РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 декабря 2025 года г. Мирный
Мирнинский районный суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Тартыевой А.Т., при помощнике судьи Капустиной М.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Аммосова ЕС к администрации городского поселения «Город Мирный» муниципального района «Мирнинский район» Республики Саха (Якутия) об обязании заключить договор аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Аммосов Е.С. обратился в суд с иском к администрации городского поселения «Город Мирный» муниципального района «Мирнинский район» Республики Саха (Якутия) о возложении обязанности заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, кондоминиум №, участок №, для завершения строительства объекта незавершенного строительства.
Требования мотивированы тем, что на основании постановления администрации МО «Мирнинский район» № от <дата> между истцом и администрацией района заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в долгосрочное (краткосрочное) пользование на условиях аренды спорный земельный участок, со сроком действия по <дата>. Актом приема-передачи от <дата> земельный участок был передан арендатору, договор аренды зарегистрирован в ЕГРН. В период действия договора аренды истец не успел окончить строительство жилого дома в связи с трудным финансовым положением, при этом платежи по арендной плате вносились истцом согласно условиям договора аренды, задолженность по арендным платежам отсутствует. Истец обращался к главе города о продлении договора аренды земельного участка, либо заключении иного договора аренды земельного участка, однако решением от <дата> №-АТ ему отказано в предоставлении указанного земельного участка в аренду, поскольку земельный участок ранее однократно предоставлялся ему для завершения строительства. Ответчик не обращался в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора с соответствующим требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, путем продажи с публичных торгов. Просит обязать ответчика заключить с ним договор аренды земельного участка для завершения строительства.
Ответчиком представлен отзыв на иск, согласно которому в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды продлевался администрацией однократно, на основании изложенного заключение договора аренды администрацией не представляется возможным; с исковым заявлением об изъятии земельного участка администрация не обращалась; в настоящее время городской администрацией договоры аренды земельных участков для завершения строительства заключаются сроком на один год; вынесение решения по делу оставляют на усмотрение суда.
Истец, его представитель, представитель ответчика о дате времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, отдельными ходатайствами просили рассмотреть дело без их участия.
В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, на основании решения Мирнинского районного суда Республики Саха (Якутия) от <дата> объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> включен в состав наследства, открывшегося после смерти "А", выдано свидетельство о праве н наследство. <дата> в ЕГРН зарегистрировано право собственности Аммосова Е.С. на указанный объект незавершенного строительства.
Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на <дата> земельный участок с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – строительство жилого дома, расположен по адресу: <адрес>, данные о правообладателе отсутствуют.
<дата> между МО «<адрес>» и Аммосовым Е.С. заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, для завершения строительства, сроком по <дата>.
Актом приема-передачи земельный участок передан арендатору; договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Республике Саха (Якутия) <дата>.
<дата> Аммосов Е.С. обратился с заявлением о продлении договора аренды, либо заключении нового договора аренды.
<дата> орган местного самоуправления отказал в удовлетворении заявления, сославшись в своем ответе № на то, что Аммосовым Е.С. реализовано право на однократное продление договора аренды для завершения строительства.
Отказ в продлении договора аренды явился основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
В связи со вступлением с <дата> в силу изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации, согласно Федеральному закону РФ от <дата> № 171-ФЗ администрация городского поселения «Город Мирный» наделена полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории городского поселения «Город Мирный».
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);
собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).
В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).
В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.
Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности Аммосову Е.С., и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.
При рассмотрении дела установлено, что объект незавершенного строительства был приобретен получен в наследство. В период действия договора аренды земельного участка не смог приступить к строительству объекта из-за финансовых трудностей, возникших, в том числе, в связи с пандемией. По истечении договора аренды он продолжил пользоваться земельным участком на тех же условиях, платил арендные платежи. В настоящее время готов завершить строительство объекта.
При проведении подготовки дела к судебному разбирательству представитель администрация суду пояснила, что с иском об изъятии объекта незавершенного строительства администрация в суд не обращалась, земельный участок иным лицам не предоставлялся.
Единственным основанием для отказа в продлении срока договора аренды, согласно ответу администрации послужило то обстоятельство, что администрацией уже продлевался его срок однократно для завершения строительства. Иные основания отказ в продлении договора аренды не содержит.
Собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, Аммосов Е.С., как собственник объекта незавершенного строительства, имеет право на предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства.
В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в феврале 2025 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.
Соответствующий правовой подход изложен в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023, кассационном определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
С учетом установленных по делу обстоятельств, исковые требования подлежат удовлетворению полностью. При определении срока договора аренды суд руководствуется нормами Земельного кодекса Российской Федерации и считает необходимым установить срок договора аренды - 3 года, полагая его разумным для завершения строительства.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Аммосова ЕС удовлетворить.
Возложить на администрацию городского поселения «Город Мирный» муниципального района «Мирнинский район», ИНН 1433020312, ОГРН 1061433000012, обязанность заключить с Аммосовым ЕС, СНИЛС <данные изъяты>, договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес> сроком <дата>, в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) через Мирнинский районный суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено <дата>.
Судья А.Т. Тартыева