АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
28 сентября 2026 года г. Улан-Удэ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия в составе:
председательствующего судьи Холонгуевой О.Р., судей коллегии Гончиковой И.Ч., Смирновой Ю.А., с участием прокурора Шулуновой С.М., при секретаре Бальбуровой С.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Министерства строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия к Баинову Алексею Сергеевичу, Баинову Самбу Сергеевичу, Баинову Сергею Дансуруновичу, Баиновой Анастасии Доржиевне, несовершеннолетнему Баинову Тенгизу Алексеевичу в лице законного представителя Баиновой Анастасии Доржиевны, Ширапову Аюру Владимировичу, ООО «Специализированный застройщик «ПИК БАЙКАЛА» об изъятии объектов недвижимости для государственных нужд Республики Бурятия, определении размера возмещения за изымаемые объекты недвижимости, прекращении права собственности, признании права собственности, установлении условий возмещения, признании утратившими права пользования жилым помещением и встречному исковому заявлению Баинова Алексея Сергеевича к Министерству строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия, ООО «Специализированный застройщик «ПИК БАЙКАЛА» о предоставлении благоустроенного жилого помещения взамен изымаемого имущества, по апелляционной жалобе Баиновой Анастасии Доржиевны, представителя ответчиков Савиновой Оксаны Николаевны, по апелляционному представлению прокурора Советского района г. Улан-Удэ на решение Советского районного суда г. Улан-Удэ Республики Бурятия от 12 марта 2026г., которым иск Минстроя Бурятии был удовлетворен, в удовлетворении встречного иска Баинова А.С. было отказано.
Заслушав доклад судьи Холонгуевой О.Р., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, апелляционного представления, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
обращаясь в суд, Министерство строительства и модернизации ЖКХ Республики Бурятия просило изъять у Баинова А.С. для государственных нужд Республики Бурятия: земельный участок, общей площадью 328 кв.м., с кадастровым номером ..., жилой дом, общей площадью 54,3 кв.м., хозяйственную постройку, общей площадью 24,9 кв.м., по адресу: <...>; определить размер возмещения за изымаемые объекты в сумме 6752201 руб.
Также истец просил прекратить за Баиновым А.С. право собственности на указанное недвижимое имущество, обязать его освободить объекты от имущества и передать их по акту приема-передачи в течение 3-х рабочих дней после получения возмещения; предоставить справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
Требования мотивированы тем, что собственником земельного участка и находящихся на нем объектов по адресу: <...> является Баинов А.С.
Постановлением Правительства Республики Бурятия от 12.10.2023г. за № ... принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки центральной части г. Улан-Удэ, в состав которой входят объекты недвижимости Баинова А.С.
14.11.2023г. с ООО СЗ «ПИК Байкала» заключен договор № ... о комплексном развитии жилой застройки центральной части г. Улан-Удэ.
На основании распоряжения Правительства Республики Бурятия от 16.05.2025г. № ... земельный участок Баинова А.С., с кадастровым номером ..., и находящиеся на нем объекты недвижимого имущества в установленном законом порядке признаны подлежащими изъятию для государственных нужд.
Ответчику заказным письмом направлен проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд путем выплаты возмещения в размере 6752201 руб., которое определено ООО «Экспертные решения». Однако соглашение возвращено отправителю за истечением срока хранения.
Поскольку подписать соглашение с Баиновым А.С. во внесудебном порядке не представилось возможным, Минстрой Бурятии подал настоящий иск.
В ходе судебного разбирательства Баиновым А.С. предъявлен встречный иск к Минстрою Бурятии о предоставлении взамен изымаемого другого благоустроенного жилого помещения площадью не менее 79,2 кв.м., двух парковочных мест для хранения автотранспорта, расположенных в центре г. Улан-Удэ.
Встречный иск мотивирован тем, что Баинов А.С. не согласен с размером возмещения и им выбран иной способ реализации своих жилищных прав. Ему должно быть предоставлено равнозначное по площади жилое помещение взамен изымаемого жилья, расположенное в Советском районе г. Улан-Удэ.
Требование основано, исходя из позиции, изложенной в постановлении Конституционного суда РФ от 25.04.2023г. № ..., согласно которой жилье может предоставляться гражданам не только по нормам статей 57 и 58 Жилищного кодекса РФ, но и по фактической площади утраченного помещения.
Судом в качестве соответчиков привлечены ООО «Специализированный застройщик «Пик Байкала», несовершеннолетний Баинов Т.А. в лице законных представителей Баинова А.С., Баиновой А.Д., Баинов С.С., Баинов С.Д., Баинова А.Д., Ширапов А.В.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены МУ «Комитет по архитектуре и градостроительству» Администрации г. Улан-Удэ, Правительство Республики Бурятия, Управление Росреестра по РБ, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Бурятия, ГКУ РБ «Управление комплексного развития территорий Республики Бурятия», ПАО «ТГК-14», ООО «Экоальянс», АО «Читаэнергосбыт», НО «Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Республике Бурятия», МУП «Водоканал», ООО «Экспертные решения».
В ходе судебного разбирательства Минстрой Республики Бурятия увеличил требования, помимо ранее заявленных требований просил с даты вступления в законную силу решения суда признать право собственности ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» на здание, с кадастровым номером ..., на здание, с кадастровым номером ...; признать утратившими право пользования жилым помещением с кадастровым номером ..., расположенным по адресу: г. <...>, кв. 1 Баинова Алексея С., Баинова Самбу С., Баинова Сергея Д., Баинова Тенгиза А., Баинову Анастасию Д., Ширапова Аюра В., с даты вступления в законную силу решения суда по делу. Указать, что принятое решение является основанием для снятия ответчиков с регистрационного учета.
Представитель Министерства строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия по доверенности Бурюхаев Э.П. в судебном заседании исковые требования Министерства поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, возражал против удовлетворения встречных требований. Полагал, что истцом по встречному иску необоснованно заявлено о применении положений ст.ст. 86-88 Жилищного кодекса РФ, поскольку данные нормы подлежат применению в отношении граждан, занимающим жилые помещения по договорам социального найма, о чем указано в постановлении Пленума Верховного суда РФ от 02.07.2009 № 14.
Баинов А.С. в судебное заседание не явился. Его представитель по доверенности Савинова О.Н. возражала против удовлетворения исковых требований Министерства, встречные исковые требования Баинова А.С. поддержала. Суду пояснила, что процедура изъятия объектов недвижимости была нарушена, не были проведены переговоры с правообладателем указанных объектов, не предоставлена возможность альтернативного выбора. Учитывая, что жилищным законодательством не предусмотрен порядок предоставления собственникам жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд при реализации программ комплексного развития территории, следует применять по аналогии нормы ст.ст. 86-88 ЖК РФ. Не согласны с выкупной ценой изымаемых объектов недвижимости, с представленным отчетом об оценке ООО «Экспертные решения» не согласны, т.к. он неверный, явно не соответствует рыночной стоимости изымаемых объектов, подбор объектов-аналогов осуществлен неверно, осмотр объектов оценки не производился оценщиком.
Ответчик Баинов С.Д. возражал против исковых требований Министерства, встречные исковые требования Баинова А.С. поддержал, суду пояснил, что процедура изъятия жилых помещений нарушена, не были проведены переговоры. Изначально он требовал выдачи договора, проекта Соглашения, данные документы ему не были выданы, почтовой связью не поступали. Не согласен с размером предлагаемого возмещения, с изъятием жилых помещений. В настоящее время на спорном земельном участке располагаются жилой дом площадью 54,3 кв.м., нежилая постройка площадью 24,9 кв.м., недостроенное нежилое помещение площадью 25-27 кв.м., гараж размерами 6х12 на два транспортных средства. В жилом помещении фактически проживает он, сын Алексей, внук Тенгиз, невестка Анастасия, сын Самбу, Ширапов А.В. фактически не проживает, имеет регистрацию.
Ответчик Баинов С.С. в судебном заседании исковые требования Министерства не признал, встречные исковые требования Баинова А.С. просил удовлетворить. Суду пояснил, что фактически проживает в спорном жилом помещении, в доме находятся его вещи.
Ответчик Баинова А.Д., представляя свои интересы и интересы несовершеннолетнего Баинова Т.А., не явилась. Ранее в судебном заседании возражала против исковых требований Министерства, пояснив, что в спорном жилом помещении ее семья фактически не проживает с 2024 года, однако в доме хранятся их вещи. Выезд из жилого помещения связан с ремонтом дома, носит вынужденный характер. В браке с Баиновым А.С. состоит с 2007 года.
Ответчик Ширапов А.В. в судебное заседание не явился.
Представитель ООО «Специализированный застройщик «Пик Байкала» по доверенности Сукнева Т.А. в судебном заседании исковые требования Министерства поддержала, возражала против удовлетворения встречных исковых требований Баинова А.С. Пояснила, что ООО «СЗ «Пик Байкала», являясь лицом, с которым по результатам проведенного конкурса заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки центральной части г. Улан-Удэ, обратилось с ходатайством от 02.04.2025 об изъятии объектов недвижимости, принадлежащих Баинову А.С. ООО «СЗ «Пик Байкала» организовано проведение экспертной оценки изымаемых объектов недвижимости, согласно отчету об оценке стоимость составила 6752201,00 рублей. Размер возмещения за изымаемые объекты недвижимости должен быть определен на основании отчета об оценке ООО «Экспертные решения». Проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд Республики Бурятия подписан Министерством, застройщиком и 25.09.2025 был направлен заказным письмом в адрес правообладателя с уведомлением о вручении и описью вложения по адресу, который указан в Выписке из ЕГРН, почтовое отправление было выслано отправителю 27.10.2025 в связи с истечением срока хранения. Полагает, что процедура изъятия не нарушена. У правообладателя изымаемых объектов недвижимости отсутствует право требования равноценного жилого помещения, поскольку согласно сведениям ЕГРН, жилое помещение является домом блокированной застройки.
Представитель Правительства Республики Бурятия по доверенности Ламуев Б.Б. в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований Министерства, правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований не имеется, поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве на исковое заявление.
Представитель Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия по доверенности Дампилон Б.А. исковые требования Министерства поддержала, возражала против удовлетворения встречных исковых требований Баинова А.С., не основанных на требованиях действующего законодательства. Суду пояснила, что процедура изъятия объектов недвижимости соблюдена, изъятие земельного участка для государственных нужд Республики Бурятия основано на требованиях ст. 65 Градостроительного кодекса РФ, Постановления Правительства Республики Бурятия от 12.10.2023 № ..., которое в установленном законом порядке было размещено и опубликовано.
Представитель ГКУ РБ «Управление комплексного развития территорий Республики Бурятия» по доверенности Ринчинова С.С. исковые требования Министерства поддержала, возражала против удовлетворения исковых требований Баинова А.С. ввиду отсутствия правовых оснований. Суду пояснила, что истец по встречному иску необоснованно ссылается на статьи 86-88 ЖК РФ, регулирующим правоотношения по договорам социального найма. Предоставление иного имущества взамен изымаемого возможно только по соглашению с правообладателем, такое соглашение достигнуто между сторонами не было. Требование истца по встречному иску о предоставлении жилого помещения площадью 79,2 кв.м. необоснованно, противоречит принципу равноценного возмещения, ведет к неосновательному обогащению истца.
Представители ПАО «ТГК-14», ООО «Экоальянс», АО «Читаэнергосбыт», НО «Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Республике Бурятия», МУП «Водоканал», представители МУ «Комитет по архитектуре и градостроительству» Администрации г. Улан-Удэ, Управления Росреестра по РБ, ООО «Экспертные решения» в судебное заседание не явились.
Районный суд вынес решение об удовлетворении иска Минстроя Республики Бурятия по всем требованиям, заявленным к Баиновым.
Суд изъял у Баинова А.С. земельный участок, с жилым домом и нежилым помещением, установив выкупную стоимость за недвижимое имущество в размере 6752201 руб., подлежащую выплате ООО СЗ «Пик Байкала»; с прекращением за Баиновым А.С. права собственности на данное имущество, с сохранением публичного сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером ...
Суд признал право собственности Республики Бурятия на земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: <...>, признал право собственности на два здания за ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» с даты вступления решения суда в законную силу.
Суд обязал Баинова А.С. освободить объекты от собственного имущества и имущества третьих лиц и передать их по акту приема-передачи ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» по форме, подготовленной ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала», в течение 3-х (трех) рабочих дней после получения возмещения, и обеспечить допуск ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» и (или) уполномоченной им подрядной организации к объектам для действий, связанных с изъятием Объектов, в т.ч. сноса;
- обеспечить сохранность изымаемого недвижимого имущества в состоянии, соответствующем дате оценки согласно отчету об оценке, до момента фактического освобождения недвижимого имущества правообладателем и передачи его по акту ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала»;
- оплатить все платежи в отношении изымаемого недвижимого имущества, начисленные к моменту освобождения этого имущества и передачи его по акту приема-передачи, предоставить ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» справку об отсутствии задолженности по коммунальным и эксплуатационным услугам за указанный период.
Суд признал утратившими право пользования жилым помещением с кадастровым номером ... расположенным по адресу: <...> Баинова А.С., ... года рождения, Баинова С.С., ... года рождения, Баинова С.Д., ... года рождения, Баинова Т.А., ... года рождения, Баинову А.Д., ... года рождения, Ширапова А.В., ... года рождения с даты вступления в законную силу решения суда по делу.
Принятое решение является основанием для снятия ответчиков с регистрационного учета.
В удовлетворении встречного иска Баинова А.С. районный суд отказал.
В апелляционной жалобе представитель ответчиков Баинова А.С., Баинова С.Д. - Савинова О.Н., ответчик Баинова А.Д. просят решение суда отменить, в удовлетворении иска Минстроя Республики Бурятия отказать, встречный иск удовлетворить. В жалобе выражено несогласие с размером возмещения за изымаемое имущество, которое не соответствует рыночной стоимости данного имущества, находящегося в центре г. Улан-Удэ, с развитой транспортной инфраструктурой, в непосредственной близости к площади Советов, к магистрали, объектам социально-бытового обслуживания, торгово-развлекательным центрам, учебным заведениям.
В апелляционном представлении прокурор Советского района г. Улан-Удэ просит решение суда отменить, указывая на то, что в решении суда не отражены сведения о рыночной стоимости земельного участка, на несоответствие отчета об оценке федеральным стандартам оценки; указывая на необходимость привлечения к участию в деле городской администрации.
В суде второй инстанции Баинова А.Д., Баинов С.Д., представитель ответчиков Савинова О.Н. поддержали свою жалобу, пояснив о согласии с выводами экспертов ООО «Оценка инфо», заявив об отказе от встречного иска.
Представитель прокуратуры Шулунова С.М. просила удовлетворить представление.
Представители Минстроя Бурятии Базаров Б.Н., ООО Специализированный застройщик «Пик Байкала» Сукнева Т.А., ГКУ Бурятии «Управление комплексного развития территорий Республики Бурятия» Гармаева Л.В., Министерства имущественных и земельных отношений Бурятии Эрдынеев А.В. выразили критическую оценку заключению экспертов ООО «Оценка инфо», полагая обоснованным размер возмещения в сумме 6752201 руб. Просили апелляционную жалобу Баиновых, их представителя оставить без удовлетворения.
Остальные лица в суд не явились, что не препятствует рассмотрению дела.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, представления, проверив решение суда, выслушав названных лиц, экспертов, заключение прокурора, полагавшего размер возмещения увеличить, приходит к следующим выводам.
Из документов следует, что Баинов А.С. является собственником: 1) земельного участка, с кадастровым номером ..., площадью 328+/-6 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – участок, занимаемый существующим жилым домом, с адресным ориентиром: <...>; 2) жилого дома, с кадастровым номером ..., общей площадью 54,3 кв.м.; 3) хозяйственной постройки, с кадастровым номером ..., общей площадью 24,9 кв.м., расположенных по адресу: <...>
12.10.2023г. Правительством Республики Бурятия издано Постановление № 617 «О комплексном развитии территории жилой застройки центральной части г. Улан-Удэ» (вместе с «Перечнем объектов капитального строительства, расположенных в границах территории, подлежащей комплексному развитию территории жилой застройки центральной части г. Улан-Удэ, в том числе перечень объектов капитального строительства, подлежащих сносу, реконструкции или сохранению, включая многоквартирные дома», «Перечнем объектов культурного наследия (ОКН), подлежащих сохранению в соответствии с законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия, расположенных в границах территории, подлежащей комплексному развитию территории жилой застройки центральной части г. Улан-Удэ», «Перечнем предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах территории, подлежащей комплексному развитию жилой застройки центральной части г. Улан-Удэ»).
Приложением 2 к вышеназванному Постановлению № ... утвержден перечень объектов капитального строительства в границах КРТ жилой застройки, в том числе, перечень объектов капитального строительства, подлежащих сносу, в который вошли объекты недвижимости по адресу: <...>, принадлежащие Баинову А.С. (п.253, 254).
14.11.2023г. между Правительством Республики Бурятия в лице Минстроя РБ, Администрацией г.Улан-Удэ и ООО «СЗ «ПИК Байкала» заключен договор № 1 о Комплексном развитии территории жилой застройки центральной части г.Улан-Удэ.
Специализированный застройщик «ПИК Байкала» обратился с ходатайством от 2.04.2025г. об изъятии земельного участка Баинова А.С. и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для государственных нужд, а именно, в целях комплексного развития территорий жилой застройки.
По результатам рассмотрения ходатайства Правительством Республики Бурятия принято решение об изъятии земельного участка, с кадастровым номером ... оформленное Распоряжением от 16.05.2025г. за № ...
Согласно п. 4.5 Распоряжения № ...р, ООО «СЗ «ПИК Байкала» поручено выступить заказчиком работ по оценке изымаемой недвижимости и оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества.
По заказу ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» ООО «Экспертные решения» составлен отчет об оценке № ... от 24.07.2025г., согласно которому рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 10.06.2025г. составила 6752201 руб., которая включает 2236000 руб. – рыночная стоимость жилого дома; 222000 руб. - рыночная стоимость хозяйственной постройки, 4041000 руб. – рыночная стоимость земельного участка, 253201 руб. – стоимость убытков, причиненных собственнику освобождением жилого помещения.
Проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд Республики Бурятия подписан Министерством строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия, ООО «Специализированный застройщик «ПИК Байкала» и 25.09.2025 года направлен Баинову А.С., который последним подписан не был.
Данное обстоятельство послужило поводом для обращения в суд с иском к Баинову А.С.
Оценив представленные документы, руководствуясь ст. 235, 239.2, 279, 281, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 56.8, п. 6 ст. 56.10, ст. 56.11, п. 1, 2 ст. 56.12 Земельного кодекса Российской Федерации, районный суд посчитал, что требования Минстроя Республики Бурятия подлежат удовлетворению в полном объеме.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований о возложении обязанности предоставить благоустроенное жилое помещение, суд исходил из того, что между сторонами в добровольном порядке не достигнуто соглашение о предоставлении взамен изымаемого иного благоустроенного жилого помещения, выбранный Баиновым А.С. способ реализации прав собственника при изъятии жилого помещения не основан на законе.
Поскольку представителем Савиновой О.Н. в суде второй инстанции было заявлено об отказе от встречного иска, судебная коллегия принимает данный отказ, не нарушающий права третьих лиц. В этой связи решение районного суда в части разрешения встречного иска подлежит отмене, с прекращением производства по делу в названной части.
При этом, как видно по делу, решение районного суда в части изъятия недвижимого имущества у Баинова А.С., прекращения за ним права собственности на недвижимые объекты, иных требований, связанных с изъятием имущества для государственных нужд, никем не оспаривается.
Поэтому судебной коллегией, в соответствии с ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обжалуемое решение оценивается только в части определения размера возмещения за изымаемые объекты недвижимости, который судом первой инстанции был установлен на основании отчета об оценке № ... выполненного ООО «Экспертные решения».
Суд первой инстанции, учтя, что не представлены доказательства иной стоимости объектов недвижимого имущества, подлежащих изъятию, взял за основу названный отчет, согласно которому размер возмещения составил 6 752 201 руб.
Между тем, по мнению коллегии, данный отчет, с которым не согласны ответчики по первоначальному иску, не отражает реальной рыночной стоимости недвижимого имущества Баинова А.С.
Отчет выполнен при неправильном выборе объектов-аналогов, расположенных в районе «Батарейка» по <...>, которые безосновательно отнесены оценщиком к административно-культурному историческому центру, что не соответствует действительности.
К стоимости этих объектов-аналогов не применены повышающие корректировки; не применены к этим объектам на земельные участки повышающие корректировки на отсутствие коммуникаций.
Имевшиеся другие объекты-аналоги, подходящие для оценки, расположенные в историческом центре города, оценщиком были исключены ввиду нахождения их на верхней границе ценового диапазона. Однако Федеральными стандартами оценки такой критерий отбора объектов-аналогов не предусмотрен, учитывая, что к застроенной территории предусмотрена возможность применения корректировки.
При подготовке отчета не учтены убытки, которые понесет собственник имущества в связи с изъятием у него объектов недвижимости.
При таких недочетах отчет ООО «Экспертные решения» не может быть принят во внимание. Тем более, что он был составлен на 10.06.2025г., и на время рассмотрения дела в суде он утратил актуальность, в том числе по причине изменения цен на рынке недвижимости.
Поэтому судебная коллегия принимает за основу размера возмещения экспертное заключение ООО «Оценка Инфо», согласно которому рыночная стоимость возмещения равна 17456700 руб.
Она включает в себя рыночную стоимость земельного участка – 8672000 руб., стоимость жилого дома – 5950000 руб., стоимость нежилого помещения и пристройки в виде мастерской – 1409000 руб., стоимость надворных построек – 938000 руб., убытки – 487700 руб.
Данное заключение отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств, требованиям закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки.
Экспертами проведен анализ рынка земельных участков по г. Улан-Удэ аналогичных исследуемому объекту, анализ предложений объектов-домов, схожих с домом Баинова А.С.
В числе анализируемых земельных участков были приведены участки, имеющие иной вид разрешенного использования (занимаемый административным зданием, предоставление коммунальных услуг, общественно-деловая зона и пр.), отличный от участка ответчика, что не свидетельствует о недочетах заключения, учитывая специфику местоположения участка по <...> ограниченность объектов, расположенных в центре г. Улан-Удэ, учитывая применяемые корректировки к названному критерию различия.
При этом вид разрешенного использования является одним из элементов сравнения, но не единственным критерием сопоставимости, помимо него учитывается совокупность характеристик объектов, таких как расположение; транспортная доступность; площадь; фактическое использование; возможность застройки; наличие объектов капитального строительства; градостроительные ограничения; сложившийся характер окружающей застройки; уровень спроса в соответствующем районе.
В заключении приведены сведения об объектах, которые были выявлены в результате анализа рынка, а также указаны характеристики объектов, использованных непосредственно в расчетах. В расчет включались объекты, по которым имелось достаточное количество сведений о местоположении; площади; назначении; цене; характеристиках земельного участка; наличии строений; фактическом состоянии объекта.
Объекты, информация по которым была неполной, противоречивой либо не позволяла выполнить необходимые корректировки, не могли быть использованы в качестве расчетных аналогов.
Таким образом, экспертами отбирались наиболее сопоставимые и информативные объекты, и согласно ст. 8 ФЗ № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт самостоятельно определяет содержание исследования и достаточность исходных данных. С учетом чего был произведен подбор аналогов, в том числе исходя из сегмента, цели изъятия (улучшение условий), производимого на плотно застроенных землях в центральной части города, на которых образование новых участков невозможно.
Согласно подп. 3 п. 7 ФСО № 5 (подходы и методы оценки), при отсутствии либо недостаточности сведений о совершенных сделках оценщик вправе использовать цены предложений.
При отсутствии в открытом доступе на рынке земельных участков и индивидуальных жилых домов сведений о фактических ценах сделок либо при невозможности установления существенных условий сделки использование предложений является допустимым и предусмотренным федеральным стандартом способом получения рыночной информации.
Для приведения цен предложений к предполагаемым ценам сделок применена корректировка на торг в размере 14,5% по земельным участкам и 7,5% по жилым домам.
Размер корректировки определен с учетом рыночных данных и диапазонов, приведенных в использованном методическом источнике. Применение единого значения к сопоставимым объектам допустимо, если различия между ними не создают оснований для индивидуального определения скидки по каждому объекту.
Для целей оценки не требуется, чтобы каждое строение было официально признано ветхим или аварийным. Существенным является его влияние на рыночную привлекательность земельного участка.
Сведения ЕГРН о наличии на участке многоквартирного дома или объекта культурного наследия (по <...>) не подтверждают отсутствие влияния здания на цену участка. Напротив, такие обстоятельства могут свидетельствовать о наличии дополнительных ограничений, обременений и особенностей использования участка. При осмотре названного объекта было обнаружено, что оно имеет следы пожара, находится в неудовлетворительном состоянии. В объявлении собственник продавал земельный участок без указания на улучшения.
В таком же неудовлетворительном состоянии находился дом по <...> который, имея статус многоквартирного дома, таковым уже не является. Это же относится и к объекту-аналогу по <...>, который продавался как земельный участок, а не как участок с домом.
При наличии на участке фактически ветхого строения применяется корректировка, что следует из справочника оценщика и судебного эксперта 2026г. под редакцией Лейфера Л.А.
При определении доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости (земля, здания, постройки, инженерная инфраструктура участка) возможно применение верхней границы 0,31.
Значение 31% принято на основании рыночной информации, приведенной в источнике <...> по состоянию на 1.07.2026г. Выбор верхнего значения обусловлен характеристиками рассматриваемых объектов и особенностями рынка земельных участков в центральной части города, ограничением рынка земельных участков, что обусловлено географическим положением, культурно-историческим центром, которое является самым дорогим в г. Улан-Удэ.
При этом значение земельной доли не использовалось произвольно. Оно применялось к объектам, сопоставимым по назначению и характеру использования, с учетом того, что стоимость единого объекта недвижимости включает не только стоимость здания, но и стоимость прав на земельный участок.
Применение единого показателя земельной доли к сопоставимым объектам позволяет исключить влияние различий в общей цене предложения и выделить ориентировочную стоимость земельной составляющей.
Неверное указание площади объекта-аналога - 71,2 кв.м вместо 72,1 кв. не привело к существенному изменению итоговой рыночной стоимости, с учетом округления и согласования результатов.
Применение корректировок в зависимости от состояния объектов, их внутренней отделки, в соответствии с Федеральными стандартами оценки, допустимо без непосредственного их осмотра, что не является обязательным условием оценки.
При отборе объекта-аналога № <...> учитывалась площадь одной квартиры, выставленной на продажу, рыночная стоимость которой, напротив, оказалась ниже стоимости остальных объектов-аналогов. И использование данного объекта-аналога не повлияло на завышение стоимости жилого дома истца.
Представленные в судебном заседании сведения (скриншоты) о продаже домов не могут свидетельствовать о необоснованности неполноте экспертного заключения, поскольку эти объявления имели место на дату – 25.09.2026г., тогда как экспертиза была начата в июне 2026г., соответственно обзор, анализ объектов проводился в указанный период без учета более поздних предложений о продаже.
Приводимые представителями истца, Минимущества Республики Бурятия, спецзастройщика доводы не свидетельствуют о нарушениях, допущенных при составлении отчета экспертами ООО «Оценка инфо». Ими проведен анализ рынка, выбраны объекты-аналоги, приведено обоснование поправочных коэффициентов к их стоимости, применены корректировки, учитывающие отличие каждого объекта-аналога, имеются ссылки на источники используемой информации, приведено обоснование примененного метода оценки.
Коллегия полагает, что экспертное заключение соответствует Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оснований для его признания недопустимым доказательством не усматривается.
Исходя из экспертного заключения, судебная коллегия полагает, что стоимость возмещения составляет 17456700 руб., которая соответствует реальной рыночной стоимости объектов недвижимости, изымаемых у Баинова А.С.
С учетом сказанного обжалуемое решение подлежит изменению в части указания размера возмещения, подлежащего взысканию в пользу Баинова А.С. При этом коллегия полагает возможным определить срок для освобождения дома в течение двух месяцев со дня получения возмещения. А в остальном решение изменению не подлежит.
Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Советского районного суда г. Улан-Удэ Республики Бурятия от 12 марта 2026 года изменить в части размера возмещения за изымаемые объекты, определив его в размере 17456700 руб., изменив срок освобождения дома и участка: в течение двух месяцев после получения возмещения.
Принять отказ от встречного иска, решение суда, постановленное по встречному иску, отменить.
Производство по делу по встречному иску прекратить.
В остальном решение оставить без изменения.
председательствующий:
судьи:
Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 3-х месяцев в 8-й кассационный суд общей юрисдикции, расположенный в г. Кемерово, с подачей кассационной жалобы через Советский районный суд г. Улан-Удэ Республики Бурятия.
Мотивированное определение изготовлено 2.10.2026г.