РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 мая 2026 год г. Дальнереченск
Дальнереченский районный суд Приморского края в составе председательствующего судьи Повзун А.А., при помощнике судьи Ганжа Е.Н., с участием представителя истца - адвоката Ю.Н., представившей удостоверение № № и ордер №№ от 28.04.2026, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сергеевой Н.Г. к администрации Дальнереченского городского округа о признании права собственности на самовольную постройку,
УСТАНОВИЛ:
Сергеева Н.Г. обратилась в суд с данным иском указывая, что ей на праве собственности принадлежит дом блокированной застройки, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером №. 16.01.2026 она обратилась в администрацию Дальнереченского городского округа с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, без проведения торгов, однако ей было отказано в предварительном согласовании предоставления земельного участка, в связи с тем, что площадь жилого дома значительно отличается от площади жилого дома, на который зарегистрировано право собственности.
Истец также указывает, что в феврале 2026 года был подготовлен технический план здания, в ходе проведения кадастровых работ выявлена реконструкция исходного объекта недвижимости, в связи с чем, площадь объекта увеличилась и составила 140 кв.м. 04.03.2026 составлено техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих строительных конструкций объекта капитального строительства – дома блокированной застройки по адресу: <адрес>, в соответствии с которым строительство жилых построек возможно и выполнено в соответствии с действующими нормативными документами, не затрагивают интересы третьих лиц. Жилые постройки являются неотъемлемой частью существующего объекта и используются как жилые. На основании результатов проведенного исследования выявлено, что дом блокированной застройки по адресу: <адрес>, соответствует требованиям пожарных, санитарно-эпидемиологических, градостроительных, технических и иных норм и правил. Физический износ объекта составляет 12,9 %, что соответствует вполне удовлетворительному состоянию и не создает угрозу для жизни и здоровья людей, находящихся в нем или рядом с ним. Спорный дом блокированной застройки расположен на земельном участке с видом разрешенного использования – под жилую застройку.
Кроме того истец указывает, что она обращалась в администрацию Дальнереченского городского округа с уведомлением о планируемом строительстве. 26.03.2026 получила решение об оставлении уведомления без рассмотрения в связи с отсутствием сведений о праве застройщика на земельный участок. 09.04.2026 истец повторно подала документы через МФЦ, получила решение об отказе в приеме документов в связи с предоставлением неполного пакета документов, в связи с чем просит признать право собственности за Сергеевой Н.Г. на самовольную постройку: объект недвижимости – жилой дом блокированной застройки, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 140 кв.м., кадастровый номер №.
В судебное заседание истец не явилась, уполномочила на представление своих интересов адвоката Ю.Н.
Представитель истца Ю.Н. в судебном заседании на исковых требованиях настаивала, дополнив, что истцом приобретался данный дом с земельным участком, который не оформлен надлежащим образом, на месте, где в настоящее время находится самовольная постройка, ранее находились иные постройки, которые отражены в документах, предоставленных из КГКУ «УЗИ». Соседи не возражают против возведенной постройки, просит иск удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика администрации Дальнереченского городского округа в судебное заседание не явился, обратился в суд с ходатайством о рассмотрении дела в его отсутствие.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора И.В. в судебное заседание не явился, в заявлении указал, что претензий по существу заявленных требований он не имеет. Просит рассмотреть дело в его отсутствие.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора Т.Н. в судебное заседание не явилась, согласно телефонограмме просила рассмотреть дело в ее отсутствие, не возражает против удовлетворения иска.
Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему выводу.
Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно п. 9 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.
В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В приведенных нормах п. 1 ст. 222 ГК РФ исчерпывающим образом перечислены признаки самовольной постройки. Доказанное фактическое наличие хотя бы одного из указанных в данном пункте трех признаков является достаточным для признания постройки самовольной.
Из материалов дела следует, что Сергеева Н.Г. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Кроме того, в данном договоре купли-продажи указано, что квартира состоит из трех комнат, полезной площадью 59,1 кв.м., жилой площадью 42,3 кв.м., с надворными постройками: пристройкой, верандой, гаражом, навесом, летней кухней, пристройкой, баней, уборной, забором. Квартира расположена на земельном участке мерою 940 кв.м.
Свидетельством о государственной регистрации права подтверждается право собственности Сергеевой Н.Г. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, о чем в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись №№
Согласно выписке из ЕГРН, жилой жом, расположенный по адресу: <адрес>, является домом блокированной застройки.
В соответствии с техническим паспортом на домовладение <адрес>, данное домовладение расположено на земельном участке, на плане которого отчетливо видно, что по границе с соседним земельным участком располагались гараж, навес и пристройка, без какого-либо отступа.
Из предоставленных документов КГКУ «УЗИ» следует, что правоустанавливающих документов на объект недвижимости – земельный участок, на котором расположено спорное домовладение, в Учреждении отсутствует. В тоже время предоставлена характеристика строений и сооружений принадлежащих домовладению, расположенному по адресу: <адрес> где указан год постройки ДД.ММ.ГГГГ, имеется схема расположения дома с хозяйственными постройками на земельном участке, где достоверно установлено, что гараж, навес и пристройка располагаются вдоль границы земельного участка
Из технического плана здания от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в ходе выполнения кадастровых работ было выявлено, что собственником объекта недвижимости с кадастровым номером № была произведена реконструкция жилого дома. По результатам произведенного обследования объекта и полученных измерений, проведенных кадастровым инженером, площадь жилого дома, согласно Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020 №П/0393 на момент обследования составляет 140 кв.м. При обследовании объекта выявлено, что в жилом доме применяется комбинированная система отопительного оборудования: - твердотопливная (дрова, уголь) металлическая печь; - электрический котел отопления (электроотопительная установка). Предлагает внести изменения в ГКН.
В данном техническом плане отображена схема расположения здания на земельном участке, согласно которой установлено, что спорный объект недвижимости находится на земельном участке не имеющим кадастрового номера, и граничит с земельными участками с кадастровыми номерами: № и №.
Согласно выпискам из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером № принадлежит на праве собственности Т.Н.., а земельный участок с кадастровым номером №, принадлежит на праве собственности И.В.
Администрацией Дальнереченского городского округа предоставлены сведения по запросу суда, согласно которым, расположение дома блокированной застройки по адресу: <адрес> 2 расположен в территориальной зоне «Зона застройки индивидуальными жилыми домами», вид разрешенного использования «Блокированная жилая застройка». Минимальные отступы от границ смежного земельного участка не соблюдены.
Также администрацией предоставлена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, согласно которому нарушение минимальных отступов допущено с границей земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего И.В.
Согласно предоставленного письменного пояснения собственника земельного участка, с кадастровым номером №, он не возражает против того, что отступы истцом не соблюдены.
В соответствии с выводами технического заключения об обследовании несущих и ограждающих строительных конструкций дома блокированной застройки после реконструкции по адресу: <адрес>, на соответствие требованиям технических регламентов и действующих нормативных документов, при проведении технического обследования несущих и ограждающих строительных конструкций объекта, дома блокированной застройки по адресу: <адрес>, выявлено: согласно классификации технического состояния конструкций по ГОСТ 31937-2024, объект находится в работоспособном техническом состоянии – категория технического состояния строительной конструкции или здания (сооружения) в целом, при которой некоторые из числа оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта или норм, но имеющиеся нарушения требований в конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и необходимая несущая способность конструкций и грунтов основания с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, а также механическая безопасность здания (сооружения) обеспечиваются. Строительство жилых построек возможно и выполнено в соответствии с действующими нормативными документами: СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». ФЗ РФ от 22.07.2008 СП 20.133330.2016 «Нагрузки и воздействия». №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и не затрагивает интересы третьих лиц. Жилые пристройки являются неотъемлемой частью существующего объекта и используются как жилые. На основании результатов проведенного исследования выявлено, что дом блокированной застройки по адресу: <адрес>,соответствует требованиям пожарных, санитарно-эпидемиологических, градостроительных, технических и иных норм и правил. Физический износ объекта составляет 12,9 %, что соответствует вполне удовлетворительному состоянию. Данные расчеты указывают на то, что нормальная эксплуатация дома блокированной застройки по адресу: <адрес> возможна и не создает угрозу жизни и здоровью людей, находящихся в нем или рядом с ним.
Данное техническое заключение подготовлено специалистом, имеющим образование инженера-строителя, со стажем работы по данной специальности 36 лет, имеющего свидетельство о допуске к работам по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.
Сергеева Н.Г. обращалась в администрацию Дальнереченского городского округа в январе 2026 года с заявлением о предварительном согласовании предоставлении земельного участка, находящегося в ведении или собственности органов местного самоуправления муниципальных образований, без проведения торгов, однако ей было отказано в предварительном согласовании, так как площадь дома, значительно отличается от площади дома, право собственности на который зарегистрировано.
Решением администрации Дальнереченского городского округа от 26.03.2026 оставлено без рассмотрения уведомление Сергеевой Н.Г. о планируемом строительстве, поскольку отсутствуют сведения о праве застройщика на земельный участок.
Решением от 09.04.2026 Сергеевой Н.Г. было отказано в приеме документов о выдаче разрешения на строительство, в связи с предоставлением неполного комплекта документов.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
В силу пункта 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
Пунктом 9.1 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
В судебном заседании достоверно установлено, что земельный участок находится в пользовании истца с 1999 года, так как домовладение, приобретенное истцом в 1999 году включало себя надворные постройки с указанием площади земельного участка, на котором оно расположено, то есть земельный участок, на котором расположен спорный дом блокированной застройки был приобретен истцом вместе с домовладением до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
Данных о наличии претензий от собственников смежных земельных участков относительно заявленного Сергеевой Н.Г. требования о признании права собственности на жилой дом в деле не имеется. Вопрос о границах смежных земельных участков может быть разрешен землепользователями путем уточнения границ, проведения кадастровых работ.
В соответствии с ч. 2 ст. 85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (ч. 3 ст. 85).
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Правилами землепользования и застройки Дальнереченского городского округа в территориальной зоне «Зона застройки индивидуальными жилыми домами (Ж1) вид разрешенного использования «Блокированная жилая застройка. Код 2.3» предельные размеры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства: минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений: - от границ земельного участка смежного с другими земельными участками: -3 м. до основного здания; - без отступа со стороны блокировки жилых домов; - 1 м. до хозяйственных построек, допускается блокировка хозяйственных построек на смежных приусадебных участках по взаимному согласию домовладельцев; - от границ земельного участка с фронтальной зоны – для новой застройки – 5 м., в условиях сложившейся застройки – в соответствии со сложившейся линией застройки.
Из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (п. 29) следует, что с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
В силу требований ст. 56 ГПК РФ, доказательств, прямо свидетельствующих о нарушении истцом прав и законных интересов ответчика в результате самовольного строительства спорного жилого дома, последним не представлено.
Вместе с тем, в рамках рассмотрения дела не установлено обстоятельств нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц в связи с возведенным жилым строением, как и не предоставлены доказательства наличия угрозы жизни и здоровья граждан.
Судом также приняты во внимание, что истцом предпринимались меры для легализации возведенного истцом жилого дома.
Из исследованных в судебном заседании документов следует, что спорный объект недвижимости возведен по линии ранее сложившейся застройки, в границах участка домовладения, принадлежащего истцу, соответствует виду его разрешенного использования, объект соответствует строительным нормам и требованиям пожарной безопасности, его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, следовательно, допущенные истцом нарушения при возведении постройки признается судом несущественными и не препятствующими возможности сохранения постройки.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Сергеевой Н.Г. к администрации Дальнереченского городского округа о признании права собственности на самовольную постройку, удовлетворить.
Признать за Сергеевой Н.Г., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на самовольную постройку объект недвижимости – жилой дом блокированной застройки, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 140 кв.м., с кадастровым номером №.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения (02.06.2026) в Приморский краевой суд через Дальнереченский районный суд Приморского края.
Судья А.А. Повзун