РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 мая 2026 года г.Улан-Удэ
Советский районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Герасимовой Ю.В. при секретаре Писаренко Э.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лебедевой Екатерины Константиновны к Черкас Елене Петровне об уменьшении размера покупной цены квартиры, взыскании судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Обращаясь в суд с настоящим иском, Лебедева Е.К. просит уменьшить размер покупной цены квартиры, расположенной по адресу: ... приобретенной по договору купли-продажи квартиры на сумму 668145,65 руб., взыскать с Черкас Е.П. судебные расходы на оплату услуг эксперта в размере 25000 руб., на оплату государственной пошлины в размере 18363 руб., на оплату услуг представителя в размере 100000 руб., оплату телефонограммы в размере 541,23 руб., всего 143904,23 руб.
Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ. между Лебедевой Е.К. и Черкас Е.П. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: .... По условиям договора стоимость квартиры составила 6000000 руб., сторонами определен следующий порядок расчета: 5000000 руб. по мере заключения договора, 1000000 руб. до ДД.ММ.ГГГГ. При покупке квартиры, истец была поставлена в известность о том, что Черкас Е.П. были произведены работы: перепланировка кухонной зоны, санузла и демонтаж лоджии под жилое помещение; устройство балкона; расширение площади квартиры, однако произведенная перепланировка не была узаконена ответчиком. При заключении договора купли-продажи, ответчик обещала оказать содействие в оформлении произведенной перепланировки в течение года с моменты заключения договора. Однако, никаких действий по содействию в завершении процедуры перепланировки ответчиком не принималось. Истец заселилась в квартиру в середине марта С наступлением холодной температуры (ноябрь .) проживать в квартире стало практически невозможно по причине низкой температуры в квартире. ДД.ММ.ГГГГ представителем ТСЖ «Павлова 59А» составлен акт обследования квартиры на предмет низкой комнатной температуры. ДД.ММ.ГГГГ. в адрес ответчика истцом направлена претензия с предложением о снижении стоимости квартиры, которая осталась без ответа. ДД.ММ.ГГГГ. в адрес ответчика направлено уведомление о приостановке исполнения истцом обязательств по договору, которое также оставлено без ответа. Согласно проведенной экспертизы ООО «ФИО2», стоимость затрат по восстановительному ремонту квартиры составляет 668145,65 руб.
Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО СЗ «Бест Плюс», ТСЖ «Павлова 59А», ООО «СМТ-Регион.
В судебном заседании истец Лебедева Е.К. и ее представитель по доверенности Цыбиков Б.В. требования поддержали, просили удовлетворить. Суду поясняли, что истец, проживая в приобретенной у ответчика квартире в холодный период времени обнаружила скрытые недостатки в виде холода. Квартира покупалась как готовое к эксплуатации жильё по рыночной цене. Наличие скрытых дефектов снизило её потребительскую привлекательность. Расчет в сумме 668000 руб. уйдут только на работы. О том, что на балконе в нарушение строительных норм и правил установлена кухня, продавец не предупреждала. В договоре данное обстоятельство прописано не было. Истец Лебедева не является строителем, не имеет специальных навыков, чтобы читать строительную документацию, и не разбирается в данных нюансах, чтобы понять, что кухня сделана в нарушение строительных норм. Технический паспорт до сих пор не был передан истцу и к договору не прилагался. Сделка прошла одним днем, было общее предупреждение о том, что была перепланировка, но что кухня временная, истец узнала только в судебном разбирательстве от свидетеля. Если бы продавец предупредил истца, что кухня временная, что её необходимо вносить в жилую зону, то истец не купила бы квартиру. Кухня на балконе, как первоначально заявлялось свидетелем, была временная. Согласно показаний третьего лица, кухня была на балконе ДД.ММ.ГГГГ. Обогреватели использовались усиленно, большие суммы тратились на электроэнергию. Также говоря о торцевой стене снаружи, то данных требований они не заявляли, об этом в экспертном заключении также нет сметных расчетов. Поскольку осмотр квартиры производился в присутствии маленького ребёнка, камерность окон истец не заметила, технологию монтажа, скрытые моменты, она также не могла определить. Считают, что недостатки являются объективно скрытыми. В данном случае, при продаже, речь шла не о недостатках, а наоборот продавцом всё выставлялось как большие преимущества, что после узаконения значительно увеличится площадь. Полагают, что истца ввели в заблуждение.
Ответчик Черкас Е.П., ее представитель по доверенности Булдаева Е.В. в судебное заседание не явились, направили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие. Ранее с исковыми требованиями не согласились, просили в иске отказать, суду поясняли, что покупая квартиру истец знала о проведенных и незавершенных перепланировках, при этом вся документация ей была передана. Жалобы у истца на холод появились только после заключения договора на оказание юридических услуг. Информация о болезни истца и ее ребенка не подтверждена, никаких доказательств причинно-следственной связи не представлено, что именно из-за низкой температуры истец с ребёнком болели. Вирусное заболевание ОРВИ не имеет никакой причинно-следственных связи с температурой в квартире. Указывают на недобросовестность истца, который предоставляет суду недостоверную информацию. Истец переписываясь с ответчиком не сообщила ей о проведении экспертизы. Из представленной суду переписки истца и ответчика видно, что у истца возник конфликт с председателем ТСЖ. И именно действия председателя ТСЖ по проведению общего собрания о демонтаже кондиционера, о демонтаже балкона, требования, угрозы, вынудили истца обратиться за юридической помощью. Истец в переписке указывает, что изначально она хотела расторгнуть договор, потому что ситуация стала невыносимой. Также в переписке она указывает, что не хочет вкладываться в завершение перепланировки. Позиция же о низкой температуре и об уменьшении стоимости квартиры появилась уже после заключения договора об оказании юридической помощи, то есть сформированной с помощью представителя. Кухня на балконе установлена временно для того, чтобы расширить жилую площадь. Истец покупала квартиру с незавершённой перепланировкой, поэтому она имеет возможность закрыть балкон балконной группой и обеспечить в квартире более высокую температуру либо завершить третий этап перепланировки. То есть всё это на усмотрение истца, и все документы для этого у истца имеются. Возражали против заключения эксперта.
Представитель третьего лица ООО СЗ «Бест Плюс» Мантатова А.М. в судебное заедание не явилась, направила письменные пояснения по иску, из которых следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Бест Плюс» и Черкас Е.П. был заключен договор участия в строительстве многоквартирного дома. ДД.ММ.ГГГГ получено разрешение на ввод в эксплуатацию. ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «Бест Плюс» и Черкас подписан передаточный акт. ДД.ММ.ГГГГ Черкас Е.П. зарегистрировала право собственности. Гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет 5 лет, который истек ДД.ММ.ГГГГ
Представитель третьего лица ТСЖ «Павлова 59А» Шагдарова Т.И. по доверенности, в судебное заседание не явились. Ранее поясняла, что проблема по системе отопления непосредственно по квартире ... ей известна. Это проблема одной квартиры всего многоквартирного дома. Неоднократно предупреждали, чтобы в данной квартире привели в соответствие перепланировку, реконструкцию. В данном МКД закрытая система отопления, то есть система отопления регулируется автоматически по уличной температуре. Раз в четыре года проводят поверку приборов учета отопления. Имеется общедомовой прибор учёта с приборами учёта, который автоматически регулирует систему отопления по уличной температуре. Квартира ... продолжительное время была в черновом варианте, и с собственником Черкас была конфликтная ситуация, поскольку она надлежащим образом не содержала своё имущество, не оплачивала за содержание и текущий ремонт. По данному поводу обращались в суд. Затем вселились арендаторы. Далее квартиру приобрела Лебедева. После того, как арендаторы заселились, был произведен ремонт в ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ. Арендатор Настя сделала заявку, что у них прохладно. Когда измерили термометром радиаторы отопления, было определено, что радиаторы надлежащей температуры, также на теплоузле все параметры были в норме. Температуру в квартире не замеряли, поскольку Настя сказала, что нет смысла, так как они постоянно сидели на обогревателе, потому что у нее особенный ребенок и постоянно включены обогреватели. Она показала арендатору, что норматив на радиаторах соблюден, и что она ничего не может сделать. Далее ДД.ММ.ГГГГ. поступила заявка от Лебедевой о низкой температуре в квартире. При замере термометр показал 13° в прихожей и в кухне. Полагает, что идет продувание, задувание с тех мест, где была произведена перепланировка, при визуальном осмотре продувание шло со стороны стен именно лицевой части, где расположены окна. Лоджия присоединена к комнате, то есть, нет оконного блока, балконной двери, выступ ликвидирован и лоджия присоединена к комнате, кухня расширена, находится на крыше пристроя гостиницы « ». С внешней стороны (со стороны улицы) оформлено в виде балкона, а изнутри это кухня.
Согласно общедоступных сведений с сайта налог.ру ООО «СМТ-Регион» прекратило свою деятельность ДД.ММ.ГГГГ
Выслушав истца и ее представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
На основании ст. 421 ГК РФ Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4).
Согласно ст. 424 ГК РФ Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1). Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2).
В силу положений п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Из п. 1 и п. 2 ст. 469 ГК РФ усматривается, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Согласно ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В п. 1 ст. 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (ч.1 ст. 746 ГК РФ).
Часть 1 ст. 56 ГПК РФ предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В п.1 ст. 431 ГК РФ определено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ. между Черкас Е.П. (продавец) и Лебедевой Е.К. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: .... Квартира, назначение: жилое помещение, имеет общую площадь – 31 кв.м., этаж 3, кадастровый ... (п. 3 договора).
Указанная квартира оценивается сторонами в 6000000 руб. (п. 5 договора). Согласно п. 6, расчет между сторонами за указанную квартиру производится следующим образом: часть суммы в размере 5000000 руб. будут переданы продавцу в день подписания настоящего договора, оставшаяся часть суммы в размере 1000000 руб. будут переданы продавцу после государственной регистрации права до ДД.ММ.ГГГГ включительно.
Данный договор имеет силу передаточного акта (п. 10 договора).
В указанном договоре сведений о произведенных и незавершенных перепланировках не содержится. Согласно пояснений сторон, о перепланировках истцу сообщено было в устном порядке.
Согласно расписке о получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ., Черкас Е.П. получила денежные средства в размере 5000000 руб. от Лебедевой Е.К.
Согласно выписки из ЕГРН, квартира с кадастровым номером ..., расположенная по адресу: ... зарегистрирована с ДД.ММ.ГГГГ. за Лебедевой Е.К. В отношении квартиры зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта надвижимости в виде ипотеки в силу закона в пользу Черкас Е.П. в срок с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ.
В связи с обращением Черкас Е.П. о намерении провести перепланировку и переустройство жилого помещения, устройство балкона в многоквартирном доме по адресу: ..., занимаемого на основании права собственности, Комитетом городского хозяйства Администрации г. Улан-Удэ приняты
-решение от ДД.ММ.ГГГГ. ... о согласовании перепланировки и переустройства жилого помещения в соответствии с представленным проектом (проектной документацией),
-решение от ДД.ММ.ГГГГ. ... о согласовании перепланировки и переустройства жилого помещения, устройства балкона в соответствии с представленным проектом (проектной документацией).
-решение от ДД.ММ.ГГГГ. ... о согласовании перепланировки жилого помещения, расширение существующего балкона и площади квартиры в соответствии с представленным проектом (проектной документацией).
Согласно пояснений сторон, узаконивания самовольной перепланировки в установленном законом порядке не произведено.
В соответствии с п. 4 договора купли-продажи, квартира визуально осмотрена покупателем до подписания основного договора, недостатки или дефекты, препятствующие использованию квартиры по назначению на момент осмотра покупателем не обнаружены.
Вместе с тем, согласно акта обследования имущества по обращению собственника от ДД.ММ.ГГГГ., составленного ТСЖ «Павлова59А», при замере температуры в прихожей, температура составила 19 градусов, в жилой комнате -15 градусов, в кухне пристрое -15 градусов, в санузле -13С. Необходимо произвести узаконение пристроя и утепление; переустройство балкона привести в соответствие с технической документацией.
Согласно ответа ПАО «ТГК-14» случаев снижения температурного режима вжилых помещений многоквартирного дома по адресу: ... за период 2025-2026 год зафиксировано не было.
Из экспертного заключения ..., подготовленного ООО «ФИО2», по вопросу 1. «В чем заключается основная причина промерзания стен и окон. Имеется ли место нарушения герметичности оконных и балконных блоков?» На основании результатов телевизионного обследования квартиры ФИО6 пришел к следующим выводам: 1. Неудовлетворительная теплоизоляция узлов примыканий оконной группы к стеновым проемам. Утечка тепла на стыках примыканий. 2. Выявлены участки промерзания ограждающих конструкций, а именно: в местах сопряжения стен и пола (в нижнем углу справа от окна) вдоль горизонтальных стыковых соединений и вертикальных вдоль железобетонной колонны. При осмотре были выявлены места пропуска холода, что является нарушением действующих строительных норм и правил СП 50.13330.2024 «СНиП 23-02-2003 Тепловая защита зданий» и ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проёмам. Общие технические условия». При более низкой температуре наружного воздуха возможно увеличение области промерзания ограждающих конструкций. Причины промерзания стен н оконных блоков в квартире: - дефекты герметизации и теплоизоляции примыкания стен к железобетонной колонне (некачественный утеплитель, нарушение технологии работ); -неудовлетворительная теплоизоляция примыкания створок окна в узле сопряжения стеклопакета и непрозрачной конструкции окна (углы, периметр); - сквозных пустот и трещин в ограждающих конструкциях; - дефектов гидроизоляции, вследствие которых влага проникает в пустоты и разрушает их. Согласно локальному сметному расчету ..., стоимость затрат по восстановительному ремонту жилого помещения (квартиры), расположенного по адресу: Республика ФИО2, ...А, ... составляет округленно 668145,65 руб.
31.01.2026г. ФИО4 в адрес ФИО1 направлена претензия по договору купли-продажи квартиры с предложением снижения выкупной стоимости квартиры до 5000000 руб. Претензия ответчиком оставлена без удовлетворения.
06.02.2026г. ФИО4 в адрес ФИО1 направлено уведомление о приостановлении исполнения обязательства по оплате в связи с неисполнением обязательства.
Вопрос о назначении судебной экспертизы судом ставился на обсуждение, однако сторона ответчика указала на отсутствие необходимости ее проведения.
Согласно пояснений свидетеля ФИО10, являющейся экспертом строителем ООО «ФИО2» при проведении экспертизы вскрывали гипсокартонную стену в зале, в ванной комнате сняли, пластиковые панели и в кухне-балконе убрали обшивку, железобетонные колонны, также разбирали межбалконную стену, поскольку тепловизор показал холодные места. Обнаружили очень низкую температуру в нижней части, во всех помещениях, где панорамные окна. В кухне полы были под линолеумом вспученные, на окнах был лед, который таял, попадал под линолеум. Окно тонкое, не предназначено для комнаты. Отсутствует утепление стены, продувает со всех щелей. Нарушено фасадное утепление, если бы фасад был нормальный, то не было бы продува. Данные дефекты являются результатом некачественного ремонта. Балкон должен быть балконом, должна была быть дверь. Неудовлетворительна теплоизоляция узлов примыкания оконной группы к стеновым проёмам, при установке оконных групп, плохо изолировали швы, утечка тепла на стыке примыканий в балконе и в комнате. Участки промерзания ограждающих конструкций, из бетонной колонны идёт мостик холода. Ее необходимо утеплить со всех сторон. Расчёт сметы производила в программе «Гранд-Смета». По всем выявленным дефектам составила дефектную ведомость и на основании этого сделала ведомость. Сумма определена в размере 660 тыс. руб., стоимости окон 193 тыс. руб., всё остальное — это гидроизоляция.
Из показаний свидетеля ФИО11 следует, что она является племянницей ответчика, с которой у нее был устный договор, согласно которого она с мужем и двумя детьми проживали семьей в квартире на ... с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Платили сумму в размере 5000 – 6000 руб. за тепло и электроэнергию. Заехали в черновую квартиру, произвели ремонт. За счет балкона решили расширить жилую площадь, временно сделали кухню. Одну стену с левой стороны, за кухонным гарнитуром, утеплили. На балконе Черкас планировала сделать теплую лоджию. В период морозов температура в квартире была не ниже 23 градусов, на балконе градусов 20 примерно. Пользовались обогревателями в редких случаях, только когда запускали отопление, когда происходила регулировка отопленияпадала температура в батареях. По вопросу тепла обращались в ТСЖ, поскольку батареи были чуть теплые. Когда истец осматривала квартиру она с детьми находилась дома. О чем конкретно беседовали истец и Черкас она не слышала. Съехали они, освободив квартиру ДД.ММ.ГГГГ и передали ключи истцу.
Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО10, предупрежденной об уголовной ответственности, у суда не имеется, поскольку данные показания согласуются с материалами дела и оцениваются судом в совокупности с иными доказательствами по делу.
К показаниям свидетеля ФИО11 в части показаний о температуре в холодное время и использовании отопительных электроприборов только в период гидравлических испытаний, суд относится критически, поскольку данные показания противоречат пояснениям третьего лица, а также сведений ПАО «ТГК-14», кроме того свидетель является родстнницей заявителя, в связи с чем суд полагает, что данный свидетель заинтересован в исходе дела.
Таким образом, оценив представленные доказательства, пояснения сторон, третьего лица, свидетелей, учитывая изложенное, приведенные положения закона, суд приходит к выводу, что квартира была продана истцу со скрытыми существенными недостатками, в связи с чем, требование о снижении покупной стоимости считает подлежащими удовлетворению.
То обстоятельство, что истец осматривала квартиру перед приобретением, знала о произведенных перепланировках, о необоснованности требований истца не свидетельствует. Выявленные ФИО6 дефекты являются скрытыми недостатками, не могли быть обнаружены покупателем, который не является специалистом в области строительства. Кроме того, данные недостатки выявлены в период проживания в квартире.
Согласно ст.98 ГПК РФ в пользу истца подлежат взысканию с ответчика судебные расходы по оплате услуг эксперта в размере 25 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 18363 руб., расходы по оплате уведомления телефонограммой в размере 541,23 руб. Указанные расходы истца подтверждены материалами дела.
Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.
Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым - на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации.
Исходя из принципа разумности и справедливости, категории дела, учитывая обстоятельства, объем и сложность гражданского дела, общую продолжительность его рассмотрения, работу представителя Цыбикова Б.В., объем выполненных им услуг, суд приходит к выводу об уменьшении размера понесенных заявителем расходов на оплату услуг представителя с 100 000 руб. до 50 000 руб.
Оснований для взыскания судебных расходов на оплату услуг представителя в большем размере суд не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Лебедевой Екатерины Константиновны удовлетворить.
Уменьшить покупную цену по договору купли-продажи квартиры до 5331 854,40 (пяти миллионов триста тридцать одну тысячу восемьсот пятьдесят четыре ) руб., 40 коп.
Взыскать с Черкас Елены Петровны в ползу Лебедевой Екатерины Петровны судебные расходы на оплату услуг по экспертному заключению в размере 25000 руб., на оплату услуг представителя в сумме 50 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 18363 руб., расходы по оплате уведомления телеграммой в размере 541,23 руб. всего 93904,23 руб.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Советский районный суд города Улан-Удэ.
Судья Герасимова Ю.В.