ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 апреля 2026 года с. Турунтаево
Прибайкальский районный суд Республики Бурятия в составе судьи Туравининой Ю.Ю., при секретаре Омутовой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ефремовой Е. Б. к Малыгиной Е. В. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении ограничения в виде ипотеки,
УСТАНОВИЛ:
Обращаясь в суд с настоящим иском, Ефремова Е.Б. просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ответчиком Малыгиной Е.В.; прекратить право собственности ответчика на жилое помещение по адресу: <адрес>; восстановить право собственности истца на жилой дом; прекратить ограничение в виде ипотеки в отношении жилого дома в пользу залогодержателя ООО «ЗИК» и признать право залога ООО «ЗИК» отсутствующим.
Требования мотивированы следующим. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, с условием оплаты за счет заемных средств в размере 500000 руб., предоставляемых покупателю на цели приобретения указанного в договоре имущества, ООО «ЗИК» по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, а также за счет собственных средств в размере 10000 руб., при этом заемные средства уплачиваются после государственной регистрации перехода прав собственности и ограничения в виде ипотеки в ЕРГН. Согласно п. 7 договора объект недвижимости находится у ООО «ЗИК» в залоге. ДД.ММ.ГГГГ право собственности ответчика, ограничение в виде ипотеки (ДД.ММ.ГГГГ) зарегистрированы. Вместе с тем, оплата по договору ответчиком не произведена. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи. В связи с существенными нарушениями договора ответчиком истец просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества.
Определением суда произведена замена третьего лица ООО «ЗИК» на ООО «Комбат».
В судебное заседание истец, представитель истца, представитель ООО «Комбат» не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в письменном заявлении представитель истца Шабаганова В.С. просила приостановить производств по данному делу в связи с обращением в суд с заявлением о пересмотре решения суда по делу № по вновь открывшимся обстоятельствам.
Ответчик Малыгина Е.В. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, о причинах неявки не сообщила, не просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Принимая во внимание, что ответчик надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, однако в судебное заседание не явился и не сообщил об уважительности причин неявки, не просил о рассмотрении дела в его отсутствие, на основании ст. 233 ГПК РФ, в отсутствие возражений истца, суд полагает возможным рассмотреть данное гражданское дело в порядке заочного судопроизводства.
Оснований для отложения судебного заседания по ходатайству представителя ООО «Комбат» для предоставления документов в рамках договора займа, суд не находит поскольку необходимые документы находятся в гражданском деле №, иных оснований для отложения судебного заседания представителем третьего лица не приведено, отложение судебного заседания в данном случае приведёт к необоснованному затягиванию рассмотрения дела и не будет соответствовать конституционным принципам судопроизводства, предусмотренным ст. 123 Конституции РФ.
Оснований для приостановления производства по делу, суд также не усматривает.
Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п.2 ст. 218 ГК РФ).
В силу ст.ст. 420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.
В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).
Согласно ст. 555, ст. 556 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
Принцип надлежащего исполнения обязательств в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона закреплен в ст. 309 ГК РФ.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Ефремовой Е.Б. (продавец) и Малыгиной Е.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.
По условиям договора жилой дом стороны оценили в сумме 510000 руб. (п.4 договора).
Согласно п. 5 договора жилой дом приобретается покупателем за счет заемных средств в размере 500000 руб., предоставляемых покупателю на цели приобретения указанного имущества, предоставляемых ООО «ЗИК» по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «ЗИК» и Малыгиной Е.В., заемные средства уплачиваются после государственной регистрации перехода права собственности е ЕГРН, а также государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости в силу закона в пользу ООО «ЗИК», а также за счет собственных средств в размере 10000 руб. Предоставление денежных средств по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 500000 руб. производится ООО «ЗИК» безналичным путем на расчетный счет покупателя в течение 30 календарных дней с момента подписания договора займа.
Согласно п. 6 договора оплата недвижимого имущества производится после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и ипотеки в силу закона.
Недвижимое имущество, приобретаемое покупателем по договору находится в залоге у ООО «ЗИК» (п.7 договора).
Как следует из материалов гражданского дела № по иску ООО «Комбат» к Малыгиной Е. В. о взыскании денежных средств по договору займа и обращении взыскания на залоговое имущество, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Забайкальская ипотечная компания» и Малыгиной Е.В. заключен договор займа №, в соответствии с которым ответчику предоставил заем 500000 руб. под 22 % годовых, сроком на 36 мес., срок выплаты процентов ежемесячно в соответствии с графиком платежей. Обеспечением исполнения обязательств по договору является залог недвижимого имущества – жилой дом по адресу: <адрес> общей площадью 66,9 кв.м., кадастровым №.
Факт передачи заемщику Малыгиной Е.В. денежных средств подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ ООО «Забайкальская ипотечная компания» и ООО «Комбат» заключили договор цессии (уступки права требования) № по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ. К цессионарию переходят имущественные права неуплаченных сумм займа и процентов в размере 382 510 руб.; права, обеспечивающие исполнение обязательств по договору займа; права на возмещение убытков, причиненных неисполнением (ненадлежащим исполнением) обязательств, установленных в договоре займа; права на возмещение судебных расходов; право начисления процентов и неустойки с момента перехода прав требования.
Уступка права требования в данном обязательстве допустима в силу условий заключенного между ООО «Забайкальская ипотечная компания» и ответчиком договора займа.
О состоявшейся уступке прав требований по договору займа ДД.ММ.ГГГГ Малыгина Е.В. была уведомлена.
Заочным решением Прибайкальского районного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ООО «Комбат» к Малыгиной Е.В. о взыскании денежных средств по договору займа и обращении взыскания на залоговое имущество удовлетворены, взысканы с Малыгиной Е.В. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Комбат» задолженность по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 430 059,81 руб., государственная пошлина в размере 7 501 руб.;
обращено взыскание на заложенное имущество: жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с установлением начальной продажной стоимости в размере 567 038,74 руб.
Заочное решение вступило в законную силу.
Согласно ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости жилое помещение с кадастровым номером № принадлежит на праве собственности Малыгиной Е.В. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации права ДД.ММ.ГГГГ. Ранее жилое помещение принадлежало на праве собственности истцу Ефремовой Е.Б.
Также согласно выписке из ЕГРН в отношении вышеуказанного объекта недвижимости установлена ипотека в силу закона, дата регистрации ограничения ДД.ММ.ГГГГ, срок действия с ДД.ММ.ГГГГ на 36 месяцев с даты фактического предоставления кредита (принимая во внимание, что Малыгиной Е.В. денежных средств фактически переданы ДД.ММ.ГГГГ, согласно платежному поручению №, срок ипотеки – до ДД.ММ.ГГГГ). Лицо в пользу которого установлено ограничение – ООО «Комбат» на основании договора цессии № от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ (согласно кассовому чеку) истец Ефремова Е.В. направила в адрес ответчика претензию о расторжении договора купли-продажи.
Обращаясь с настоящим иском, истец Ефремова Е.В. в обоснование заявленных требований указывает, что ответчиком оплата по договору не произведена.
Согласно ст. 56, ст. 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.
Оценив представленные доказательства, в отсутствие доказательств ответчика об оплате по договору купли-продажи недвижимого имущества, суд приходит к выводу о существенном нарушении прав продавца, поскольку оплата по договору купли-продажи ответчиком произведена не была, в связи с чем исковые требования о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и прекращении прав ответчик на недвижимое имущество подлежат удовлетворению.
С учетом длительности неисполнения обязательства со стороны покупателя истец, как продавец, утратила интерес в совершении сделки, поскольку лишилась того, на что была вправе рассчитывать при ее заключении.
Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом имущества в согласованные в договоре сроки относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи (пункт 8 Обзора ВС РФ N 5), поэтому этот договор может быть расторгнут по требованию продавца.
В силу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
В данном случае избранный истцом способ защиты права путем расторжения договора купли-продажи, не противоречит закону и полностью соответствует основным началам гражданского законодательства, изложенным в ст. 1 ГК РФ.
Поскольку объект недвижимости приобретен ответчиком за счет заемных денежных средств, и передан в залог кредитору, в данном случае подлежат применению положения Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке» (далее ФЗ «Об ипотеке»).
Согласно ст. 5, ст. 69 ФЗ «Об ипотеке» здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
Согласно сведениям ЕГРН объект оспариваемого договора - жилое помещение с кадастровым номером №, является блоком дома блокированной застройки.
В ранее действующей редакции п. 2 ч.2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации жилыми домами блокированной застройки признавались жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Исходя из положений вышеуказанных норм закона одним из признаков, характеризующих жилой дом блокированной застройки, является расположение каждого из его блоков на отдельном земельном участке, что предполагает образование земельного участка под каждым блоком отдельно.
Согласно ст. 42 ФЗ «Об ипотеке» в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.
На основании изложенного, принимая во внимание, что спорным договором купли-продажи не предусмотрено право покупателя не исполнять в течение длительного времени обязанность по оплате установленной договором купли-продажи цены, длительная просрочка покупателя привела к тому, что встречное предоставление (цена 2023 года) стало несоразмерным стоимости объекта на дату предъявления иска в суд о расторжении договора (февраль 2026 года), установленными нарушениями ст. 5, ст. 69 ФЗ «Об ипотеке», п.п. 5,6 спорного договора, а также принимая во внимание, что срок на который была установлена ипотека - 36 месяцев с даты фактического предоставления кредита, т.е. до 17.02.2026, истек, договор признан судом расторгнутым, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца о прекращении ограничения в виде ипотеки, и удовлетворении исковые требований в полном объеме.
Кроме того, постановлением судебного пристава-исполнителя исполнительное производство №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании с должника Малыгиной Е.В. в пользу взыскателя ООО «Комбат» кредитной задолженности по гражданскому делу № прекращено на основании п.п.1,2 ст. 2, ст. 2.1 Федерального закона от 07.10.2022 N 377-ФЗ "Об особенностях исполнения обязательств по кредитным договорам (договорам займа) лицами, призванными на военную службу по мобилизации в Вооруженные Силы Российской Федерации, лицами, принимающими участие в специальной военной операции, а также членами их семей и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно п.п. 1,2 ст.2 Федерального закона от 07.10.2022 N 377-ФЗ в случае гибели (смерти) военнослужащего, если он погиб (умер) при выполнении задач в период проведения специальной военной операции либо позднее указанного периода, но вследствие увечья (ранения, травмы, контузии) или заболевания, полученных при выполнении задач в ходе проведения специальной военной операции, или в случае объявления судом военнослужащего умершим, а также в случае признания военнослужащего инвалидом I группы в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, обязательства военнослужащего по кредитному договору, за исключением обязательств по кредитному договору, указанных в части 1.1 настоящей статьи, прекращаются.
В случае наступления обстоятельств, указанных в части 1 настоящей статьи, обязательства членов семьи военнослужащего в отношении заключенных ими кредитных договоров, а также обязательства не относящихся к кругу лиц, определенному пунктом 4 части 1 статьи 1 настоящего Федерального закона, совершеннолетних детей, родителей или усыновителей военнослужащего, участвующих в обязательстве по кредитному договору на стороне заемщика, являющегося этим военнослужащим, прекращаются.
Согласно ст. 2.1 Федерального закона от 07.10.2022 N 377-ФЗ обязательства гражданина, призванного на военную службу по мобилизации в Вооруженные Силы Российской Федерации, военнослужащего, проходившего военную службу по призыву в Вооруженных Силах Российской Федерации (за исключением военнослужащего, замещающего воинскую должность курсанта военной профессиональной образовательной организации, военной образовательной организации высшего образования, находящихся в ведении Министерства обороны Российской Федерации), иного гражданина, не проходящего военную службу, заключивших не ранее 1 декабря 2024 года контракт о прохождении военной службы в Вооруженных Силах Российской Федерации сроком на один год и более для выполнения задач специальной военной операции, и (или) его супруги (супруга), вытекающие из кредитного договора, в случае, если до 1 декабря 2024 года вступил в законную силу судебный акт о взыскании задолженности по этим обязательствам и (или) в целях исполнения таких обязательств банку или иной кредитной организации выдан исполнительный документ и (или) по заявлениям названных организаций возбуждено исполнительное производство (исполнительный документ предъявлен к исполнению), прекращаются в части, не превышающей в совокупности 10 миллионов рублей, со дня заключения указанного контракта.
При наступлении обстоятельств, указанных в части 1 настоящей статьи, также применяются последствия, предусмотренные частями 1.2 и 5 статьи 2 настоящего Федерального закона.
В силу ст.ст. 166, 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно разъяснениям п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Принимая во внимание вышеуказанные положения закона, суд полагает необходимым применить последствия недействительности сделок: исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности Малыгиной Е.В. на жилой дом, восстановить в ЕГРН регистрационную запись о праве собственности Ефремовой Е.Б. на жилой дом, возложить на ответчика обязанность вернуть истцу жилой дом.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 233-235 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Ефремовой Е. Б. (ИНН №) к Малыгиной Е. В. (ИНН №) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении ограничения в виде ипотеки удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Ефремовой Е. Б. и Малыгиной Е. В. в отношении жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.
Применить последствия недействительности сделок: исключить из ЕГРН запись № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности Малыгиной Е. В. на жилой дом, с кадастровым номером № по адресу: <адрес> восстановить в ЕГРН регистрационную запись о праве собственности Ефремовой Е. Б. на жилой дом, с кадастровым номером № по адресу: <адрес> возложить на Малыгину Е. В. обязанность вернуть Ефремовой Е. Б. жилой дом, с кадастровым номером № по адресу: <адрес>
Настоящее решение является основанием для внесения сведений в ЕРГН.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья Ю.Ю. Туравинина
Решение в окончательной форме изготовлено 16 апреля 2026 года.
Судья Ю.Ю. Туравинина
Копия верна: