РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 сентября 2026 года г. Барнаул
Октябрьский районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:
председательствующего судьи Фурсовой О.М., при секретаре Бобко А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью СЗ ИСК «СПОРТ СИТИ» к Новоселовой Татьяне Анатольевне, Зуеву Александру Александровичу о взыскании суммы, встречному иску Новоселовой Татьяны Анатольевны, Зуева Александра Александровича к обществу с ограниченной ответственностью СЗ ИСК «СПОРТ СИТИ» о взыскании суммы,
УСТАНОВИЛ:
ООО СЗ ИСК «СПОРТ СИТИ» обратилось в суд с иском к ответчикам, с учетом уточнения в окончательной редакции просит взыскать солидарно задолженность в размере 77 600 рублей, образовавшуюся за счет увеличения квадратных метров объекта долевого строительства, предусмотренного договором долевого участия, неустойку в сумме 10 972,36 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, и до даты погашения задолженности в полном объеме, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей.
Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ ИСК «СПОРТ СИТИ» и Новоселовой Т.А., Зуевым А.А. был заключен договор № участия в долевом строительстве. По условиям указанного договора цена договора составляет 4 917 900 рублей, НДС не облагается. Цена договора рассчитана посредством умножения проектной общей площади объекта на стоимость одного квадратного метра. Цена договора включает в себя затраты на строительство (создание) объекта, предусмотренного Законом о долевом участии. Окончательная цена договора устанавливается с учетом пп. 4.3, 4.4, 4.5 договора.
Согласно пункта 4.3 и 4.4 договора, стороны договорились, что цена договора подлежит дополнительному уточнению сторонами после получения Застройщиком результатов обмеров в отношении объекта и рассчитывается посредством умножения общей площади объекта на стоимость одного квадратного метра, указанную в п.4.2 договора. При уточнении цены договора стороны подписывают акты сверки взаиморасчетов, составленные по формам Приложения №3 (в случае наступления условий согласно п.4.5 договора) и Приложения №4 (в случае наступления условий согласно п.4.4 договора) к настоящему договору, для чего участник обязан явиться в офис Застройщика в срок, указанный в уведомлении о завершении строительства жилого дома, направляемом в адрес участника в соответствии с п.5.5 договора. Все взаиморасчеты в связи с дополнительным уточнением цены договора производятся сторонами до составления передаточного акта на объект, при этом если какое-либо из обязательств по договору участника не выполнено либо выполнено ненадлежащим образом, Застройщик вправе применять меры, предусмотренные законом для случаев неисполнения встречных обязательств, в том числе приостановить исполнение своего обязательства по передаче объекта участнику.
Если по результатам обмеров объекта общая площадь объекта превысит проектную общую площадь объекта и такое расхождение будет находиться в пределах до 5% (включительно), то участник обязан перечислить сумму, определенную сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра, обозначенную в п.4.2 договора. Оплата осуществляется участником перечислением денежных средств в рублях в течение 10 рабочих дней с даты подписания акта сверки взаиморасчетов, составленного по форме Приложения №4 к настоящему договору, либо получения от Застройщика письменного требования или уведомления о завершении строительства жилого дома, направленного в адрес участника в соответствии с п.5.5 договора.
В случае если по результатам обмеров объекта общая площадь объекта превысит проектную общую площадь объекта более чем на 5%, оплата свыше 5% участником не производится.
В Приложении №1 к договору стороны согласовали, что проектная общая площадь объекта недвижимости составляет 50,7 кв.м.
По результатам обмера, произведенного специалистами по заданию Застройщика по состоянию на дату передачи объекта недвижимости участникам долевого строительства площадь объекта составляет 51,7 кв.м., то есть на 0,8 кв.м. больше проектной площади, указанной в договоре. На основании указанных данных Застройщик составил акт взаиморасчетов из которого следует, что участники долевого строительства имеют задолженность перед застройщиком в размере 77 600 рублей, который был направлен в адрес участников долевого строительства ДД.ММ.ГГГГ. Письмо участниками было получено ДД.ММ.ГГГГ. Однако задолженность до настоящего времени не погашена.
В разделе 10 договора стороны договорились, что за просрочку, необоснованный отказ/уклонение участника от подписания акта сверки взаиморасчетов, предусмотренного п. 4.3 договора, участник уплачивает застройщику неустойку в размере 0,1% от цены договора за каждый день просрочки. В связи с тем, что ответчики ненадлежащим образом выполняет свои обязанности по договору, истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями.
В ходе рассмотрения дела Новоселова Т.А. и Зуев А.А. обратились с встречными исковыми требованиями, с учетом уточнения просили признать недействительным (ничтожным) п. 1.9 Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в части, предусматривающей, что при определении общей площади объекта не учитываются возведение перегородок/стен, а также в части, устанавливающей определение площади по результатам кадастровых работ, произведённых по заказу застройщика, - как противоречащее императивным требованиям закона и условиям договора о передаче двухкомнатной квартиры.
Признать недействительным (ничтожным) п. 10.5 Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в части установления неустойки за отказ от подписания акта сверки взаиморасчетов, как ущемляющее права потребителя, противоречащее ст. 16 Закона о защите прав потребителей и ст. 10 ГК РФ.
Признать недействительным (ничтожным) п. 10.6 Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в части установления неустойки за отказ от подписания передаточного акта, как противоречащее ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, ст. 16 Закона о защите прав потребителей и ст. 10 ГК РФ.
Признать недействительным (ничтожным) п. 11.5 Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в части запрета на односторонний зачёт встречных однородных требований, как противоречащее ст. 410 ГК РФ, ст. 16 Закона о защите прав потребителей и ст. 10 ГК РФ.
Признать недействительным (ничтожным) п. 6.1 Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в части установления, что разрешение на ввод в эксплуатацию является безусловным свидетельством надлежащего качества объекта, как противоречащее ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, ст. 16 Закона о защите прав потребителей и ст. 10 ГК РФ.
Указывая, что данные условия были включены в договор долевого участия застройщиком, в одностороннем порядке без согласования с участниками долевого строительства.
Согласно техническому паспорту Филиала ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю от ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь квартиры (с учётом перегородок в соответствии с Приказом Росреестра № П/0393) составляет 50,0 кв.м, что на 0,7 кв.м меньше проектной площади 50,7 кв.м, согласованной ДДУ. Данные Роскадастра являются официальными и обязательными для государственного кадастрового учета.
В силу п. 4.5 ДДУ при уменьшении фактической площади объекта относительно проектной застройщик обязан возвратить Участнику сумму, определённую как произведение разницы площадей на цену одного квадратного метра (97 000 руб.): 0,7 кв.м х 97 000 руб. = 67 900 руб.
В связи с чем, истцы просят взыскать с ООО СЗ ИСК «СПОРТ СИТИ» в пользу Новоселовой Т.А. и Зуева А.А. денежные средства в размере 67 900 руб. в качестве соразмерного уменьшения цены договора, в равных долях в пользу каждого по 33 950 руб.
Взыскать с ООО СЗ ИСК «СПОРТ СИТИ» в пользу Новоселовой Т.А. и Зуева А.А. компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб. (по 15 000 руб. каждому).
Взыскать с ООО СЗ ИСК «СПОРТ СИТИ» в пользу Новоселовой Т.А. и Зуева А.А. штраф в размере 50% от суммы, присуждённой судом в пользу потребителей, за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований.
Представитель истца (ответчика по встречному иску) ООО СЗ ИСК «СПОРТ СИТИ» - Яковенко А.О. в судебном заседании на заявленных требованиях ООО СЗ ИСК «СПОРТ СИТИ» настаивала в полном объеме, с учетом уточнения, против удовлетворения встречных требований возражала, ссылаясь на необоснованность.
Ответчик (истец по встречному иску) Новоселова Т.А., ее представитель Майер А.А. в судебном заседании возражали против удовлетворения искового заявления ООО СЗ ИСК «СПОРТ СИТИ», ссылаясь на необоснованность, по основаниям, изложенным в письменных возражениях. На удовлетворении встречного иска настаивали, по основаниям, изложенным в иске.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Принимая во внимание положения ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения участников процесса, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.
Выслушав представителя истца, ответчика, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, разрешая спор по существу, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (ч. 1 ст. 35 Конституции РФ), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (ч. 1 ст. 40 Конституции РФ).
Правоотношения между застройщиком и участниками долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Из части 1 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ следует, что данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе на основании договора участия в долевом строительстве (пункт 1 части 2 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ).
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Судом установлено и материалами дела подтверждено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ ИСК «СПОРТ СИТИ» и Новоселовой Т.А., Зуевым А.А. был заключен договор № участия в долевом строительстве.
По условиям указанного договора, земельный участок - земельный участок (или вновь образованный земельный участок в результате межевания указанного в настоящем пункте земельного участка), принадлежащий застройщику на праве собственности, кадастровый №, площадью 2 962 (две тысячи девятьсот шестьдесят две) кв.м., категория земель в населенных пунктов, вид разрешенного использования: под застройку, по адресу. <адрес> (п. 1.1).
Жилой дом - многоквартирный дом с объектами общественного назначения и подземной автостоянкой, в которого будет входить объект, и строительство которого осуществляется на земельном участке с привлечением денежных средств участника, по строительному адресу: <адрес>, (почтовый адрес уточняется по окончании строительства) (п. 1.2).
Объект долевого строительства/объект - жилое помещение (квартира), подлежащее передаче участнику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома и входящее в состав указанного жилого дома и входящее в состав указанного жилого дома строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств участника (п. 1.3).
Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок построить (создать) жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику, расположенный в жилом доме объект, а участник обязуется принять объект и уплатить обусловленную настоящим договором цену (п. 3.1).
В соответствии с п. 3.2 договора, в соответствии с настоящим договором и на основании положений действующего законодательства у участника в будущем возникнет право общей совместной собственности на объект, имеющий основные характеристики, соответствующие проектной документации, согласованные сторонами и указанные в Приложении № 1 к настоящему договору.
Основные характеристики жилого дома, соответствующие проектной документации, согласованы сторонами и указаны в приложении №1 к настоящему договору.
Из пункта 4.1 договора следует, что цена договора составляет 4 917 900 рублей, НДС не облагается. Цена договора рассчитана посредством умножения проектной общей площади объекта на стоимость одного квадратного метра. Цена договора включает в себя затраты на строительство (создание) объекта, предусмотренного Законом о долевом участии. Окончательная цена договора устанавливается с учетом пп. 4.3, 4.4, 4.5 договора.
Согласно пунктам 4.3 и 4.4 договора, стороны договорились, что цена договора подлежит дополнительному уточнению сторонами после получения застройщиком результатов обмеров в отношении объекта и рассчитывается посредством умножения общей площади объекта на стоимость одного квадратного метра, указанную в п.4.2 договора.
При уточнении цены договора стороны подписывают акты сверки взаиморасчетов, составленные по формам Приложения №3 (в случае наступления условий согласно п.4.5 договора) и Приложения №4 (в случае наступления условий согласно п.4.4 договора) к настоящему договору, для чего участник обязан явиться в офис Застройщика в срок, указанный в уведомлении о завершении строительства жилого дома, направляемом в адрес участника в соответствии с п.5.5 договора. Все взаиморасчеты в связи с дополнительным уточнением цены договора производятся сторонами до составления передаточного акта на объект, при этом если какое-либо из обязательств по договору участника не выполнено либо выполнено ненадлежащим образом, Застройщик вправе применять меры, предусмотренные законом для случаев неисполнения встречных обязательств, в том числе приостановить исполнение своего обязательства по передаче объекта участнику.
Если по результатам обмеров объекта общая площадь объекта превысит проектную общую площадь объекта и такое расхождение будет находиться в пределах до 5% (включительно), то участник обязан перечислить сумму, определенную сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра, обозначенную в п.4.2 договора. Оплата осуществляется участником перечислением денежных средств в рублях в течение 10 рабочих дней с даты подписания акта сверки взаиморасчетов, составленного по форме Приложения №4 к настоящему договору, либо получения от Застройщика письменного требования или уведомления о завершении строительства жилого дома, направленного в адрес участника в соответствии с п.5.5 договора.
В случае если по результатам обмеров объекта общая площадь объекта превысит проектную общую площадь объекта более чем на 5%, оплата свыше 5% участником не производится.
В Приложении №1 к договору стороны согласовали, что проектная общая площадь объекта недвижимости составляет 50,7 кв.м.
По результатам обмера, произведенного специалистами по заданию застройщика по состоянию на дату передачи объекта недвижимости участникам долевого строительства площадь объекта составляет 51,7 кв.м., то есть на 0,8 кв.м. больше проектной площади, указанной в договоре.
Определением Октябрьского районного суда г. Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначено производство судебной строительно-технической экспертизы, производство которой поручено специалистам ООО «Лаборатория судебной строительно-технической экспертизы».
Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Лаборатория судебной строительно-технической экспертизы» экспертом установлено, что общая площадь <адрес> на дату передачи квартиры (ДД.ММ.ГГГГ) от ООО СЗ ИСК «СПОРТ СИТИ» участникам долевого строительства Новоселовой Т.А. и Зуеву А.А., в соответствии с условиями договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ (в том числе с учетом п. 1.9 договора участия в долевом строительстве и приложения №-а к договору №) составляет 51,0 кв.м.
Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает, что объектами жилищных прав являются жилые помещения, а общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (части 1, 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Аналогичный порядок установлен пунктом 12.1 приложения N 2 к приказу Росреестра от 23 октября 2020 г. N П/0393 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места", согласно которому площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.
Площадь здания, площадь сооружения, основной характеристикой которых является площадь, площадь помещения или машино-места определяются на основании натурных измерений такого объекта как площадь простейшей геометрической фигуры (например, прямоугольник, трапеция, прямоугольный треугольник) или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур (с округлением до 0,1 квадратного метра). Измерения для определения площади указанных объектов рекомендуется проводить по завершении строительных, в том числе отделочных работ, результаты измерений отображать в графической части технического плана согласно требованиям к подготовке технического плана, установленным в соответствии с частью 13 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Значение площади здания или сооружения, площади застройки сооружения, площади помещения, машино-места определяется в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра, а значения измеренных расстояний, применяемые для определения площадей, - в метрах с округлением до 0,01 метра, вычисление площади производится после округления линейных измерений.
Вместе с тем, как следует из заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Лаборатория судебной строительно-технической экспертизы», при подсчете площадей специалистом исследовались признаки параллельности двух прямых при разбивке на простейшие геометрические фигуры, исследовались односторонние углы и их сумма, определялись диагонали при исследовании, расчет площадей происходил в специализированном программном обеспечении.
В связи с чем, определением Октябрьского районного суда г. Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначено производство повторной судебной строительно-технической экспертизы, производство которой поручено специалистам ООО «Бизнес Центр Акцент- Оценка».
Согласно заключению ООО «Бизнес Центр Акцент-Оценка» № от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь квартиры, расположенной по адресу: <адрес> по состоянию на дату передачи квартиры (ДД.ММ.ГГГГ) от ООО СЗ ИСК «СПОРТ СИТИ» участникам долевого строительства Новоселовой Т.А., Зуеву А.А. в соответствии с условиями договора № участия в долевом строительстве и приложения №-а к договору №) составляет 51,4 кв.м.
В соответствии с представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ на жилое помещение с кадастровым номером № адрес: Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес>, площадь спорного помещения составляет 50 кв.м.
Требования к точности и методам определения площади приведены в приказе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ № П/0393 “Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места”.
Согласно Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 октября 2020 г. № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения ши объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места».
Требования к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места (приложение № 2 к указанному приказу )
Настоящие требования применяются при подготовке документов для целей государственного кадастрового учета объектов недвижимости в случае определения площади зданий с назначением «жилое е», «многоквартирный дом» (далее – жилые здания ), «нежилое » (далее - нежилые здания), помещений с назначением «жилое », «нежилое » (далее соответственно – жилые, нежилые помещения), машино-мест, площади или площади застройки сооружений, основной характеристикой которых является площадь или площадь застройки.
В частности, пунктом 12.1 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места (приложение N 2 к указанному приказу), определено, что площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок.
Площадь здания, площадь сооружения, основной характеристикой которых является площадь, площадь помещения или машино-места определяются на основании натурных измерений такого объекта как площадь простейшей геометрической фигуры (например, прямоугольник, трапеция, прямоугольный треугольник) ши путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммировании площадей таких фигур (с округлением до 0,1 квадратного метра). Измерения для определения площади указанных объектов рекомендуется проводить по завершении строительных, в том числе отделочных, работ, результаты измерений отображать в графической части технического плана согласно требованиям к подготовке технического плана, установленным в соответствии с частью 13 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Значение площади здания или сооружения, площади застройки сооружения, площади помещения, машино-места определяется в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра, а значения измеренных расстояний, применяемые для определения площадей, - в метрах с округлением до 0,01 метра, вычисление площади производится после округления линейных измерений.
Для оценки точности определения (вычисления) площади здания, сооружения, помещения или машино-места, площади застройки сооружения рассчитывается средняя квадратическая погрешность определения (вычисления) площади по рекомендуемым формулам, приведенным в приложении к настоящим требованиям, и указывается в техническом плане в соответствующей характеристике объекта недвижимости.
Для расчета средней квадратической погрешности определения (вычисления) площади здания, сооружения, помещения или машино-места, площади застройки сооружения могут быть использованы другие формулы.
Площадь эксплуатируемой кровли, наружных галерей, веранд, террас, открытых или остекленных лоджий и балконов, а также наружных тамбуров нежилого здания, сооружения, нежшого помещения определяется в пределах внутренних поверхностей стен и ограждений без учета площади, занятой ограждением...».
Как следует из исследовательской части заключения эксперта ООО «Бизнес Центр Акцент-Оценка» № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно проведенного экспертного инструментального осмотра с использованием цифрового и линейного оборудования были произведены замеры помещений с учетом толщины перегородок. Схематическое расположение помещений произведено с помощью графического редактора инженерного программного обеспечения Kompas-3D V-20.0.12.3193 (Рис.1) и занесены в таблицу:
Обозначение
Наименование
Площадь, кв.м.
S1
Коридор
5,5648
S2
Жилая комната
13,1824
S3
Жилая комната
16,3875
S4
Кухня
9,6086
S5
Санузел
3,8432
S6
Лоджия
2,6443x0.5 = 1,32215
S7
Перегородки
1,4726
Итого
51,38125
Итого округленно согласно СП
51,4
Заключение ООО «Бизнес Центр Акцент-Оценка» № от ДД.ММ.ГГГГ составлено квалифицированными экспертами, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержание заключения соответствует нормативно-правовым требованиям, имеет подробное описание проведенного исследования, является полным, обоснованным, заключение достаточно подробно мотивировано, как и сделанные в результате его выводы.
Допрошенный в судебном заседании эксперт Киприк А.С. полностью подтвердил сформулированные им в заключение от ДД.ММ.ГГГГ № выводы.
Данное заключение признается судом надлежащим доказательством по делу, отвечающим требованиям действующего законодательства, предъявляемым к такого рода документам.
В силу части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
Исходя из буквального толкования условий договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО СЗ ИСК «СПОРТ СИТИ» и Новоселовой Т.А., Зуевым А.А. был заключен договор № участия в долевом строительстве, следует, что при их заключении стороны добровольно пришли к соглашению о возможном изменении площади объекта долевого строительства по его завершению и об изменении цены предмета договора в таком случае, порядке расчета цены договора при наступлении данного обстоятельства, способе оформления этого надлежащим образом – путем подписания актов сверки взаиморасчетов.
Такие условия договора положениям закона, в том числе Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", не противоречат и являются допустимыми, более того, возможность изменения цены договора участия в долевом строительстве прямо предусмотрена положениями ч. 2 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ.
Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 29 сентября 2016 г. N 1875-О, из смысла статей 8 (часть 1) и 34 (часть 2) Конституции Российской Федерации вытекает признание свободы договора как одной из гарантируемых государством свобод человека и гражданина. Отраженный в пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принцип свободы договора относится к основным началам гражданского законодательства. Таким образом, данное законоположение направлено на обеспечение свободы договора и баланса интересов его сторон (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2013 г. N 1961-О, от 27 октября 2015 г. N 2461-О и др.) и само по себе не может расцениваться как нарушающее перечисленные в жалобе конституционные права заявительницы, равно как и часть 2 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", имеющая целью - с учетом особенностей регулируемых отношений - достижение баланса интересов сторон договора участия в долевом строительстве (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 20 марта 2014 г. N 611-О).
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
Применительно к рассматриваемому спору, проанализировав условия договора долевого участия в строительстве, суд приходит к выводу, что при его заключении стороны добровольно пришли к соглашению о возможном изменении площади объекта долевого строительства по его завершению и об изменении цены предмета договора в таком случае, порядке расчета цены договора при наступлении данного обстоятельства.
Соответственно отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований Новоселовой Т.А., Зуева А.А. о признании пунктов 1.9, 10.5, 10.6, 11.5 и 6.1 ДДУ ничтожными.
Согласно части 1 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.
Ссылка ответчиков (истцов по встречному иску), на пункт 12.1 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места (приложение N 2 к указанному приказу), которым определено, что площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, суд находит несостоятельной.
Абзацем 2 пункта п 12.1 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места (приложение N 2), Приказа Росреестра от 23 октября 2020 года N П/0393 "определено, что данные требования не применяются для иных установленных законодательством случаев, при которых предусмотрено определение площади объектов недвижимости, в том числе при определении площади (приведенной площади, общей площади) здания или помещения в случае, указанном в части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" указано, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами.
Таким образом, указанные требования применяются при подготовке документов для целей государственного кадастрового учета объектов и не применятся при определении площади (приведенной площади, общей площади) здания или помещения в целях определения цены договора, то есть размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Однако, в настоящее время спорный объект долевого строительства поставлен на кадастровый учет.
При этом, факт постановки объекта долевого строительства на кадастровый учет, свидетельствует о том, что кадастровые работы в отношении спорного объекта были выполнены привлеченным застройщиком квалифицированным кадастровым инженером в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Кадастровым инженером в установленном законом порядке составлен технический план в отношении всего объекта, на основании которого здание, включая входящие в него жилые и нежилые помещения, было поставлены на государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно пункту 12 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходим определенный пакет документов, в том числе технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (часть 10.1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Частью 11 указанной же статьи определено, что в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. Состав таких сведений должен соответствовать установленным в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" требованиям к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана.
Таким образом, суд приходит к выводу, что общая площадь квартиры, расположенной по адресу: <адрес> по состоянию на дату передачи квартиры (ДД.ММ.ГГГГ) от ООО СЗ ИСК «СПОРТ СИТИ» участникам долевого строительства Новоселовой Т.А., Зуеву А.А. в соответствии с условиями договора № участия в долевом строительстве и приложения №-а к договору №, составляет 51,4 кв.м., т.е на 0,7 кв.м. больше проектной площади, предусмотренной в приложении № к договору.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что дополнительная площадь, созданная застройщиком должна быть компенсирована участником долевого строительства, так как обязательства должны исполняться надлежащим образом и недопустим односторонний отказ от исполнения обязательств.
Из пункта 4.1 договора следует, что цена договора составляет 4 917 900 рублей, НДС не облагается. Цена договора рассчитана посредством умножения проектной общей площади объекта на стоимость одного квадратного метра.
Согласно пункта 4.2 договора, стороны договорились, что стоимость одного квадратного метра составляет 97 000 руб., следовательно с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию в счет возмещения задолженности в солидарном порядке - 67 900 руб. (97 000 х 0,7), в связи с чем, требования ООО СЗ ИСК «СПОРТ СИТИ» подлежат частичному удовлетворению.
В разделе 10 договора, стороны согласовали, что за просрочку, необоснованный отказ/уклонение Участника от подписания Акта сверки взаиморасчетов, предусмотренного п. 4.3 Договора, Участник уплачивает Застройщику неустойку в размере 0,1% от цены Договора за каждый день просрочки.
ДД.ММ.ГГГГ ООО СЗ ИСК «СПОРТ СИТИ» направил в адрес ответчиков претензионное письмо с требованием оплатить задолженность.
Исходя из условий пункта 4.3. и 4.4. договора, крайний срок оплаты истек ДД.ММ.ГГГГ (10 рабочих дней с даты получения акта), т.е. срок начисления неустойки начинает с ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно части 1 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.
Поскольку ответчики надлежащим образом не исполнили обязательства по договору, суд приходит к выводу о том, что в силу указанной выше нормы закона с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию неустойка.
Соответственно за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ сумма неустойки подлежащая взысканию с ответчиков в пользу истца составляет – 4 277,70 руб., исходя из следующего расчета, период просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (63 дня), 67 900 х 0,1% х 63 = 4 277,70 руб.
Оснований для взыскания неустойки на будущее, суд не усматривает, полагает их заявленными преждевременно.
Таким образом, анализируя в совокупности предоставленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования общества с ограниченной ответственностью СЗ ИСК «СПОРТ СИТИ» к Новоселовой Татьяне Анатольевне, Зуеву Александру Александровичу о взыскании суммы подлежат частичному удовлетворению, и отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований Новоселовой Т.А., Зуева А.А. к обществу с ограниченной ответственностью СЗ ИСК «СПОРТ СИТИ» о взыскании суммы.
В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ч. 1 ст. 88 ГПК РФ).
При подаче иска в суд обществом с ограниченной ответственностью СЗ ИСК «СПОРТ СИТИ» была оплачена государственная пошлина в размере 4 000 руб.
В связи с чем, в пользу истца с ответчиков подлежат взысканию расходы на оплату государственной пошлины в размере 4 000 руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Новоселовой Татьяны Анатольевны, Зуева Александра Александровича - оставить без удовлетворения.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью СЗ ИСК «СПОРТ СИТИ» - удовлетворить частично.
Взыскать в солидарном порядке с Новоселовой Татьяны Анатольевны (паспорт: серия №), Зуева Александра Александровича (паспорт: серия №) в пользу общества с ограниченной ответственностью СЗ ИСК «СПОРТ СИТИ» (ИНН: 2224098170) в счет возмещения задолженности - 67 900 руб., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 277,70 руб., а также возврат государственной пошлины в размере 4 000 руб.
В остальной части иска - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Барнаула в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий О.М. Фурсова
Мотивированное решение изготовлено 22 сентября 2026 года.