РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 апреля 2026 года город Сусуман
Сусуманский районный суд Магаданской области в составе:
председательствующего судьи Костенко В.В., при секретаре Переверзевой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Сусуманского районного суда Магаданской области гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к муниципальному образованию Сусуманский муниципальный округ Магаданской области в лице Администрации Сусуманского муниципального округа Магаданской области, Управления городского хозяйства и жизнеобеспечения территории Сусуманского муниципального округа Магаданской области о признании выкупной цены жилого помещения заниженной, возложении обязанности заключить договор, взыскании судебных издержек,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к муниципальному образованию «Сусуманский муниципальный округ» Магаданской области в лице Администрации Сусуманского муниципального округа о признании выкупной цены жилого помещения заниженной, возложении обязанности заключить договор на основании распоряжения № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении рыночной стоимости квадратного метра общей площади жилых помещений на 2024 год», взыскании судебных издержек.
В обоснование заявленных требований указано, что истец является собственником жилого помещения – <адрес> в <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ. Распоряжением администрации Сусуманского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ №, жилой дом № <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. В конце июня ДД.ММ.ГГГГ года истцу устно сообщено, что принято решение об изъятии жилого помещения путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных (муниципальных) нужд. ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась письменно с заявлением о предоставлении ей полного комплекта документов, предшествующих изъятию земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ истец получила от ответчика требование в срок до ДД.ММ.ГГГГ совместно с другими собственниками произвести снос многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>, однако отчет о проведенной оценке рыночной стоимости жилого помещения, на основании которого принято решение об установлении выкупной цены не предоставлен, в связи с чем истцом направлена претензия о несогласии с выкупной ценой и предложено урегулировать возникшие разногласия путем использования для определения размера выкупной цены распоряжение администрации Сусуманского муниципального округа № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилых помещений на 2024 год», но не более стоимости приобретения такого жилого помещения, которое ответчиком оставлено без удовлетворения. Согласно представленному отчету № № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Оценка-Партнер» выкупная цена жилого помещения истца определена в сумме <данные изъяты> рублей. Указанная цена является существенно ниже рыночной стоимости жилых помещений на рынке недвижимости района и явно заниженной рыночной стоимости за изымаемое жилое помещение. В отсутствие соглашения между истцом и ответчиком о выкупной цене жилого помещения, истцом самостоятельно проведена оценка жилого помещения в ООО «ФБОЭ». Согласно полученному отчету № №, выкупная стоимость жилого помещения составила <данные изъяты> рублей, что соответствует реалиям рынка недвижимости на территории Сусуманского муниципального округа, подтверждается нормативным актом администрации № от ДД.ММ.ГГГГ и установленной рыночной стоимостью одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на 4 квартал 2024 года, установленного приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №. Ссылаясь на положения статей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, просила суд: - признать выкупную цену за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> сумме <данные изъяты> рублей существенно заниженной и не отвечающей реалиям рынка недвижимости в Сусуманском муниципальном округе; - обязать ответчика заключить договор на условиях, предлагаемых истцом, а именно на основании распоряжения администрации № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилых помещений на 2024 год», установив выкупную цену за изымаемое помещение в сумме <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, но не более стоимости приобретения такого жилого помещения, а также взыскать издержки на проведение независимой экспертной оценки жилого помещения в сумме 20 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 35 036 рублей.
Определением судьи Сусуманского районного суда Магаданской области от 10 января 2025 года с учетом характера спора к участию в деле в качестве ответчика привлечено Управление городского хозяйства и жизнеобеспечения территории Сусуманского муниципального округа, а также определено, что интересы муниципального образования «Сусуманский муниципальный округ Магаданской области» представляются Администрацией.
Решением Сусуманского районного суда Магаданской области от 30 января 2025 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Магаданского областного суда от 29 апреля 2025 года, исковые требования оставлены без удовлетворения.
Определением Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 2 октября 2025 года решение Сусуманского районного суда Магаданской области от 30 января 2025 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Магаданского областного суда от 29 апреля 2025 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, а также указала, что при проведении оценки экспертом были допущены нарушения федеральных стандартов оценки (ФСО №, №) и требований жилищного законодательства (часть 7 статьи 32 ЖК РФ), а также неполноту исследования, выразившуюся в игнорировании рыночной стоимости доли земельного участка и необоснованном применении усредненных корректирующих коэффициентов и специфики рынка г. Сусумана, в связи с чем отчет об оценке не может быть признан достоверным и соответствующим законодательству, необходимо проведение дополнительной экспертизы.
Ранее ФИО1 заявлено ходатайство принять к основным доводам доводы и доказательства, указанные в апелляционной и кассационной жалобах и рассмотреть документы, приложенные к ним (том 3 л.д. 209).
Первоначально в письме, представленном в суд, ФИО1 считала свои требования законными поскольку имеется дефицит жилых помещений с аналогичными площадями на рынке недвижимости и необходимостью в последующем искать дополнительную сумму для приобретения нового жилого помещения, что подтверждается фактом приобретения соседом по дому № по <адрес>, после заключения с Администрацией Сусуманского муниципального округа соглашения на основании распоряжения №, нового жилого помещения, также в аварийном фонде, при этом истец добросовестно выполняла свои обязательства по внесению коммунальных платежей, включая ежемесячное потребление электрической энергии, вплоть до момента, когда дом был отключен от коммунальных услуг несмотря на то, что согласие о выкупной цене достигнуто не было (том 2 л.д. 122-123).
В своей апелляционной жалобе, поступившей в Сусуманский районный суд 5 марта 2025 года, ФИО1 не соглашаясь с решением суда указывала, что жилое помещение в условиях острого дефицита приобретено истцом для своего сына в доме, признанным аварийным. Судом не исследованы и не оценены доказательства, подтверждающие критическую ситуацию с обеспечением жильем в Сусуманском районе и действия Администрации по размещению граждан в аварийных жилых помещениях. В действиях предыдущего собственника и истца отсутствуют признаки недобросовестности, их действия по совершению сделки соответствуют всем нормам жилищного законодательства, тогда как противоположные выводы ответчика не соответствуют требованиям статьи 56 ГПК РФ. Обе оценки, представленные истцом и ответчиками базируются на методиках, позволяющих провести сравнительный анализ оцениваемого объекта с учетом текущей рыночной конъюнктуры в Сусуманском районе, при этом оценка, представленная истцом более точно отражает рыночные реалии, поскольку стоимость двухкомнатных квартир в районе начинается от 1,5 млн. рублей, тогда как оценка ответчика несоразмерна даже стоимости стояночных боксов для автомобилей цена на которые начинается от 650 тыс. рублей. Комиссионная фиксация состояния жилого помещения истца произведена в январе 2025 года, по прошествии 2-х месяцев после того как дом официально был отключен от всех видов коммунальных услуг, вследствие чего дальнейшее использование жилого помещения стало невозможным, тогда как до отключения коммунальных ресурсов спорное жилое помещение использовалось, что подтверждается квитанциями об оплате за электричество. Действия Администрации по отключению дома от коммунальных услуг осуществлены без соответствующего разрешения со стороны органа, уполномоченного осуществлять государственный контроль и надзор за соответствием внутридомовых инженерных систем и внутриквартирного оборудования и повлекли за собой разграбление и акты вандализма в отношении жилого помещения, принадлежащего истцу, причинения ему материального ущерба и нарушения его прав как собственника и могут быть расценены как способ принуждения истца к согласию с заведомо заниженной выкупной ценой за жилое помещение, что в свою очередь может свидетельствовать о злоупотреблении правом с их стороны. Также истец понесла моральный вред осознанием невозможности восстановления своих прав в досудебном и судебном порядке. Приказ Минстроя представлен истцом поскольку цена квадратного метра, определенная в нем, наиболее приближена к реалиям вторичного рынка недвижимости. Судебная экспертиза по вопросу рыночной стоимости жилого помещения проведена не была. Истец требует разрешить спор о несоответствии выкупной цены предлагаемой Администрацией и ориентироваться на среднюю цену квадратного метра, принятого постановлением Администрации (том 3 л.д. 5-16).
В кассационной жалобе, поданной в суд 13 августа 2025 года, ФИО1 также указывала на неправомерные действия Администрации по отключению жилого помещения от энергетических ресурсов, в результате чего оно пришло в негодное для проживания до 2027 года состояние, тогда как до отключения жилое помещение использовалось по назначению. Оценка рыночной стоимости жилого помещения проведена Администрацией именно для заключения с истцом соглашения о выкупе, что послужило проведению истцом независимой оценки, которая подтвердила, что среднерыночная цена, утвержденная постановлением Администрации за расселяемые помещения в аварийных домах, является верной. Оценка ответчика проведена до выполнения всех мероприятий, определенных статьей 32 ЖК РФ, что свидетельствует о недобросовестности ответчика в части предложения выкупной цены. Издание Администрацией постановления об изъятии у истца жилого помещения явилось следствием неоднократного обращения в надзорные органы, вследствие чего в действиях ответчика усматриваются признаки недобросовестности, который всеми силами пытается навязать заведомо ничтожную выкупную цену, чем ущемляет права истца на жилье. При этом истец обратилась в суд в том момент, когда дальнейшее использование жилого помещения стало невозможным, а урегулировать стоимость выкупной цены иным образом нельзя (том 3 л.д. 110-116).
Представитель Администрации Сусуманского муниципального округа в судебное заседание не явился, направила в суд письменное заявление, в котором просила рассмотреть дело в ее отсутствие, указала о несогласии с заключением эксперта, поскольку оснований для учета убытков, связанных с временным проживанием, оплатой риэлторских услуг и расходов на переезд не имеется. У ФИО1 помимо спорного жилого помещения имеются также жилые помещения в <адрес> и в <адрес>. Учитывая состояние спорного жилого помещения, имеются основания полагать, что истец и ее родственники в указанное жилое помещение не вселялись и не выселялись. Данных о том, что истцу необходимо арендовать другое жилье, ввиду установленных обстоятельств, не представлено. По этим же основаниям не должны приниматься во внимание расходы связанные с оплатой риэлторских услуг. За квартирой по прежнему никто не следит, что подтверждается соответствующим актом и свидетельствует о намерении истца получить лишь деньги за спорное жилое помещение, не имеющее фактической стоимости, доказательств произведенной оплаты ФИО7 не представила.
Ранее представитель Администрации давала устные и письменные пояснения, в соответствии с которыми полагала необходимым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, поскольку истец знала о приобретении квартиры в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, так как соответствующие решения размещаются на сайте администрации, при этом квартира приобретена после издания распоряжения администрации № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым стоимость квартиры практически равняется 2 000 000 рублей, тогда как предыдущий собственник приобрел ее в 2019 году по цене 100 000 рублей, при этом и предыдущий собственник, и истец работают в одном учреждении, тем самым полагала, что сделка совершенная истцом является мнимой, поскольку доказательств несения затрат в сумме 2 000 000 рублей на приобретение квартиры истцом не представлено. Указывая на разночтения в способах оплаты, отраженные в пунктах 3.2-3.4 и 5.2-4 договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ полагала, что истцом не доказано несение расходов, указанных в расписке о передаче денежных средств от истца прежнему собственнику. Также выразила несогласие с доводами истца о приобретении спорной квартиры для сына, указывая, что истцу в 2024 году было известно, что дом будут сносить. Также полагала, что оценка убытков собственнику в связи с утратой им собственности, составленная ООО «Оценка-Партнер» отвечает требованиям частей 7, 8.2 статьи 32 ЖК РФ, составлена на основании договора, заключенного с УГХ и ЖТ СМО, тогда как оценка представленная истцом не соответствует фактической стоимости квартиры, поскольку проведенной проверкой установлено, что квартира истца нежилая, вход в нее свободный, она отключена от всех видов снабжения, внутри все захламлено, брошено, при этом ФИО1 на учете в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий не признавалась и не состояла, спорная квартира не является ее единственным жилищем. Ссылаясь на положения Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», статью 10 Гражданского кодекса РФ, считала действия истца являются недобросовестными. Само распоряжение администрации № от ДД.ММ.ГГГГ было издано в целях выкупа жилых помещений у собственников в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, которые свои квартиры приобрели еще до признания таких домов аварийными, тогда как ФИО1 приобрела квартиру в доме, который уже был признан аварийным и подлежащим сносу, тем самым выкупная цена может определяться только рыночной стоимостью (том 2 л.д. 181-182, 196-198, том 3 л.д. 169-170).
Представитель Управления городского хозяйства и жизнеобеспечения территории Сусуманского муниципального округа в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, направил в суд заявление в котором просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
Ранее в устных и письменных возражениях полагал необходимым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, указав, что по предложению истца, УГХ и ЖТ СМО был составлен проект соглашения о выкупе жилого помещения в доме, признанным аварийным и подлежащим сносу до принятия решения об изъятии земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем. Такая практика является обоснованной, поскольку ранее в администрацию уже обращались граждане, которые просили расселить их не дожидаясь принятия решения об изъятии у них земельного участка и недвижимости. Фактически все жильцы дома были расселены еще до истечения срока, установленного администрацией собственникам жилых помещений для сноса дома собственными силами, кроме ФИО1 Само распоряжение администрации № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилых помещений на 2024 год» было издано в целях определения выкупной цены жилых помещений у собственников, которые приобрели свои квартиры до признания домов непригодными, аварийными и подлежащими сносу, чтобы выплата, рассчитанная на его основе, позволяла данным лицам приобрести иное жилое помещение к которым ФИО1 не относится (том 2 л.д. 196-198, 206-207, том 3 л.д. 165-167).
На основании положений частей 3, 4, 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон и их представителей.
Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
В силу положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Федеральный закон от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, определяет компетенцию, порядок создания некоммерческой организации и ее деятельности, регулирует отношения между указанной некоммерческой организацией, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления (статья 1).
В пункте 3 статьи 2 указанного Федерального закона определено, что под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со статьями 32, 86, частями 2 и 3 статьи 88 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ).
Согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ признание, в установленном Правительством Российской Федерации порядке, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 указанной статьи.
Как следует из части 7 указанной статьи, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Кроме того, как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относится сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются (часть 8.2 статьи 32 ЖК РФ).
В соответствии с пунктом 22 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органам исполнительной власти, органам исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Согласно подпункту «з» пункта 20 указанного Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.
Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ).
Как установлено в судебном заседании и не оспаривалось сторонами, распоряжением администрации Сусуманского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ №-р в целях реализации программы Магаданской области «Переселение в 2022-2027 годах граждан из аварийных многоквартирных домов, признанных таковыми в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ», утвержденной Постановлением Правительства Магаданской области от 6 октября 2022 года № 790-пп, многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, в соответствии с заключением межведомственной комиссии по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом от ДД.ММ.ГГГГ №, признан аварийным и подлежащим сносу с 7 февраля 2019 года (том 1 л.д. 26-37).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 по договору купли-продажи и дополнительного соглашения к нему приобрела в собственность <адрес> в <адрес>, признанного вышеуказанным распоряжением, аварийным и подлежащим сносу и с ДД.ММ.ГГГГ, является собственником указанного жилого помещения в соответствии с выпиской из ЕГРН. (том 1 л.д. 12-16, 17-25, том 2 л.д. 87-90, 92-97, 98-99, 126).
Получение денег продавцом подтверждается распиской в получении денежных средств, представленной в органы регистрации прав, обратного, ответчиками, в соответствии с положениями статьи 56 ГПК РФ суду не представлено, в материалах дела такие доказательства отсутствуют, в связи с чем, приводимые доводы о мнимости заключенной сделки, ее безденежности, недобросовестности истца по приобретению жилого помещения суд находит несостоятельными, как и доводы истца о приобретении спорного жилого помещения для своего сына.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, как собственнику жилого помещения, направлено требование в срок до ДД.ММ.ГГГГ произвести совместно с другими собственниками снос многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>, которое получено лично ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 41, том 2 л.д. 138).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Управление городского хозяйства и жизнеобеспечения территории Сусуманского муниципального округа (далее УГХиЖТ СМО) с заявлением о предоставлении ей копий документов: - постановления Администрации Сусуманского муниципального округа об изъятии земельного участка и объектов недвижимости для муниципальных нужд по адресу: <адрес>; отчета о рыночной стоимости изымаемого земельного участка и жилого помещения – <адрес> указанном доме; программы, утвержденной Постановлением Правительства Магаданской области от 6 октября 2022 года № 790-пп; проекта соглашения об изъятии земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости; полного комплекта документов, предшествующих подписанию соглашения (том 1 л.д. 38).
На данное обращение, УГХ и ЖТ СМО, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направлен ответ из которого следует, что: нормативно-правовой акт об изъятии земельного участка и объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд не принимался; размер возмещения за жилое помещение, принадлежащее истцу определен Отчетом № №; расселение граждан входящих в состав аварийного жилого фонда предусмотрено программой Магаданской области «Переселение в 2022-2027 годах граждан из аварийных многоквартирных домов, признанных таковыми в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ». Направлен проект соглашения и предложено рассмотреть его до ДД.ММ.ГГГГ и дать ответ, либо прийти лично для подписания соглашения. Ввиду большого объема запрашиваемых документов предложено лично ознакомится с ними в УГХ и ЖТ СМО (том 1 л.д. 39-40, том 2 л.д. 134, 135-137).
Рассмотрев поступивший ответ, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ, направила в УГХи ЖТ СМО письмо, обозначенное претензией, в котором указала о несогласии с определенной рыночной стоимостью принадлежащего ей жилого помещения, отраженной в отчете ООО «Партнер-Оценка» от ДД.ММ.ГГГГ № № в сумме <данные изъяты> рублей и отказе в связи с этим от подписания соглашения о выкупе жилого помещения, предложила использовать для определения рыночной стоимости спорного жилого помещения распоряжение администрации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилых помещений на 2024 год (том 1 л.д. 42-43, том 2 л.д. 169).
На данное обращение, УГХ и ЖТ СМО, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направлен ответ, в котором обращено внимание на отправление ей постановления Правительства Магаданской области от 6 октября 2022 года № 790-пп, отчета № № об определении рыночной цены выкупаемого жилого помещения, а также, со ссылкой на часть 6 статьи 32 ЖК РФ, вновь приложен аналогичный проект соглашения о выплате возмещения физическому лицу-собственнику жилого помещения в аварийном доме, изымаемого для муниципальных нужд, предложено в срок до ДД.ММ.ГГГГ представить письменный ответ, либо обратиться лично для подписания соглашения (том 1 л.д. 44-45, том 2 л.д. 139-140).
ДД.ММ.ГГГГ, на основании поступившего из УГХ и ЖТ СМО письма, ресурсоснабжающей организацией - МУП «ТЭС», произведено отключение многоквартирного <адрес> в <адрес> от централизованных систем тепло- и водоснабжения, о чем составлен соответствующий акт. Указанное письмо УГХ и ЖТ СМО направлено также в управляющую компанию – ООО «Снежная долина» (том 2 л.д. 128, 129, том 3 л.д. 17, 18-20, 21-25).
Постановлением Администрации Сусуманского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение изъять для муниципальных нужд Сусуманского муниципального округа земельный участок, на котором расположен аварийный <адрес> в <адрес>, а также в связи с изъятием земельного участка, изъять жилое помещение - <адрес> указанном доме, принадлежащую ФИО1 (том 2 л.д. 141).
Согласно отчету ООО «Партнер-Оценка» № № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> составляет <данные изъяты> рублей, из которых: - стоимость самого жилого помещения, с учетом стоимости прав на земельный участок и прав на долю в праве на общее имущество в многоквартирном доме – <данные изъяты> рублей; - стоимость убытков причиненных собственнику – <данные изъяты> рублей, в которые вошли: затраты на аренду квартиры в сумме <данные изъяты> рублей; расходы, связанные с переездом в арендуемое жилье в сумме <данные изъяты> рублей; государственная пошлина за регистрацию прав в сумме 4 000 рублей; компенсация за выплаты в фонд капитального ремонта в сумме 0 рублей (том 1 л.д. 46-205).
Полагая, что данная рыночная цена является явно заниженной, ФИО1 с привлечением ООО «ФБОЭ» проведена оценка принадлежащего ей жилого помещения по адресу: <адрес>, составлен отчет № № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым рыночная стоимость <адрес> в <адрес> составила <данные изъяты> рублей, из которых: <данные изъяты> рублей - рыночная стоимость жилого помещения; <данные изъяты> рублей - убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, состоящие из: расходов на временное проживание в сумме <данные изъяты> рублей; расходы на переезд (перевозка и временное хранение вещей) в сумме <данные изъяты> рублей; риэлторские услуги в сумме <данные изъяты> рублей; государственная пошлина при регистрации прав на приобретенное жилье в сумме 4 000 рублей; компенсация за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома в сумме 0 рублей (том 2 л.д. 206-211, 212-250, том 2 л.д. 1-75).
Ввиду наличия противоречий между оценками ООО «Партнер-Оценка» № № от ДД.ММ.ГГГГ и ООО «ФБОЭ» № № от ДД.ММ.ГГГГ, отсутствием сведений о разъяснении оценщикам их прав и обязанностей эксперта, их предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, возникших в связи с этим сомнений в правильности составления данных оценок, судом, с учетом разъяснений, данных в пункте 20 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» по делу проведена судебная оценочная (строительно-техническая) экспертиза.
Согласно заключению эксперта № № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость жилого помещения – <адрес> в <адрес>, с учетом рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном дом, в том числе рыночной стоимости земельного участка на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей долевой собственности на такое имущество, а также всех убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, компенсации за непроведенный капитальный ремонт жилого помещения составил <данные изъяты> рублей, из которых: рыночная стоимость квартиры в сумме <данные изъяты> рублей; убытки, причиненные собственнику жилья его изъятием в сумме <данные изъяты> рубля. При этом размер убытков состоит из: - расходы на временное проживание в сумме <данные изъяты> рублей; - риэлторские услуги в сумме <данные изъяты> рублей; расходы на переезд в сумме <данные изъяты> рублей; компенсация за непроведенный капитальный ремонт в сумме 0 рублей.
Рассматривая доводы сторон о необоснованности заключения, его несоответствия стандартам ФСО № и №, а также положениям части 7 статьи 32 ЖК РФ, необходимости проведения дополнительной экспертизы, суд приходит к следующему.
В соответствии с положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Закона).
Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Из представленного экспертного заключения усматривается, что стоимость изымаемого объекта определена на основании сравнительного подхода, объекты-аналоги соответствуют требованиям, указанным в Федеральном стандарте оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», являющемся приложением № 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200. Расчет стоимости произведен с учетом корректировок на условия продажи, местоположение объекта оценки, площадь объекта, количество комнат, на цену 1 м2 площади.
Вопреки приводимым доводам экспертом в соответствии с положениями части 7 статьи 32 ЖК РФ в размер возмещения за изымаемое жилое помещение включена рыночная стоимость право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме и земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием жилого помещения, а также стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
При производстве экспертизы экспертом изучены материалы дела, использованы различные подходы и методы, проведен детальный анализ полученных материалов, использована научно-практическая литература, нормативно-правовая база.
Заключение эксперта выполнено с соблюдением требований, предъявляемых к производству экспертизы, содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки. В заключении приведена мотивация расчетов с применением корректировки.
Заключение судебной экспертизы не содержит неясности или неполноты, оно мотивировано по поставленным судом первой инстанции вопросам, содержит подробное описание проведенного исследования. Выводы эксперта не допускают неоднозначного толкования, сомнений в верности выводов заключения, правильности проведения исследования не имеется.
Оценивая экспертное заключение по правилам статей 59, 60 и 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что оно отвечает требованиям достоверности, поскольку соответствует требованиям Федерального закона Российской Федерации от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
Экспертное исследование проведено квалифицированным экспертом, обладающим специальными познаниями, длительным стажем работы в экспертной деятельности, выводы эксперта в заключении полны, мотивированы и научно обоснованы, а сам эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 31 мая 201 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при производстве судебной экспертизы эксперт независим он не может находиться в какой-либо зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела. Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными познаниями.
Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме (статья 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»).
В силу статьи 41 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», действие статей 7, 8 данного закона распространяется на лиц, производящих судебную экспертизу вне государственных судебно-экспертных учреждений и не являющихся государственными судебными экспертами.
Учитывая, что для определения рыночной стоимости выкупаемого жилого помещения необходимы специальные познания в области оценки недвижимости, которыми обладает эксперт ФИО8, заключение оценочной (строительно-технической экспертизы) сделано экспертом в соответствии с имеющимися у нее специальными познаниями, вопрос о достаточности которых разрешается ею самостоятельно и не может быть поставлен в зависимость от мнения сторон.
При таком положении, приведенные мнения сторон по делу о неправильности проведенных экспертом исследований и неправильности выводов эксперта свидетельствовать не может.
По вышеприведенным обстоятельствам, правовых оснований для назначения по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы в соответствии с частью 1 статьи 87 ГПК РФ у суда также не имеется.
Вместе с тем установлено, что в собственности ФИО1 помимо спорного жилого помещения, имеются иные жилые помещения, расположенные: в <адрес> (с ДД.ММ.ГГГГ), где истец зарегистрирована; в <адрес> (с ДД.ММ.ГГГГ) (том 2 л.д.91).
Таким образом, убытки, связанные с оплатой аренды помещения в размере <данные изъяты> рублей, а также с оплатой услуг риэлтора в размере <данные изъяты> рублей подлежат исключению из стоимости возмещения за жилое помещение.
Тем самым размер возмещения за изымаемое жилое помещение ФИО1 по адресу: <адрес> составит <данные изъяты> рублей.
В обосновании приводимых доводов о заниженном размере выкупной цены изымаемого жилого помещения ФИО1 в процессе рассмотрения дела представлены справки от ДД.ММ.ГГГГ из ООО «Снежная долина», МУП «Теплоэнерго Сусуман», филиала «Магаданэнергосбыт» ПАО «Магаданэнерго» в соответствии с которыми задолженность по оплате за жилое помещение – <адрес> в <адрес> отсутствует (том 2 л.д. 125, 125, 126).
При этом из справки филиала «Магаданэнергосбыт» ПАО «Магаданэнерго» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что потребителем по адресу: <адрес> производилось потребление электрической энергии по октябрь 2024 года (том 2 л.д. 127).
Также истцом предоставлены жалобы на бездействие сотрудников прокуратуры Сусуманского района прокурору Магаданской области, начальнику управления Генеральной прокуратуры Российской Федерации по Дальневосточному федеральному округу, Генеральному прокурору Российской Федерации по факту нарушений со стороны УГХиЖТ СМО, заключающих соглашения об изъятии жилых помещений для муниципальных нужд без соответствующего решения об изъятии земельного участка под многоквартирным жилым домом и понуждении устранить их указанные нарушения, без представления полного пакета необходимых документов (том 2 л.д. 26-32, 33-40, 41-47), а также Министру строительства ЖКХ и энергетики на действия сотрудников УГХиЖТ СМО, предоставивших неполный комплект документов для заключения соглашения о выкупе спорного жилого помещения (том 2 л.д.48-51).
Согласно запроса на имя руководителя жилищной инспекции об основаниях введения ограничения либо приостановления предоставления коммунальных услуг, ФИО1 Государственной жилищной инспекцией ДД.ММ.ГГГГ дан ответ, что за период 2019 года по текущую дату 2025 года предписаний об устранении выявленных нарушений по многоквартирному дому № по <адрес> в <адрес> инспекцией не выдавалось (том 2 л.д.52, том 3 л.д.117-118).
В соответствии с информацией филиала «Магаданэнергосбыт» ПАО «Магаданэнерго» от ДД.ММ.ГГГГ, ограничения подачи электроэнергии по спорному жилому помещению не производилось, однако поступила заявка из УГХи ЖТ СМО о полном отключении электроэнергии спорного многоквартирного жилого дома (том 2 л.д. 53).
Как следует из письма главы Сусуманского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ, решение об отключении спорного жилого дома было принято в связи с аварийным состоянием инженерных сетей и невозможностью проведения капитального ремонта, а также для предотвращения аварийных ситуаций, которые могут привести к ущербу для граждан (том 3 л.д. 17).
Вместе с тем, приводимые истцом доводы и приложенные документы как каждый в отдельности, так и в совокупности о том, что предлагаемая УГХиЖТ СМО выкупная стоимость жилого помещения является заниженной, не свидетельствуют в силу следующего.
Согласно части 4 статьи 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.
Указанный спорный дом признан аварийным и подлежащим сносу распоряжением администрации Сусуманского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ № № и с указанного числа все жилые помещения, расположенные в нем, являются непригодными для проживания, в том числе и спорное жилое помещение ФИО1, в связи с чем отключение дома от сетей инженерно-технического обеспечения не влечет за собой уменьшения размера выкупной цены изымаемого жилого помещения.
Кроме того, из материалов дела следует, что рыночная стоимость спорного жилого помещения была определена УГХиЖТ СМО на основании отчета ООО «Оценка-Партнер» № № от ДД.ММ.ГГГГ, на дату ДД.ММ.ГГГГ, то есть до отключения дома от сетей инженерно-технического обеспечения и в последующем не изменялась, не уменьшалась.
Из представленного истцом суду отчета № № от ДД.ММ.ГГГГ, а также заключения эксперта № № от ДД.ММ.ГГГГ также не следует, что экспертом и оценщиком при расчете рыночной стоимости спорного жилого помещения принималось во внимание его пригодность либо непригодность для проживания.
По этим же основаниям отклоняются доводы ответчиков о не проживании истца в спорном жилом помещении, состояние жилого помещения, поскольку указанные обстоятельства не учитываются при определении рыночной стоимости спорного жилого помещения.
С учетом изложенного, представленные ответчиками акты осмотра от ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д.83-193) и от ДД.ММ.ГГГГ принимаются судом только в части состояния самого многоквартирного жилого дома.
Доказательств того, что действия муниципальных органов были преднамеренными, истцом суду, в нарушение статьи 56 ГПК РФ представлено не было, как и доказательств того, что рынок жилья в <адрес> носит критический характер в связи с отсутствием жилых помещений не признанных аварийными и подлежащими сносу. Действия / бездействие органов местного самоуправления в части неправомерного отключения многоквартирного дома от сетей инженерно-технического обеспечения истцом не обжаловались, в материалах дела такие сведения, в том числе о дефиците жилых помещений, отсутствуют. Наоборот, и представленных суду оценок № № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ, а также заключения эксперта № № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что оценка рыночной стоимости спорного жилого помещения производилась на основании сравнительного метода с жилыми помещениями, продаваемыми на территории г. Сусумана, расположенными в домах, не признанных аварийными и подлежащими сносу.
Доводы истца о нарушении УГХиЖТ СМО порядка выкупа жилого помещения при изъятии земельного участка для муниципальных нужд вследствие предложения истцу выкупной цены до принятия решения об изъятии земельного участка основаниями для признания заниженным размера выкупной цены не являются, поскольку процедура заключения соглашения в рассматриваемом случае инициирована самим истцом, а кроме того муниципальным органом ДД.ММ.ГГГГ принято решение изъять земельный участок и жилое помещение, принадлежащее истцу.
Приводя свои доводы, истец также ссылалась на причинение ей действиями / бездействием муниципальных органов морального вреда, однако указанные требования ею не заявлялись, в связи с чем оснований для их разрешения в порядке статьи 196 ГПК РФ суд не усматривает.
Для определения выкупной цены изымаемого спорного жилого помещения истец полагала необходимым учитывать приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 5 сентября 2024 года №595/пр «О средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на IV квартал 2024 года», которым определяется рыночная стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации для выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках комплекса процессных мероприятий «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан» государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации».
Указанный довод истца является несостоятельным, поскольку при определении рыночной цены выкупаемого жилого помещения в целях реализации положений статьи 32 ЖК РФ данный приказ не применим.
Не может применяться для определения выкупной цены жилого помещения и распоряжение ФИО4 № 5 от 11 января 2024 года «Об утверждении рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилых помещений на 2024 год», поскольку указанная в нем рыночная стоимость жилого помещения не соответствует критериям, установленным частями 7, 8.2 статьи 32 ЖК РФ, определена без учета убытков, причиненных собственнику его изъятием, в том числе упущенной выгоды и суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Тем самым, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, и принимая во внимание вышеприведенные нормы права, разъяснения по их применению, обстоятельства дела, определенный судом размер возмещения за жилое помещение в сумме <данные изъяты> рублей, суд приходит к выводу, что правовые основания для признания предложенной органом муниципального образования выкупной цены за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> рублей заниженной и не отвечающей реалиям рынка недвижимости в Сусуманском муниципальном округе, а также возложении обязанности заключить договор с истцом на основании распоряжения № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилых помещений на 2024 год», у суда отсутствуют, в связи с чем полагает необходимым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к муниципальному образованию в лице Администрации Сусуманского муниципального округа и управления городского хозяйства и жизнеобеспечения территории Сусуманского муниципального округа отказать.
В соответствии с пунктом 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Поскольку исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат, оснований для взыскания в ее пользу судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины и проведенного исследования, не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194–199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 к муниципальному образованию Сусуманский муниципальный округ Магаданской области в лице Администрации Сусуманского муниципального округа Магаданской области, Управления городского хозяйства и жизнеобеспечения территории Сусуманского муниципального округа Магаданской области о признании выкупной цены жилого помещения заниженной, возложении обязанности заключить договор, взыскании судебных издержек, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано сторонами путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по гражданским делам Магаданского областного суда через Сусуманский районный суд Магаданской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. Днем составления мотивированного решения установить 15 мая 2026 года.
Председательствующий В.В. Костенко