РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
7 августа 2026 года г. Улан-Удэ
Советский районный суд г.Улан-Удэ в составе судьи Помишиной Л.Н., при секретаре Партилхаевой Е.А., с участием прокурора ЛеонтьеваЛ.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1239/2026по исковому заявлению Министерства строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия к Лобсанг Н., Пхурпа Г. об изъятии объектов недвижимости для государственных нужд Республики Бурятия, определения размера возмещения за изымаемые объекты, возложении обязанности,
УСТАНОВИЛ:
Министерство строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия обратилось в суд с иском к Лобсанг Н., Пхурпа Г. в котором просит:
изъять для государственных нужд Республики Бурятия объекты недвижимости:
- земельный участок с кадастровым номером ..., площадью кв.м., с адресным ориентиром: ...;
- здание с кадастровым номером ..., назначение: , общей площадью кв.м., расположенное по адресу: ...;
- здание с кадастровым номером ..., назначение: , наименование – , общей площадью .м., расположенное по адресу: ...;
определить размер возмещения за изымаемые объекты недвижимости, а также размер всех убытков, в том числе упущенной выгоды, связанных с изъятием вышеуказанных объектов недвижимости, в соответствии с отчетом об оценке от 28 января 2026 года №..., выполненным независимой оценочной организацией в размере 16562000 руб. Лобсангу Н., 16562000 руб. Пхурпе Г.;
с даты вступления в законную силу решения суда прекратить право собственности ответчиков на земельный участок с кадастровым номером ..., площадью кв.м., с адресным ориентиром: ...; здание с кадастровым номером ..., назначение: , общей площадью кв.м., расположенное по адресу: ...; здание с кадастровым номером ..., назначение: , наименование – , общей площадью кв.м., расположенное по адресу: ..., и признать право собственности Республики Бурятия;
установить ответчикам следующие условия изъятия:
- не позднее 1 (одного) рабочего дня с даты вступления решения суда в законную силу предоставить ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» реквизиты банковского счета для оплаты возмещения;
- оплату возмещения осуществляет ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» в течение 15 дней со дня вступления решения суда в законную силу на основании представленных ответчиками реквизитов банковского счета, путем перечисления денежных средств на банковский счет ответчиков;
- в случае отказа ответчиков предоставить реквизиты банковского счета более 1 (одного) рабочего дня, денежные средства, составляющие сумму возмещения, вносятся ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» на депозит нотариуса;
- освободить объекты от собственного имущества и имущества третьих лиц и передать их по акту приема-передачи ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» по форме, подготовленной ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала», в течение 3-х (трех) рабочих дней после получения возмещения, и обеспечить допуск ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» и (или) уполномоченной им подрядной организации к объектам для действий, связанных с изъятием Объектов, в т.ч. сноса. По истечении 3-х рабочих дней ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» и (или) уполномоченная им подрядная организация не несут юридической ответственности за оставленное правообладателем собственное имущество и имущество третьих лиц;
- обеспечить сохранность изымаемого недвижимого имущества в состоянии, соответствующем дате оценки согласно отчету об оценке, до момента фактического освобождения недвижимого имущества правообладателям и передачи его по акту ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала»;
- оплатить все платежи в отношении изымаемого недвижимого имущества, начисленные к моменту освобождения этого имущества и передачи его по акту приема-передачи, предоставить ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» справку об отсутствии задолженности по коммунальным и эксплуатационным услугам за указанный период.
Требования мотивированы тем, что ответчики являются собственниками заявленного недвижимого имущества, подлежащего изъятию для государственных нужд. Самостоятельным основанием изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд установлено ч. 7 ст. 65 ГрК РФ, а именно нахождение земельных участков т (или) объектов недвижимости в границах территории КРТ. Постановлением Правительства РБ №617 от 12 октября 2023 года «О решении о комплексном развитии территории жилой застройки центральной части г. Улан-Удэ», Приложением №1, №2 к Постановлению утверждены графическое описание местоположения границ КРТ, перечень объектов капитального строительства в границах КРТ жилой застройки центральной части г. Улан-Удэ, в том числе перечень объектов капитального строительства, подлежащих сносу, реконструкции или сохранению. В указанный Перечень вошло здание, расположенное на земельном участке ответчиков, что является основанием для принятия решения об их изъятии для государственных нужд. По результатам рассмотрения ходатайства ООО СЗ «ПИК Байкала» и предоставленного комплекта документов, сведений, поступивших от органа регистрации, Правительством РБ принято решение об изъятии, оформленное распоряжением от 22 января 2026 года №30-р. Указанное распоряжение направлено правообладателям, в том числе опубликовано на официальном сайте Правительства РБ в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». ООО СЗ «ПИК Байкала» выступило заказчиком услуг по оценке изымаемой недвижимости и убытков, причиняемых таким изъятием, сумма возмещения согласно отчету об оценке от 28 января 2026 года №... выполненному независимой оценочной организации составила 33124000 руб. Проэкты соглашений об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд подписаны Минстроем РБ, ООО СЗ «ПИК Байкала» и 16 марта 2026 года направлены заказными письмами с уведомлениями о вручении, почтовые отправления вручены адресатами 25 марта 2026 года. Установленный п. 9 ст. 56.12 ЗК РФ срок для заключения ответчиками врученных проектов соглашений об изъятии истек 25 апреля 2026 года, подписанные проекты соглашений в адрес ООО СЗ «ПИК Байкала» или Минстроя РБ не поступили, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Определениями в качестве третьих лиц привлечены Правительство Республики Бурятия, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Бурятия, Администрация г. Улан-Удэ, МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ», МУ «Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации г.Улан-Удэ», Гармаева С.Б.
В судебном заседании представитель истца Министерства строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса РБ по доверенности Бурюхаев Э.П. заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, просил определить размер возмещения в соответствии с отчетом об оценке ООО «Экспертные решения».
Представитель ответчиков Лобсанг Н., Пхурпа Г. адвокат по ордеру Анандаев А.Б. представил письменный отзыв, согласно которому ответчики признают иск в части изъятия объектов недвижимости, просят установить размер равноценного возмещения за изымаемое имущество согласно заключению судебной экспертизы в размере 44910500 руб. с учетом всех убытков. Полагал необходимым включение в размер убытков сумму в размере 300000 руб. вследствие досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами по договору аренды, поскольку в соглашении о расторжении было указано, что договор аренды расторгается в связи изъятием объекта недвижимости.
Представитель третьего лица ГКУ РБ «Управление комплексного развития территорий Республики Бурятия» по доверенности Ринчинова С.С. исковые требования поддержала, полагала необходимым определить размер возмещения согласно отчету об оценке ссылаясь на недостатки заключения судебной экспертизы », ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы не заявляют.
Представитель третьего лица ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» по доверенности Сукнёва Т.А. также полагала необходимым определить размер возмещения согласно отчету об оценке выражая несогласие с заключением судебной экспертизы ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы не заявляют. В случае принятия судом заключения судебной экспертизы, просила не учитывать убытки в размере 300000 руб. вследствие досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами по договору аренды, который был расторгнут сторонами по обоюдному соглашению в декабре 2025 года, до вынесения распоряжения об изъятии в январе 2026 года.
Представитель третьего лица Министерства имущественных из земельных отношений РБ по доверенности Сыренов Д.Г. требования Минстроя РБ полагал подлежащими удовлетворению.
Иные участники процесса в судебное заседание не явились, надлежаще извещены.
Выслушав стороны, допросив экспертов, заключение прокурора Леонтьева Л.Л., полагавшего исковые требования Минстроя РБ подлежащими удовлетворению, с учетом определения размера возмещения по заключению судебной экспертизы, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).
На основании статьи 1 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) одним из принципов жилищного законодательства является необходимость обеспечения безопасности жилища, недопустимости произвольного лишения жилища. Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других лиц. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
В силу статьи 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2); отчуждение имущества в случаях, предусмотренных статьей 239.2, статьей 282 ГК РФ.
Верховный Суд Российской Федерации в Постановлении Пленума РФ от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» указал, что при разрешении споров, связанных с защитой жилищных прав, судам необходимо иметь в виду, что принцип неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения жилища является одним из основных принципов не только конституционного, но и жилищного законодательства (статья 25 Конституции Российской Федерации, статьи 1, 3 ЖК РФ). Принцип недопустимости произвольного лишения жилища предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (часть 4 статьи 3 ЖК РФ). При этом судам следует учитывать, что положения части 4 статьи 3 ЖК РФ о недопустимости произвольного лишения жилища, под которым понимается лишение жилища во внесудебном порядке и по основаниям, не предусмотренным законом, действуют в отношении любых лиц, вселившихся в жилое помещение.
Общий порядок изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд регламентирован статьями 279-282 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 49, 56 Земельного кодекса Российской Федерации.
Как следует из требований статьи 279 ГК РФ, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством (пункт 1).
Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (пункт 3).
Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом (пункт 6).
Согласно пункту 2 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным со строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов: объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации; объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения; автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;
Согласно ч.7 ст. 65 Градостроительного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки или решение о комплексном развитии территории нежилой застройки, и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории в порядке, установленном земельным законодательством, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и Жилищным кодексом Российской Федерации.
Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд предусмотрен главой VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Особенности изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в целях комплексного развития территории жилой застройки, комплексного развития территории нежилой застройки предусмотрены ст. 56.12 Земельного кодекса Российской Федерации.
Так, статья 56.12 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что изъятие земельных участков, находящихся в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки или решение о комплексном развитии территории нежилой застройки (далее в настоящей статье - решение о комплексном развитии территории), и (или) иных объектов недвижимого имущества (за исключением земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, указанных в части 8 статьи 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации) для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории осуществляется в порядке, установленном настоящей главой, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. ( ч.1)
В силу п. 2 ч.2 ст. 56.12 Земельного кодекса РФ Решение об изъятии земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории принимается уполномоченным исполнительным органом субъекта Российской Федерации в случае, если решение о комплексном развитии территории принято Правительством Российской Федерации по инициативе высшего исполнительного органа субъекта Российской Федерации, в границах которого расположена территория, подлежащая комплексному развитию, либо если решение о комплексном развитии территории принято высшим исполнительным органом субъекта Российской Федерации;
Согласно ч.4 ст. 56.12 Земельного кодекса РФ В течение семи рабочих дней со дня принятия решения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, обязан:
1) обеспечить опубликование в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) правовых актов, сообщения о принятом решении об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества;
2) обеспечить размещение на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о принятом решении об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества;
3) обеспечить размещение на информационном щите в границах территории, в отношении которой органом принято решение о ее комплексном развитии, сообщения о принятом решении об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества;
4) направить собственникам земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, расположенных в границах территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии, и (или) лицам, которым земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и расположенные в границах указанной территории, предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренду или безвозмездное пользование, если срок окончания договоров аренды, договоров безвозмездного пользования составляет на день заключения договора о комплексном развитии территории пять и более лет (далее в настоящей статье - правообладатели), копию данного решения.
Согласно ч. 6 ст. 56.12 Земельного кодекса РФ соглашение, заключаемое в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории, должно содержать:
1) выкупную цену земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в случае, если земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества находятся в собственности физических или юридических лиц;
2) размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества;
3) иные условия, предусмотренные пунктом 1 статьи 56.9 настоящего Кодекса.
В случае, если соглашение, указанное в пункте 6 настоящей статьи, не заключено в течение одного месяца со дня, когда лицу, у которого в соответствии с настоящей статьей изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, предоставлена возможность ознакомиться с проектом такого соглашения, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обращается в суд с иском об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, о прекращении соответствующих прав лиц, являющихся собственниками земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества. (ч. 9 ст. 56.12 Земельного кодекса РФ)
В соответствии с ч. 11 ст. 56.12 Земельного кодекса РФ В случае вынесения судом решения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории и о предоставлении возмещения в связи с изъятием земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества лицо, заключившее договор о комплексном развитии территории в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, либо орган исполнительной власти, орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии указанных земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории, либо юридическое лицо, обеспечивающее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории, в течение семи дней со дня вынесения решения суда перечисляет денежные средства в счет такого возмещения на банковский счет, указанный гражданином или юридическим лицом, или на депозит нотариуса в случае отсутствия информации о таком банковском счете.
Согласно ч. 14 ст. 56.12 Земельного кодекса РФ с момента прекращения права собственности на земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории, на такие земельные участки возникает право собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в случае изъятия таких земельных участков соответственно для государственных нужд Российской Федерации, государственных нужд субъекта Российской Федерации, муниципальных нужд.
Согласно пункту 2 статьи 56.8 ЗК РФ при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.
В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
В силу пункта 9 названной статьи размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.
В пункте 2 статьи 281 Гражданского кодекса РФ приводятся основные принципы возмещения за изымаемый земельный участок, аналогичные предусмотренным в земельном законодательстве: определение размера возмещения исходя из рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости расположенных на нем объектов недвижимости; допустимость изъятия земельного участка только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Согласно п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В пунктах 12, 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению. При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права.
Судом установлено и подтверждается выписками из ЕГРН, что в собственности ответчиков Лобсанг Н., Пхурпа Г. имеются следующие объекты недвижимости:
- земельный участок с кадастровым номером ..., площадью кв.м., с адресным ориентиром: ...;
- здание с кадастровым номером ..., назначение: , общей площадью кв.м., расположенное по адресу: ...;
- здание с кадастровым номером ..., назначение: , наименование – , общей площадью кв.м., расположенное по адресу: ....
По сведениям МКУ Управление информатизации и информационных ресурсов Администрации г. Улан-Удэ» от 20 мая 2026 года на регистрационном учете по месту жительства по адресу: ... граждане не значатся.
Постановлением Правительства Республики Бурятия от 12 октября 2023 года №617 принято Решение о комплексном развитии территории жилой застройки центральной части г. Улан-Удэ в границах территории общей площадью 35,2 га (далее – Постановление № 617).
Приложением 2 к Постановлению № 617 утвержден перечень объектов капитального строительства в границах КРТ жилой застройки, в том числе, перечень объектов капитального строительства, подлежащих сносу, в который вошли объекты недвижимости по адресу ...
Постановление Правительства РБ от 12 октября 2023 года № 617 опубликовано 12 октября 2023 года в свободном доступе в сети Интернет на официальном интернет-портале Правительства РБ www.egov-buryatia.ru, в сетевом издании «Информационное агентство «Буряад унэн» https://burunen.ru, 14 октября 2023 года на официальном интернет-портале правовой информации https://pravo.gov.ru, а также размещено на информационном щите в границах территории, в отношении которого принято решение о ее комплексном развитии.
14 ноября 2023 года между Правительством Республики Бурятия в лице Министерства строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия, Администрацией г.Улан-Удэ, и ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» заключен договор № ... о комплексном развитии территории жилой застройки центральной части г.Улан-Удэ (далее - Договор о КРТ). Согласно п. 1.1 Договора КРТ предмет договора - осуществление совокупности мероприятий по комплексном развитии территории жилой застройки центральной части г.Улан-Удэ площадью 35,2 га.
22 января 2026 года Правительством Республики Бурятия принято решение об изъятии, оформленное распоряжением № 30-р. Полномочия Правительства Республики Бурятия на принятие решения об изъятии земельных участков для государственных нужд по основаниям, предусмотренным федеральными законами, установлены п. 5 ст. 4 Закона Республики Бурятия от 30 декабря 2003 года №601-111 «О земле».
Согласно п. 2.3 Распоряжения № 30-р Министерству строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия поручено обеспечить заключение от имени Республики Бурятия соглашений об изъятии изымаемой недвижимости, а в случае отказа правообладателей от подписания соглашения об изъятии изымаемой недвижимости обеспечить обращение в суд с иском об изъятии изымаемой недвижимости, о прекращении соответствующих прав правообладателей на изымаемую недвижимость.
Согласно п. 4.5. Распоряжения № 30-р ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» поручено выступить заказчиком работ по оценке изымаемой недвижимости и оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества.
По заказу ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» экспертами составлен отчет об оценке №... от 19 января 2026 года, согласно которому сумма возмещения составила 33124 000 руб., в том числе 27638000 руб. – рыночная стоимость жилого дома с кадастровым номером ...; 4459000 руб. – рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ...; 960000 руб. – рыночная стоимость индивидуального гаража с кадастровым номером ...; 67000 руб. – размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием объектов.
Проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд Республики Бурятия подписан Министерством строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия, ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» и 16 марта 2026 года проект соглашения об изъятии и отчет об оценке получен ответчиками посредством почтовой связи, в установленный срок подписанное ими соглашение не представлено не было, соответственно, собственники с выкупной стоимостью не согласились, от подписания соглашения отказались.
В соответствии со ст. 282 Гражданского кодекса РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.
Принимая во внимание вышеприведенные нормы права и установленные по делу обстоятельства, имеются основания для изъятия принадлежащих ответчику объектов недвижимости, предусмотренные частью 3 статьи 49 ЗК РФ. Поскольку процедура такого изъятия соблюдена, соглашение относительно возмещения за изымаемые объекты не достигнуто, подлежат удовлетворению исковые требования Минстроя РБ об изъятии для государственных нужд в собственность Республики Бурятия жилого дома, индивидуального гаража и земельного участка, расположенных по адресу: ....
По смыслу ст. 282 ГК РФ, п. 3 ст. 55, п. 1 ст. 62 ЗК РФ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
В ходе рассмотрения дела ответчики не согласились с размером возмещения.
По ходатайству стороны ответчиков судом назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости изымаемых объектов недвижимости, размера возмещения за изымаемое имущество с учетом положений ст. 56.8 Земельного кодекса РФ.
Согласно заключению эксперта №... от 19 июня 2026 года, с учетом дополнения к заключению №..., размер возмещения за изымаемое имущество составляет 44910500 руб., в том числе: рыночная стоимость земельного участка – 10680000 руб., рыночная стоимость жилого дома – 30781500 руб., рыночная стоимость индивидуального гаража – 606000 руб., стоимость надворных построек (ворота/калитка, забор, замощение) – 2438000 руб.; размер убытков собственников в связи с изъятием недвижимого имущества – 405000 руб., в том числе: убытки, связанные с переездом/грузоперевозки – 21000 руб., расходы, связанные с поиском другого жилого помещения – 60000 руб., убытки, связанные с оформлением права собственности на другое недвижимое имущество – 24000 руб.
Судом допрошен эксперт ФИО23., суду показавшая, что во исполнение определения суда экспертами изготовлено экспертное заключение, дополнение к заключению, согласно которому уменьшилась только стоимость жилого дома, поскольку произведена поправка у объектов аналогов относительно надворных построек. В анализе рынка на стр. 25-47 выводы о том, что принимались во внимание объекты аналоги дома, построенные из кирпича площадью кв.м., варьируется стоимость от 26000 до 186667 рублей, средняя стоимость в городе кирпичных домов составила 80 тыс. рублей. В центральной части города стоимость кирпичных жилых домов от 45 833 до 822222 руб. При анализе рынка были выбраны сопоставимые объекты аналоги по ценообразующим признакам, по местоположению, по материалам, приняты во внимание дома площадью кв.м., поскольку объект исследования кв.м., плюс материал стен кирпичный, а также по коммуникациям, поэтому поправки на аналоги минимальные. Относительно корректировки на красную линию земельного участка, применена поправка по Справочнику Лейфера «Земельные участки» который не содержит разграничение на строительство по категориям ИЖС и МКД, соответственно, возможно применение корректировок, что оставило 50 %, а общая поправка на ценообразующий фактор по местоположению и красную линию по Статриелту составило бы примерно 60 %, соответственно, выше чем корректировка по Справочнику Лейфера. Рассматриваемый дом возведен из современных материалов, находится в очень хорошем состоянии, который практически не использовался, стоимость обоев от 5-7 тыс. руб. за квадратный метр, это не дешевые флизелиновые обои под покраску, пол выложен из керамогранита 140 тыс. за квадратный метр. Рыночная стоимость, установленная в заключении, соответствует анализу рынка.
От опроса эксперта ФИО24 стороны отказались, ранее в судебном заседании указанный эксперт выводы заключения поддержала.
Таким образом, с учетом показаний экспертов данных в судебном заседании, оснований сомневаться в достоверности заключения эксперта суд не находит, так как заключение дано компетентными лицами на основе специальных познаний, полномочия и квалификация экспертов подтверждены документально; заключение составлено на основании действующих нормативно-правовых актов, методических рекомендаций и соответствует требованиям законодательства, в связи с чем может быть положено в основу решения. Исследовательская часть заключения содержит в достаточной степени подробное описание объектов и методов исследования, порядок проведения исследовательской работы, которые позволили сформулировать соответствующие выводы. При назначении экспертизы экспертыбыли предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, о чем дана подписка, в том числе в судебном заседании.
Доказательств того, что указанная в экспертном заключении рыночная стоимость исследуемыхобъектов недвижимости с учетом их технического состояния, местоположения необоснованно завышена, суду не представлено. Ходатайств о назначении по делу повторной экспертизы от лиц, участвующих в деле не поступило.
Кроме того, суд учитывает, что назначение судебной экспертизы по правилам ст. 79 ГПК РФ непосредственно связано с исключительным правом суда определять достаточность доказательств, собранных по делу, и предполагается, если это необходимо для установления значимых обстоятельств и иным способом это сделать невозможно, а потому полученное по результатам исследования заключение не может согласно ст. 60 ГПК РФ являться недопустимым доказательством (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16.09.2025 № 18-КГ25-254-К4).
На основании изложенного, суд принимает заключение в качестве надлежащего доказательства и считает необходимым определить размер возмещения за изымаемые объекты в размере 44610 500 руб., с учетом вычета из рассчитанного размера возмещения убытков в виде потерь, которые несут собственники изымаемого имущества вследствие досрочного прекращения своих обязательств перед третьими лицами в размере 300000 руб. по договору аренды жилого здания с земельным участком от 3 апреля 2023 года.
Так, указанный договор был расторгнут сторонами на основании Соглашения от 30 декабря 2025 года, согласно пунктам 3,4,5 которого на момент его подписания арендатор уже освободил арендуемый объект недвижимости по ... от личных вещей; стороны друг к другу имущественных претензий не имеют; на момент подписания соглашения у арендатора перед арендодателем задолженности по договору аренды не имеется.
Таким образом, указанный договор был расторгнут по обоюдному согласию сторон до вынесения распоряжения Правительства РБ №30-р от 22 января 2026 года об изъятии, при этом каких-либо имущественных претензий стороны друг к другу не имели, в том числе относительно арендных платежей, следовательно, по смыслу ст. 15 ГК РФ в данной части собственники убытков, связанных именно с изъятием объектов недвижимости для государственных, не понесли.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу об удовлетворении требований Минстроя Республики Бурятия об изъятии для государственных нужд в собственность Республики Бурятия объектов недвижимости по адресу: ... прекращении права собственности ответчиков на указанные объекты недвижимости после возмещения им денежной компенсации за изымаемые объекты, и признании права собственности Республики Бурятия на указанные объекты недвижимости.
При этом, суд исходит из того, что изъятие обусловлено необходимостью комплексного развития территории, расположенной в центральной части г.Улан-Удэ, решение об изъятии объектов недвижимости путем выкупа принято компетентным органом, в отношении жилого дома соблюдена предусмотренная пунктами 2 - 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации процедура, предшествующая изъятию земельного участка и жилых помещений.
Также суд считает необходимым удовлетворить требования Минстроя Республики Бурятия об установлении ответчикам следующих условий изъятия: с даты вступления в законную силу решения суда прекратить право общей долевой собственности Лобсанг Н., Пхурпа Г. и признать право собственности Республики Бурятия на рассматриваемые объекты недвижимости по адресу: ...;не позднее 1 рабочего дня с даты вступления решения суда в законную силу предоставить ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» реквизиты банковского счета для оплаты возмещения; оплату возмещения осуществляет ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» в течение 15 дней со дня вступления решения суда в законную силу на основании представленных Лобсанг Н., Пхурпа Г. реквизитов банковского счета, путем перечисления денежных средств на банковский счет ответчиков; в случае отказа ответчиков предоставить реквизиты банковского счета более 1 рабочего дня, денежные средства, составляющие сумму возмещения, вносятся ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» на депозит нотариуса;освободить объекты от собственного имущества и имущества третьих лиц, передать их по акту приема-передачи ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» по форме, подготовленной ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала», в течение трех рабочих дней после получения возмещения, и обеспечить допуск ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» и (или) уполномоченной им подрядной организации к объектам для действий, связанных с изъятием объектов, в том числе сноса. По истечении трех рабочих дней ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» и (или) уполномоченная им подрядная организация не несут юридической ответственности за оставленное правообладателем собственное имущество и имущество третьих лиц;обеспечить сохранность изымаемого недвижимого имущества в состоянии, соответствующем дате оценки согласно отчету об оценке, до момента фактического освобождения недвижимого имущества правообладателям и передачи его по акту ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала»;оплатить все платежи в отношении изымаемого недвижимого имущества, начисленные к моменту освобождения этого имущества и передачи его по акту приема-передачи, предоставить ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» справку об отсутствии задолженности по коммунальным и эксплуатационным услугам за указанный период.
С учетом сроков установленных для комплексного развития территории и отсутствии возражений ответчиков указанные в иске сроки признаются надлежащими.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Министерства строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия (ИНН 0326004709) к Лобсанг Н. (СНИЛС ...), Пхурпа Г. (СНИЛС ...) удовлетворить частично.
Изъять у Лобсанг Н., Пхурпа Г. для государственных нужд Республики Бурятия объекты недвижимости:
- земельный участок с кадастровым номером ..., площадью кв.м., с адресным ориентиром: ...
- здание с кадастровым номером ... назначение: , общей площадью кв.м., расположенное по адресу: ...;
- здание с кадастровым номером ..., назначение: , наименование – , общей площадью кв.м., расположенное по адресу: ....
Установить Лобсанг Н., Пхурпа Г. условия изъятия:
С даты вступления в законную силу решения суда прекратить право общей долевой собственности Лобсанг Н., Пхурпа Г. и признать право собственности Республики Бурятия на земельный участок с кадастровым номером ..., площадью кв.м., с адресным ориентиром: ...; здание с кадастровым номером ..., назначение: , общей площадью кв.м., расположенное по адресу: ...; здание с кадастровым номером ..., назначение: , наименование – , общей площадью кв.м., расположенное по адресу: ...
Определить размер равноценного возмещения Лобсанг Н., Пхурпа Г. за изымаемые объекты, включая размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., здания с кадастровым номером ..., здания с кадастровым номером ..., а также размер всех убытков, связанных с изъятием объектов недвижимости в размере 44610 500 руб., каждому по 22305 250 руб.;
Лобсанг Н., Пхурпа Г. не позднее 1 рабочего дня с даты вступления решения суда в законную силу предоставить ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» реквизиты банковского счета для оплаты возмещения;
Оплату возмещения осуществляет ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» в течение 15 дней со дня вступления решения суда в законную силу на основании представленных Лобсанг Н., Пхурпа Г. реквизитов банковского счета, путем перечисления денежных средств на банковский счет ответчиков;
В случае отказа ответчиков предоставить реквизиты банковского счета более 1 рабочего дня, денежные средства, составляющие сумму возмещения, вносятся ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» на депозит нотариуса;
Лобсанг Н., Пхурпа Г. освободить объекты от собственного имущества и имущества третьих лиц, передать их по акту приема-передачи ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» по форме, подготовленной ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала», в течение трех рабочих дней после получения возмещения, и обеспечить допуск ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» и (или) уполномоченной им подрядной организации к объектам для действий, связанных с изъятием объектов, в том числе сноса. По истечении трех рабочих дней ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» и (или) уполномоченная им подрядная организация не несут юридической ответственности за оставленное правообладателем собственное имущество и имущество третьих лиц;
Лобсанг Н., Пхурпа Г. обеспечить сохранность изымаемого недвижимого имущества в состоянии, соответствующем дате оценки согласно отчету об оценке, до момента фактического освобождения недвижимого имущества правообладателям и передачи его по акту ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала»;
Лобсанг Н., Пхурпа Г. оплатить все платежи в отношении изымаемого недвижимого имущества, начисленные к моменту освобождения этого имущества и передачи его по акту приема-передачи, предоставить ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» справку об отсутствии задолженности по коммунальным и эксплуатационным услугам за указанный период.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Бурятия путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Советский районный суд г. Улан-Удэ.
Судья Л.Н. Помишина