РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
2 апреля 2026 года г. Улан-Удэ
Советский районный суд г. Улан-Удэ в составе председательствующего судьи Антоновой Е.Ю., при секретаре судебного заседания Шангиной Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-414/2026 по исковому заявлению Сангаев В.Ц. к ООО «Специализированный застройщик «МосКомСтрой» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств по договору, взыскании убытков,
УСТАНОВИЛ:
Сангаев В.Ц. в лице представителя по доверенности ФИО6 обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «МосКомСтрой» (далее по тексту - ООО СК «МосКомСтрой»), просил (с учетом увеличения исковых требований) расторгнуть договор участия в долевом строительстве ...А-6 от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика денежные средства, уплаченные за стоимость объекта в размере 5 180 000 руб., убытки в размере 2997219,74 руб.
Заявленные требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «МосКомСтрой» и ООО «Тера 2.0» заключен договор участия в долевом строительстве 61-2-6-148А-6. Цена договора составила 5180000 руб. Согласно п. 5.1 Договора застройщик обязан передать участнику объект после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее ДД.ММ.ГГГГ ООО «Тера 2.0» ДД.ММ.ГГГГ уступило права по договору участия в долевом строительстве Сангаев В.Ц. Согласно п. 3.3 договора уступки стоимость объекта составила 9 949938 руб., из которых 1999938 руб. собственные средства истца, 7950 000 руб. – кредитные денежные средства. Денежные средства в размере 5180 000 руб. перечислены застройщику, а 2770 000 руб. - перечислены ООО «Тера 2.0». Срок сдачи объекта перенесен на ДД.ММ.ГГГГ В связи с чем, истец направил в адрес застройщика уведомление о расторжении договора с требованием о возврате уплаченных денежных средств. На основании п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» полагает, что убытки истцу должны быть в полном объеме возмещены застройщиком, как и денежные средства, уплаченные за объект долевого строительства.
В судебном заседании представитель истца ФИО6 заявленные требования с учетом увеличения иска поддержал, также просил взыскать с ответчика штраф по Закону «О защите потребителей».
Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ООО «Тера 2.0», ПАО «Сбербанк», АО «Банк Дом.РФ».
Сангаев В.Ц. в судебное заседание не явился, будучи извещенным о судебном заседании.
Ответчик ООО СЗ «МосКомСтрой» представителя в судебное заседание не направил, будучи извещенным о судебном заседании. В письменном отзыве на исковое заявление представитель ФИО7 указывал, что денежные средства в размере 2 770 000 руб. внесены истцом ООО «Тера 2.0», в связи с чем ООО СЗ «МосКомСтрой» не может отвечать по договору, заключенному между ФИО2 и ООО «Тера 2.0».
ООО «Тера 2.0» в судебное заседание представителя не направило, о судебном заседании извещалось судом.
ПАО «Сбербанк» в судебное заседание представителя не направило, о судебном заседании извещалось судом. В письменном отзыве указывал, что при расторжении договора долевого участия недвижимости, договор залога продолжает свое действие, сведения о недобросовестности Банка отсутствуют. Наличие у ПАО «Сбербанк» статуса добросовестного залогодержателя влечет необходимость указания на обременение в пользу залогодержателя ПАО «Сбербанк» в резолютивной части решения.
АО «Банк Дом.РФ» в судебное заседание представителя не направило, о судебном заседании извещалось судом. В письменном отзыве указывало, что между АО «Банк Дом.РФ», ФИО2 и ООО «СЗ МосКомСтрой» возникли отношения, основанные на договоре счета эскроу, Банк выполняет функцию эскроу-агента. Депонируемая сумма составляет 5180 000 руб. ФИО3
Исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.
Согласно положениям ст.ст.309,310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Прекращение обязательств по требованию одной из сторон, в соответствии со ст.407 Гражданского кодекса РФ, допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.
В силу п. 1.1. ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Согласно ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ МосКомСтрой» и ООО «Тера 2.0» заключен договор участия в долевом строительстве ...А-6.
Согласно п. 3.1 Договора Застройщик обязуется в предусмотренный п. 5.1 Договора срок построить (создать) жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать участнику, расположенный в жилом доме объект, а участник обязуется принять объект и уплатить обусловленную настоящим договором цену.
Объектом долевого строительства согласно п. 1.3 Договора является жилое помещение (квартира), входящая в состав жилого дома, т.е. многоквартирного дома этап строительства ..., 1 двухсекционный дом (секция 6) на земельном участке с кадастровым номером 03:24:000000:70882 (п. 1.2 Договора). Площадь объекта на дату подписания – 64,75 кв.м. (п. 1.12 Договора).
Из п. 5.1 Договора следует, что застройщик обязан передать участнику объект после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Цена договора установлена п. 4.1 Договора и составляет 5 180 000 руб., стоимость одного квадратного метра – 80000 руб. (п. 4.2 Договора).
Из п. 7.1.6 Договора следует, что уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленным ГК РФ. Уступка прав требования подлежит государственной регистрации. В случае уступки участником, являющимся владельцем счета экскроу, прав требования по договору к новому участнику с момента регистрации уступки переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Тера 2.0» и Сангаев В.Ц. заключен договор уступки права требования ...А-6.
Согласно п. 1.1, п. 1.3 договора уступки ООО «Тера 2.0» уступает, а Сангаев В.Ц. принимает в полном объеме права требования в собственность, принадлежащие ООО «Тера 2.0» по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ ...А-6 в отношении объекта долевого строительства: 2-комнатной квартиры, условный ..., расположенной на 66 этаже дома по строительному адресу: ..., мкр. 146 Б, 148 А, 148 Б, общей площадью 64,75 кв.м.
Согласно п. 3.1 Договора уступки на момент заключения договора обязанность по финансированию объекта долевого строительства не исполнена. Сумма долга составляет 5180000 руб.
В силу п. 3.2 Договора уступки ООО «Тера 2.0» с согласия застройщика в лице ООО СЗ «МосКомСтрой», переводит на Сангаев В.Ц. свой долг в размере 5180000 руб. по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.
Стоимость объекта по договору уступки прав требования составляет 9949 938 руб. (п. 3.3 Договора Уступки).
Расчет по договору уступки предусмотрен п. 3.4 договора следующим образом: 1999 938 руб. Сангаев В.Ц. должен оплатить за счет собственных средств; 7950 000 руб. за счет кредитных средств, из которых 2770 000 руб. подлежат перечислению через ООО «Домклик» - ООО «Тера 2.0», а 5180000 руб. – через ООО «Домклик» - на счет эскроу в АО «Банк ДОМ.РФ».
Из квитанций об оплате от ДД.ММ.ГГГГ следует, что через ООО «Домклик» перечислено 2770000 руб. на счет ООО «Тера 2.0», на счет эскроу, открытый в АО «Банк ДОМ.РФ» перечислено 5180 000 руб.
Судом установлено, что в срок, предусмотренный договором, объект долевого строительства истцу не передан, что стороны не оспаривают.
В уведомлении ООО СЗ «МосКомСтрой» сообщило участнику долевого строительства о переносе срока ввода в эксплуатацию строящихся жилых домов на срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ и предложило заключить дополнительное соглашение об изменении срока завершения строительства жилых домов.
ДД.ММ.ГГГГ истец направил застройщику уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается самим уведомлением, реестром почтовых отправлений.
Требования истца застройщик не удовлетворил, оставил без ответа.
Поскольку на момент направления претензии с учетом уведомления от застройщика о продлении срока строительства до ДД.ММ.ГГГГ, Сангаев В.Ц. было очевидно, что объект долевого строительства не будет передан в срок, а на момент подачи иска срок сдачи объекта истек, имеются основания для расторжения договора.
В связи с тем, что договор между сторонами расторгнут, у ответчика на основании ч. 2 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, возникло обязательство возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора.
Цена договора участия долевого строительства составляла 5180000 руб., данные денежные средства подлежат возврату истцу.
В соответствии с ч. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). (ч. 2 ст. 15 ГК РФ).
В силу ч. 1 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.
Из разъяснений в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ ... «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что по смыслу статьи 393.1 ГК РФ, пунктов 1 и 2 статьи 405 ГК РФ, риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например, в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.
В указанном случае убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка. Если в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения таких убытков и тогда, когда замещающая сделка им не заключалась (пункт 2 статьи 393.1 ГК РФ).
Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов (пункт 2 статьи 393.1 Гражданского кодекса).
Исходя из того, что Сангаев В.Ц. покупал объект по договору уступки за 9949 938 руб., что на тот момент являлось рыночной ценой объекта строительства, суд признает денежные средства, уплаченные по договору уступки ООО «Тера 2.0», убытками истца, связанными с неисполнением застройщиком обязательства по своевременной передаче объекта долевого строительства. При таких обстоятельствах денежные средства в сумме 2770000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
Как следует из материалов дела, исполнение обязательств по оплате цены объекта долевого строительства по договору уступки Сангаев В.Ц. производилось за счет кредитных средств на сумму 7950 000 руб.
Согласно кредитному договору, заключенному между ПАО «Сбербанк» и Сангаев В.Ц., заемщику выдан кредит на сумму 7950 000 руб. под 1,99 % (22.5 %) годовых на срок до ДД.ММ.ГГГГ с ежемесячным платежом 42425,66 руб.
Из справки о задолженности заемщика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что задолженность по кредиту составляет 7815119,84 руб.
Согласно справке об уплаченных процентах и основном долге по кредитному договору ... от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ истец выплатил банку проценты в сумме 227219,74 руб.
В соответствии с п. 5 ст. 24 Закона «О защите прав потребителей», в случае возврата товара ненадлежащего качества, проданного в кредит, потребителю возвращается уплаченная за товар денежная сумма в размере погашенного ко дню возврата указанного товара кредита, а также возмещается плата за предоставление кредита. Данная норма представляет собой частный случай убытков и свидетельствует о воле законодателя в части отнесения отдельных видов расходов к убыткам.
Как следует из позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п.4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации ... (2021), если договор долевого участия в строительстве предусматривал оплату цены договора участником долевого строительства за счет кредитных средств, то в случае невозвращения застройщиком денежных средств по расторгнутому договору долевого участия он обязан возместить участнику долевого строительства убытки в размере процентов, уплаченных по договору кредита, за период неправомерного удержания денежных средств.
Исходя из положений п. 5 ст. 24 Закона «О защите прав потребителей», позиции, Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 4 Обзора ... г., учитывая, что финансирование по договору долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Тера 2.0» не произвело, перевело долг на цессионария Сангаев В.Ц. уже ДД.ММ.ГГГГ, договор долевого участия предусматривал возможность перевода долга на нового участника, застройщик был уведомлен о состоявшейся уступке, возражений относительно произведенной уступки, в том числе по порядку расчета за счет кредитных средств не имел, уступка права на Сангаев В.Ц. зарегистрирована в ЕРГН, зарегистрировано и обременение в виде ипотеки на земельный участок до исполнения кредитных обязательств, следовательно, суд признает убытками истца проценты, уплаченные по кредиту в сумме 227219,74 руб., которые подлежат взысканию с ответчика.
Таким образом, с ООО СЗ «МосКомСтрой» в пользу Сангаев В.Ц. подлежат взысканию денежные средства, уплаченные за стоимость объекта долевого строительства в размере 5180000 руб., а также убытки в сумме 2997219,74 руб.
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001/2025-16230582 в пользу ПАО «Сбербанк» зарегистрировано ограничение права и обременение объекта недвижимости с кадастровым номером 03:24:000000:70882 по договору уступки права требования по договору ...А-6 участия в долевом строительстве ...А-6 от ДД.ММ.ГГГГ в виде ипотеки в силу закона.
Несмотря на расторжение договора участия в долевом строительстве, кредитный договор не расторгнут, продолжает свое действие, в связи с чем обременение в виде ипотеки является действующим, поскольку недобросовестных действий со стороны ПАО «Сбербанк» при рассмотрении дела не установлено, денежные средства по договору перечислены в счет оплаты своевременно, что не могло явиться основанием для нарушения срока сдачи объекта долевого строительства.
Согласно ч. 3 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Поскольку в досудебном порядке Сангаев В.Ц. предъявлял к застройщику требования о возврате цены объекта долевого строительства в сумме 5180 000 руб., а также возмещении убытков в сумме 2770 000 руб., следовательно, штраф подлежит взысканию в размере 5% от 7950 000 руб. (5180 000 руб. + 2770 000 руб.) и составит 397500 руб.
Оснований для снижения штрафа стороной ответчика не представлено.
В соответствие со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых был освобожден истец, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в связи с чем, с ответчика ООО СЗ «МосКомСтрой» подлежит взысканию госпошлина в размере 80 620 руб.
Руководствуясь ст. 197-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Сангаев В.Ц. к ООО «Специализированный застройщик «МосКомСтрой» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств по договору, взыскании убытков - удовлетворить.
Расторгнуть договор участия в долевом строительстве ...А-6 от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «МосКомСтрой» (ИНН ...) и Сангаев В.Ц. (ИНН ...).
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «МосКомСтрой» (ИНН ...) в пользу Сангаев В.Ц. (ИНН ...) денежные средства, уплаченные за объект долевого строительства в сумме 5180000 руб., убытки в размере 2997219,74 руб., а также штраф в размере 397500 руб., всего взыскать 8574719,74 руб.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «МосКомСтрой» (ИНН ...) в доход муниципального образования «город Улан-Удэ» государственную пошлину в размере 80 620 рублей.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Бурятия путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме в Советский районный суд г.Улан-Удэ.
Судья п/п Е.Ю. Антонова
Копия верна
Судья Е.Ю. Антонова
Секретарь: Д.А. Шангина
Подлинник решения Советского районного суда гор. Улан-Удэ находится в административном деле № 2-414/2026