,9 кв.м., расположенное по адресу: ...;
определить размер возмещения за изымаемые объекты, включая размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., здания с кадастровым номером ..., здания с кадастровым номером ..., а также размер всех убытков, в том числе упущенной выгоды, связанных с изъятием вышеуказанных объектов недвижимости, в соответствии с отчетом об оценке от 24.07.2025 №..., выполненным независимой оценочной организацией ООО «Экспертные решения» в размере 6752201,00 рублей;
с даты вступления в законную силу решения суда прекратить право собственности Баинова А.С. на земельный участок с кадастровым номером ..., здание с кадастровым номером ..., здание с кадастровым номером ..., публичный сервитут, установленный в отношении земельного участка с кадастровым номером ... подлежит сохранению в соответствии с Земельным кодексом РФ;
с даты вступления в законную силу решения суда признать право собственности Республики Бурятия на земельный участок с кадастровым номером ...;
с даты вступления в законную силу решения суда признать право собственности ООО «Специализированный застройщик «ПИК БАЙКАЛА» на здание с кадастровым номером ..., здание с кадастровым номером ...;
установить Баинову А.С. следующие условия изъятия:
- не позднее 1 (одного) рабочего дня с даты вступления решения суда в законную силу предоставить ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» реквизиты банковского счета для оплаты возмещения;
- оплату возмещения осуществляет ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» в течение семи дней со дня вступления решения суда в законную силу на основании представленных правообладателем реквизитов банковского счета, путем перечисления денежных средств на банковский счет правообладателя;
- в случае отказа правообладателя предоставить реквизиты банковского счета более 1 (одного) рабочего дня, денежные средства, составляющие сумму возмещения, вносятся ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» на депозит нотариуса;
- освободить объекты от собственного имущества и имущества третьих лиц и передать их по акту приема-передачи ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» по форме, подготовленной ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала», в течение 3-х (трех) рабочих дней после получения возмещения, и обеспечить допуск ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» и (или) уполномоченной им подрядной организации к объектам для действий, связанных с изъятием Объектов, вт.ч. сноса. По истечении 3-х рабочих дней ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» и (или) уполномоченная им подрядная организация не несут юридической ответственности за оставленное правообладателем собственное имущество и имущество третьих лиц;
- обеспечить сохранность изымаемого недвижимого имущества в состоянии, соответствующем дате оценки согласно отчету об оценке, до момента фактического освобождения недвижимого имущества правообладателям и передачи его по акту ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала»;
- оплатить все платежи в отношении изымаемого недвижимого имущества, начисленные к моменту освобождения этого имущества и передачи его по акту приема-передачи, предоставить ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» справку об отсутствии задолженности по коммунальным и эксплуатационным услугам за указанный период;
Признать утратившими право пользования жилым помещением с кадастровым номером ..., расположенным по адресу: ... Баинова Алексея С., Баинова Самбу С., Баинова Сергея Д., ФИО33., Баинову Анастасию Д., ШираповаАюра В., с даты вступления в законную силу решения суда по делу. Указать, что принятое решение является основанием для снятия ответчиков с регистрационного учета.
В обоснование заявленных требований указано, что Баинову А.С. на праве собственности принадлежат объекты недвижимости в виде земельного участка с кадастровым номером ..., здания с кадастровым номером ..., здания с кадастровым номером .... Согласно сведениям ЕГРН в границах земельного участка установлен публичный сервитут сроком на 49 лет в целях строительства сетей водоснабжения и канализации центральной исторической части в г. Улан-Удэ с учетным номером .... Правительством Республики Бурятия 12.10.2023 вынесено Постановление №617 «О решении о комплексном развитии территории жилой застройки центральной части г. Улан-Удэ», в Приложении №1 к Постановлению утверждены графическое описание местоположения границ КРТ, Приложением №2 утвержден перечень объектов капитального строительства в границах КРТ жилой застройки центральной части г. Улан-Удэ, в том числе перечень объектов капитального строительства, подлежащих сносу, реконструкции или сохранению. В указанный Перечень, в том числе, вошел земельный участок и здания, принадлежащие ответчику, что является основанием для принятия решения об их изъятии для государственных и муниципальных нужд. Постановление в установленном законом порядке правообладателем не оспорено, незаконным не признано. ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала», являясь лицом, с которым по результатам проведенного конкурса заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки центральной части г. Улан-Удэ №1 от 14.11.2023 обратилось с ходатайством от 02.04.2025 исх. 181 об изъятии земельного участка с кадастровым номером ... и расположенных на нем объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ... и ... для государственных или муниципальных нужд, а именно в целях комплексного развития территорий жилой застройки. По результатам рассмотрения ходатайства ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» и представленного комплекта документов, сведений, поступивших от органа регистрации, Правительством Республики Бурятия принято решение об изъятии, оформленное распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ №..., полномочия Правительства Республики Бурятия на принятие решения об изъятии земельных участков для государственных нужд по основаниям, предусмотренным федеральными законами, установлены п. 5 ст. 4 Закона Республики Бурятия от 30.12.2003 №601-III «О земле». Распоряжение №... направлено в адрес правообладателя, Управление Росреестра по РБ, ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала», а также по месту нахождения изымаемых объектов, опубликовано на официальном сайте Правительства РБ в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в сетевом издании «Информационное агентство «Буряадунэн», размещено на информационном щите в границах территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии.В соответствии с условиями Договора о КРТ обязанность по оценке изымаемой недвижимости и убытков, причиняемых таким изъятием, по оценке предоставляемого взамен недвижимого имущества и т.д. возложены на ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала», во исполнение возложенных обязанностей ими заключен договор с ООО «Экспертные решения» по оценке изымаемой недвижимости, согласно отчету об оценке от 24.07.2025 №... сумма возмещения составила 6752201,00 рублей, из которых 4041000,00 рублей – рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ...; 2236000,00 рублей – рыночная стоимость жилого дома с кадастровым номером ..., 222000,00 рублей – рыночная стоимость хозяйственной постройки с кадастровым номером ..., 253201,00 рублей – сумма убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием объектов. Проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд Республики Бурятия подписан Министерством строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия, ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» и 25.09.2025 направлен заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения по адресу, который указан в Выписке из ЕГРН, одновременно с проектом соглашения об изъятии правообладателю направлен и отчет об оценке. Согласно сведениям, размещенным на официальном сайте Почты России, почтовое отправление 27.10.2025 выслано обратно отправителю в связи с истечением срока хранения. Указанный законодательством срок для заключения правообладателем направленного ему проекта соглашения об изъятии истек 27.11.2025, подписанный проект Соглашения в адрес ООО «СЗ «Пик Байкала» и/или Министерства строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия до настоящего времени не поступил.
Обращаясь в суд с встречными исковыми требованиями ответчик по первоначальному иску Баинов А.С. просит обязать Министерство строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия, ООО «Специализированный застройщик «Пик Байкала» предоставить Баинову А.С. благоустроенное жилое помещение, общей площадью не менее 79,2 кв.м., два парковочных места для хранения автотранспорта, расположенные в центре г. Улан-Удэ, взамен изымаемого имущества.
В обоснование встречных исковых требований указано, что Баинов А.С. является собственником земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 328 кв.м., жилого дома с кадастровым номером ..., общей площадью 54,3 кв.м., нежилого здания с кадастровым номером ..., площадью 24,9 кв.м., расположенных по адресу: .... Кроме этого, у Баинова А.С. на земельном участке находится капитальное строение для стоянки и хранения автотранспорта на два автомобиля. В п. 3.1.43.7 Договора о комплексном развитии территории жилой застройки центральной части г. Улан-Удэ от 14.11.2023 ..., заключенным между Правительством Республики Бурятия в лице Минстроя РБ, Администрацией г. Улан-Удэ, СЗ «Пик Байкала» следует, что на застройщика возложена обязанность по выплате собственникам земельного участка и расположенных на них объектов недвижимого имущества возмещения за изымаемые объекты недвижимости или предоставлению путем обмена иного недвижимого имущества в соответствии с условиями соглашения об изъятии недвижимости. Истец полагает, что ему должно быть предоставлено равнозначное по площади жилое помещение взамен изымаемого, расположенное в этом же районе г. Улан-Удэ, исходя из позиций, изложенной в Постановлении Конституционного суда РФ от 25.04.2023 №20-П, согласно которой жилье может предоставляться гражданам не только по нормам статей 57 и 58 Жилищного кодекса РФ, но и по фактической площади утраченного помещения. Жилищным законодательством не предусмотрен порядок предоставления собственникам жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд при реализации программ комплексного развития территории, следует применять по аналогии нормы ст.ст. 86-88 Жилищного кодекса РФ. Предоставление гражданам в связи со сносом дома другого жилого помещения носит компенсационный характер и гарантирует им условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними с одновременным улучшением жилищных условий с точки зрения безопасности.
Представитель Министерства строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия по доверенности ФИО17 в судебном заседании исковые требования Министерства поддержал, по доводам, изложенным в исковом заявлении, возражал против удовлетворения встречных требований. Просит учесть, что истцом по встречному иску необоснованно заявлено о применении положений ст.ст. 86-88 Жилищного кодекса РФ, поскольку данные нормы подлежат применению в отношении граждан, занимающим жилые помещения по договорам социального найма, о чем указано в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 02.07.2009 №14.
Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску Баинов А.С. в судебное заседание не явился, конверты, направленные с судебным извещением возвращены в суд с отметкой «истек срок хранения», ходатайств о рассмотрении дела в его отсутствие либо об отложении судебного заседании, не заявлено.
Представитель Баинова А.С. по доверенности Савинова О.Н. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований Министерства, встречные исковые требования Баинова А.С. поддержала. Суду пояснила, что процедура изъятия объектов недвижимости была нарушена, не были проведены переговоры с правообладателем указанных объектов, не предоставлена возможность альтернативного выбора в случае изъятия его имущества, предусмотренные жилищным законодательством и Договором КРТ. Согласно п. 3.1.43.7 Договора КРТ от 14.11.2023, на застройщика возложена обязанность по выплате собственникам земельного участка и расположенных на них объектов недвижимого имущества возмещения за изымаемые объекты недвижимости или предоставлению путем обмена иного недвижимого имущества в соответствии с условиями соглашения об изъятии недвижимости. Баинов А.С. полагает, что ему должно быть предоставлено равнозначное по площади жилое помещение, взамен изымаемого, расположенное в этом же районе г. Улан-Удэ, исходя из позиции, изложенной в Постановлении Конституционного суда РФ от 25.04.2023 №20-П, согласно которой жилье может предоставляться гражданам не только по нормам статей 58 и 58 ЖК РФ, но и по фактической площади утраченного помещения. Учитывая, что жилищным законодательством не предусмотрен порядок предоставления собственникам жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд при реализации программ комплексного развития территории, следует применять по аналогии нормы ст.ст. 86-88 ЖК РФ. Не согласны с выкупной ценой изымаемых объектов недвижимости, ими было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы, в которой отказано судом, полагает, что разрешение первоначально заявленных требований без выводов судебной экспертизы невозможно. С представленным отчетом об оценке ООО «Экспертные решения» не согласны, приведенный расчет неверный, явно не соответствует рыночной стоимости изымаемых объектов, подбор объектов-аналогов осуществлен неверно, осмотр объектов оценки не производился оценщиком. Просит учесть, что в настоящее время ими подано исковое заявление об оспаривании распоряжения Правительства Республики Бурятия от 16.05.2025 об изъятии объектов недвижимости. Не подлежат удовлетворению требования Министерства о признании права собственности на жилой дом и хозяйственную постройку за ООО «СЗ «Пик Байкала», поскольку будет нарушен принцип единства судьбы земельного участка. Запрашиваемые сроки для исполнения решения суда являются неразумными, недостаточными для реализации жилищных прав собственника и пользователей объектов недвижимости. В случае если у собственника жилого помещения не имеется в собственности иных жилых помещений, по его заявлению за ним сохраняется право пользования жилым помещением на срок не более чем шесть месяцев после предоставления ему равноценного возмещения в денежной форме, что предусмотрено ст. 32 ЖК РФ. Требования об установлении условий изъятия, указанные Министерством не являются исковыми требованиями, должны быть реализованы в ходе исполнения решения суда. Просит учесть, что условие, указанное в п. 3.1.43.7 Договора КРТ, не исполняется застройщиком, что умаляет жилищные права ответчиков.
Протокольным определением суда от 22.01.2026 в качестве соответчиков привлечены ООО «Специализированный застройщик «Пик Байкала», несовершеннолетний ФИО27 в лице законных представителей Баинова А.С., Баиновой А.Д., Баинов С.С., Баинов С.Д., Баинова А.Д., Ширапов А.В.
Ответчик Баинов С.Д. в судебном заседании возражал против исковых требований Министерства, встречные исковые требования Баинова А.С. поддержал, суду пояснил, что процедура изъятия жилых помещений нарушена, не были проведены переговоры. Изначально он требовал выдачи договора, проекта Соглашения, данные документы ему не были выданы, почтовой связью не поступали. Не согласен с размером предлагаемого возмещения, с изъятием жилых помещений. Полагает, что земельный участок с объектами недвижимости не могут подпадать в пределы территорий комплексного развития территорий. 27.09.2023 им было подано заявление о признании жилого дома домом блокированной застройки, на переселение согласие не выразил. В настоящее время на спорном земельном участке располагаются жилой дом площадью 54,3 кв.м., нежилая постройка площадью 24,9 кв.м., недостроенное нежилое помещение площадью 25-27 кв.м., гараж размерами 6х12 на два транспортных средства. В жилом помещении фактически проживает он, сын Алексей, внук ФИО9, невестка Анастасия, сын Самбу, Ширапов А.В. фактически не проживает, имеет регистрацию. Просит учесть, что экспертиза стоимости объектов недвижимого имущества была проведена дистанционно, без осмотра экспертом, без его участия. Считает, что Министерство строительства и ООО «СЗ «Пик Байкала» нарушают их права, т.к. не предоставили право выбора при изъятии недвижимости.
Ответчик Баинов С.С. в судебном заседании исковые требования Министерства не признает, встречные исковые требования Баинова А.С. просит удовлетворить. Суду пояснил, что фактически проживает в спорном жилом помещении, в доме находятся его вещи.
Ответчик Баинова А.Д., представляя свои интересы и интересы несовершеннолетнего ФИО28 в судебное заседание не явилась, надлежаще извещена, ранее в судебном заседании возражала против исковых требований Министерства, суду пояснила, что в спорном жилом помещении ее семья фактически не проживает с 2024 года, однако в доме хранятся их вещи. Выезд из жилого помещения связан с ремонтом дома, носит вынужденный характер. В браке с Баиновым А.С. состоит с 2007 года.
Ответчик Ширапов А.В. в судебное заседание не явился, конверты, направленные с судебным извещением возвращены в суд с отметкой «истек срок хранения», ходатайств о рассмотрении дела в его отсутствие либо об отложении судебного заседании, не заявлено.
Представитель ООО «Специализированный застройщик «Пик Байкала» по доверенности ФИО18 в судебном заседании исковые требования Министерства поддержала с учетом увеличения исковых требований, возражала против удовлетворения встречных исковых требований Баинова А.С. Суду пояснила, что самостоятельное основание изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд установлено частью 7 статьи 65 Градостроительного кодекса РФ, т.е. нахождение земельных участков и (или) объектов недвижимости в границах территории КРТ, в отношении которых принято решение о КРТ. Постановление №617 «О решении о комплексном развитии территории жилой застройки центральной части г. Улан-Удэ» вынесено Правительством Республики Бурятия 12.10.2023, Приложением №1 к Постановлению утверждены графическое описание местоположения границ КРТ, Приложением №2 к Постановлению утвержден перечень объектов капитального строительства в границах КРТ жилой застройки центральной части г. Улан-Удэ, в том числе перечень объектов капитального строительства, подлежащих сносу, реконструкции или сохранению. Постановление в установленном законом порядке правообладателем не оспорено, незаконным не признано. ООО «СЗ «Пик Байкала» являясь лицом, с которым по результатам проведенного конкурса заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки центральной части г. Улан-Удэ №1 от 14.11.2023, обратилось с ходатайством от 02.04.2025 об изъятии объектов недвижимости, принадлежащих Баинову А.С., для государственных или муниципальных нужд, а именно в целях комплексного развития территорий жилой застройки. Правительством Республики Бурятия принято решение об изъятии, оформленное распоряжением от 16.05.2025 ...-р, полномочия Правительства определены п. 5 ст. 4 Закона Республики Бурятия от 30.12.2003 №601-III «О земле». ООО «СЗ «Пик Байкала» организовано проведение экспертной оценки изымаемых объектов недвижимости, согласно отчету об оценке стоимость составила 6752201,00 рублей. Учитывая, что стороной ответчиков не были внесены денежные средства на депозит УСД по РБ, судом обоснованно возобновлено производство по делу, соответственно, размер возмещения за изымаемые объекты недвижимости должен быть определен на основании отчета об оценке ООО «Экспертные решения». Проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд Республики Бурятия подписан Министерством, застройщиком и 25.09.2025 был направлен заказным письмом в адрес правообладателя с уведомлением о вручении и описью вложения по адресу, который указан в Выписке из ЕГРН, почтовое отправление было выслано отправителю 27.10.2025 в связи с истечением срока хранения. Полагает, что процедура изъятия не нарушена. Требование Министерства о признании права собственности ООО «СЗ «Пик Байкала» на здания с кадастровыми номерами ... и ... признают в полном объеме, т.к. оно основано на положениях ст. 56.11 и ст. 56.12 Земельного кодекса РФ. У правообладателя изымаемых объектов недвижимости отсутствует право требования равноценного жилого помещения, поскольку согласно сведениям ЕГРН, жилое помещение является домом блокированной застройки. Нормы жилищного, градостроительного, земельного законодательства предусматривает положения о том, что в случае изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территорий за изымаемые объекты недвижимого имущества предусмотрена выплата возмещения, включающая выкупную стоимость и убытки, подлежащие возмещению в связи с их изъятием. Просит учесть, что ссылка ответчиков на положения Договора КРТ, является несостоятельной, поскольку Договор КРТ не является нормативно-правовым актом, возможность предоставления иного недвижимого имущества путем обмена предусматривается условиями соглашения об изъятии при достижении согласия сторон соглашения, которое не было достигнуто. Доводы истца о применении по аналогии права норм статей 86-88 ЖК РФ являются необоснованными, учитывая, что аналогия права используется только при невозможности использования аналогии закона, поскольку спорные правоотношения урегулированы нормами гражданского, жилищного законодательства, оснований для применения аналогии права нет. Заявленные Министерством сроки исполнения решения являются разумными и достаточными для реализации жилищных прав. Просит исковые требования Министерства удовлетворить в полном объеме, встречные исковые требования оставить без удовлетворения.
Определением суда от 10.12.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены МУ «Комитет по архитектуре и градостроительству» Администрации г. Улан-Удэ, Правительство Республики Бурятия, Управление Росреестра по РБ.
Представители МУ «Комитет по архитектуре и градостроительству» Администрации г. Улан-Удэ, Управления Росреестра по РБ в судебное заседание не явились, надлежаще извещены.
Представитель Правительства Республики Бурятия по доверенности ФИО19 в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований Министерства, правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований не имеется, поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве на исковое заявление.
Определением суда от 24.12.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных и земельных отношений Республики Бурятия, ГКУ РБ «Управление комплексного развития территорий Республики Бурятия», ПАО «ТГК-14», ООО «Экоальянс», АО «Читаэнергосбыт», НО «Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Республике Бурятия», МУП «Водоканал».
Представители ПАО «ТГК-14», ООО «Экоальянс», АО «Читаэнергосбыт», НО «Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Республике Бурятия», МУП «Водоканал» в судебное заседание не явились, надлежаще извещены.
В судебном заседании представитель Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия по доверенности ФИО34 исковые требования Министерства поддержала, возражала против удовлетворения встречных исковых требований Баинова А.С., не основанных на требованиях действующего законодательства. Суду пояснила, что процедура изъятия объектов недвижимости соблюдена, изъятие земельного участка для государственных нужд Республики Бурятия основано на требованиях ст. 65 Градостроительного кодекса РФ, Постановления Правительства Республики Бурятия от 12.10.2023 №617, которое в установленном законом порядке было размещено и опубликовано. Требование о признании права собственности Республики Бурятия на земельный участок с кадастровым номером ... основано на положениях п. 14 ст. 56.12 Земельного кодекса РФ, с момента прекращения права частной собственности на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества на них возникает право собственности организации, которая подала ходатайство об изъятии, в данном случае ООО «СЗ «Пик Байкала» в соответствии с п. 4 ст. 56.11 Земельного кодекса РФ.
Представитель ГКУ РБ «Управление комплексного развития территорий Республики Бурятия» по доверенности ФИО21 в судебном заседании исковые требования Министерства поддержала, возражала против удовлетворения исковых требований Баинова А.С. ввиду отсутствия правовых оснований. Суду пояснила, что истец по встречному иску необоснованно ссылается на статьи 86-88 ЖК РФ, регулирующим правоотношения по договорам социального найма. Предоставление иного имущества взамен изымаемого возможно только по соглашению с правообладателем, такое соглашение достигнуто между сторонами не было. Требование истца по встречному иску о предоставлении жилого помещения площадью 79,2 кв.м. необоснованно, противоречит принципу равноценного возмещения, ведет к неосновательному обогащению истца.
Протокольным определением от 22.01.2026к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Экспертные решения».
Представители ООО «Экспертные решения» в судебное заседание не явились, надлежаще извещены.
Дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся участников судебного разбирательства по правилам ст. 167 ГПК РФ.
Прокурором Михалевой Т.С. дано заключение, согласно которому исковые требования Министерства строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия подлежат удовлетворению, выкупная стоимость изымаемых объектов недвижимости подлежит определению на основании отчета об оценке ООО «Экспертные решения», правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований Баинова А.С. не имеется.
Выслушав участников судебного разбирательства, заключение прокурора, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Указанный конституционный принцип неприкосновенности собственности реализуется в ряде норм гражданского и земельного законодательства, регулирующего вопросы изъятия земельных участков для публичных нужд.
В соответствии с п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Подпунктом 3.2 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса РФ установлено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Судом установлено и следует из материалов дела, что Баинов А.С. является правообладателем земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 328+/-6 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – участок занимаемый существующим жилым домом, с адресным ориентиром: ...; здания с кадастровым номером ..., назначение: жилой дом, общей площадью 54,3 кв.м., расположенное по адресу: ...; здания с кадастровым номером ..., назначение: нежилое, наименование – хозяйственная постройка, общей площадью 24,9 кв.м., расположенное по адресу: ..., что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 10.12.2025.
Вид разрешенного использования объекта недвижимости с кадастровым номером ... указан как дом блокированной застройки.
В соответствии со ст. 279 Гражданского кодекса РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется: 1) прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок; 2) прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности; 3) досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком (ч. 2 ст. 279 Гражданского кодекса РФ).
В части 3 статьи 279 Гражданского кодекса РФ указано, что решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством. Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.
В соответствии со статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, указанным в данной статье.
Иные основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд могут устанавливаться федеральными законами (пункт 3 статья 49 Земельного кодекса РФ).
Федеральным законом от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях комплексного развития территорий" Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) дополнен главой 10, в которой устанавливается единый правовой механизм регулирования комплексного развития территории (цели и виды комплексного развития территории, порядок заключения договоров о комплексном развитии территорий и порядок его осуществления и реализации, порядок изъятия земельных участков и иных объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд в целях комплексного развития территорий).
Порядок принятия и реализации решения о комплексном развитии территории установлен статьей 66 Градостроительного кодекса Российской Федерации, частью 2 предусмотрено, что решение о комплексном развитии территории принимается высшим исполнительным органом субъекта Российской Федерации.
Нормами пунктов 1, 2 ст. 56.12 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что изъятие земельных участков, находящихся в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки или решение о комплексном развитии территории нежилой застройки (далее в настоящей статье - решение о комплексном развитии территории), и (или) иных объектов недвижимого имущества (за исключением земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, указанных в части 8 статьи 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации) для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории осуществляется в порядке, установленном настоящей главой, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. Решение об изъятии земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории принимается уполномоченным исполнительным органом субъекта Российской Федерации в случае, если решение о комплексном развитии территории принято Правительством Российской Федерации по инициативе высшего исполнительного органа субъекта Российской Федерации, в границах которого расположена территория, подлежащая комплексному развитию, либо если решение о комплексном развитии территории принято высшим исполнительным органом субъекта Российской Федерации.
В целях реализации Закона №494-ФЗ Правительством Республики Бурятия 12.10.2023 издано Постановление N 617 «О решении о комплексном развитии территории жилой застройки центральной части г. Улан-Удэ» (вместе с "Перечнем объектов капитального строительства, расположенных в границах территории, подлежащей комплексному развитию территории жилой застройки центральной части г. Улан-Удэ, в том числе перечень объектов капитального строительства, подлежащих сносу, реконструкции или сохранению, включая многоквартирные дома", "Перечнем объектов культурного наследия (ОКН), подлежащих сохранению в соответствии с законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия, расположенных в границах территории, подлежащей комплексному развитию территории жилой застройки центральной части г. Улан-Удэ", "Перечнем предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах территории, подлежащей комплексному развитию жилой застройки центральной части г. Улан-Удэ").
По делу следует, что объекты недвижимости в виде жилого дома с кадастровым номером ... площадью 54,3 кв.м., нежилого здания с кадастровым номером ... площадью 24,9 кв.м., находятся в границах территории, подлежащей комплексному развитию на основании Постановления Правительства РБ №617, поименованы в Приложении №2 (п. 253, п. 254).
Суд принимает во внимание, что решением Верховного суда Республики Бурятия от 22.02.2024 административное исковое заявление ФИО22 о признании недействующим в части нормативного правового акта – постановления Правительства Республики Бурятия №617 от 12.10.2023 «О решении о комплексном развитии территории жилой застройки центральной части г. Улан-Удэ» оставлено без удовлетворения.
Апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 19.06.2024 решение Верховного суда Республики Бурятия от 22.02.2024 оставлено без изменения.
Верховный суд Республики Бурятия пришел к выводу, что оспариваемый нормативно-правовой акт принят уполномоченным органом – Правительством Республики Бурятия в пределах компетенции с соблюдением его принятия и порядка опубликования в соответствии с градостроительным законодательством, а также в соответствии с Постановлением Правительства Республики Бурятия от 26.08.2021 №... «О некоторых вопросах комплексного развития территорий в Республике Бурятия».
В решении Верховного суда Республики Бурятия от 22.02.2024 указано, что оспариваемым актом определена территория, в границах которой предполагается установление особого правого режима, направленного на изменение или прекращение существующих правоотношений и комплексное градостроительное развитие данной территории, связанное в том числе, с возможным сносом, строительством или реконструкцией объектов капитального строительства, находящихся в собственности неопределенного круга лиц или возможным принудительным ограничением и (или) изъятием этих объектов недвижимости, земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории.
Таким образом, выводы, приведенные в судебных актах от 22.02.2024, от 19.06.2024, имеют преюдициальное значение для разрешения заявленных требований.
По делу следует, что ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала», являясь лицом, с которым по результатам проведенного конкурса заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки центральной части г. Улан-Удэ №1 от 14.11.2023 (далее – Договор о КРТ), обратилось с ходатайством от 02.04.2025 об изъятии земельного участка с кадастровым номером ... и расположенных на нем объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ... и ... для государственных нужд, а именно, в целях комплексного развития территорий жилой застройки.
Правительством Республики Бурятия принято решение об изъятии, оформленное распоряжением от 16.05.2025 №..., при этом полномочия Правительства Республики Бурятия о принятии такого решения установлены в п. 5 ст. 4 Закона Республики Бурятия от 30.12.2003 №601-III «О земле».
Доводы представителя Баинова А.С. по доверенности Савиновой О.Н. о том, что ими подано исковое заявление об оспаривании распоряжения Правительства Республики Бурятия от 16.05.2025 №..., не могут быть приняты во внимание, учитывая, что на момент рассмотрения заявленных требований исковое заявление не принято к производству суда, ходатайств о приостановлении производства по делу до разрешения спора об оспаривании указанного распоряжения, заявлено не было.
При таких обстоятельствах, исковые требования Министерства строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия подлежат разрешению судом следующим образом.
Статьей 56.8 Земельного кодекса РФ определен порядок возмещения за изымаемые участки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (абз. 2 ч. 2 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ).
Соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 настоящего Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство (пункт 1 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 2.3 Распоряжения ... Министерству строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия поручено обеспечить заключение от имени Республики Бурятия соглашений об изъятии изымаемой недвижимости, а в случае отказа правообладателей от подписания соглашения об изъятии изымаемой недвижимости обеспечить обращение в суд с иском об изъятии изымаемой недвижимости, о прекращении соответствующих прав правообладателей на изымаемую недвижимость.
Согласно п. 4.5. Распоряжения ...-рООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» поручено выступить заказчиком работ по оценке изымаемой недвижимости и оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества.
По заказу ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» ООО «Экспертные решения» составлен отчет об оценке №... от 24.07.2025, согласно выводам которого, рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 10.06.2025 составила 6752201 рублей:
- 2236000 рублей – рыночная стоимость жилого дома с кадастровым номером ...,
- 222000 рублей – рыночная стоимость хозяйственной постройки с кадастровым номером ...,
- 4041000 рублей – рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ...,
- 253201 рубль – стоимость убытков, причиненных собственнику освобождением жилого помещения, согласно ст. 56.12, п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ.
Проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд Республики Бурятия подписан Министерством строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия, ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» и 25.09.2025 года направлен Баинову А.С. заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения по адресу: ..., почтовому отправлению присвоен трек-номер ....
Из отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором ... следует, что почтовое отправление выслано обратно отправителю 27.10.2025 в связи с истечением срока хранения.
Данные обстоятельства подтверждаются описью вложения (л.д. 102 т. 1), списком ... (партия ...) внутренних почтовых отправлений от 25.09.2025 (л.д. 103 т.1), отчетом об отслеживании (л.д. 104 т.1).
Согласно ч. 6 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ проект соглашения об изъятии недвижимости считается полученным правообладателем изымаемой недвижимости со дня вручения ему предусмотренного пунктом 3 настоящей статьи заказного письма или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом "О почтовой связи" данного заказного письма, если иное не предусмотрено пунктом 7 настоящей статьи.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что проект соглашения об изъятии считается полученным Баиновым А.С. со дня возврата указанного заказного письма, то есть с 27.10.2025.
Если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд (п. 1 ст. 282 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В п. 2 ст. 282 Гражданского кодекса РФ указано, что принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.
Вместе с тем, положениями ч. 9 ст. 56.12 Земельного кодекса Российской Федерации определен срок заключения проекта соглашения один месяц, который в рассматриваемом случае истек 27.11.2025.
Согласно пункту 1 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.
При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.
В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (пункт 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014 (ответ на вопрос №7), разъяснено, что когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
В ходе рассмотрения гражданского дела, Баиновым А.С. в лице представителя Савиновой О.Н. заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.
С учетом разъяснений указанных в абзаце 2 подпункта "з" пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", судом по делу назначена судебная экспертиза в целях определения размера возмещения за изымаемые объекты, производство которой поручено с возложением обязанности наответчика Баинова А.С. по внесению денежных средств на депозит Управления Судебного департамента в Республике Бурятия в срок до 25.02.2026 в соответствии с требованиями абз. 2 ч. 4 ст. 79, ч. 1 ст. 96 ГПК РФ.
По сведениям Управления судебного департамента в Республике Бурятия от 26.02.2026, денежные средства от Баинова А.С. на депозит не поступали, судом производство по делу возобновлено.
Учитывая, что в материалы дела не представлены доказательства иной стоимости объектов недвижимого имущества, подлежащих изъятию, отчет об оценке №..., выполненного ООО «Экспертные решения» судом принимается за основу при вынесении решения.
У суда отсутствуют основания ставить под сомнение выводы, изложенные в Отчете об оценке №... ООО «Экспертные решения», поскольку представленный отчет полностью соответствует требованиям к содержанию заключения об оценке, изложенным в ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и является относимым и допустимым доказательством по делу, подтверждающим величину выкупной стоимости спорных объектов недвижимости. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, методы, использованные при экспертном исследовании, и сделанные на основе исследования выводы являются обоснованными.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу об определении размера возмещения за изымаемые объекты недвижимости в размере 6752201,00 рублей в соответствии с отчетом об оценке от 24.07.2025 №..., выполненным независимой оценочной организацией ООО «Экспертные решения».
Исходя из толкования норм п. 2 ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 56.11 и п. 8 ст. 56.12 Земельного кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности и досрочного прекращения сервитута, залога, установленных в отношении такого земельного участка, а также договоров, заключенных правообладателем в отношении такого земельного участка.
Права третьих лиц на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества подлежат прекращению на основании п. 8 ст. 56.12 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 56.11 Земельного кодекса РФ вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности и досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком.
Поскольку соглашение между сторонами относительно изъятия спорных объектов недвижимости не достигнуто, судом определен размер возмещения за изымаемые объекты, соответственно, объекты недвижимости в виде земельного участка с кадастровым номером ..., здания с кадастровым номером ..., здания с кадастровым номером ... подлежат принудительному изъятию на основании решения суда, при этом, суд исходит из того, что изъятие обусловлено необходимостью комплексного развития территории, расположенной в центральной части г. Улан-Удэ, решение об изъятии объектов недвижимости путем выкупа принято компетентным органом, в отношении объектов недвижимости соблюдена процедура, предшествующая изъятию.
В связи с изъятием спорных объектов недвижимости право собственности Баинова А.С. подлежит прекращению, суд признает право собственности Республики Бурятия на земельный участок с кадастровым номером ..., право собственности ООО «Специализированный застройщик «Пик Байкала» на здания с кадастровыми номерами ... и ... с даты вступления в законную силу решения суда, приэтом публичный сервитут, установленный в отношении земельного участка с кадастровым номером ... подлежит сохранению.
Суд отклоняет доводы представителя Савиновой О.Н. о нарушении принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости по следующим основаниям.
Изъятие недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд регламентируется нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации, что обусловлено правовой и природной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (с учетом подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, закрепляющего в качестве принципа земельного законодательства единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов).
В соответствии с подпунктом 4 пункта 4 статьи 56.11 Земельного кодекса РФ с момента прекращения права частной собственности на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества на них возникает право собственности организации, которая подала ходатайство об изъятии, на основании которого принято решение об изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, икоторая предоставила за изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в полном объеме возмещение, предусмотренное соглашением об изъятии недвижимости или вступившим в законную силу решением суда, либо предоставила другое недвижимое имущество взамен изымаемого недвижимого имущества, за исключением случаев, если приобретение такого земельного участка в частную собственность не допускается на основании федерального закона.
При этом с момента прекращения права собственности на земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории, на такие земельные участки возникает право собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в случае изъятия таких земельных участков соответственно для государственных нужд Российской Федерации, государственных нужд субъекта Российской Федерации, муниципальных нужд; такие земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов лицам, указанным в подпунктах 4 и 5 пункта 1 статьи 56.4 Земельного кодекса РФ (пункт 14 статьи 56.12 Земельного кодекса РФ).
Кроме этого, суд считает необходимым удовлетворить требования Министерства об установлении Баинову А.С. условий изъятия, таких как не позднее 1 (одного) рабочего дня с даты вступления решения суда в законную силу предоставить ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» реквизиты банковского счета для оплаты возмещения; оплату возмещения осуществляет ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» в течение семи дней со дня вступления решения суда в законную силу на основании представленных правообладателем реквизитов банковского счета, путем перечисления денежных средств на банковский счет правообладателя; в случае отказа правообладателя предоставить реквизиты банковского счета более 1 (одного) рабочего дня, денежные средства, составляющие сумму возмещения, вносятся ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» на депозит нотариуса; освободить объекты от собственного имущества и имущества третьих лиц и передать их по акту приема-передачи ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» по форме, подготовленной ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала», в течение 3-х (трех) рабочих дней после получения возмещения, и обеспечить допуск ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» и (или) уполномоченной им подрядной организации к объектам для действий, связанных с изъятием Объектов, вт.ч. сноса. По истечении 3-х рабочих дней ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» и (или) уполномоченная им подрядная организация не несут юридической ответственности за оставленное правообладателем собственное имущество и имущество третьих лиц; обеспечить сохранность изымаемого недвижимого имущества в состоянии, соответствующем дате оценки согласно отчету об оценке, до момента фактического освобождения недвижимого имущества правообладателем и передачи его по акту ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала»; оплатить все платежи в отношении изымаемого недвижимого имущества, начисленные к моменту освобождения этого имущества и передачи его по акту приема-передачи, предоставить ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» справку об отсутствии задолженности по коммунальным и эксплуатационным услугам за указанный период.
Доводы представителя Баинова А.С. по доверенности Савиновой О.Н. о применении положений ч. 5 ст. 32.1 Жилищного кодекса РФ о сохранении права пользования жилым помещением на срок не более чем шесть месяцев после предоставления ему равноценного возмещения в денежной форме, подлежат судом отклонению.
Как указывалось выше, Баинову А.С. принадлежит жилой дом с кадастровым номером ..., вид разрешенного использования объекта недвижимости – дом блокированной застройки.
Положения статьи 32.1 Жилищного кодекса РФ применяются к правоотношениям по обеспечению жилищных и иных имущественных прав собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (далее для целей настоящей статьи - наниматели жилых помещений) в многоквартирных домах, отвечающих критериям, установленным субъектом Российской Федерации в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и включенных в границы подлежащей комплексному развитию территории жилой застройки, поскольку объекты недвижимости, принадлежащие Баинову А.С. к таковым не относятся, следовательно, указанные нормы применению не подлежат.
Кроме этого, судом подлежат отклонению доводы представителя Савиновой О.Н. о применении положений п. 3.1.43.7 Договора о КРТ, по следующим основаниям.
Пунктом 1.2.2 Договора о КРТ предусмотрено, что объекты капитального строительства жилого назначения (дома блокированной застройки, объекты индивидуального жилищного строительства, кроме отнесенных к объектам культурного наследия), отвечающие критериям, установленным пунктом 2 Приложения №2 к Постановлению Правительства РБ от 26.08.2021 №482 «О некоторых вопросах комплексного развития территорий в Республике Бурятия», согласно Таблице 4 Приложения №2 к Договору, именуются в дальнейшем «Критериальные жилые объекты».
В п. 3.1.43.7 Договора о КРТ указано, что в отношении критериальных жилых объектов выплатить собственникам (правообладателям) земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества возмещение за изымаемые объекты недвижимости, земельные участки или предоставить путем обмена иное недвижимое имущество в соответствии с условиями соглашения об изъятии недвижимости.
Представленный в материалы дела Проект Соглашения об изъятии не содержит условия о предоставлении иного недвижимого имущества взамен изымаемого, при этом доказательств тому, что правообладатель изымаемых объектов недвижимости обращался в адрес застройщика с предложением о предоставлении иного недвижимого имущества, в материалы дела не представлено.
Требования Министерства о признании утратившими права пользования жилым помещением подлежат удовлетворению.
Согласно статье 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с защитой жилищных прав, судам необходимо иметь в виду, что принцип неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения жилища является одним из основных принципов не только конституционного, но и жилищного законодательства (статья 25 Конституции Российской Федерации, статьи 1, 3 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Принцип недопустимости произвольного лишения жилища предполагает, что никто не может быть ограничен в праве пользования жилым помещением, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральным законами, что следует из части 4 статьи 3 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В силу п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением.
Частью 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).
Согласно Выписке из лицевого счета с места жительства МКУ «Управление информатизации и информационных ресурсов Администрации г. Улан-Удэ» от 25.12.2025 на регистрации по адресу: ... значатся ответчик Баинов А.С. с 26.08.2003, Баинов С.С. с 08.04.2005, Баинов С.Д. с 07.09.2007, Баинова А.Д. с 04.04.2008, ФИО29. с 13.11.2013, Ширапов А.В. с 20.10.2017.
Исходя из установленных фактических обстоятельств дела, принимая во внимание, отсутствие законных оснований для сохранения за ответчиками права пользования спорным имуществом, суд приходит к выводу об удовлетворении требований Министерства о признании утратившими права пользования спорным жилым помещением.
Указанное решение является основанием для снятия ответчиков с регистрационного учета (пп. «е» п.31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713).
При таких обстоятельствах, исковые требования Министерства строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия подлежат удовлетворению в полном объеме.
Разрешая встречные исковые требования ФИО13 А.С., суд приходит к следующим выводам.
Правовые нормы, содержащиеся в статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.
Данный механизм направлен на обеспечение прав собственника путем выплаты равноценной стоимости возмещения изымаемого жилья, а не на улучшение жилищных условий бывшего собственника.
В качестве правовых оснований встречных требований указаны положения п. 3.1.43.7 Договора о КРТ, применении по аналогии права норм ст.ст. 86-88 Жилищного кодекса РФ.
Как указывалось выше, в соответствии со ст. 279 Гражданского кодекса РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
В статье 281 Земельного кодекса РФ указано, что за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.
Положениями ст. 56.12 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в случае изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории за изымаемые земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества предусмотрена выплата возмещения, включающая выкупную стоимость и убытки, подлежащие возмещению в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.
Согласно подпункту "и" пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья32 Жилищного кодекса Российской Федерации), необходимо иметь в виду, что требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение, не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон. Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований о возложении обязанности предоставить благоустроенное жилое помещение, суд исходит из того, что между сторонами в добровольном порядке не достигнуто соглашение о предоставлении взамен изымаемого иного благоустроенного жилого помещения, выбранный Баиновым А.С. способ реализации прав собственника при изъятии жилого помещения не основан на законе.
Доводы представителя Савиновой О.Н. о применении положений ст.ст. 86-88 Жилищного кодекса РФ по аналогии права подлежат отклонению, учитывая, что возникшие спорные правоотношения урегулированы положениями ст.ст. 279, 281 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 56.9, 56.12 Земельного кодекса РФ, ст. 32 Жилищного кодекса РФ.
При таких обстоятельствах, встречные исковые требования Баинова А.С. не подлежат удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Министерства строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия (ОГРН 1020300971415) к Баинову Алексею Сергеевичу (ИНН ...), Баинову Самбу Сергеевичу (ИНН ...), Баинову Сергею Дансуруновичу (ИНН ...), Баиновой Анастасии Доржиевне (ИНН ...), несовершеннолетнему ФИО30 (ИНН ...) в лице законного представителя Баиновой Анастасии Доржиевны, ШираповуАюру Владимировичу (ИНН ...), ООО «Специализированный застройщик «ПИК БАЙКАЛА» (ОГРН 1230300007607) об изъятииобъектов недвижимости для государственных нужд Республики Бурятия, определении размера возмещения за изымаемые объекты недвижимости, прекращении права собственности, признании права собственности, установлении условий возмещения, признании утратившими права пользования жилым помещением удовлетворить.
Изъять у Баинова Алексея Сергеевича для государственных нужд Республики Бурятия следующие объекты недвижимости:
- земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 328+/-6 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – участок занимаемый существующим жилым домом, с адресным ориентиром: ...;
- здание с кадастровым номером ..., назначение: жилой дом, общей площадью 54,3 кв.м., расположенное по адресу: ...;
- здание с кадастровым номером ..., назначение: нежилое, наименование – хозяйственная постройка, общей площадью 24,9 кв.м., расположенное по адресу: ....
Определить размер возмещения за изымаемые объекты, включая размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., здания с кадастровым номером ..., здания с кадастровым номером ..., а также размер всех убытков, в том числе упущенной выгоды, связанных с изъятием вышеуказанных объектов недвижимости, в соответствии с отчетом об оценке от 24.07.2025 №..., выполненным независимой оценочной организацией ООО «Экспертные решения» в размере 6752201,00 рублей;
Прекратить право собственности Баинова Алексея Сергеевича на земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ...; здание с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ...; здание с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ... с даты вступления решения суда в законную силу.
Публичный сервитут, установленный в отношении земельного участка с кадастровым номером ... подлежит сохранению.
Признать право собственности Республики Бурятия на земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ... с даты вступления решения суда в законную силу.
Признать право собственности ООО «Специализированный застройщик «ПИК БАЙКАЛА» на здание с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ...; здание с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ... с даты вступления решения суда в законную силу.
Установить Баинову Алексею Сергеевичу следующие условия изъятия:
- не позднее 1 (одного) рабочего дня с даты вступления решения суда в законную силу предоставить ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» реквизиты банковского счета для оплаты возмещения;
- оплату возмещения осуществляет ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» в течение семи дней со дня вступления решения суда в законную силу на основании представленных правообладателем реквизитов банковского счета, путем перечисления денежных средств на банковский счет правообладателя;
- в случае отказа правообладателя предоставить реквизиты банковского счета более 1 (одного) рабочего дня, денежные средства, составляющие сумму возмещения, вносятся ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» на депозит нотариуса;
- освободить объекты от собственного имущества и имущества третьих лиц и передать их по акту приема-передачи ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» по форме, подготовленной ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала», в течение 3-х (трех) рабочих дней после получения возмещения, и обеспечить допуск ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» и (или) уполномоченной им подрядной организации к объектам для действий, связанных с изъятием Объектов, вт.ч. сноса. По истечении 3-х рабочих дней ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» и (или) уполномоченная им подрядная организация не несут юридической ответственности за оставленное правообладателем собственное имущество и имущество третьих лиц;
- обеспечить сохранность изымаемого недвижимого имущества в состоянии, соответствующем дате оценки согласно отчету об оценке, до момента фактического освобождения недвижимого имущества правообладателем и передачи его по акту ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала»;
- оплатить все платежи в отношении изымаемого недвижимого имущества, начисленные к моменту освобождения этого имущества и передачи его по акту приема-передачи, предоставить ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» справку об отсутствии задолженности по коммунальным и эксплуатационным услугам за указанный период.
Признать утратившими право пользования жилым помещением с кадастровым номером ..., расположенным по адресу: ... Баинова Алексея Сергеевича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Баинова Самбу Сергеевича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Баинова Сергея Дансуруновича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО31, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Баинову Анастасию Доржиевну, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ШираповаАюра Владимировича, ДД.ММ.ГГГГ года рожденияс даты вступления в законную силу решения суда по делу.
Принятое решение является основанием для снятия ответчиков с регистрационного учета.
Встречное исковое заявление Баинова Алексея Сергеевича к Министерству строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия, ООО «Специализированный застройщик «ПИК БАЙКАЛА» о предоставлении благоустроенного жилого помещения взамен изымаемого имущества оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Бурятия путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Советский районный суд г. Улан-Удэ.
Судья Б.Ж. Норбоева