РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
06 августа 2026 г. г. Чита
Железнодорожный районный суд г. Читы в составе:
председательствующего судьи Лытневой Ж.Н., при секретаре Фокиной О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Маргарян Сетрака Оганесовича к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края о возложении обязанности продлить срок действия договора аренды земельного участка для завершения строительства, о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, установил:
Маргарян С.О., по доверенности от которого действует Царукян С.С., обратился в суд с иском, указывая, что истцу на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером .... Право собственности зарегистрировано ..., площадью 1276 +-/12,5 кв.м. Земельный участок является собственностью Забайкальского края. Для завершения строительства индивидуального жилого дома Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее – Департамент) и истцом заключен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Забайкальского края, от 21.04.2022 г. № 154/22 (г.с.) (ч). В силу подпунктов 3.1 и 3.2 действие Договора прекращено 20.04.2025 г. В настоящее время строительство объекта незавершенного строительства не завершено, что связано с совокупностью следующих факторов: отсутствие финансовых ресурсов и материально – технической базы у истца, а также нарушения со стороны сетевой организации сроков по исполнению обязательства по осуществлению технологического присоединения энергопринимающих устройств истца, в том числе по обеспечению готовности объектов электросетевого хозяйства к присоединению энергопринимающих устройств. В связи с истечение срока действия договора аренды земельного участка, для завершения строительства истец обратился к ответчику с заявлением заключении договора аренды земельного участка на новый срок. В ответ на заявление истца ответчик отказал в удовлетворении заявления, ссылаясь на подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ. Истец не согласен с данным отказом, ссылаясь на положения пункта 1 ст. 39.6, подпункт 10 пункт 2 ст. 39.6, пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, указал, что спорный земельный участок по акту приема – передачи в Департамент не возвращался, по окончании договора аренды уполномоченным органом требований об изъятии данного земельного участка не заявлено, со дня окончания действия договора аренды по 10.04.2026 г. истец производил оплату за фактическое использование земельным участком. Совокупность вышеприведенных обстоятельств свидетельствует о том, что истец, пользуясь земельным участком на правах аренды с 10.032022 г., осваивает участок согласно предусмотренному договором аренды разрешенному использованию и планирует завершение строительства жилого дома. Просил понудить Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края продлить срок действия Договора аренды земельного участка с 21 апреля 2025 года до момента завершения строительства индивидуального жилого дома.
В ходе рассмотрения дела истец, не отказываясь от первоначально заявленных требований, дополнил исковые требования, просил также понудить Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края заключить новый договор аренды земельного участка со сроком действия 3 года (адрес земельного участка: Забайкальский край, г. ...
Протокольным определением от 24.06.2026 г. судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечена администрация Железнодорожного административного района городского округа «Город Чита»
Истец Маргарян С.А., его представитель Царукян С.С., надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, направили письменное ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие. Ранее опрошенная представитель истца Царукян С.С. исковые требования поддержала.
Представитель ответчика Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края Ковалёв Д.В. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в письменном отзыве возражал против удовлетворения заявленных требований.
Третье лицо администрация Железнодорожного административного района городского округа «Город Чита», также надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направило, ходатайство об отложении дела не заявило.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд приступил к рассмотрению дела в отсутствие указанных лиц.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 1 марта 2015 г. регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
По общему правилу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах.
Случаи заключения договора аренды такого земельного участка без торгов предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пп. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 22.02.2022 г. между С.Л.А.. и Маргаряном С.О. был заключен Договор купли – продажи объекта незавершенного строительства – здания с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., площадь застройки - 70,3 кв.м. Объект принадлежит на праве собственности на основании Договора субаренды земельного участка ... от 10.07.2019 г., Договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Забайкальского края № 592/18 от 26.11.2018 г., Технического плана здания от 11.01.2022 г. Степень готовности объекта незавершенного строительства 15%.
Право собственности истца на объект незавершенного строительства зарегистрировано 10.02.2022 г. в установленном законом порядке, что подтверждается Выпиской из ЕГРН.
21.04.2022 г. между Забайкальским краем, от имени которого действует Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и Маргарян Сетраком Оганесовичем был заключен Договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Забайкальского края № 154/22 (.С.) (ч), кадастровый ..., местоположение которого установлено: ..., однократно в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ...
Настоящий договор заключен сроком по 20.04.2025 года включительно (пункт 3.1. Договора).
По условиям договора, Договор прекращается в связи с истечение срока действия договора (пункт 3.2. Договора).
Пунктом 4.1. Договора аренды установлено, что арендные платежи начинают исчисляться с 10.03.2022 независимо от даты проведения государственной регистрации Договора.
Арендная плата для физических лиц вносится в срок до 15 сентября текущего года. В случае заключения договора аренды земельного участка после 15 сентября, арендная плата вносится до 15 декабря текущего года. Размер арендной платы за пользование земельным участком составляет 880,35 руб.( п.п. 4.2., 4.3.3. Договора).
29.02.2024 г. между ПАО «Россети Сибирь» и Маргаряном С.О. заключен типовой договор ... осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям по адресу: ...
В ответе ПАО «Россети Сибирь» на обращение Маргаряна С.О. от 27.05.2026 г. сообщено, что нарушение сроков исполнения договора ... обусловлено объективными обстоятельствами, не зависящими от сетевой организации, просроченное обязательство имеет место быть со стороны электросетевой компании.
31.03.2026 г. Маргарян С.О. обратился в Департамент администрацию с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером ... сроком на 49 лет для завершения строительства и эксплуатации жилого дома.
15.04.2026 г. Департаментом Маргаряну С.О. направлено уведомление об отказе в заключении договора аренды земельного участка, по той причине, что ранее заявителю предоставлялся в аренду однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства.
Истцом в материалы дела представлен технический план объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Россия, ..., выполненный 06.07.2026 г., кадастровый номер объекта незавершенного строительства ..., площадью 70,3 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства 15%. Данный объект незавершенного строительства с кадастровым номером ... расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером ....
Кроме того, истцом представлены фото- и видеоматериалы, подтверждающие осуществление работ по строительству объекта незавершенного строительства на спорном земельном участке.
Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 N 171-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок, в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно данной норме правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г., так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 1 марта 2015 г., независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. По правилам названной нормы для завершения строительства указанное лицо может однократно заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, но только на три года.
Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 239.1 ГК РФ).
С учетом нормы п. 33 ст. 34 Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения ст. 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 1 марта 2015 г. без торгов в целях завершения строительства в порядке п. 21 ст. 3 ФЗ РФ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Из содержания ст. 239.1 ГК РФ, а также пп. 2 п. 5 ст. 39.6, пп. 8 п. 8 ст. 39.11, п. 4 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.
Положениями пп. 10 п. 2 и пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.
Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Данная правовая позиция также закреплена в п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2023 г.
Как подтверждается материалами дела, в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ Департамент не воспользовался правом на обращение в суд с иском к Маргаряну С.О. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Доказательства обратного суду не представлены.
Поскольку земельный участок, на котором возведен спорный объект, был предоставлен на основании договора аренды земельного участка, заключенного после 1 марта 2015 г. без торгов, на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, возведенный в период действия договора, собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, суд приходит к выводу, что Маргарян С.О. имеет право на предоставление спорного земельного участка в аренду под объектом незавершенного строительства без проведения торгов, сроком на три года для завершения строительства.
Одновременно с этим, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца в части возложения на ответчика обязанности по продлению срока действия договора аренды спорного земельного участка для завершения строительства, поскольку действующим законодательством продление договора аренды земельного участка для Департамента в обязательном порядке законом не предусмотрено, волеизъявление арендодателя по прекращению арендных отношений совершено в соответствии с условиями договора о его прекращении в связи с истечением срока действия Договора.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд, решил:
Исковые требования Маргарян Сетрака Оганесовича к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края о возложении обязанности продлить срок действия договора аренды земельного участка для завершения строительства, о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка удовлетворить частично.
Обязать Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ИНН 7536095984) предоставить Маргаряну Сетраку Оганесовичу (...) в аренду земельный участок с кадастровым номером ... сроком на три года для завершения строительства.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Забайкальский краевой суд через Железнодорожный районный суд г. Читы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Лытнева Ж.Н.
Мотивированное решение составлено 20 августа 2026 г.