РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 февраля 2026 года г. Улан-Удэ
Советский районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Антоновой Е.Ю., при секретаре Шангиной Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Иванова Ц.-Д.Ц. к несовершеннолетним Занданов Г.Б., Занданова С.Б. в лице законного представителя Занданов Б.Т., Зарбаева Н.Н. о расторжении договора купли-продажи квартиры,
УСТАНОВИЛ:
ФИО10-Д.Ц. обратилась в суд с исковым заявлением к Занданов Г.Б., Занданова С.Б. в лице законного представителя Занданов Б.Т., Зарбаева Н.Н. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств от ДД.ММ.ГГГГ Также просила прекратить право собственности Занданова Д.В. на квартиру по адресу: ... аннулировать запись в ЕГРН права собственности Занданова Д.В. на спорное жилое помещение; признать за ФИО10-Д.Ц. право собственности на указанную квартиру и внести запись в ЕГРН о праве собственности истца.
Заявленные требования мотивированы тем, что ФИО10-Д.Ц. на праве собственности принадлежала квартира по адресу: .... Между ФИО10-Д.Ц. и Занданова Д.В. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств. Оплата по договору Занданова Д.В. предусмотрена за счет средств материнского капитала – 912162,09 руб., а также за счет заемных средств по договору целевого ипотечного займа, заключенного с КПК «Фин Формула» - 100000 руб. В ЕГРН квартира на праве собственности за Занданова Д.В. зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ ОСФР по РБ отказал в перечислении средств материнского капитала продавцу. В связи с тем, что оплата по договору не произошла, Занданова Д.В. не вселялась в жилое помещение между продавцом и покупателем заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры. Переоформить квартиру на имя продавца стороны договора не успели, так как Занданова Д.В. умерла ДД.ММ.ГГГГ Поскольку оплата по договору не производилась, договор должен быть расторгнут.
Определениями суда к участию в деле привлечены в качестве соответчика Зарбаева Н.Н., в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия Филиал, ППК «Роскадастр» по Республике Бурятия, Отделение фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Республике Бурятия, Орган опеки и попечительства Администрации Советского района г. Улан-Удэ, КПК «ФИН ФОРМУЛА».
В судебном заседании представитель истца Занданова И.В. заявленные требования поддержала, пояснив суду, что оплата по договору купли-продажи не производилась, Занданова Д.В. и ее семья в квартиру не вселялись, в квартире проживает ФИО10-Д.Ц.
В судебное заседание ФИО10-Д.Ц. не явилась, просила о рассмотрении дела без ее участия.
Законный представитель несовершеннолетних ответчиков Занданов Г.Б., Занданова С.Б. - Занданов Б.Т. в судебное заседание не явился, будучи извещённым о судебном заседании. Ранее в судебном заседании против удовлетворения иска не возражал, пояснял, что в квартиру на ... Занданова Д.В. при жизни и дети не вселялись, соглашение о расторжении договора не успели оформить, так как Занданова Д.В. умерла. Наследство после смерти Занданова Д.В. дети не принимали и не намерены принимать. Отец Занданова Д.В. умер, мать Зарбаева Н.Н. наследство также не принимала.
Ответчик Зарбаева Н.Н. в судебное заседание не явилась, будучи извещенной, направила письменное заявление о рассмотрении дела без ее участия.
Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, будучи надлежаще извещенными о судебном заседании.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения участников судебного разбирательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением некоторых случаев, установленных Кодексом или законом.
Согласно пункту 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка), а в соответствии с пунктом 1 статьи 432 этого же кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 3 статьи 154 и пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Статьями 550, 551 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (ч. 1 ст. 552 ГК РФ).
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество (ч. 1 ст. 556 ГК РФ).
Судом установлено, что ФИО10-Д.Ц. на праве собственности принадлежало жилое помещение, расположенное по адресу: ..., площадью 35,7 кв.м. с кадастровым номером: ....
По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО10-Д. продала указанную квартиру Занданова Д.В.
Согласно п. 1 договора купли-продажи цена договора составила 1012162,09 руб.
Из п. 2 Договора следует, что расчеты между покупателем и продавцом производятся следующим образом: 912162,09 руб. за счет средств материнского капитала, сертификат серия МК-Э-003-2021 ... путем перечисления на счет продавца в ПАО «Сбербанк». Сумма 100000 руб. производится в течение 5 рабочих дней после государственной регистрации права собственности покупателя за счет заемных средств, предоставленных по договору целевого ипотечного займа, заключенного между Занданова Д.В. и КПК «Фин Формула».
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ право собственности за Занданова Д.В. на ... в ... зарегистрировано, что подтверждается записью ... от ДД.ММ.ГГГГ.
Решением ОСФР по РБ от ДД.ММ.ГГГГ ... отказано в удовлетворении заявления Занданова Д.В. о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий в размере 912162,09 руб., в соответствии с п. 8.1 ч. 2 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ ...-Фз, в связи с отсутствием заключения о соответствии жилого дома требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания, действующее в течение года со дня оформления.
Согласно свидетельству о смерти Занданова Д.В. умерла ДД.ММ.ГГГГ.
Судом установлено, что наследственное дело после смерти Занданова Д.В. не открывалось.
Наследниками первой очереди по закону являются ее несовершеннолетние дети Занданов Г.Б. и Занданова С.Б., а также мать Зарбаева Н.Н.
Согласно абз. 2 ч. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. (абз. 1 ст. 1112 ГК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи. (позиция Президиума Верховного Суда РФ в п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017).
Судом установлено, что оплата Занданова Д.В. по договору купли продажи спорной квартиры не произведена.
Наличие у стороны покупателя неисполненного обязательства по оплате стоимости объекта недвижимости является существенным нарушением договора купли-продажи квартиры, в связи с чем, исковые требования продавца о расторжении договора купли-продажи квартиры подлежат удовлетворению.
Ипотечное обязательство, зарегистрированное в ЕГРН, в пользу КПК «Фин Формула» прекращено, поскольку денежные средства по договору целевого займа Занданова Д.В. возвращены заимодавцу досрочно ДД.ММ.ГГГГ, что следует из заявления директора КПК «Фин Формула» ФИО6, направленного суду.
Учитывая, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ судом расторгнут, суд полагает необходимым возвратить жилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ..., Смолина, ..., в собственность ФИО10-Д.Ц.
Соответственно запись в ЕГРН о праве собственности Занданова Д.В. на указанное выше имущество подлежит погашению.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования Иванова Ц.-Д.Ц. (СНИЛС: ...) к несовершеннолетним Занданов Г.Б. (ИНН ...), Занданова С.Б. (ИНН ...) в лице законного представителя Занданов Б.Т. (ИНН ...), Зарбаева Н.Н. о расторжении договора купли-продажи квартир - удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО14 и Занданова Д.В..
Возвратить квартиру с кадастровым номером ..., расположенную по адресу: ... собственность Иванова Ц.-Д.Ц..
Прекратить право собственности Занданова Д.В. (СНИЛС ...) на квартиру с кадастровым номером ... расположенную по адресу: ....
Погасить запись ... от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности Занданова Д.В. на квартиру с кадастровым номером ..., расположенную по адресу: ....
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Советский районный суд г. Улан-Удэ.
Мотивированное решение изготовлено 24 февраля 2026 г.
Судья п/п Е.Ю. Антонова
Копия верна
Судья Е.Ю. Антонова
Секретарь: Д.А. Шангина
Подлинник решения Советского районного суда гор. Улан-Удэ находится в гражданском деле № 2-160/2026