РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
07 июля 2026 года г. Улан-Удэ
Советский районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Норбоевой Б.Ж., при помощнике судьи Балдаеве А.И., при секретаре судебного заседания Бальжинимаевой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1090/2026 по исковому заявлению Министерства строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия к Титовой Цыржиме Владимировне об изъятии объектов недвижимого имущества для государственных нужд Республики Бурятия, определении размера возмещения за изымаемые объекты недвижимости, прекращении права собственности, признании права собственности, установлении условий возмещения
УСТАНОВИЛ:
Обращаясь в суд, Министерство строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия просит изъять у Титовой Ц.В. для государственных нужд Республики Бурятия следующие объекты недвижимости:
- земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 19 кв.м. +/- 1,52 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – для размещения здания гаража, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: ориентир гараж, почтовый адрес ориентира: ...;
- здание с кадастровым номером ..., площадью 16,2 кв.м., назначение: нежилое, наименование: здание гаража, расположенное по адресу: Российская Федерация, ..., в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0;
- земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 18 кв.м. +/- 1,5 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – для размещения гаражного бокса, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: ориентир гаражный бокс, почтовый адрес ориентира: ...;
- здание с кадастровым номером ..., площадью 14,6 кв.м., назначение: нежилое, наименование: гаражный бокс, расположенный по адресу: Российская Федерация, ..., тип этажа, на котором расположено помещение, машино место ....
Установить Титовой Ц.В. следующие условия изъятия:
- с даты вступления в законную силу решения суда прекратить право собственности Титовой Ц.В. и признать право собственности Республики Бурятия на вышеуказанные объекты недвижимости;
- определить размер возмещения за изымаемые объекты в сумме 2759802,00 рублей, включая размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., здания с кадастровым номером ..., а также размер всех убытков, в том числе упущенной выгоды, связанных с изъятием объектов недвижимости по адресу: ... в соответствии с отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №..., выполненным независимой оценочной организацией ООО «Экспертные решения»; размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., здания с кадастровым номером ..., а также размер всех убытков, в том числе упущенной выгоды, связанных с изъятием объектов недвижимости по адресу: ... в соответствии с отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №..., выполненным независимой оценочной организацией ООО «Экспертные решения»;
- не позднее 1 (одного) рабочего дня с даты вступления решения суда в законную силу предоставить ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» реквизиты банковского счета для оплаты возмещения;
- оплату возмещения осуществляет ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» в течение семи дней со дня вступления решения суда в законную силу на основании представленных Титовой Ц.В. реквизитов банковского счета, путем перечисления денежных средств на банковский счет Титовой Ц.В.;
- в случае отказа Титовой Ц.В. предоставить реквизиты банковского счета более 1 (одного) рабочего дня, денежные средства, составляющие сумму возмещения, вносятся ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» на депозит нотариуса;
- Титовой Ц.В. освободить объекты от собственного имущества и имущества третьих лиц и передать их по акту приема-передачи ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» по форме, подготовленной ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала», в течение 3-х (трех) рабочих дней после получения возмещения, и обеспечить допуск ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» и (или) уполномоченной им подрядной организации к объектам для действий, связанных с изъятием Объектов, в т.ч. сноса. По истечении 3-х рабочих дней ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» и (или) уполномоченная им подрядная организация не несут юридической ответственности за оставленное правообладателем собственное имущество и имущество третьих лиц;
- Титовой Ц.В. обеспечить сохранность изымаемого недвижимого имущества в состоянии, соответствующем дате оценки согласно отчету об оценке, до момента фактического освобождения недвижимого имущества правообладателем и передачи его по акту ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала»;
- оплатить все платежи в отношении изымаемого недвижимого имущества, начисленные к моменту освобождения этого имущества и передачи его по акту приема-передачи, предоставить ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» справку об отсутствии задолженности по коммунальным и эксплуатационным услугам за указанный период.
В обоснование заявленных требований указано, что Титовой Ц.В. на праве собственности принадлежат объекты недвижимости в виде земельного участка с кадастровым номером ..., здания с кадастровым номером ..., земельного участка с кадастровым номером ..., здания с кадастровым номером .... Правительством Республики Бурятия ДД.ММ.ГГГГ вынесено Постановление ... «О решении о комплексном развитии территории жилой застройки центральной части г. Улан-Удэ», в Приложении №1 к Постановлению утверждены графическое описание местоположения границ КРТ, Приложением №2 утвержден перечень объектов капитального строительства в границах КРТ жилой застройки центральной части г. Улан-Удэ, в том числе перечень объектов капитального строительства, подлежащих сносу, реконструкции или сохранению. В указанный Перечень, в том числе, вошли здания, расположенные на земельных участках, принадлежащие ответчику, что является основанием для принятия решения об их изъятии для государственных и муниципальных нужд. Постановление в установленном законом порядке правообладателем не оспорено, незаконным не признано. ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала», являясь лицом, с которым по результатам проведенного конкурса заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки центральной части г. Улан-Удэ №1 от ДД.ММ.ГГГГ обратилось с ходатайством от ДД.ММ.ГГГГ об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами ..., ... и расположенных на нем объектов недвижимого имущества с кадастровым номером ..., ... для государственных или муниципальных нужд, а именно в целях комплексного развития территорий жилой застройки. По результатам рассмотрения ходатайства ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» и представленного комплекта документов, сведений, поступивших от органа регистрации, Правительством Республики Бурятия принято решение об изъятии, оформленное распоряжением от 09.12.2025 №1043-р, полномочия Правительства Республики Бурятия на принятие решения об изъятии земельных участков для государственных нужд по основаниям, предусмотренным федеральными законами, установлены п. 5 ст. 4 Закона Республики Бурятия от 30.12.2003 №601-III «О земле». Распоряжение ...-р направлено в адрес правообладателя, Управление Росреестра по РБ, ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала», а также по месту нахождения изымаемых объектов, опубликовано на официальном сайте Правительства РБ в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в сетевом издании «Информационное агентство «Буряадунэн», размещено на информационном щите в границах территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии.В соответствии с условиями Договора о КРТ обязанность по оценке изымаемой недвижимости и убытков, причиняемых таким изъятием, по оценке предоставляемого взамен недвижимого имущества и т.д. возложены на ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала», во исполнение возложенных обязанностей ими заключен договор с ООО «Экспертные решения» по оценке изымаемой недвижимости, согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №... общая сумма возмещения составила 2759802,00 рублей, из которых 1044551,00 рублей – рыночная стоимость гаража с кадастровым номером ..., 184 332,00 рублей – рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., 196337,00 рублей – сумма убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием объектов; согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №... 967 508,00 рублей – рыночная стоимость гаражного бокса с кадастровым номером ..., 170 737,00 рублей – рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., 196337,00 рублей – сумма убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием объектов. Проекты соглашений об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд Республики Бурятия подписаны Министерством строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия, ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» и ДД.ММ.ГГГГ направлены заказными письмами с уведомлением о вручении и описью вложения по адресу, который указан в Выписках из ЕГРН, одновременно с проектами соглашений об изъятии правообладателю направлены и отчеты об оценке. Согласно сведениям, размещенным на официальном сайте Почты России, почтовое отправление ДД.ММ.ГГГГ выслано обратно отправителю в связи с истечением срока хранения. Указанный законодательством срок для заключения правообладателем направленного ему проекта соглашения об изъятии истек ДД.ММ.ГГГГ, подписанные проекты Соглашений в адрес ООО «СЗ «Пик Байкала» и/или Министерства строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия до настоящего времени не поступили.
Представитель Министерства строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия по доверенности Базаров Б.Н. в судебном заседании исковые требования Министерства поддержал, по доводам, изложенным в исковом заявлении, просил определить размер возмещения за изымаемые объекты, выполненные ООО «Экспертные решения». Ходатайств о назначении дополнительной, повторной экспертиз заявлять не намерены.
Ответчик Титова Ц.В. и ее представитель по устной доверенности Цыренов Е.В. в судебном заседании исковые требования Министерства признали частично, выразили несогласие с определением размера возмещения за изымаемые объекты в соответствии с отчетом об оценке ООО «Экспертные решения», просили определить размер возмещения на основании проведенной судебной экспертизы, порученной экспертам ООО «НЭКС», с заключением которого они ознакомлены и с выводами судебных экспертов согласны.
Представитель ООО «Специализированный застройщик «Пик Байкала» по доверенности Сукнева Т.А. в судебном заседании исковые требования Министерства поддержала, просила их удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении. Суду пояснила, что самостоятельное основание изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд установлено частью 7 статьи 65 Градостроительного кодекса РФ, т.е. нахождение земельных участков и (или) объектов недвижимости в границах территории КРТ, в отношении которых принято решение о КРТ. Постановление №617 «О решении о комплексном развитии территории жилой застройки центральной части г. Улан-Удэ» вынесено Правительством Республики Бурятия 12.10.2023, Приложением №1 к Постановлению утверждены графическое описание местоположения границ КРТ, Приложением №2 к Постановлению утвержден перечень объектов капитального строительства в границах КРТ жилой застройки центральной части г. Улан-Удэ, в том числе перечень объектов капитального строительства, подлежащих сносу, реконструкции или сохранению. Постановление в установленном законом порядке правообладателем не оспорено, незаконным не признано. ООО «СЗ «Пик Байкала» являясь лицом, с которым по результатам проведенного конкурса заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки центральной части г. Улан-Удэ №1 от ДД.ММ.ГГГГ, организовало проведение экспертной оценки изымаемых объектов недвижимости, согласно отчету об оценке стоимость составила 2759 802,00 рублей, просит определить размер возмещения согласно выводам ООО «Экспертные решения». Возражала против выводов судебной экспертизы, проведенной ООО «НЭКС», просила признать его недопустимым доказательством, в связи с допущенными нарушениями экспертами пп. б п. 22 ФСО №7. Ходатайств о назначении дополнительной, повторной экспертиз заявлять не намерены.
Представитель ГКУ РБ «Управление комплексного развития территорий Республики Бурятия» по доверенности Ринчинова С.С. в судебном заседании исковые требования Министерства поддержала, просила определить размер возмещения на основании отчета об оценке ООО «Экспертные решения», поскольку заключение судебной экспертизы не может быть принято во внимание в качестве надлежащего доказательства ввиду допущенных нарушений при подборе объектов-аналогов и анализе рынка, необоснованного использования недопустимых коэффициентов, необоснованного применения корректировок «на снос», необоснованного отказа от обязательных подходов к оценке.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены МУ "Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации г.Улан-Удэ", Правительство Республики Бурятия, Управление Росреестра по Республике Бурятия, ООО "Экспертные решения", Министерство имущественных и земельных отношений Республики Бурятия, ГКУ РБ "Управление комплексного развития территорий Республики Бурятия", ПАО "ТГК-14", ООО "Экоальянс", АО "Читаэнергосбыт", НО "Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Республике Бурятия", МУП "Водоканал", Администрация гор. Улан-Удэ.
Представители МУ "Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации г. Улан-Удэ", Правительство Республики Бурятия, Управление Росреестра по Республике Бурятия, ООО "Экспертные решения", Министерство имущественных и земельных отношений Республики Бурятия, ГКУ РБ "Управление комплексного развития территорий Республики Бурятия", ПАО "ТГК-14", ООО "Экоальянс", АО "Читаэнергосбыт", НО "Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Республике Бурятия", МУП "Водоканал", Администрация гор. Улан-Удэ в судебное заседание не явились, надлежаще извещены.
Представители ООО «Экспертные решения» в судебное заседание не явились, надлежаще извещены, генеральный директор Потапов Е.В. ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителей.
Дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся участников судебного разбирательства по правилам ст. 167 ГПК РФ.
Прокурором Михалевой Т.С. дано заключение, согласно которому исковые требования Министерства строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия подлежат удовлетворению частично, выкупная стоимость изымаемых объектов недвижимости подлежит определению на основании судебной экспертизы, проведенной ООО «НЭКС».
Выслушав участников судебного разбирательства, заключение прокурора, допросив эксперта, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Указанный конституционный принцип неприкосновенности собственности реализуется в ряде норм гражданского и земельного законодательства, регулирующего вопросы изъятия земельных участков для публичных нужд.
В соответствии с п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Подпунктом 3.2 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса РФ установлено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Судом установлено и следует из материалов дела, что Титова Ц.В. является правообладателем земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 19 кв.м. +/- 1,52 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: ориентир гараж, почтовый адрес ориентира: ...; здания с кадастровым номером ..., площадью 16,2 кв.м., назначение: нежилое, наименование: здание гаража, расположенное по адресу:Российская Федерация, ..., в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0; земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 18 кв.м. +/- 1,5 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: ориентир гаражный бокс, почтовый адрес ориентира:...; здания с кадастровым номером ..., площадью 14,6 кв.м., назначение: нежилое, наименование: гаражный бокс, расположенный по адресу: Российская Федерация, ..., тип этажа, на котором расположено помещение, машино место ..., что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со ст. 279 Гражданского кодекса РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется: 1) прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок; 2) прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности; 3) досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком (ч. 2 ст. 279 Гражданского кодекса РФ).
В части 3 статьи 279 Гражданского кодекса РФ указано, что решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством. Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.
В соответствии со статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, указанным в данной статье.
Иные основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд могут устанавливаться федеральными законами (пункт 3 статья 49 Земельного кодекса РФ).
Федеральным законом от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях комплексного развития территорий" Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) дополнен главой 10, в которой устанавливается единый правовой механизм регулирования комплексного развития территории (цели и виды комплексного развития территории, порядок заключения договоров о комплексном развитии территорий и порядок его осуществления и реализации, порядок изъятия земельных участков и иных объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд в целях комплексного развития территорий).
Порядок принятия и реализации решения о комплексном развитии территории установлен статьей 66 Градостроительного кодекса Российской Федерации, частью 2 предусмотрено, что решение о комплексном развитии территории принимается высшим исполнительным органом субъекта Российской Федерации.
Нормами пунктов 1, 2 ст. 56.12 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что изъятие земельных участков, находящихся в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки или решение о комплексном развитии территории нежилой застройки (далее в настоящей статье - решение о комплексном развитии территории), и (или) иных объектов недвижимого имущества (за исключением земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, указанных в части 8 статьи 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации) для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории осуществляется в порядке, установленном настоящей главой, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. Решение об изъятии земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории принимается уполномоченным исполнительным органом субъекта Российской Федерации в случае, если решение о комплексном развитии территории принято Правительством Российской Федерации по инициативе высшего исполнительного органа субъекта Российской Федерации, в границах которого расположена территория, подлежащая комплексному развитию, либо если решение о комплексном развитии территории принято высшим исполнительным органом субъекта Российской Федерации.
В целях реализации Закона №494-ФЗ Правительством Республики Бурятия 12.10.2023 издано Постановление N 617 «О решении о комплексном развитии территории жилой застройки центральной части г. Улан-Удэ» (вместе с "Перечнем объектов капитального строительства, расположенных в границах территории, подлежащей комплексному развитию территории жилой застройки центральной части г. Улан-Удэ, в том числе перечень объектов капитального строительства, подлежащих сносу, реконструкции или сохранению, включая многоквартирные дома", "Перечнем объектов культурного наследия (ОКН), подлежащих сохранению в соответствии с законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия, расположенных в границах территории, подлежащей комплексному развитию территории жилой застройки центральной части г. Улан-Удэ", "Перечнем предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах территории, подлежащей комплексному развитию жилой застройки центральной части г. Улан-Удэ").
По делу следует, что объекты недвижимости в виде нежилых помещений с кадастровыми номерами ... площадью 16,2 кв.м., №... площадью 14,6 кв.м., находятся в границах территории, подлежащей комплексному развитию на основании Постановления Правительства РБ №617, поименованы в Приложении №2 (п. 179, п. 180) в ред. Постановления Правительства РБ №345 от 17.06.2025.
По делу следует, что ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала», являясь лицом, с которым по результатам проведенного конкурса заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки центральной части г. Улан-Удэ №1 от ДД.ММ.ГГГГ (далее – Договор о КРТ), обратилось с ходатайством от ДД.ММ.ГГГГ об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами ..., ... и расположенных на них объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ..., ... для государственных нужд, а именно, в целях комплексного развития территорий жилой застройки.
Правительством Республики Бурятия принято решение об изъятии, оформленное распоряжением от 09.12.2025 №1043-р, при этом полномочия Правительства Республики Бурятия о принятии такого решения установлены в п. 5 ст. 4 Закона Республики Бурятия от 30.12.2003 №601-III «О земле».
При таких обстоятельствах, исковые требования Министерства строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия подлежат разрешению судом следующим образом.
Статьей 56.8 Земельного кодекса РФ определен порядок возмещения за изымаемые участки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (абз. 2 ч. 2 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ).
Соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 настоящего Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство (пункт 1 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 2.3 Распоряжения №1043-р Министерству строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия поручено обеспечить заключение от имени Республики Бурятия соглашений об изъятии изымаемой недвижимости, а в случае отказа правообладателей от подписания соглашения об изъятии изымаемой недвижимости обеспечить обращение в суд с иском об изъятии изымаемой недвижимости, о прекращении соответствующих прав правообладателей на изымаемую недвижимость.
Согласно п. 4.5. Распоряжения ...-рООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» поручено выступить заказчиком работ по оценке изымаемой недвижимости и оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества.
По заказу ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» ООО «Экспертные решения» составлен отчет об оценке №... от ДД.ММ.ГГГГ, согласно выводам которого, рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 1425 220 рублей:
- 1044 551 рубль – рыночная стоимость гаража с кадастровым номером ...,
- 184 332 рублей – рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ...,
- 196 337 рублей – стоимость убытков, причиненных собственнику в связи с выкупом/изъятием недвижимого имущества.
Согласно отчету об оценке №... от ДД.ММ.ГГГГ, согласно выводам которого, рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 1334 582 рублей:
- 967 508 рублей – рыночная стоимость гаражного бокса с кадастровым номером ...,
- 170 737 рублей – рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ...,
- 196 337 рублей – стоимость убытков, причиненных собственнику в связи с выкупом/изъятием недвижимого имущества.
Проекты Соглашений об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд Республики Бурятия подписаны Министерством строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия, ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» и ДД.ММ.ГГГГ направлены Титовой Ц.В. заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения по адресу: ..., почтовому отправлению присвоен трек-....
Из отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором ... следует, что почтовое отправление выслано обратно отправителю ДД.ММ.ГГГГ в связи с истечением срока хранения.
Согласно ч. 6 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ проект соглашения об изъятии недвижимости считается полученным правообладателем изымаемой недвижимости со дня вручения ему предусмотренного пунктом 3 настоящей статьи заказного письма или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом "О почтовой связи" данного заказного письма, если иное не предусмотрено пунктом 7 настоящей статьи.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что проекты Соглашений об изъятии считается полученным Титовой Ц.В. со дня возврата указанного заказного письма, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.
Если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд (п. 1 ст. 282 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В п. 2 ст. 282 Гражданского кодекса РФ указано, что принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.
Согласно пункту 1 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.
При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.
В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (пункт 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014 (ответ на вопрос №7), разъяснено, что когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
Согласно ч. 1 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.
В силу ч. 1 ст. 85 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации эксперт обязан дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам и направить его в суд, назначивший экспертизу.
С учетом разъяснений указанных в абзаце 2 подпункта "з" пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", судом по делу назначена судебная экспертиза в целях определения размера возмещения за изымаемые объекты, производство которой поручено ООО «НЭКС».
Согласно заключению эксперта ... от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной ООО «НЭКС», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 19 кв.м., вид разрешенного использования: для размещения здания гаража, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир гаража. Почтовый адрес ориентира: ..., городской округ ... учетом округления по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 604000,00 рублей; здания, назначение нежилое, общей площадью 16,2 кв.м., с кадастровым номером ..., с учетом округления по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1028000,00 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 18 кв.м., вид разрешенного использования: для размещения гаражного бокса, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир гаражный бокс. Почтовый адрес ориентира: ..., городской округ ... учетом округления по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 572000,00 рублей; гаражного бокса, назначение нежилое, общей площадью 14,6 кв.м., с кадастровым номером ..., с учетом округления по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1060000,00 рублей. Размер возмещения за вышеуказанное изымаемое имуществом с учетом положений ст. 56.8 Земельного кодекса РФ составляет 3513 400,00 рублей.
В судебном заседании эксперт ФИО10 подтвердила выводы, содержащиеся в заключении, пояснив, что исследование основано на анализе рынка недвижимости, выбраны сопоставимые с жилым помещением собственников объекты-аналоги, с учетом их площади, исходя из технической документации, при подготовке заключения применены корректировки на местоположение объектов, с учетом территориальных зон, площади и т.д. При определении стоимости земельного участка по объектам-аналогам также применены соответствующие корректировки. Изменение выкупной стоимости жилого помещения связывает с ростом цен на рынке недвижимости, выбор иных аналогов исследования.
У суда отсутствуют основания ставить под сомнение выводы судебной экспертизы, изложенные в заключении, экспертное заключение полностью соответствует требованиям к содержанию заключения об оценке, изложенным в ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и является относимым и допустимым доказательством по делу, подтверждающим величину выкупной стоимости спорного жилого помещения. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, методы, использованные при экспертном исследовании, и сделанные на основе исследования выводы обоснованы. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу об установлении выкупной цены в размере 3513400,00 рублей.
Оценивая представленные Министерством отчеты об оценке, суд также принимает их в качестве относимого и допустимого доказательства по делу, поскольку взаимоисключающими к судебной экспертизе они не являются. Однако, поскольку выводы эксперта ООО «НЭКС» основаны на более полном объеме информации, исследование проведено в 2026, заключение эксперта ООО «НЭКС» судом принимается за основу при вынесении решения.
Доводы представителя ООО «Специализированный застройщик «Пик Байкала» по доверенности Сукнева Т.А. о признании судебной экспертизы недопустимым доказательством подлежат отклонению по следующим основаниям.
Назначение судебной экспертизы по правилам ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации непосредственно связано с исключительным правом суда определять достаточность доказательств, собранных по делу, и предполагается, если это необходимо для установления значимых обстоятельств и иным способом это сделать невозможно, а потому полученное по результатам исследования заключение не может согласно ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации являться недопустимым доказательством (ОпределениеСудебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16.09.2025 N 18-КГ25-254-К4).
Разрешение вопроса о необходимости назначения судебной экспертизы относится к оценке судом доказательств, в частности с точки зрения их полноты и достаточности, наличия или отсутствия необходимости использования специальных познаний, неполноты или противоречий в иных доказательствах.
Учитывая, что судом при разрешении заявленных требований, заключение судебной экспертизы принято в качестве относимого и допустимого доказательства по делу, при этом ходатайств о назначении дополнительной/повторной экспертиз, сторонами не заявлено, доводы о том, что заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством, не соответствует требованиям закона.
Исходя из толкования норм п. 2 ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 56.11 и п. 8 ст. 56.12 Земельного кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности и досрочного прекращения сервитута, залога, установленных в отношении такого земельного участка, а также договоров, заключенных правообладателем в отношении такого земельного участка.
Права третьих лиц на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества подлежат прекращению на основании п. 8 ст. 56.12 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 56.11 Земельного кодекса РФ вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности и досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком.
Поскольку соглашение между сторонами относительно изъятия спорных объектов недвижимости не достигнуто, судом определен размер возмещения за изымаемые объекты, соответственно, объекты недвижимости в виде земельного участка с кадастровым номером ..., здания с кадастровым номером ..., земельного участка с кадастровым номером ..., здания с кадастровым номером ... подлежат принудительному изъятию на основании решения суда, при этом, суд исходит из того, что изъятие обусловлено необходимостью комплексного развития территории, расположенной в центральной части г. Улан-Удэ, решение об изъятии объектов недвижимости путем выкупа принято компетентным органом, в отношении объектов недвижимости соблюдена процедура, предшествующая изъятию.
В связи с изъятием спорных объектов недвижимости право собственности Титовой Ц.В. подлежит прекращению, суд признает право собственности Республики Бурятия на земельный участок с кадастровым номером ..., здание с кадастровым номером ..., земельный участок с кадастровым номером ..., здание с кадастровым номером ... с даты вступления в законную силу решения суда.
Кроме этого, суд считает необходимым удовлетворить требования Министерства об установлении Титовой Ц.В. условий изъятия, таких как не позднее 1 (одного) рабочего дня с даты вступления решения суда в законную силу предоставить ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» реквизиты банковского счета для оплаты возмещения; оплату возмещения осуществляет ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» в течение семи дней со дня вступления решения суда в законную силу на основании представленных Титовой Ц.В. реквизитов банковского счета, путем перечисления денежных средств на банковский счет Титовой Ц.В.; в случае отказа Титовой Ц.В. предоставить реквизиты банковского счета более 1 (одного) рабочего дня, денежные средства, составляющие сумму возмещения, вносятся ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» на депозит нотариуса; освободить объекты от собственного имущества и имущества третьих лиц и передать их по акту приема-передачи ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» по форме, подготовленной ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала», в течение 3-х (трех) рабочих дней после получения возмещения, и обеспечить допуск ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» и (или) уполномоченной им подрядной организации к объектам для действий, связанных с изъятием Объектов, вт.ч. сноса. По истечении 3-х рабочих дней ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» и (или) уполномоченная им подрядная организация не несут юридической ответственности за оставленное правообладателем собственное имущество и имущество третьих лиц; обеспечить сохранность изымаемого недвижимого имущества в надлежащем состоянии, до момента фактического освобождения недвижимого имущества правообладателем и передачи его по акту ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала»; оплатить все платежи в отношении изымаемого недвижимого имущества, начисленные к моменту освобождения этого имущества и передачи его по акту приема-передачи, предоставить ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» справку об отсутствии задолженности по коммунальным и эксплуатационным услугам за указанный период.
При таких обстоятельствах, исковые требования Министерства строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия подлежат удовлетворению частично, с определением размера выкупной стоимости согласно выводам судебной экспертизы, проведенной ООО «НЭКС».
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Министерства строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия (ОГРН 1020300971415) к Титовой Цыржиме Владимировне (ИНН 032614807102) об изъятии объектов недвижимого имущества для государственных нужд Республики Бурятия, определении размера возмещения за изымаемые объекты недвижимости, прекращении права собственности, признании права собственности, установлении условий возмещения удовлетворить частично.
Изъять у Титовой Цыржимы Владимировны для государственных нужд Республики Бурятия следующие объекты недвижимости:
- земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 19 кв.м. +/- 1,52 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – для размещения здания гаража, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: ориентир гараж, почтовый адрес ориентира: ...;
- здание с кадастровым номером ..., площадью 16,2 кв.м., назначение: нежилое, наименование: здание гаража, расположенное по адресу: Российская Федерация, ..., в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0;
- земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 18 кв.м. +/- 1,5 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – для размещения гаражного бокса, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: ориентир гаражный бокс, почтовый адрес ориентира: ...;
- здание с кадастровым номером ..., площадью 14,6 кв.м., назначение: нежилое, наименование: гаражный бокс, расположенный по адресу: Российская Федерация, ..., тип этажа, на котором расположено помещение, машино место ....
Установить Титовой Цыржиме Владимировне следующие условия изъятия:
- с даты вступления в законную силу решения суда прекратить право собственности Титовой Цыржимы Владимировны и признать право собственности Республики Бурятия на следующие объекты недвижимости:
- земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 19 кв.м. +/- 1,52 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – для размещения здания гаража, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: ориентир гараж, почтовый адрес ориентира: ...;
- здание с кадастровым номером ..., площадью 16,2 кв.м., назначение: нежилое, наименование: здание гаража, расположенное по адресу: Российская Федерация, ..., в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0;
- земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 18 кв.м. +/- 1,5 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – для размещения гаражного бокса, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: ориентир гаражный бокс, почтовый адрес ориентира: ...;
- здание с кадастровым номером ..., площадью 14,6 кв.м., назначение: нежилое, наименование: гаражный бокс, расположенный по адресу: Российская Федерация, ..., тип этажа, на котором расположено помещение, машино место ...;
- определить размер возмещения за изымаемые объекты в сумме 3513400,00 рублей, включая размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., здания с кадастровым номером ..., земельного участка с кадастровым номером ..., здания с кадастровым номером ..., а также размер всех убытков, связанных с изъятием объектов недвижимости, расположенных по адресам: ...;
- не позднее 1 (одного) рабочего дня с даты вступления решения суда в законную силу предоставить ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» реквизиты банковского счета для оплаты возмещения;
- оплату возмещения осуществляет ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» в течение семи дней со дня вступления решения суда в законную силу на основании представленных Титовой Цыржимой Владимировной реквизитов банковского счета, путем перечисления денежных средств на банковский счет Титовой Цыржимы Владимировны;
- в случае отказа Титовой Цыржимой Владимировной предоставить реквизиты банковского счета более 1 (одного) рабочего дня, денежные средства, составляющие сумму возмещения, вносятся ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» на депозит нотариуса;
- Титовой Цыржиме Владимировне освободить объекты от собственного имущества и имущества третьих лиц и передать их по акту приема-передачи ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» по форме, подготовленной ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала», в течение 3-х (трех) рабочих дней после получения возмещения, и обеспечить допуск ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» и (или) уполномоченной им подрядной организации к объектам для действий, связанных с изъятием Объектов, в т.ч. сноса. По истечении 3-х рабочих дней ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» и (или) уполномоченная им подрядная организация не несут юридической ответственности за оставленное правообладателем собственное имущество и имущество третьих лиц;
- Титовой Цыржиме Владимировне обеспечить сохранность изымаемого недвижимого имущества в состоянии, соответствующем дате оценки согласно отчету об оценке, до момента фактического освобождения недвижимого имущества правообладателем и передачи его по акту ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала»;
- оплатить все платежи в отношении изымаемого недвижимого имущества, начисленные к моменту освобождения этого имущества и передачи его по акту приема-передачи, предоставить ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» справку об отсутствии задолженности по коммунальным и эксплуатационным услугам за указанный период.
В остальной части исковые требования Министерства строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Бурятия путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Советский районный суд г. Улан-Удэ.
Судья ПОДПИСЬ Б.Ж. Норбоева