РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации с. Тарбагатай ДД.ММ.ГГГГ г.
Тарбагатайский районный суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Ильиной М.Т., при секретаре Соболевой Л.А., помощнике судьи Поповой С.И., с участием представителя истца старшего помощника прокурора Тарбагатайского района РБ Хетхеновой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора <адрес> Республики Бурятия в интересах неопределенного круга лиц к МКУ «Комитет по развитию инфраструктуры» Администрации МО «<адрес>», Пресняковой Е.Л. о признании недействительным пункта договора аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Прокурор Тарбагатайского района Республики Бурятия в интересах неопределенного круга лиц, обращаясь в суд с исковым заявлением к МКУ «Комитет по развитию инфраструктуры» Администрации МО «<адрес>», Пресняковой Е.Л., просит признать недействительными пункт 3.3.3 договора № аренды земельного участка с кадастровым номером 03:19:250106:4909 площадью 10000 кв. м., имеющего местоположение: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным казенным учреждением «Комитет по развитию инфраструктуры» администрации муниципального образования «<адрес>» и ФИО1, мотивировав свои требования тем, что на основании постановления от ДД.ММ.ГГГГ № МКУ «Комитет по развитию инфраструктуры» АМО «<адрес>» ДД.ММ.ГГГГ проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 10000 кв. м., имеющего местоположение: <адрес>, сельское поселение Заводское, разрешенное использование - для строительства объектов придорожного сервиса. По результатам аукциона победителем признан участник заявки № - Преснякова Е.Л.. Между МКУ «Комитет по развитию инфраструктуры» и Пресняковой Е.Л. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № аренды земельного участка. Земельный участок с кадастровым номером № площадью 10000 кв. м. предоставлен арендатору сроком на 10 лет для строительства объектов придорожного сервиса, передан гражданину по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 3.3.3 договора определено право арендатора осуществлять передачу своих арендных прав в залог, предоставлять участок в субаренду и передавать свои права и обязанности арендатора в качестве уступки прав и обязанностей другому лицу в пределах срока договора аренды земельного участка, письменно уведомив об этом арендодателя за 10 дней. В отношении договоров аренды публичных земельных участков уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и иным арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота. Договор с Пресняковой Е.Л. заключен в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ по результатам аукциона. В этой связи пункт 3.3.3 договора не соответствуют перечисленным требованиям закона.
В судебном заседании представитель истца – старший помощник прокурора Хетхенова В.В. исковые требования поддержала, просила удовлетворить.
Представитель Администрации МО «<адрес>» по доверенности Чебунина И.М. в судебное заседание не явилась, направила отзыв на исковое заявление, в котором указала, что ДД.ММ.ГГГГ между МКУ Комитет по развитию инфраструктуры МО «<адрес>» и Преснековой Е.Л. был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 10000 кв. м., разрешенное использование: для строительства объектов придорожного сервиса; категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения комической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, на условиях, предусмотренных настоящим договором. Земельный участок передан Преснековой Е.Л.. согласно акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Комитетом по развитию инфраструктуры по заданию Администрации проведено выездное обследование объекта земельных отношений: земельного участка с кадастровым номером №. В ходе выездного обследования установлено, что фактически данный земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования. Участок ровный, не огорожен. На участке отмечается зарастание сорной травянистой растительностью, смешанного леса хвойных и лиственных древесных пород. Имеется свободный доступ, свободен от зданий, строений, сооружений. Исковые требования прокурора считают законными и обоснованными, просили удовлетворить, также признали исковые требования в полном объеме, просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Ответчик Преснякова Е.Л. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, направила возражение на исковое заявление, частично не согласна с заявленными исковыми требованиями по следующим основаниям. Признает исковые требования прокурора в части необходимости исключения из пункта 3.3 Договора слов «осуществлять передачу своих арендных прав в залог и передавать свои права и обязанности Арендатора в качестве уступки прав и обязанностей другому лицу в пределах срока договора аренды земельного участка», как несоответствующих императивному запрету, установленному пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) для договоров, заключенных на торгах. В части требований об исключении права на передачу участка в субаренду. В удовлетворении требований прокурора об исключении из пункта 3.3.3 Договора права арендатора «предоставлять участок в субаренду» следует отказать, так как данное условие полностью законно, не нарушает интересы государства и права третьих лиц. Субаренда не является уступкой прав (перенаемом): Пункт 7 статьи 448 ГК РФ запрещает победителю торгов уступать права и переводить долг по обязательствам. При субаренде (поднайме) уступки прав и обязанностей не происходит. Ответчик (Арендатор) не выбывает из основного обязательства, не меняет свой статус, продолжает нести личную и полную ответственность перед Арендодателем за целевое использование земли и своевременное внесение арендной платы в публичный бюджет. Соответствие Земельному кодексу РФ: В силу прямого действия пунктов 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, арендатор земельного участка имеет законное право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия арендодателя при условии его уведомления (если иное не предусмотрено договором). Заключение договора на торгах данный порядок не отменяет. Официальная позиция уполномоченных органов: Согласно официальным разъяснениям Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), изложенным в Письме от ДД.ММ.ГГГГ №-ТГ/22 (согласованному с Федеральной антимонопольной службой — ФАС России), запрет, установленный пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, не распространяется на передачу арендатором земельного участка публичной собственности, полученного на торгах, в субаренду. Росреестр указывает, что субаренда в данном случае является правомерной. Отсутствие нарушений публичных интересов: Прокуратурой не доказано, каким образом право на субаренду нарушает права муниципального образования. Напротив, субаренда способствует вовлечению земли в экономический оборот и гарантирует стабильное поступление доходов в местный бюджет от первоначального арендатора. Просит исключить из пункта 3.3.3 Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ положения, разрешающие «осуществлять передачу своих арендных прав в залог и передавать свои права и обязанности Арендатора в качестве уступки прав и обязанностей другому лицу в пределах срока договора аренды земельного участка». В удовлетворении исковых требований Прокурора в части исключения из пункта 3.3.3 Договора права арендатора «предоставлять участок в субаренду» — отказать в полном объеме.
Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
По правилу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.
Приведенное в указанной норме закона правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (п. 3 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила бы по своему усмотрению определить лицо в качестве стороны договора.
В п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" дополнительно разъяснено, что уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (п. 2 ст. 168, п. 1 ст. 388 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ о проведении повторного аукциона на право заключения договора аренды земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, выставлен на торги в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельных участков, земельный участок площадью 10000 кв.м., кадастровый №, местоположение: <адрес>, вид разрешенного использования: для строительства объектов придорожного сервиса, сроком аренды на 10 лет.
По результатам аукциона победителем признан участник заявки № - Преснякова Е.Л..
ДД.ММ.ГГГГ между МКУ «Комитет по развитию инфраструктуры» и Пресняковой Е.Л. заключен договор аренды земельного участка №. Земельный участок с кадастровым номером 03:19:250106:4909 площадью 10000 кв, м. предоставлен арендатору сроком на 10 лет для строительства объектов придорожного сервиса, передан гражданину по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 3.3.3 договора определено право арендатора осуществлять передачу своих арендных прав в залог, предоставлять участок в субаренду и передавать свои права и обязанности арендатора в качестве уступки прав и обязанностей другому лицу в пределах срока договора аренды земельного участка, письменно уведомив об этом арендодателя за 10 дней.
ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи земельный участок передан Пресняковой Е.Л. на условиях аренды сроком на 10 лет.
Согласно выписки ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> наложено ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде аренды сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу Пресняковой Е.Л..
Согласно акта № выездного обследования объекта земельных отношений МКУ Комитет по развитию инфраструктуры МО «<адрес>» установлено, что фактически данный земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования. Участок ровный, не огорожен. На участке отмечается зарастание сорной травянистой растительностью, смешанного леса хвойных и лиственных древесных пород. Имеется свободный доступ, свободен от зданий, строений, сооружений, приложена фототаблица.
Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок.
Таким образом, между предписаниями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.
В сложившейся ситуации следует признать, что МКУ «Комитет по развитию инфраструктуры» Администрации МО «<адрес>» неправомерно включил в договор аренды от земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ пункт 3.3.3, предусматривающий право арендатора осуществлять передачу своих арендных прав в залог, предоставлять участок в субаренду и передавать свои права и обязанности арендатора в качестве уступки прав и обязанностей другому лицу в пределах срока договора аренды земельного участка, письменно уведомив об этом арендодателя за 10 дней.
Учитывая, что выявленные обстоятельства нарушают права неопределенного круга лиц, в целях защиты публичных интересов в сфере экономической деятельности, суд находит исковые требования прокурора к МКУ «Комитет по развитию инфраструктуры» Администрации МО «<адрес>», Пресняковой Е.Л., обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В судебной практике сложился подход, согласно которому норма пункта 7 статьи 448 ГК РФ препятствует заключению договора субаренды в ситуации, когда право аренды получено по результатам проведения аукциона.
Правовой подход о признании ничтожными условий договоров, содержащих формулировку о допустимости передачи публичного земельного участка в субаренду, приобретенного на конкурсной основе, признан верным Верховным Судом Российской Федерации (определения Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N № и от ДД.ММ.ГГГГ N №).
При таких обстоятельствах судом отклоняются доводы ответчика Пресняковой Е.Л. о наличии иной правовой позиции Росреестра, изложенной в письме от ДД.ММ.ГГГГ Указанное письмо не носит нормативного характера.
Согласно п.п.19 п.1 ст.333.36 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым общей юрисдикции, мировыми судьями, в качестве истцов (административных истцов) или ответчиков (административных ответчиков).
Согласно ст.103 ГПК РФ, с ответчика Пресняковой Е.Л. в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 3000 руб.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования прокурора <адрес> Республики Бурятия в интересах МО «<адрес>» в лице Администрации МО «<адрес>» к МКУ «Комитет по развитию инфраструктуры» Администрации МО «<адрес>», Пресняковой Е.Л. о признании недействительным пункта договора аренды земельного участка, удовлетворить.
Признать недействительными пункт 3.3.3 договора № аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 10000 кв. м., имеющего местоположение: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным казенным учреждением «Комитет по развитию инфраструктуры» администрации муниципального образования «<адрес>» и Пресняковой Е.Л..
Взыскать с Пресняковой Е.Л.) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3000 рублей.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Ильина М.Т.