РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 марта 2026 года г.Улан-Удэ
Советский районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Антоновой Е.Ю., при секретаре Цыбиковой А.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-182/2026 по иску Климова И.В. к Чебунина Н.А., Чебунин Е.Л. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, признании зарегистрированного права отсутствующим, встречному иску Чебунин Е.Л. к Климова И.В. о признании добросовестным приобретателем,
УСТАНОВИЛ:
Обращаясь в суд с иском Климова И.В. просила признать договор купли-продажи, заключенный между Чебунина Н.А. и Чебунин Е.Л. от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, признать зарегистрированное право Чебунин Е.Л. в отношении земельного участка, расположенного по адресу: , площадью 752 кв.м. с кадастровым номером – отсутствующим.
В обоснование требований Климова И.В. указывала, что апелляционным определением ВС РБ от ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи земельного участка по адресу: .... с кадастровым номером ..., заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом и землепользованию Администрации ... и Чебунина Н.А. признан недействительным, как не соответствующий закону. В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, недействительна с момента ее совершения. Между тем, на основании указанного договора совершена сделка между Чебунина Н.А. и Чебунин Е.Л., за которым зарегистрировано право собственности в отношении земельного участка.
Обращаясь с встречным исковым заявлением, Чебунин Е.Л. просил признать его добросовестным приобретателем и собственником земельного участка с кадастровым номером ..., по адресу: ... с момента его приобретения по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Встречные исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Чебунин Е.Л. и Чебунина Н.А. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ..., по адресу: .... Ранее указанный земельный участок решением общего собрания членов СНТ «Остров Комсомольский» (протокол ... от ДД.ММ.ГГГГ) выделен Чебунина Н.А. ДД.ММ.ГГГГ на основании ст. 39.3 ЗК РФ между Чебунина Н.А. и Комитетом по управлению имуществом и землепользованию Администрации ... (далее Комитет) заключен договор купли-продажи земельного участка. За приобретение земельного участка Чебунина Н.А. оплачены денежные средства. Объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке по заявлению Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации ... снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ Чебунина Н.А. добросовестно владела земельным участком. В связи с переездом в ..., Чебунина Н.А. продала земельный участок Чебунин Е.Л. Поскольку спорный земельный участок являлся смежным с принадлежащим Чебунин Е.Л. земельным участком по адресу: ..., Чебунин Е.Л. планировал расширить свой земельный участок, он приобрел у Чебунина Н.А. спорный земельный участок. Приобретая спорный участок, Чебунин Е.Л. исходил из данных ЕГРН, согласно которым участок принадлежал Чебунина Н.А. более трех лет, право собственности продавца подтверждалось правоустанавливающими документами: выпиской из ЕГРН, договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, решением собрания СНТ «Остров Комсомольский». Земельный участок не был изъят из оборота, его оборотоспособность не ограничена. Сведений о выбытии земельного участка из чьего-либо законного владения не имелось, поскольку до 2021 г. участок находился в муниципальной собственности, до 2021 г. числился как заброшенный. Сделка между Чебунина Н.А. и Чебунин Е.Л. являлась возмездной. На момент приобретения Чебунин Е.Л. земельного участка у Климова И.В. право собственности на участок отсутствовало, сведений о правопритязаниях Климова И.В. на земельный участок не имелось. Каких-либо препятствий в регистрации права собственности на земельный участок не возникало, участок никогда не находился в залоге или под арестом. С момента приобретения спорного земельного участка Чебунин Е.Л. открыто пользовался и распоряжался им. О правопритязаниях ФИО12 на земельный участок узнал только в июне 2025 г.
Определением суда к участию в деле в качестве соответчиков привлечены МУ «Комитет по Управлению имуществом и землепользования» Администрации ..., СНТ «Остров Комсомольский», в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований- Управление Росреестра по РБ.
В судебном заседании представитель Климова И.В. по доверенности ФИО10 исковые требования поддержала, пояснив суду, что Климова И.В. имеет право на подачу иска, поскольку решением суда установлено право пользования Климова И.В. спорным земельным участком. Просила в удовлетворении встречного иска отказать по доводам, изложенным в письменном возражении. Документы, подтверждающие факт пользования Чебунина Н.А. земельным участком с 2018 г. не представлены. Чебунин Е.Л. являясь собственником смежного земельного участка достоверно знал, что его невестка Чебунина Н.А. не пользовалась спорным участком с 2018 ... на земельном участке возводил сам Чебунин Е.Л., согласно утверждениям стороны ответчика. Цена земельного участка в договоре – 10000 руб. не соответствует действительной стоимости земельного участка. Оспариваемый договор заключен ФИО11 для ухода от сделки между Комитетом и Чебунина Н.А. Сниятие объекта недвижимости с кадастрового учета никаких правовых последствий не влечет.
В судебном заседании представитель Чебунин Е.Л. по доверенности – ФИО9 с исковыми требованиями Климова И.В. не согласилась, полагала, что иск мог быть подан только собственником земельного участка, т.е. Комитетом по управлению имуществом и землепользованию Администрации .... Климова И.В. до 2025 г. право собственности на земельный участок не оформляла, земельным участком не пользовалась, строение на земельной участке было брошенное. Чебунин Е.Л. на соседним участке проживает с 2000 г. ФИО12 заехали в дом, расположенный на спорном земельной участке с 2014 г., после участок длительное время пустовал. Встречные исковые требования поддержала.
Представитель Чебунина Н.А. по ордеру Копелева Е.С. возражала против удовлетворения искового заявления, пояснив суду, что установленный решением суда факт пользования Климова И.В. земельным участком не влечёт за собой оформление права собственности. На момент приобретения земельного участка Чебунин Е.Л. дом по адресу Окинская, 25 снят с кадастрового учета, ранее ФИО5 в 2013 г. выдавалось предписание об освобождении самовольного строения. О ничтожности сделки между Комитетом и Чебунина Н.А. Чебунин Е.Л. узнал только из апелляционного определения в декабре 2025 ..., изложенный во встречном исковом заявлении поддержала.
В судебное заседание Климова И.В., Чебунин Е.Л., Чебунина Н.А., представитель МУМ «Комитета по управлению имуществом и землепользованию» Администрации ..., представитель СНТ «Остров Комсомольский», представитель Управления Росреестра по РБ не явились, будучи извещенными.
Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд пришел к следующему.
В соответствии со статьей 35 (часть 3) Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
В силу ч.1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Согласно ст. 12 ГК РФ ГК РФ защита гражданских прав осуществляется различными способами, перечень которых не является исчерпывающим. Вместе с тем способы защиты гражданских прав могут предопределяться правовыми нормами, регулирующими конкретные правоотношения, в связи с чем стороны правоотношений вправе применить лишь определенный способ защиты права, и неверно избранный способ может привести к отказу в защите данного права.
Согласно пункту 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.
Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
Согласно п. п. 3, 5 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Как разъяснено в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Судом установлены и подтверждены материалами дела следующие обстоятельства.
ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым ..., общей площадью 752 +/-9.6, расположенный по адресу: Российская Федерация, ..., городской округ «...», ..., земельный участок 25 поставлен на кадастровый учет.
На основании договора купли-продажи ... от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Комитетом по управлению имуществом и землепользованию Администрации ... и Чебунина Н.А., право собственности на указанный земельный участок в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано за Чебунина Н.А.
По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Чебунина Н.А. продала Чебунин Е.Л. земельный участок с кадастровым ..., по адресу: Российская Федерация, ..., земельный участок 25, цена договора составила 10000 руб.
Право собственности Чебунин Е.Л. зарегистрировано в ЕГРН на спорный земельный участок ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно Выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, индивидуальный жилой дом с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ... поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, право собственности не зарегистрировано, объект недвижимости снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования Климова И.В. к МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользования» Администрации ..., Чебунин Е.Л., Чебунина Н.А.
Договор купли продажи земельного участка с кадастровым ..., расположенного по адресу:..., СНТ «Остров Комсомольский», заключенный ДД.ММ.ГГГГ между МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользования» Администрации ... и Чебунина Н.А. признан недействительным в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ, поскольку противоречит требованиям закона, нарушает права Российской Федерации и посягает на публичные интересы неограниченного круга лиц.
Основанием для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным явились выводы судебной коллегии о том, что ни к моменту создания СНТ «Остров Комсомольский» в 2010 г., ни в момент проведения общего собрания членов СНТ «Остров Комсомольский» от ДД.ММ.ГГГГ Чебунина Н.А. не являлась пользователем или правообладателем спорного земельного участка, следовательно, выписка о выделении ей земельного участка, расположенного по адресу ..., СНТ «Остров Комсомольский» ..., является ничтожной.
Статья 166 ГК РФ устанавливает, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). (часть 1).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. (часть 2).
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. (часть 3).
Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. (часть 4).
Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2 статьи 168 ГК РФ).
Судом установлено, что Чебунина Н.А. не приобрела право собственности на спорный земельный участок, поскольку договор купли-продажи заключенный между Комитетом по управлению имуществом и землепользованию Администрации ... и Чебунина Н.А. от ДД.ММ.ГГГГ являлся ничтожным.
Следовательно, правомочиями по отчуждению земельного участка в собственность Чебунин Е.Л. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Чебунина Н.А. не обладала.
Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключен между Чебунина Н.А. и Е.Л. в нарушение закона и посягает на права третьих лиц.
При этом оснований полагать, что Чебунин Е.Л. являлся добросовестным приобретателем у суда не имеется.
Из материалов дела и пояснений представителя Чебунин Е.Л. – ФИО9 следует, что Чебунин Е.Л. является собственником смежного со спорным земельным участком по адресу ... 2018 ... Чебунин Е.Л. проживали по ... 1968 г. Чебунин Е.Л. осуществлял строительство нового дома по ... с 2000 г., проживал по названному адресу на протяжении длительного времени. Чебунина Н.А. является невесткой Чебунин Е.Л.
Таким образом, Чебунин Е.Л. не мог не знать, что Чебунина Н.А. ни к моменту создания СНТ «Остров Комсомольский» в 2010 г., ни в момент проведения общего собрания членов СНТ «Остров Комсомольский» от ДД.ММ.ГГГГ не являлась пользователем или правообладателем спорного земельного участка. Не мог не знать Чебунин Е.Л. и о пользовании домом и смежным с его земельным участком семьей Климова И.В. в период с 2010 г. по 2024 г.
Факт пользования Климова И.В. земельным участком с расположенным на нем жилым домом по адресу: ... до ДД.ММ.ГГГГ установлен решением Советского районного суда ... от ДД.ММ.ГГГГ Решение вступило в законную силу.
Кроме того, при рассмотрении гражданского дела по иску Климова И.В. к МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользования» Администрации ..., Чебунин Е.Л., Чебунина Н.А. судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что жилой дом, расположенный по адресу:..., начиная с 2010 г. находился в пользовании бабушки истца Климова И.В. – ФИО6 Истец Климова И.В. также проживала в данном доме.
По указанному адресу ТП «Энергосбыт Бурятии» открыт финансовый лицевой счет на имя ФИО5 (дочь ФИО6, мать Климова И.В.), договор энергоснабжения заключен ДД.ММ.ГГГГ Потребление электроэнергии осуществлялось вплоть до октября 2023 г., производилась оплата за электроэнергию.
Патронаж детей Климова И.В. осуществлялся по адресу: ....
До 2024 г. спорный земельный участок был огорожен старым забором, который проходил точно по контуру жилого дома.
В соответствии с ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
В соответствии с ч. 5 ст. 12.1 Закона Республики Бурятия «О земле» от ДД.ММ.ГГГГ ...-IIIправо на внеочередное приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов имеют граждане, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, созданными до ДД.ММ.ГГГГ, права на которые не были надлежаще оформленыи зарегистрированы, при условии, что указанные земельные участки свободны от прав третьих лиц и находятся в населенных пунктах вне зон с особыми условиями использования территорий, установленные ограничения использования в которых не допускают использование земельного участка в соответствии с целями использования земельного участка для размещения жилого дома или ведения личного подсобного хозяйства либо находятся в зоне сельскохозяйственного использования для ведения личного подсобного хозяйства.
Из разъяснений в абзаце 2 п. 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ ... «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» следует, что исходя из системного толкования ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 166 и ч. 2 ст. 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Исходя из того, что Климова И.В. и ее семья длительное время проживали в доме по адресу: ..., пользовались земельным участком, соответственно, она имеет право оформить права на недвижимое имущество в установленном порядке.
Владельца недвижимости закон наделяет правом на оформление такого имущества в собственность, при таких обстоятельствах права Климова И.В. нарушаются сделкой по приобретению Чебунин Е.Л. права собственности на спорный земельный участок.
Возможность иным способом защитить нарушенные права, кроме признания сделки по передаче в собственность Чебунин Е.Л. земельного участка недействительной, у Климова И.В. отсутствует.
В этой связи подлежат отклонению доводы представителей Чебунина Н.А. и Е.Л. об отсутствии у Климова И.В. права на обращение с настоящим иском в суд. Оснований для прекращения производства по иску Климова И.В. по ходатайству, заявленному представителем Копелева Е.С., в судебном заседании не имеется.
Доводы представителя Чебунина Н.А. о ее добросовестности при приобретении земельного участка по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не могут быть приняты во внимание, учитывая вышеизложенные обстоятельства, установленные судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в апелляционном определении от ДД.ММ.ГГГГ.
На основании вышеизложенного суд приходит к выводу об удовлетворении иска Климова И.В. в части признания договора купли продажи земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Чебунина Н.А. и Чебунин Е.Л. недействительным.
В соответствии с ч.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Тем самым, суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положение в виде прекращения права собственности Чебунин Е.Л. на земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., возврата денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Оснований для признания зарегистрированного права Чебунин Е.Л. в отношении спорного земельного участка отсутствующим в силу разъяснений, изложенных в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ ..., Пленума ВАС РФ ... от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» не имеется.
Поскольку доводы, изложенные во встречном иске о добросовестности Чебунин Е.Л. при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не нашли своего подтверждения, опровергаются установленными по делу обстоятельствами, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований встречного иска.
В связи с отсутствием самостоятельных требований к МУ «Комитет по Управлению имуществом и землепользования» Администрации ..., СНТ «Остров Комсомольский», оснований для удовлетворения требований к данным ответчикам не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требованияКлимова И.В. (паспорт ...) удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли продажи земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Чебунина Н.А. (...) и Чебунин Е.Л. (...).
Применить последствия недействительности сделки:
Обязать Чебунина Н.А. возвратить Чебунин Е.Л. все полученное по сделке.
Прекратить право собственности Чебунин Е.Л. (...) на земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ....
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
В удовлетворении остальной части заявленных требований Климова И.В. – отказать.
В удовлетворении требований к МУ «Комитет по Управлению имуществом и землепользования» Администрации ...» - отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований Чебунин Е.Л. ...) - отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Советский районный суд г.Улан-Удэ.
Мотивированное решение изготовлено 27 марта 2026 г.
Судья п/п Е.Ю. Антонова
Копия верна
Судья Е.Ю. Антонова
Секретарь: А.Ю. Цыбикова
Подлинник решения Советского районного суда гор. Улан-Удэ находится в гражданскомделе № 2-182/2026