РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 мая 2026 года г. Дальнереченск
Дальнереченский районный суд Приморского края Российской Федерации в составе председательствующего судьи Ляшко О.В., при секретаре Попковой Е.В., с участием представителя истца Кирневой Е.Н. по доверенности Дорогай О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кирневой Е.Н. к администрации Дальнереченского городского округа о признании права собственности на самовольную постройку – жилой дом,
УСТАНОВИЛ:
Кирнева Е.Н обратилась в суд с указанным иском, с учетом уточнений в обоснование указав, что ей по договору аренды от 15.10.2014 земельного участка с кадастровым №, площадью 1500 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 6 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, для строительства жилого дома, заключенному между Администрацией Дальнереченского городского округа и её отцом А., после смерти отца перешло право аренды на указанный земельный участок. Срок аренды участка был установлен с 15.10.2014 до 01.12.2019. 21.11.2018 она в установленном законом порядке направила в администрацию ДГО уведомление о планируемом строительстве жилого дома. В 2025 году завершила строительство жилого дома. 25.11.2025 изготовлен технический план жилого дома площадью 150.7 кв.м. Для регистрации права и постановки построенного жилого дома на кадастровый учет Кирнева Е.Н. 03.12.2025 обратилась в администрацию ДГО с заявлением о продлении договора аренды земельного участка, так как на основании п.2 ст. 40 ФЗ от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права в отношении объекта возможно только при условии, что на момент окончания строительства объекта срок действия соответствующего договора (аренды земельного участка) не истек. В её же случае на момент окончания строительства жилого дома в 2025 году срок действия договора аренды земельного участка от 15.10.2014 истёк, 11.12.2025 она получила ответ от администрации ДГО о невозможности продлить договор аренды земельного участка. Никаких возражений со стороны арендодателя по поводу продолжения ею пользоваться земельным участком после истечения срока договора аренды, не было. За весь период, с 01.12.2019 по 31.12.2025 она исправно оплачивала арендную плату. 27.01.2026 истец через портал государственных услуг направила в администрацию ДГО уведомление об окончании строительства, на которое получила ответ с Решением об оставлении уведомления об окончании строительства без рассмотрения по причине того, что срок действия договора аренды земельного участка истёк 01.12.2019. Строительство жилого дома было выполнено с незначительным нарушением градостроительных норм, а именно: расстояние от границы участка до возведённого жилого дома по левой меже составляет 1 м, так как она пристроила слева к дому гараж, кладовую и бойлерную, которые как полагала, будут являться хозяйственными постройками, но оказалось, что если гараж и другие постройки находятся под одной крышей с основным зданием, то они входят в площадь основного объекта и расстояние до границы участка в этом случае должно составлять 3 м. По причине нарушения градостроительных норм согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ, возведённый жилой дом является самовольной постройкой. Однако расстояние от стены её дома по левой стороне до соседнего дома (по <адрес>) 12 м, что допустимо по своду правил противопожарной безопасности СП 4.13130.2019 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара». Согласно техническому заключению ООО «Дальсервис проект» от 02.04.2026 построенный жилой дом соответствует требованиям пожарных, санитарно-эпидемиологических, градостроительных, технических и иных норм и правил, не создает угрозу для жизни, здоровью людей, находящихся в нём или рядом с ним и соответствует своему назначению как жилой дом. Кроме того адрес объектов (земельного участка и возведенного жилого дома) во всех документах был прописан по местоположению. Постановлением Администрации ДГО от 09.02.2026 года № Н-29956623 земельному участку с № присвоен адрес: <адрес>. Просила признать за ей право собственности на самовольно построенный жилой дом, расположенный по <адрес>, площадью 150.7 кв.м.
Истец Кирнева Е.Н. в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела без её участия, с участием её представителя по доверенности Дорогай О.В..
Представитель истца по доверенности Дорогай О.В. в судебном заседании уточненные исковые требования Кирневой Е.В. поддержала в полном объеме.
Представитель ответчика – администрации Дальнереченского городского округа в судебное заседание не прибыл, ходатайствовал о рассмотрении дела без участия представителя ответчика, просил принять решение в соответствии с действующим законодательством.
Представитель третьего лица Управления Росрееста по Приморском краю в судебное заседание не прибыл, в возражениях на исковое заявление просил рассмотреть дело без участия представителя Управления, указал, что Управлением 19.11.2014 зарегистрировано ограничение (обременение) в виде аренды Кирневой Е.Н. на объект недвижимости: земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, назначение: жилое, площадь:1500 кв.м, кадастровый №. <адрес>, земельный участок 14. В качестве документа-основания государственной регистрации ограничения (обременения) на указанный объект недвижимости в орган регистрации прав стороной был представлен: договор аренды земельного участка от 15.10.2014. Вышеуказанный объект недвижимости с кадастровым № имеет статус «учтенный», дата постановки на учет 31.01.2013. В ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества: жилой дом, расположенный по <адрес>, площадью 150,7 кв.м. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.
Третье лицо М. (собственник дома по <адрес>) в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия, в заявлении указал, что с исковым заявлением Кирневой Е.Н. со всеми прилагаемыми документами полностью ознакомлен, против заявленных исковых требований Кирневой Е.Н. возражений не имеет.
Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, доводы сторон, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 15.10.2014 между администрацией ДГО и А. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым №, площадью 1500 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 6 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый <адрес>, для индивидуального жилищного строительства. Срок аренды установлен с 15.10.2014 до 01.12.2019 (л.д. 11-12).
11.05.2017 права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым № перешли Кирневой Е.Н. в порядке наследования по закону, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 24.09.2018 (л.д. 13-14).
В 2025 году Кирневой Е.Н. на указанном земельном участке завершено строительство жилого дома площадью 150,7 кв.м., 25.11.2025 года, кадастровым инженером Н. был изготовлен технический план жилого дома (л.д. 17-25).
После чего Кирнева Е.Н. обратилась к ответчику с заявлением о постановке жилого дома на кадастровый учет, а в связи с тем, что договор аренды земельного участка истек в 2019 году, Решением ответчика № от 28.01.2026 уведомление об окончании строительства жилого дома оставлено без рассмотрения (л.д. 28).
На заявление истца о продлении договора аренды земельного участка письмом № от 17.12.2025 истцу сообщается, что земельный участок передан в аренду на основании договора аренды от 15.10.2014, который заключен на срок с 15.10.2014 по 01.12.20219, право на заключение нового договора для целей индивидуального жилищного строительства законом не предусмотрено. Истцу предложено рассмотреть альтернативные варианты с имущественным интересом, в том числе в судебном порядке (л.д. 27).
Обращаясь с настоящим иском Кирнева Е.Н. указала на то, что во внесудебном порядке лишена возможности легализовать строение, в связи с чем вынуждена обратится в суд с данным иском.
Кроме того, истец указала, что строительство жилого дома было выполнено с незначительным нарушением градостроительных норм.
Согласно техническому заключению ООО «Дальсервис проект» от 02.04.2026 построенный жилой дом соответствует требованиям пожарных, санитарно-эпидемиологических, градостроительных, технических и иных норм и правил, не создает угрозу для жизни, здоровью людей, находящихся в нём или рядом с ним и соответствует своему назначению как жилой дом (л.д. 123-183).
Адрес объектов (земельного участка и возведенного жилого дома) по всех документах был прописан по местоположению. Постановлением администрации ДГО № от ДД.ММ.ГГГГ земельному участку с кадастровым № присвоен <адрес> (л.д. 31-32).
На основании ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права.В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Пунктом 1 статьи 621 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину для ведения садоводства для собственных нужд.
Согласно п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов, за исключением гражданина, указанного в подпункте 2 пункта 3 настоящей статьи.
Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Следовательно, право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований п. 3 ст. 222 ГК РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.
В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
При рассмотрении вопроса о признании права собственности на объект, самовольно возведенный на арендованном земельном участке, особое значение имеет правовой режим земельного участка и условия договора о предоставлении его в аренду. Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника участка, а также позволяет арендатору, использующему арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и не в соответствии с назначением земельного участка, приобрести права на объект недвижимости, возведенный без согласия арендодателя и без соблюдения установленных требований.
В судебном заседании установлено, что договор аренды земельного участка от 15.10.2014 был заключен для индивидуального жилищного строительства.
Однако, ввиду того, что договор аренды земельного участка был заключен на срок по 01.12.2019, новый договор аренды земельного участка без аукциона заключен не был, уведомление истца об окончании строительства было оставлено без рассмотрения.
Из постановления Пленума Верховного суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно абз. 3 п. 26 вышеуказанного постановления, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Учитывая, что истец предпринимала меры к вводу жилого дома, а также что администрацией Дальнереченского городского округа ему было отказано в рассмотрении уведомления об окончании строительства, при этом спорный объект недвижимого имущества – жилой дом соответствует требованиям пожарных, санитарно-эпидемиологических, градостроительных, технических норм и правил, не представляет собой опасность для жизни и здоровья людей и не затрагивает интересы третьих лиц, кроме того вид разрешенного использования земельного участка позволяет размещение на нем спорного здания, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Кирневой Е.Н., <данные изъяты>, к администрации Дальнереченского городского округа, ИНН 2506002729, ОГРН 1032500638895, о признании права собственности на самовольную постройку- жилой дом – удовлетворить.
Признать за Кирневой Е.Н., <данные изъяты>, право собственности на самовольную постройку – жилой дом, расположенный по <адрес>, площадью 150,7 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым №.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Дальнереченский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
Судья О.В. Ляшко