АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
03 июня 2026 года г. Улан-Удэ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе:
Председательствующего судьи Кушнаревой И.К., судей коллегии Смирновой Ю.А., Цэдашиева Б.Г., при секретаре Буяхаеве В.О., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ" к Жаповой Очир-Ханде Ешеевне об освобождении земельного участка, по апелляционной жалобе представителя МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» по доверенности Бадмаевой Н.А. на решение Октябрьского районного суда г.Улан-Удэ от 02 февраля 2026 года, которым постановлено в удовлетворении исковых требований отказать.
Заслушав доклад судьи Цэдашиева Б.Г., выслушав стороны, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Истец обратился в суд с вышеуказанным иском, просил обязать ответчика освободить земельный участок, расположенный по адресу: <...>, площадью 25 000 кв.м., с кадастровым номером <...>, и передать его по акту приема-передачи истцу в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу; присудить в пользу истца денежную сумму, подлежащую взысканию с ответчика в случае неисполнения судебного акта в части невозврата земельного участка по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу в сумме 10 000 рублей в сутки.
В обоснование иска указано, что между сторонами заключен договор аренды земельного участка № 18-087 от 13 августа 2018 года с площадью 25 000 кв.м., расположенный по адресу: <...>, однократно для завершения строительства на срок с 13 августа 2018 года по 12 августа 2021 года. Дополнительным соглашением № 13 от 04 января 2021 года к договору аренды земельного участка стороны продлили срок аренды по 12 августа 2024 года включительно, в настоящее время данный срок истек.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца Хандажапов Б.А. уточнил исковые требования, просил освободить земельный участок, расположенный по адресу: <...>, площадью 25 000 кв.м., с кадастровым номером <...> за исключением объектов капитального строительства с кадастровыми номерами <...>; <...>, <...>; <...> и передать его по акту приема-передачи истцу в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу. Присудить в пользу истца денежную сумму, подлежащую взысканию с ответчика в случаи неисполнения судебного акта в части невозврата земельного участка по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, в сумме 10 000 рублей в сутки.
Также дополнительно пояснил, что Комитет направил арендатору уведомление от 11 ноября 2024 года № 1901, в котором он проинформировал арендатора об освобождении земельного участка и об обязанности возвратить его по акту приема-передачи. В настоящее время ответчиком не исполнено требование по освобождению и возвращению земельного участка по акту приема-передачи в добровольном порядке.
Ответчик Жапова О-Х.Е. в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, извещена надлежаще.
Представитель ответчика Будаева Э.Б. возражала против удовлетворения иска, суду пояснила, что решением суда признано право собственности на объекты капитального строительства, расположенные на земельном участке с кадастровым номером <...>. В настоящее время ответчик намерен оформить право собственности на земельные участки по указанными зданиями. Кроме того, ответчиком внесена арендная плата в размере 300 000 руб., в связи с чем оснований для удовлетворения иска не усматривает.
Судом постановлено указанное решение, с которым не согласилась представитель истца Бадмаева Н.А. В своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить в связи с неправильным применением норм материального права. Ссылаясь на положения Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" указывает, что после 01 марта 2015 года продление договора аренды земельного участка возможно только по результатам торгов (аукциона), следовательно не может быть продлен (возобновлен) на неопределенный срок договора аренды, заключенный после указанной даты. В связи с указанным, полагает, что вывод суда о возобновлении на неопределенный срок договора аренды является неверным, основанным на неверном толковании норм закона. Поскольку срок договора аренды истек, по его условиям ответчик должна возвратить земельный участок.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Хандажапов Б.А. апелляционную жалобу поддержал по доводам изложенным в ней, при этом представил уточнения к исковому заявлению, согласно которому просил обязать ответчика освободить земельный участок по адресу: <...>, площадью 10 801 кв.м., за исключением земельных участков, занятыми объектами капитального строительства с кадастровыми номерами <...>, <...>, <...>, <...>, на которые судом установлено право собственности Жаповой. По результатам инструментального обследования установлено, что в границах спорного земельного участка расположены строительные несущие конструкции (фундамент), общей площадью 3 239,85 кв.м.
Ответчик Жапова О-Х.Е. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, несмотря на надлежащее извещение.
Представитель ответчика по доверенности Будаева Э.Б-Ж., представившая также диплом о высшем юридическом образовании, с апелляционной жалобой истца не согласилась по доводам, изложенным в возражении, указала, что на спорном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, на которые решением суда установлено право собственности ответчика. Кроме того, на земельном участке имеются объекты незавершенного строительства, права на которые не зарегистрированы в установленном законом порядке. В данной ситуации, Комитет как собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как того требуют положения ст.39.6 Земельного кодекса РФ. Истцом не представлено доказательств, что ответчик не достроил объекты незавершенного строительства в соответствии с договором аренды земельного участка и дополнительным соглашением к договору аренды, либо не приступил к освоению спорного земельного участка. Кроме того, ответчиком в настоящее время изготовлены проекты облагораживания примыкающих к завершенным строениям участкам. Поскольку объекты строительства являются домами отдыха, примыкающий к строениям земельный участок будет использован под автопарковки, зоны отдыха, прогулок, волейбольных площадок, насаждений. Просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Судебная коллегия в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц. При этом суд исходит из того, что участникам процесса известно о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, а в соответствии с пунктом 1 статьи 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии с требованиями ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 132 Конституции РФ органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью.
Согласно ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) объектами земельных отношений являются: земельные участки (п. 1 ч. 1).
Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки (ч. 3).
Согласно ст.43 ЗК РФ граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.
Пунктом 2 ст.22 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии со ст.421 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случае, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, о поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
В силу пункта 1 ст.422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с пунктом 1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Согласно пункту 3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Из представленных материалов дела следует, что 13 августа 2018 года между МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ" и Жаповой О-Х.Е. был заключен договор аренды земельного участка №18-087 с площадью 25 000 кв.м., расположенный по адресу: <...>, для завершения строительства на срок с 13 августа 2018 года по 12 августа 2021 года.
13 августа между сторонами подписан акт приема – передачи арендованного земельного участка.
Согласно п.1.3 Договора аренды, вид разрешенного использования земельного участка – для строительства домов отдыха.
Согласно п.1.4 Договора аренды, земельный участок предоставляется ответчику для завершения строительства домов отдыха.
Дополнительным соглашением №13 от 04 января 2021 года к договору аренды земельного участка стороны продлили срок аренды по 12 августа 2024 года включительно.
11 ноября 2024 года в адрес Жаповой О-Х.Е. направлено уведомление о прекращении действия договора и освобождении земельного участка.
Решением Октябрьского районного суда г.Улан-Удэ от 10 апреля 2025 года за Жаповой О-Х.Е. признано право собственности на объекты капитального строительства с кадастровыми номерами <...>, <...>; <...>, расположенные на земельном участке с кадастровым номером <...>.
Апелляционным определением Верховного суда Республики Бурятия от 07 июля 2025 года, вышеуказанное решение от 10 апреля 2025 года оставлено без изменения.
Здания с кадастровыми номерами <...>, <...>; <...>, расположенные на спорном земельном участке с кадастровым номером <...>, зарегистрированы в установленном законом порядке на праве собственности Жаповой О-Х.Е., что подтверждается Выписками из ЕГРН. Право собственности Жаповой на объект незавершенного строительства с кадастровым номером <...>, в установленном законом порядке не зарегистрировано.
22 декабря 2025 года, Жаповой О-Х.Е. произведена оплата денежных средств в сумме 300 000 руб. за аренду спорного земельного участка.
В соответствии со ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Одним из таких случаев является истечение срока договора аренды (статья 610 ГК РФ).
В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Как указано выше, договор аренды спорного земельного участка между сторонами заключен 13 августа 2018 года для завершения строительства на срок с 13 августа 2018 года по 12 августа 2021 года. По дополнительному соглашению №13 от 04 января 2021 года, стороны продлили срок аренды по 12 августа 2024 года включительно.
11 ноября 2024 года истцом в адрес ответчика направлено уведомление о прекращении действия договора и освобождении земельного участка. При этом, согласно уведомлению (л.д.4), срок явки ответчика Жаповой в Комитет для подписания акта приема-передачи спорного земельного участка не указан.
Выражая несогласие с принятым судебным актом, автор апелляционной жалобы ссылаясь на подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" указывает, что после 01 марта 2015 года продление договора аренды земельного участка возможно только по результатам торгов (аукциона), следовательно не может быть продлен (возобновлен) на неопределенный срок договора аренды, заключенный после указанной даты, и поскольку срок договора аренды истек, по его условиям ответчик должна возвратить земельный участок.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлено, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу нормы п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (ст. 39.2 ЗК РФ).
Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.
В соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи.
Ответчику Жаповой земельный участок был предоставлен без проведения торгов, и поскольку на спорном земельном участке имелись объекты незавершенного строительства, в силу подп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, она имела право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ.
В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Законом N 171-ФЗ внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации.
Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).
С учетом нормы пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 1 марта 2015 г. без торгов в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).
Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.
Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.
Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
В данном случае собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. Шестимесячный срок со дня истечения срока договора истек 12 февраля 2025 года, истец же обратился в суд с требованием о возврате земельного участка только 17 декабря 2025 года.
Более того, в силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39 данного кодекса, на праве оперативного управления.
Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Пунктом 6 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
Материалами дела установлено, что за Жаповой О-Х.Е. признано право собственности на объекты капитального строительства с кадастровыми номерами <...>, <...>; <...>, расположенные на спорном земельном участке. Также на спорном земельном участке имеются объекты незавершенного строительства, на которые право собственности ответчика не зарегистрированы.
Согласно пункту 4 статьи 11.9 ЗК РФ установлено, что не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом, так и часть, необходимая для его использования.
Вместе с тем, учитывая вышеприведенные нормы материального права, регулирующие правоотношение, возникшее в связи с использованием ответчиком спорного земельного участка под строениями, принадлежащими ответчику на праве собственности, для возложения на ответчика обязанности освободить земельный участок, необходимо установить факт нуждаемости использования ответчиком земельного участка.
По смыслу вышеуказанных норм законодательства, размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции, представитель ответчика указала, что объекты строительства являются домами отдыха, и примыкающий к строениям земельный участок будет использован для парковок для автомобилей, зон отдыха, прогулок, волейбольных площадок, насаждений.
Доводы представителя истца об освобождении части земельного участка, за исключением той части, на которых расположены строения ответчика, судебная коллегия полагает необоснованными, поскольку согласно выписке из ЕГРН спорный земельный участок с кадастровым номером <...> представляет собой единый земельный участок площадью 25000 кв.м., изменения в площадь и границы земельного участка в ЕГРН не вносились, выдел земельных участков с расположенными на них зданиями не производился.
Вместе с тем, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества, на что обращено внимание Верховным Судом Российской Федерации в определении от 24.12.2015 N 309-ЭС15-1139. Истцом не представлено доказательств того, что земельные участки, расположенные под объектами капитального строительства, будут достаточны по площади для функционального их использования.
Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия не усматривает оснований для возложения обязанности на ответчика освободить земельный участок.
Таким образом, доводов, влияющих на правильность принятого судом решения и указывающих на обстоятельства, которые могли бы послужить в соответствии со ст.330 ГПК РФ основаниями к отмене решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
Нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено, в связи с чем, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 ГПК РФ, не находит оснований для его отмены.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Октябрьского районного суда г.Улан-Удэ от 02 февраля 2026 года, ставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Апелляционное определение может быть обжаловано в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции, расположенный в г.Кемерово, в течение трех месяцев со дня изготовления апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы через суд, рассмотревший дело в качестве суда первой инстанции.
Председательствующий:
Судьи коллегии:
Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 11.06.2026г.