РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 сентября 2026 года г. Улан-Удэ
Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ Республики Бурятия в составе судьи Очировой Т.В., при секретаре Норбоевой Д.Ц., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Банк ВТБ (ПАО) к Эрдынеевой Ольге Михайловне, Управлению Росреестра по Республике Бурятия, ООО «Специализированный застройщик «СтройСервис» об обязании произвести государственную регистрацию права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Банк ВТБ (ПАО) (далее - Банк) обратился в суд с иском к ответчикам об обязании произвести государственную регистрацию права собственности на объект долевого строительства.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 5 апреля 2024 г. между Банком и Эрдынеевой О.М. был заключен кредитный договор №, на основании которого ответчику был предоставлен кредит в размере 4 198 585,20 руб. на срок 242 месяца с условием уплаты 1 % годовых.
Кредит предоставлен для приобретения в собственность на основании Договора приобретения Предмета ипотеки. Предмет ипотеки - права требования на объект долевого строительства - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (п. 12 кредитного договора). В обеспечение надлежащего исполнения условий указанного кредитного договора в залог передано: права требования на объект долевого строительства - квартиры по вышеуказанному адресу. Банк принятые на себя обязательства по предоставлению кредита выполнил в полном объеме. Между тем, заемщик обязательства по погашению кредита не исполняла, в связи с чем, банк обратился в суд с иском о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.
Вступившим в законную силу заочным решением Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 29 августа 2025 г. исковые требования Банка ВТБ (ПАО) к Эрдынеевой Ольге Михайловне о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество: права требования на объект долевого строительства квартиру, расположенную по вышеуказанному адресу, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 4 330 400 руб. удовлетворены.
До настоящего времени решение суда не исполнено, ответчик не зарегистрировала право собственности на спорную квартиру.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил суд обязать ответчиков Эрдынееву О.М., ООО «СЗ «СтройСервис» и Управление Росреестра по РБ произвести государственную регистрацию права собственности на объект долевого строительства - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Представитель истца Банк ВТБ (ПАО) в судебное заседание своего представителя не направило, извещены, в исковом заявлении содержится ходатайство представителя Шинкевич Г.П. о рассмотрении дела в их отсутствие.
Ответчик Эрдынеева О.М., представители ответчиков Управления Росреестра по РБ, ООО «СЗ «СтройСервис» в суд не явились, извещены.
Представитель ответчика ООО «СЗ «СтройСервис» направил в суд письменные возражения относительно исковых требований, указывая на следующее. В соответствии с договором участия в долевом строительстве № (далее – ДДУ) предусмотрена обязанность участника оплатить полную стоимость объекта. Из материалов в дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «Стройсервис» и Эрдынеевой О.М. заключен договор участия в долевом строительстве. Согласно п.4.1 ДДУ цена договора определяется как стоимость объекта долевого строительства, указанного в п. 3.2 ДДУ, и на момент заключения Договора составила 5 254 800 руб. При этом, стороны согласовали, что цена договора не является фиксированной и определяется, исходя из стоимости 1 квадратного метра площади объекта долевого строительства, установленной в размере 116 000 руб. Согласно условиям ДДУ, в случае изменения площади объекта долевого строительства окончательная цена договора подлежит соответствующему изменению. Согласно п. 3.2 ДДУ общая площадь объекта долевого строительства, включая площадь балкона с учетом соответствующего коэффициента, составляет 45,3 кв.м. Вместе с тем, по результатам первичной технической инвентаризации площадь объекта составила 46,5 кв.м., соответственно увеличилась на 1,2 кв.м. (46,5 х 116 000 = 5 394 000). Следовательно, с учетом доплаты за увеличение площади составляет 5 394 000 руб. – 5 254 800 = 139 200 руб., которые застройщику не уплачены. Требование истца о государственной регистрации права собственности не может быть рассмотрено без учета неисполненной обязанности по оплате цены объекта. Приобретя право требования по ДДУ, истец не может требовать исполнения застройщиком встречного обязательства, одновременно уклоняясь от исполнения предусмотренной ДДУ обязанности по оплате полной стоимости цены объекта долевого строительства. Представитель застройщика обращает внимание суда, что, в соответствии с условиями договора, планируемый срок получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию установлен 19 сентября 2028 г., а срок передачи объекта участнику долевого строительства - не позднее 19 марта 2029 г. Таким образом, срок передачи объекта еще не наступил, каких-либо обстоятельств, свидетельствующих об уклонении застройщика от передачи объекта, отказа от исполнения обязательств по ДДУ не имеется, истцом не приведено.
Представитель Управления Росреестра по доверенности Анучина А.А. просила о рассмотрении дела в их отсутствие. На подготовке к судебному разбирательству представитель Анучина А.А. возражала против удовлетворения исковых требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, представила суду письменный отзыв, из которого следует, что Управление является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу, материальный спор между истцом и Управлением отсутствует, какие-либо действия Управления не оспариваются, в связи с чем заявленные требования об обязании Управления внести запись в ЕГРН удовлетворению не подлежат.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В силу пункта 1 статьи 50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Как следует из материалов дела, 5 апреля 2024 г. между Банком ВТБ (ПАО) и Эрдынеевой Ольгой Михайловной был заключен кредитный договор №, на основании которого ответчику был предоставлен кредит в размере 4 198 585,20 руб. на срок 242 месяца с условием уплаты 1 % годовых.
Кредит предоставлен для приобретения в собственность на основании Договора приобретения Предмета ипотеки. Предмет ипотеки - права требования на объект долевого строительства – квартиры, расположенная по адресу: <адрес> (п. 12 кредитного договора). В обеспечение надлежащего исполнения условий указанного кредитного договора в залог передано: права требования на объект долевого строительства - квартиры по вышеуказанному адресу. Банк принятые на себя обязательства по предоставлению кредита выполнил в полном объеме. Между тем, заемщик обязательства по погашению кредита не исполняла, в связи с чем, банк обратился в суд с иском о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.
Вступившим в законную силу заочным решением Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 29 августа 2025 г. исковые требования Банка ВТБ (ПАО) к Эрдынеевой Ольге Михайловне о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворены. Расторгнут кредитный договор № от 5 апреля 2024 г., заключенный между Банком ВТБ (ПАО) и Эрдынеевой Ольгой Михайловной. С Эрдынеевой Ольги Михайловны в пользу Банка ВТБ (ПАО) взыскана задолженность по кредитному договору № от 05 апреля 2024 г., по состоянию на 10 июня 2025 г. включительно в общей сумме 4 130 773 руб. из которых: 4 103 318,24 руб. - остаток ссудной задолженности, 19 191,90 руб. - задолженность по плановым процентам, 1 436,75 руб. - задолженность по пени, 6 826,11 руб. - задолженность по пени по просроченному долгу, а также расходы по оплате госпошлины в размере 58 915 руб.
Обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество: права требования на объект долевого строительства - квартиру, расположенную по адресу: №, определен способ реализации в виде продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная стоимость квартиры в размере 4 330 400 руб.
Решение суда вступило в законную силу.
Решение суда о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество не исполнено, право собственности ответчика Эрдынеевой О.М. на спорную квартиру не зарегистрировано.
Обращаясь в суд, истец исходит из того, что понуждение ответчика зарегистрировать право собственности на вышеуказанную квартиру является необходимым условием для исполнения взятых ответчиком Эрдынеевой обязательств по кредитному договору.
Между тем, условия и порядок принудительного исполнения судебных актов регламентированы Федеральным законом от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
Согласно части 1 статьи 64 Закона об исполнительном производстве исполнительными действиями являются совершаемые судебным приставом-исполнителем в соответствии с настоящим Федеральным законом действия, направленные на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе.
Как установлено, вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 29 августа 2025 г. обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество: права требования на объект долевого строительства - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 4 330 400 руб.
Судом 21 октября 2025 г. выдан исполнительный лист №.
Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, введен в эксплуатацию на основании разрешения 13 марта 2025 г.
Квартира, расположенная по адресу: <адрес> ответчику Эрдынеевой О.М. не передана.
Как следует из пояснений представителя ООО «СЗ «СтройСервис», объект не передан в связи с неоплатой полной цены по договору, связанной с увеличением площади квартиры по итогам технической инвентаризации, кроме того, срок исполнения обязанности по передаче объекта долевого строительства еще не наступил - согласно договору, не позднее 19 марта 2029 г.
7 ноября 2025 г. судебным приставом-исполнителем Октябрьского РОСП № 1 г. Улан-Удэ УФССП по РБ возбуждено исполнительное производство № на основании исполнительного листа № №, выданного Октябрьским районным судом г. Улан-Удэ, об обращении взыскания на заложенное имущество.
16 декабря 2025 г. судебным приставом-исполнителем Октябрьского РОСП № 1 УФССП России по РБ составлен акт о наложении ареста (описи имущества). Описание имущества: <адрес>. Судебным приставом-исполнителем 27 января 2026 г. вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги.
В соответствии с ч. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Реализация имущества должника на торгах в порядке исполнительного производства регулируется положениями главы 9 Федерального закона от 2.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
Реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (часть 1 статьи 89 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).
Статьей 92 названного закона установлено, что в случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги (часть 1). Вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со статьей 89 Федерального закона «Об исполнительном производстве». Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1 - 3 статьи 91 Федерального закона «Об исполнительном производстве». Начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано причиной, указанной в пункте 4 статьи 91 указанного Федерального закона (часть 2).
В случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой в порядке, установленном статьей 87 данного Федерального закона (часть 3).
Изложенное свидетельствует о том, что фактически требования истца направлены на исполнение вступившего в законную силу судебного акта об обращении взыскания на заложенное имущество, следовательно, заявленное истцом требование о понуждении ответчиков зарегистрировать право собственности на имущество, на которое обращено взыскание, не подлежит удовлетворению, поскольку истцом избран неверный способ защиты права.
Равным образом суд считает, что истцом в данной ситуации избран неверный способ защиты нарушенного права и восстановления своего права - понуждение судом ООО СЗ «Стройсервис», Эрдынееву О.М., Управление Росреестра по РБ к государственной регистрации данного права за Эрдынеевой О.М. Суд полагает, что решение суда о понуждении ответчиков к государственной регистрации права не может быть ими принудительно исполнено с учетом установленных по делу обстоятельств.
Между тем, одним из способов защиты гражданских прав, согласно статье 12 ГК РФ, является признание права.
Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Согласно п. 4 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ в исковом заявлении должно быть указано, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования.
По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ во взаимосвязи с п. 4 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ выбор способа защиты нарушенного права и, соответственно, определение предмета и основания иска принадлежит лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.
Данное положение корреспондирует ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, в соответствии с которой суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Таким образом, приведенные нормы действующего законодательства наделяют истца исключительным правом определения способа защиты его нарушенного права, данный способ не может быть изменен судом по своему усмотрению.
В силу требований принципа диспозитивности гражданского процесса, суд не может быть более заинтересован в защите прав сторон, чем сами эти стороны. В случае процессуального бездействия стороны, такая сторона самостоятельно несет неблагоприятные последствия своего пассивного поведения.
Согласно правовой позиции, обозначенной Конституционным Судом РФ в определении № 1642-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина на нарушение его конституционных прав ч. 3 ст. 79 ГПК РФ» о том, что в силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности эффективности правосудия по гражданским делам обуславливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности, наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности процесса (ст. 123, ч. 3 Конституции РФ), стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (ст. 56 ГПК РФ), принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.
В силу принципа состязательности стороны, другие участвующие в деле лица, если они желают добиться для себя либо лиц, в защиту которых предъявлен иск, наиболее благоприятного решения, обязаны сообщить суду имеющие существенное значение для дела юридические факты, указать или представить суду доказательства, подтверждающие или опровергающие эти факты, а также совершить иные предусмотренные законом процессуальные действия, направленные на то, чтобы убедить суд в своей правоте.
Реализуя свои процессуальные права и обязанности, истец в судебное заседание не явился, ходатайств об уточнении исковых требований не заявлял, в связи с чем спор разрешен судом в пределах заявленных требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Банк ВТБ (ПАО) к Эрдынеевой Ольге Михайловне, Управлению Росреестра по Республике Бурятия, ООО «Специализированный застройщик «СтройСервис» о понуждении к государственной регистрации права собственности оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Бурятия в течение месяца с момента его принятия судом в окончательной форме.
Решение в окончательном виде принято 5 октября 2026 г.
Судья Т.В. Очирова
04RS0018-01-2026-005063-21