РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 октября 2026 года с. Турунтаево
Прибайкальский районный суд Республики Бурятия в составе судьи Михалевой Е.В., при секретаре Гордеевой Ю.Н., с участием представителя истца Цыдыповой Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Доржиевой А.Г. к Администрации Прибайкальского муниципального района Республики Бурятия о признании права собственности на самовольно реконструированное здание, установил:
обращаясь в суд с исковым заявлением, Доржиева А.Г. в лице представителя Цыдыповой Д.С. просит (с учетом уточнения заявленных требований) признать за Доржиевой А.Г. право собственности на нежилое здание гостиницы с кадастровым №, общей площадью 470,3 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым № по адресу: <адрес>.
Заявленные требования мотивирует тем, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>. На указанном участке расположено нежилое здание магазина с кадастровым № общей площадью 223,2 кв. м, 1950 года постройки, на которое также зарегистрировано право собственности истца. В целях улучшения потребительских свойств и приведения здания в соответствие с современными требованиями истцом за счет собственных средств была произведена реконструкция указанного здания. В результате реконструкции изменились технические характеристики здания – увеличилась общая площадь, изменилась планировка и иные параметры. 08.12.2025 истец обратился в Администрацию Прибайкальского района с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию, однако в выдаче разрешения было отказано ввиду непредоставления полного пакета документов, что свидетельствует о несоблюдении административной процедуры. Вместе с тем, самовольная конструкция не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В ином порядке узаконить произведенную реконструкция не представляется возможным.
Определением суда от 03.09.2026 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия.
Определением суда от 21.09.2026 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Адмирал».
В судебное заседание истец Доржиева А.Г., представитель третьего лица ООО «Адмирал» не явились, извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки суду не представили, об отложении судебного разбирательства ходатайств не заявляли.
Представитель истца Цыдыпова Д.С. в судебном заседании заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила их удовлетворить. Пояснила, что в настоящее время ими проведены строительно-техническая и экологическая экспертизы, в соответствии с которыми реконструкция не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Представитель ответчика Администрации Прибайкальского района Сычева Т.В., представитель третьего лица Управления Росреестра Эрдынеева Э.Л. в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, представили в суд заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.
С учетом мнения представителя истца дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.
Представитель ответчика Администрации Прибайкальского района Сычева Т.В. в своих отзывах указала, что в декабре 2025 года Доржиева А.Г. обратилась в Комитет по развитию инфраструктуры Прибайкальского района с заявлением на разрешение на реконструкцию здания с кадастровым №. 10.12.2025 ей был дан ответ о необходимости подачи заявления с приложенными документами в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса. С корректным заявлением и полным пакетом документов Доржиева в Комитет не обращалась. Строительно-техническое экспертное заключение №, представленное истцом, нельзя считать ни строительной, ни экологической экспертизой. Подачей заявления о признании права собственности на реконструированное здание Доржиева А.Г. пытается обойти требования федерального законодательства. Без разрешения Администрации на реконструкцию здания постройка является самовольной и подлежит сносу. Кроме того, согласно сложившейся практике, Росреестр не ставит на кадастровый учет здания при отсутствии разрешения на строительство (реконструкцию). Для признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке на основании ст. 222 ГК РФ требуется соблюдение совокупности условий, одним из которых является отсутствие злоупотребления правом. То есть лицо, создавшее постройку, предприняло надлежащие мер к ее легализации. Это означает, что до или во время строительства оно пыталось получить разрешение на строительство или акт ввода в эксплуатацию, а администрация неправомерно отказала или не ответила. Причин, которые могли бы послужить Доржиевой А.Г. препятствием для подачи заявления о выдаче разрешения на реконструкцию в установленные законодательством сроки, до начала реконструкции, не установлено. Ответчик полагает, что истец пол существу пытается заменить административный порядок легализации судебным.
Представитель третьего лица Управления Росреестра Эрдынеева Э.Л. в отзыве на исковое заявление указала, что заявленный иск направлен на признание права собственности на объект капитального строительства в реконструированном состоянии. Истец указывает, что реконструкция произведена без получения разрешения, в связи с чем здание обладает признаками самовольной постройки, предусмотренными ст. 222 ГК РФ. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, при одновременном соблюдении условий, перечисленных в ст. 222 ГК РФ. В исковом заявлении не представлены надлежащие доказательства, подтверждающие выполнение указанных условий. Также истец ссылается на обращение к ответчику за получением разрешения на реконструкцию, однако из материалов дела следует, что в выдаче разрешения ему было отказано в связи с непредоставлением полного пакета документов.
Представитель третьего лица ООО «Адмирал» представил в суд заявление, в котором указал, что исковые требования Доржиевой А.Г. поддерживает, против их удовлетворения не возражает.
Выслушав мнение представителя истца, изучив доводы, изложенные в отзывах на исковое заявление, исследовав представленные материалы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.
Согласно положениям ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (ч. 1).
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (ч. 2).
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (ч. 3).
В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
На основании п.п. 2, 3 ст. 85 ЗК РФ градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны устанавливаются индивидуально правилами землепользования и застройки с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельном участке.
Частью 2 ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» установлено, что строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
В соответствии с п 5 ч. 1 ст. 8 ГрК РФ к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относится выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений.
Порядок выдачи разрешения на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объектов регламентирован ст. 51 ГрК РФ.
Разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.8 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (ч. 1 ст. 51 ГрК РФ).
Согласно ч. 4 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
Документы и сведения, которые необходимо представлять в уполномоченные органы для получения разрешения на строительство объекта капитального строительства, перечислены в ч. 7 ст. 51 ГрК РФ.
Исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство приведен в ч. 13 ст. 51 ГрК РФ. Согласно данной норме закона уполномоченный на выдачу разрешения на строительство орган местного самоуправления справе отказать в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных ч.ч. 7 и 9 данной статьи, или несоответствии представленных документов требованиям и строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случе выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство, требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.
В судебном заседании установлено, что Доржиевой А.Г. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>. Земельный участок относится к категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – предпринимательство.
На указанном земельном участке расположено нежилое здание магазина с кадастровым №, площадью 223,2 кв. м, принадлежащее на праве собственности также истцу Доржиевой А.Г. На указанное здание установлено ограничение: аренда в пользу ООО «Адмирал».
08.12.2025 Доржиева А.Г. обратилась в Администрацию Прибайкальского района с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию здания. В приложении указала правоустанавливающие документы на здание, правоустанавливающие документы на землю, копию паспорта.
МКУ «Комитет по развитию инфраструктуры Прибайкальского района» в ответном письме на заявление от 10.12.2025 указало о необходимости предоставления перечня документов в соответствии с п. 7 ст. 51 ГрК РФ.
Однако таких документов Доржиева А.Г. в Комитет не представила.
Здание было самовольно реконструировано истцом Доржиевой А.Г. за счет собственных средств, без получения соответствующего разрешения.
Как следует из разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (ч. 3 ст. 222 ГК РФ).
При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абз. 4 п. 2, абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ, п.п. 4, 7 статьи 2 ГрК РФ) (п. 39).
Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения п. 3 ст. 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (п. 2 ст. 4 ГК РФ) (п. 40).
С иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (п. 3 ст. 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица) (п. 41).
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ) (п. 43).
Суду во всяком случае необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот (п. 44).
В материалы дела представлено строительно-техническое экспертное заключение № от 07.05.2026, в соответствии с выводами которого объект, расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым № соответствует требованиям ФЗ № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» нормам механической и пожарной безопасности, условиям по безопасности, отсутствию угрозы для жизни и здоровья граждан, требованиям эколого-санитарной безопасности и уровню безопасного воздействия на окружающую среду. Недопустимых ухудшений эксплуатационных свойств строительных конструкций или постройки в целом вследствие деформаций наружных стен и перегородок, прогибы и трещины в перекрытиях, следы протечек из-за нарушения целостности кровли или образования трещин в фундаменте не зафиксированы. Здание соответствует требованиям п. 1 ст. 38 ГрК РФ, а также соответствует нормативной документации по пожарной безопасности для зданий жилых и общественного назначения п. 4.3 таблица 1 СП 4.13130.2013 «Свод правил Системы противопожарной защиты ограничение распространения пожара на объектах защиты требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», минимальные отступы и противопожарные разрывы соблюдены.
По объемно-планировочному решению, безопасности пользования и обеспечения ремонтопригодности существующее здание соответствует требованиям норм СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения».
Несущие и ограждающие конструкции объекта на момент проведения технического обследования обеспечивают устойчивость и надежность эксплуатации, угроза обрушения отсутствует, состояние конструкций и здания в целом не угрожает жизни, безопасности и здоровью граждан, а также не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, т.к. обследуемое здание расположено в пределах земельного участка с кадастровым №.
Из представленного в материалы дела заключения специалиста Центра независимой экспертизы Иркутской области «Сиб-Эксперт» № от 05.10.2026 по результатам обследования базы отдыха «Горхон», расположенной по адресу: <адрес>, на предмет соответствия экологическим нормам РФ следует, что здание соответствует экологическим нормам и правилам. Нарушений, могущих повлечь нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц, создать угрозу жизни и здоровью граждан – не выявлено.
Кроме того, в материалы дела представлены акт проверки работоспособности средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений, журнал регистрации по техническому обслуживанию автоматической пожарной сигнализации здания по адресу: <адрес>.
Вышеназванные заключения специалистов суд признает допустимыми доказательствами, поскольку они выполнены профессиональными специалистами, имеющими соответствующие лицензии и сертификаты соответствия.
Таким образом, с учетом установленных в судебном заседании обстоятельств, суд приходит к выводу, что спорное нежилое здание, реконструированное на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, соответствует строительным, санитарным нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан.
При таких обстоятельствах, с учетом вышеприведенных норм, положений и разъяснений законодательства, суд полагает требования истца Доржиевой А.Г. подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд решил:
исковые требования Доржиевой А.Г. (паспорт №) к Администрации Прибайкальского муниципального района Республики Бурятия (ИНН 0316002558) о признании права собственности на самовольно реконструированное здание удовлетворить.
Признать право собственности Доржиевой А.Г. на объект капитального строительства – нежилое здание гостиница с кадастровым №, общей площадью 470,4 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым №.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Бурятия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 26 октября 2026 года.
Судья п/п Е.В. Михалева
СОГЛАСОВАНО:
Судья Е.В. Михалева