АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
13 мая 2026 года г. Улан-Удэ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе:
председательствующего Чупошева Е.Н., судей коллегии Базарова В.Н., Рабдановой Г.Г., при секретаре Юможаповой Н.Г., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Баторовой Татьяны Даниловны к Зарбаевой Виктории Валерьевне о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества, по апелляционной жалобе представителя истца Баторовой Т.Д. – Дамбиевой Л.В. на решение Тункинского районного суда Республики Бурятия от 30.01.2026 г., которым постановлено:
Исковое заявление Баторовой Татьяны Даниловны к Зарбаевой Виктории Валерьевне о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества, оставить без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Базарова В.Н., выслушав участников судебного заседания, ознакомившись с материалами дела и доводами апелляционной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Истец Баторова Т.Д. обращаясь в суд с исковым заявлением к Зарбаевой В.В., просила расторгнуть договор купли-продажи ... от 07.11.2024 нежилого здания с обременением, кадастровый номер ..., и земельного участка, кадастровый номер ..., а также договор купли-продажи земельного участка от 24.02.2025, кадастровый номер ....
В обоснование требований указала, что покупатель Зарбаева В.В. свои обязательства по оплате здания и земельных участков не исполнила, тем самым нарушив существенные условия договоров купли- продажи.
Определениями суда от 16.12.2025, от 28.01.2026 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Бунаева С.Б., ООО «Шаман», Управление Росреестра по Республике Бурятия.
Истец Баторова Т.Д. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом. Ранее в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, суду показала, что являлась собственником магазина и земельных участков по адресу: <...>. Указанные объекты недвижимости приобретались на общие деньги ее умершего брата, его гражданской супруги Бунаевой С.Б., и ее собственные. После смерти брата, Бунаева С.Б. предложила ей продать объекты недвижимости, на что она согласилась. Дважды они ездили в МФЦ г.Улан-Удэ, где подписывали договоры купли-продажи, подавали заявления на регистрацию сделок. С текстом договоров она была ознакомлена в полном объеме, однако Бунаева С.Б., действуя от имени Зарбаевой В.В., заверила ее, что денежные средства будут переданы позже. Она верила Бунаевой С.Б., поскольку доверяла ей, как своей невестке, однако до настоящего времени денежные средства за магазин и земельные участки ей не выплачены.
Представитель истца на основании доверенности Дамбиева Л.В. ранее в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований по изложенным в иске основаниям.
Ответчик Зарбаева В.В. в судебное заседание не явилась, по неизвестным суду причинам, о времени и месте судебного разбирательства извещалась судом надлежащим образом.
Представитель ответчика на основании доверенности Никифоров Д.М. в суд не явился, извещался судом надлежаще, причины неявки суду неизвестны. Ранее в судебном заседании суду пояснил, что денежные средства согласно договорам купли-продажи передаются в день их подписания, и, учитывая, что переход права собственности состоялся, сделки считаются исполненными, денежные средства за объекты недвижимости были переданы истцу в полном объеме. Кроме того, просил учесть, что по требованиям истца о признании недействительным договора от 07.11.2024 и применении последствий его недействительности, истцом пропущен срок исковой давности, что является основанием для отказа в удовлетворении требований Баторовой Т.Д.
Третье лицо Бунаева С.Б., действующая также на основании доверенности в интересах ответчика Зарбаевой В.В., в суде с исковыми требованиями не согласилась, суду показала, что действительно состояла в гражданском браке с родным братом Баторовой Т.Д., который скончался в 2024г. После смерти супруга, Баторова Т.Д. сама предложила продать ей спорное имущество, они согласовали стоимость по договору купли-продажи от 07.11.2024 в размере 850 000 руб., по договору купли-продажи от 24.02.2025 в размере 50 000 руб. Денежные средства по договорам купли-продажи она передала Баторовой Т.Д. в день оформления сделок наличными. Расписка за денежные средства по первому договору не сохранилась, была утеряна, по второму договору расписка не оформлялась. Баторова Т.Д. знакомилась с подписанными ею договорами, возражений до настоящего времени никаких не имела. Коммерческую деятельность в магазине она ведет с 2019 г., оплачивает коммунальные услуги, налоги.
Районный суд постановил приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель истца Баторовой Т.Д. - Дамбиева Л.В. просит отменить решение суда, принять новое решение об удовлетворении исковых требований. Считает, что вывод суда об отсутствии со стороны Зарбаевой В.В. существенных нарушений заключенных договоров основан на неверном толковании норм права, поскольку ответчиком не представлено доказательств оплаты по договорам, а истцом представлены выписки по счетам, свидетельствующие об отсутствии поступлений и зачислений на счета истца. Согласно п.3.3.1 договора купли-продажи от 07.11.2024 г. 850000 руб. передаются Покупателем Продавцу в день подписания настоящего договора наличными денежными средствами, о чем Продавец выдает Покупателю расписку в получении денежных средств». Представитель ответчика подтвердил, что расписка в получении денежных средств у ответчика отсутствует, что свидетельствует о том, что оплаты не было.
В суде апелляционной инстанции истец Баторова Т.Д. и ее представитель Дамбиева Л.В. доводы апелляционной жалобы поддержали.
Представитель ответчика Зарбаевой В.В. - Никифоров Д.М. и третье лицо Бунаева С.Б. против доводов апелляционной жалобы возражали.
Ответчик Зарбаева В.В., представители третьих лиц Управления Росреестра по РБ, ООО «Шаман» на судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела.
Судебная коллегия в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 07.11.2024 между Баторовой Т.Д., именуемой «Продавец» и Зарбаевой В.В., именуемой «Покупатель» заключен Договор ... купли-продажи здания с обременением, назначение: нежилое и земельного участка, расположенных по адресу: <...>.
Далее, 07.11.2024 Баторова Т.Д. лично обратилась в офис приема и выдачи документов межрайонного отдела филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Бурятия с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество по Договору купли-продажи здания с обременением, назначение: нежилое здание и земельного участка ... от 07.11.2024.
Зарбаева В.В. также обратилась 07.11.2024 в офис приема и выдачи документов межрайонного отдела филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Бурятия с заявлением о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество по Договору купли-продажи здания с обременением, назначение: нежилое здание и земельного участка ... от 07.11.2024.
Участниками сделки, в офис приема и выдачи документов межрайонного отдела филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Бурятия предоставлен подписанный Баторовой Т.Д. и Зарбаевой В.В. Договор ... купли-продажи здания с обременением, назначение: нежилое и земельного участка, расположенных по адресу: <...>.
Пунктом 1.1 Договора предусмотрено, что Продавец обязуется передать в собственность Покупателю нежилое здание с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м., расположенное по адресу: <...>, и участок земли с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м., расположенный по адресу: <...>. Пунктом 1.4 закреплено, что Продавец информирует Покупателя, что на нежилое здание существует обременение в виде аренды ООО «Шаман».
Цена Договора включает цену нежилого здания и цену земельного участка. При этом цена Нежилого здания составляет 600 000 руб., цена земельного участка составляет 250 000 руб. (п. 3.1). Оплата стоимости нежилого здания и земельного участка производится в следующем порядке: 850 000 руб. передаются Покупателем Продавцу в день подписания настоящего Договора наличными денежными средствами, а чем Продавец выдает Покупателю расписку в получении денежных средств. (п. 3.3) До подписания настоящего Договора Покупатель детально осмотрел указанные нежилое здание и земельный участок, недостатки и дефекты, препятствующие их использованию по назначению, на момент осмотра обнаружены не были. Продавец передает, а Покупатель принимает указанные нежилое здание и земельный участок в том виде, а каком они есть на день подписания настоящего Договора. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между сторонами и имеет силу передаточного акта. Подписывая Договор, каждый из сторон подтверждает, что у них нет друг к другу претензии по существу настоящего Договора (п. 4.1).
Согласно выпискам из ЕГРН от 03.12.2025, переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером ..., и нежилое здание (магазин) с кадастровым номером ..., зарегистрирован от Баторовой Т.Д. к Зарбаевой В.В. 11.11.2024 на основании Договора купли-продажи с обременением, назначение: нежилое здание и земельный участок ... от 07.11.2024.
Кроме этого, 24.02.2025 между Баторовой Т.Д., именуемой «Продавец» и Зарбаевой В.В., именуемой «Покупатель» в лице Бунаевой С.Б. заключен Договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <...>.
Далее, 24.02.2025 Баторова Т.Д. лично обратилась в офис приема и выдачи документов межрайонного отдела филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Бурятия с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество по Договору купли-продажи земельного участка от 24.02.2025.
Бунаева С.Б., действуя от имени Зарбаевой В.В. на основании нотариальной доверенности, также обратилась 24.02.2025 в офис приема и выдачи документов межрайонного отдела филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Бурятия с заявлением о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество по Договору купли-продажи земельного участка от 24.02.2025.
Участниками сделки, в офис приема и выдачи документов межрайонного отдела филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Бурятия предоставлен подписанный Баторовой Т.Д. и Зарбаевой В.В. Договор купли-продажи земельного участка от 24.02.2025, расположенного по адресу: <...>.
Пунктом 1.1 Договора предусмотрено, что Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность земельный участок, расположенный по адресу: <...>, площадью ... кв.м., кадастровый номер ....
Земельный участок оценивается сторонами договора в 50 000 руб. (п. 4) Расчет между сторонами будет произведен в день подписания настоящего договора из собственных средств покупателя. (п. 5). Настоящий договор имеет силу Передаточного акта. (п.8).
Постановлением администрации МО СП «Кыренское» Тункинского района Республики Бурятия № ... от 28.08.2025, земельному участку с кадастровым номером ..., расположенному по адресу: <...>, присвоен адрес: <...>.
Согласно выписке из ЕГРН от 03.12.2025, переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: <...>, зарегистрирован от Баторовой Т.Д. к Зарбаевой В.В. 26.02.2025 на основании Договора купли-продажи земельного участка от 24.02.2025.
Истец Баторова Т.Д., ссылаясь на ст.450 ГК РФ, просит расторгнуть договоры купли-продажи от 07.11.2024 и от 24.02.2025, заключенные между ней и ответчиком Зарбаевой В.В., в связи с тем, что ответчиком нарушены существенные условия договора по передаче денежных средств за приобретенное недвижимое имущество.
28.11.2025 Баторовой Т.Д. в адрес Зарбаевой В.В. направлены претензии о расторжении договора купли-продажи земельного участка по адресу: <...>, кадастровый номер ..., заключенный 24.02.2025 между Зарбаевой В.В. и Баторовой Т.Д., а также договора ... купли-продажи здания с обременением, назначение: нежилое с кадастровым номером ... и земельного участка с кадастровым номером ..., в срок до 30.11.2025.
Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии со стороны ответчика Зарбаевой В.В. существенных нарушений заключенных договоров, поскольку обращаясь в регистрирующий орган и подписывая оспариваемые договоры, Баторова Т.Д. подтвердила факт оплаты ей стоимости недвижимого имущества, соответственно, надлежащего исполнения покупателем обязательств по договорам купли-продажи.
Судебная коллегия не соглашается с такими выводами суда первой инстанции.
Согласно п.1 ч.1 ст.330 ГПК РФ неправильное определение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, является основанием для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке.
Доводы апелляционной жалобы представителя истца о существенном нарушении ответчиком условий заключенных договоров заслуживают внимания.
Так согласно пункту 3.3 Договора купли-продажи от 07.11.2024 г. следует, что оплата 850 000 руб. передается Покупателем Продавцу в день подписания Договора наличными денежными средствами, о чем Продавец выдает Покупателю расписку в получении денежных средств.
Однако, у покупателя Зарбаевой В.В.отсутствует расписка в передаче денег, что подтверждает доводы искового заявления о неисполнении Покупателем обязанности по оплате здания и земельных участков.
Продавец Баторова Т.Д. пояснила суду и судебной коллегии, что являлась собственником магазина и земельных участков по адресу: <...>. Указанные объекты недвижимости приобретались на общие деньги ее умершего брата, его гражданской супруги Бунаевой С.Б., и ее собственные. После смерти брата, Бунаева С.Б. предложила ей продать объекты недвижимости, на что она согласилась. Дважды они ездили в МФЦ г.Улан-Удэ, где подписывали договоры купли-продажи, подавали заявления на регистрацию сделок. С текстом договоров она была ознакомлена в полном объеме, однако Бунаева С.Б., действуя от имени Зарбаевой В.В., заверила ее, что денежные средства будут переданы позже. Она верила Бунаевой С.Б., поскольку доверяла ей, как своей невестке, однако до настоящего времени денежные средства за магазин и земельные участки ей не выплачены. Фактически объекты недвижимости приобретались Бунаевой С.Б., а Зарбаева В.В. была лишь представлена покупателем, которая в переговорах не участвовала.
Третье лицо Бунаева С.Б. частично подтвердила данные обстоятельства суду первой и апелляционной инстанции в части того, что состояла в гражданском браке с родным братом Баторовой Т.Д., который скончался в 2024 году. После смерти супруга, Баторова Т.Д. предложила продать ей спорное имущество. Денежные средства она передала Баторовой Т.Д. в день оформления сделок наличными. Расписка за денежные средства не сохранилась.
Таким образом, отсутствие у покупателя расписки в передаче денежных средств объективно подтверждает доводы исковых требований о не исполнении им обязательства по оплате здания и земельных участков.
Поэтому выводы суда о том, что Баторова Т.Д., обращаясь в регистрирующий орган и подписывая оспариваемые документы, подтвердила факт оплаты ей стоимости недвижимого имущества, являются не обоснованными.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1); в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (подпункт 2).
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия, установив существенное нарушение условий договоров купли-продажи со стороны покупателя Зарбаевой В.В., в виду не исполнения обязанности по оплате, удовлетворяет исковые требования Баторовой Т.Д. о расторжении договоров купли-продажи, заключенных между продавцом Баторовой Татьяной Даниловной и покупателем Зарбаевой Викторией Валерьевной ... от 07.11.2024 нежилого здания с обременением, кадастровый номер ..., и земельного участка, кадастровый номер ..., расположенных по адресу: <...>, а также договора купли-продажи, заключенного между продавцом Баторовой Татьяной Даниловной и покупателем Зарбаевой Викторией Валерьевной земельного участка от 24.02.2025, кадастровый номер ....
Руководствуясь ст.328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Тункинского районного суда Республики Бурятия от 30 января 2026 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Исковые требования Баторовой Татьяны Даниловны к Зарбаевой Виктории Валерьевне удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи ... от 07.11.2024 г., заключенный между продавцом Баторовой Татьяной Даниловной и покупателем Зарбаевой Викторией Валерьевной нежилого здания с обременением, кадастровый номер ..., и земельного участка, кадастровый номер ..., расположенных по адресу: <...>., а также расторгнуть договор купли-продажи от 24.02.2025 г., заключенный между продавцом Баторовой Татьяной Даниловной и покупателем Зарбаевой Викторией Валерьевной земельного участка кадастровый номер ..., расположенного по адресу: <...>.
На апелляционное определение может быть подана кассационная жалоба в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г.Кемерово) в течение трех месяцев, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Судьи коллегии
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24 мая 2026 года.