РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
МАГАДАНСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ
в составе председательствующего судьи Доброходовой С.В., при секретаре Матвеевой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании, в городе Магадан, в помещении Магаданского городского суда Магаданской области 27 февраля 2026 года гражданское дело по иску Бажан П.Г. к мэрии города Магадана о признании права собственности на объект недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Бажан П.Г. обратился в Магаданский городской суд Магаданской области с иском к мэрии города Магадана о признании права собственности на самовольную постройку.
В обоснование требований указал, что комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Магадана 08 ноября 2018 года с истцом заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка (без проведения торгов) от 26 сентября 2016 года № земельного участка с кадастровым №, для строительства объекта социально-бытового назначения: ателье по оказанию социальных услуг, сроком с 01 июля 2016 года по 30 июня 2019 года.
В 2019 году истцом получено разрешение на строительство от 04 июня 2019 года №, на основании которого поставлен на кадастровый учет объект незавершенного строительства с кадастровым №.
Сообщает, что в связи со сложной экономической ситуацией, истец не смог завершить строительство в период действия договора аренды, а именно до 30 июня 2019 года, строительство было завершено в марте 2025 года.
На 2025 год для строительства объектов капитального строительства, соответствующее определенным параметрам, не требуется разрешение на строительство и разрешение на ввод объектов в эксплуатацию. Указанный порядок предусмотрен Приказом от 31 января 2023 года №11-О, Департамента архитектуры и градостроительства Магаданской области «Об установлении случаев осуществления деятельности по строительству и реконструкции объектов капитального строительства на территории Магаданской области без получения соответствующего разрешения в 2025 году».
По итогу завершения строительства изготовлен технический план, построенный объект соответствует проектной документации, согласно техническому плану, объект недвижимости имеет следующие характеристики: Нежилое здание – Ателье по оказанию социальных услуг, кол-во этажей – 1, площадь 207,3 кв.м, адрес: <адрес>. В период действия договора аренды истец зарегистрировал объект незавершенного строительства, присвоен кадастровый №.
Указывает, что на сегодняшний день у истца отсутствует возможность продлить срок договора аренды земельного участка, либо заключить новый договор аренды.
На обращение в Управление Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу для осуществления регистрационных действий был получен ответ о наличии оснований для приостановления единой учетно-регистрационной процедуры, в связи с отсутствием документов, подтверждающих право пользованием земельным участком на момент создания здания.
Оснований зарегистрировать право собственности на вновь созданный объект недвижимости у истца не имеется, в связи с истечением срока договора аренды. Спорный объект расположен в границах земельного участка, что подтверждается техническим планом, статус строения соответствует виду разрешенного использования, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц.
Ссылаясь на приведенные обстоятельства просит суд признать за истцом право собственности на здание, расположенное по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым №.
Определением судьи от 15 декабря 2025 года на основании ст. 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (далее и выше – Управление Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу), департамент имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана.
Стороны, третьи лица в судебном заседании участия не принимали, о времени месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
Представитель ответчика в возражениях на иск с исковыми требованиями не согласился, поскольку срок договора аренды истек, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом. В письменном отзыве на исковое заявление, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, разрешение исковых требований оставил на усмотрение суда.
Представитель третьего лица департамента имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом. В письменном отзыве на исковое заявление, против удовлетворения исковых требований возражал, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Учитывая надлежаще извещение участников процесса о времени и месте судебного заседания, суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) одним из способов защиты нарушенного гражданского права является признание права.
Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1 ст. 218 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В абз. 2 п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п.1 ст. 130 ГК РФ).
В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
Данная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года.
Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (п. 1).
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3).
В соответствии с разъяснениями, данными Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» в силу положений п. 1 ст. 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки (п. 25).
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры (п. 43).
Таким образом, в предмет доказывания по настоящему спору входит, в том числе выяснение вопроса о соблюдении истцом градостроительных, строительных норм и правил, о соответствии постройки требованиям законодательства, и отсутствии при ее эксплуатации угрозы имуществу, жизни и здоровью граждан. При этом лицо, осуществившее самовольную постройку, обязано представить суду доказательства, подтверждающие соответствие ее требованиям безопасности, и позволяющие сохранить эту постройку.
Как установлено судом и следует из материалов дела на основании постановления мэрии города Магадана от 13 февраля 2013 года № «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и предварительном согласовании места размещения объекта социально-бытового назначения: ателье по оказанию социальных услуг в районе нежилого здания по <адрес>» 26 сентября 2016 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Магадана (в настоящее время – департамент имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана) и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка (без проведения торгов) №.
На основании договора уступки прав и обязанностей от 10 октября 2018 года к договору аренды № ФИО1 уступил права по указанному договору истцу Бажан П.Г.
Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Магадана 08 ноября 2018 года с истцом заключено дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка (без проведения торгов) от 26 сентября 2016 года № по условиям которого на праве аренды предоставлен земельный участок с кадастровым №, площадью 380 кв. м, разрешенное использование: для строительства объекта социально-бытового назначения: ателье по оказанию социальных услуг, сроком с 01 июля 2016 года по 30 июня 2019 года.
В период действия договора аренды 04 июня 2019 года истцом получено разрешение на строительство № объекта «Ателье на оказание социальных услуг», на основании которого 27 июня 2019 года на кадастровый учет поставлен объект незавершенного строительства с кадастровым № – нежилое здание, площадью 221,7 кв.м, степень готовности 10%, собственником которого является истец.
Строительство осуществлялось на основании проектной документации ООО «Хемиун» от 2019 года.
Согласно техническому плану, подготовленному в результате кадастровых работ кадастровым инженером ФИО2 нежилое здание Ателье по оказанию социальных услуг, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> завершено строительством в 2025 году, в соответствии с проектной документацией, площадь объекта недвижимости 207,3 кв.м.
При этом, как утверждает истец, у него отсутствует возможность постановки нежилого здания на государственный кадастровый учет в связи с окончанием срока действия договора аренды. По истечении срока действия договора аренды с 01 июля 2019 года, земельный участок с кадастровым номером № находится у истца в фактическом пользовании.
С целью выяснения вопроса соблюдены ли градостроительные и строительные нормы при возведении спорного объекта недвижимости, а также создает ли он угрозу жизни и здоровью граждан данный объект недвижимого имущества судом назначена судебная строительная экспертиза производство которой поручено ИП ФИО3
Согласно заключению эксперта от 05 февраля 2026 года №, составленному ИП ФИО3 исследуемый объект - здание Ателье по оказанию социальных услуг, количество этажей — 1, площадью 207,3 кв.м, расположено по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.
Указанный объект расположен в границах земельного участка, что подтверждается техническим планом, статус строения соответствует виду разрешенного использования, согласно договору аренды от 26 сентября 2016 года №, целевому использованию - для строительства объекта социально-бытового назначения. Является объектом капитального строительства так как имеет фундамент, действительно, прочный мощный основательный капитальный, с заглубленной частью, которая прочно связывает его с землей, посредством сплошного свайного поля, из металлических свай, воспринимает все нагрузки его конструкций и распределяет их по массиву грунта. И так как на данном этапе, после проведенных работ пока еще не выполнены все процедуры по регистрации, то объект недвижимости является объектом капитального строительства.
Эксперт пришел к выводу, что объект недвижимости — здание Ателье по оказанию социальных услуг, соответствует строительным, противопожарным, градостроительным и санитарно-эпидемиологическим нормам, предъявляемым к таким объектам в соответствии с законодательством Российской Федерации и г. Магадана и дальнейшая его эксплуатация возможна без угрозы жизни и здоровью граждан. Права и охраняемые законом интересы третьих лиц строительством Объекта — не нарушаются. Объект соответствует требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, проектно-сметной документации, о планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (09 декабря 2025 года).
Оценивая в качестве доказательства по делу заключение судебной экспертизы ИП ФИО3 от 05 февраля 2026 года № суд учитывает, что заключение подготовлено компетентным специалистом, документы подтверждающие квалификацию, которого приложены к заключению. Ответы на вопросы даны полно, со ссылкой на использованные экспертом нормы и правила, оформлены фототаблицы и акт обследования объекта.
Каких-либо противоречий и неясностей в заключении эксперта не содержится. Заключение содержит описание методики проведения обследования. В исследовательской части описан ход проведенных исследований, выводы эксперта изложены в ясной и понятной форме.
Суд, оценив заключение экспертизы, признает выводы проведенного исследования в качестве надлежащего доказательства, поскольку отсутствуют основания сомневаться в достоверности сведений, изложенных в заключении, эксперт дал ответы на поставленные вопросы, в заключении подробно изложена исследовательская часть экспертизы, из которой видно, в связи с чем, эксперт пришел к таким выводам.
Таким образом, представленные доказательства подтверждают факт принятия истцом надлежащих мер к легализации постройки спорного объекта недвижимости, отсутствие зарегистрированного на объект права собственности или иных вещных прав, отсутствие очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения истца, а также учитывая то, что возведение объекта «Ателье на оказание социальных услуг» произведено в соответствии с градостроительными и строительными нормами и правилами, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу о возможности сохранения этой самовольной постройки и возможности признания за истцом права собственности на спорный объект недвижимости, поэтому заявленные исковые требования Бажан П.Г. являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.
Так как ответчиком права истца не нарушались и не оспаривались, то суд приходит к выводу о том, что с мэрии г. Магадана понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины взысканию не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Удовлетворить исковые требования Бажан П.Г. к мэрии города Магадана о признании права собственности на объект недвижимости.
Признать за Бажан П.Г. (СНИЛС №) право собственности на нежилое здание - Ателье по оказанию социальных услуг, площадью 207,3 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Магаданский областной суд через Магаданский городской суд Магаданской области в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Установить срок составления мотивированного решения суда – 16 марта 2026 года.
Судья С.В. Доброходова