РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
01 сентября 2026 года г. Южно-Сахалинск
Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе:
председательствующего судьи Дунаева А.С., при секретаре судебного заседания Шушунове А.С., с участием:
административного истца Прокопенко И.С., представителя административного ответчика администрации города Южно-Сахалинска Никулина И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Прокопенко И.С., Прокопенко А.В. к администрации города Южно-Сахалинска, департаменту городского хозяйства администрации города Южно-Сахалинска о признании незаконным решения об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение, установил:
08 июля 2026 года Прокопенко И.С., Прокопенко А.В. обратились в суд с административным исковым заявлением к администрации города Южно-Сахалинска, в котором просили признать незаконным решение администрации города Южно-Сахалинска от 15 апреля 2026 года об отказе в переводе жилого помещения, расположенного по <адрес>, в нежилое помещение.
В обоснование заявленных требований указали, что являются собственниками жилого помещения – квартиры, расположенной по <адрес>. 26 марта 2026 года административными истцами подано письменное заявление о переводе принадлежащего им жилого помещения в нежилое помещение. Решением администрации города Южно-Сахалинска от 15 апреля 2026 года, оформленным в виде уведомления, в переводе жилого помещения в нежилое помещение отказано на основании пункта 3 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ввиду несоблюдения предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещений. Указано, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности. Отмечено, что будет осуществлена не перепланировка помещения, а реконструкция многоквартирного дома, изменяющая его внешний облик (в частности, будет произведен демонтаж части наружной стены (ограждающая конструкция балкона), а также к фасаду дома встроена/пристроена входная группа), в связи с чем требуется получение согласия всех собственников помещений и машино-мест, расположенных в доме. Считают данный отказ незаконным, в обоснование указывая, что административный ответчик определяет возведение пристройки (входной группы) как реконструкцию и устанавливает дополнительные требования, а именно, получение разрешения на строительство, тогда как из заключения открытого акционерного общества «Институт «Сахалингражданпроект» (далее – ОАО «Институт «Сахалингражданпроект») следует, что проект устройства входной группы и реконструкции спорного объекта не предусматривает демонтаж какой-либо части балконной плиты либо иных несущих стен. Также указывают, что ранее в судебном порядке оспаривался отказ о переводе жилого помещения в нежилое помещение, отраженный в решении администрации города Южно-Сахалинска от 11 июня 2025 года. Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Сахалинского областного суда от 05 февраля 2026 года решение администрации города Южно-Сахалинска признано незаконным, при этом отмечено, что устройство входной группы и реконструкции спорного помещения не приведут к уменьшению объема общего имущества многоквартирного дома.
Определением суда от 06 августа 2026 года к участию в деле в качестве административного ответчика привлечен департамент городского хозяйства администрации города Южно-Сахалинска.
В судебном заседании Прокопенко И.С. заявленные требования поддержал по изложенным в административном иске основаниям. Пояснил, что вопреки возложенной апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Сахалинского областного суда от 05 февраля 2026 года обязанности, администрацией города Южно-Сахалинска повторно не рассматривалось заявление от 18 марта 2025 года об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, в связи с чем им и Прокопенко А.В. было подано новое заявление.
Представитель администрации города Южно-Сахалинска Никулин И.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в возражениях на административное исковое заявление.
Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещались в установленном законом порядке.
Руководствуясь положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав явившихся лиц, оценив представленные доказательства в их совокупности, проанализировав нормы действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.
На основании частей 1 и 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий перевод помещений).
Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе – заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения); протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение; согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.
Основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение перечислены в части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В частности, отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи (части 2 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение предусмотрены статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно части 1 этой статьи, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, исходя из приведенных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, в качестве обязательного условия перевода жилого помещения в нежилое необходимо наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме либо передачи при этом части общего земельного участка.
Такая же правовая позиция изложена в пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2017 года.
Надлежащим подтверждением согласия всех собственников на совершение таких действий является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Таким образом, по данному делу юридически значимым и подлежащими установлению с учетом заявленных требований и подлежащих применению норм материального права обстоятельством является выяснение того обстоятельства, влечет ли перевод жилого помещения в нежилое уменьшение общего имущества многоквартирного дома.
Согласно выписке из ЕГРН, Прокопенко И.С. и Прокопенко А.В. на праве общей долевой собственности (1/2 доля в праве у каждого) являются собственниками квартиры с кадастровым номером №, расположенной по <адрес>.
18 марта 2025 года административными истцами подано заявление о переводе указанного жилого помещения в нежилое помещение.
Решением администрации города Южно-Сахалинска от 11 июня 2025 года, оформленным в виде уведомления, в переводе жилого помещения в нежилое помещение отказано на основании пункта 3 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации ввиду несоблюдения предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещений.
Решением Южно-Сахалинского городского суда от 28 октября 2025 года в удовлетворении административного искового заявления Прокопенко И.С., Прокопенко А.В. о признании незаконным решения администрации города Южно-Сахалинска от 11 июня 2025 года об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, возложении обязанности на администрацию города Южно-Сахалинска принять решение о переводе жилого помещения в нежилое отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Сахалинского областного суда от 05 февраля 2026 года решение Южно-Сахалинского городского суда от 28 октября 2025 года отменено, принято новое решение. Признано незаконным решение администрации города Южно-Сахалинска от 11 июня 2025 года об отказе в переводе жилого помещения, расположенного по <адрес>, в нежилое помещение. На администрацию города Южно-Сахалинска возложена обязанность повторно рассмотреть заявление Прокопенко И.С. и Прокопенко А.В. о переводе жилого помещения, расположенного по <адрес>, в нежилое помещение.
Сведений о повторном рассмотрении администрацией города Южно-Сахалинска заявления Прокопенко И.С. и Прокопенко А.В. от 18 марта 2025 года о переводе жилого помещения, расположенного по <адрес>, в нежилое помещение не имеется.
26 марта 2026 года административными истцами вновь подано заявление о переводе указанного жилого помещения в нежилое помещение.
Решением администрации города Южно-Сахалинска от 15 апреля 2026 года, оформленным в виде уведомления, в переводе жилого помещения в нежилое помещение отказано на основании пункта 3 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации ввиду несоблюдения предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещений.
Принимая оспариваемое решение, орган местного самоуправления сослался на то, что возведение пристройки (входной группы) является реконструкцией объекта капитального строительства многоквартирного дома; при возведении пристройки (входной группы) к многоквартирному дому осуществляется присоединение части наружной ограждающей конструкции многоквартирного дома, что ведет к уменьшению размера общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. Отмечено, что проведение работ по устройству отдельного входа и обустройству входной группы требует получения согласия всех собственников помещений и машино-мест, расположенных в жилом доме, на изменение площади общего имущества многоквартирного дома и предоставление земельного участка под устройство крыльца. Указано, что в целях реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство и документы, предусмотренные частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Кроме того, проект реконструкции, предусматривающий изменение архитектурно-градостроительного облика многоквартирного дома, в отношении которого градостроительным регламентом установлены определенные требования, подлежит согласованию с уполномоченным органом местного самоуправления.
Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого решения незаконным.
Пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 287.6 Гражданского кодекса Российской Федерации Собственники помещений, машино-мест в здании или сооружении пользуются земельным участком, на котором расположены эти здание или сооружение, в соответствии с правилами, установленными статьей 287.3 настоящего Кодекса (часть 1). Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (часть 2).
В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 2 раздела I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, определено, что в состав общего имущества включаются в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); земельный участок, на котором расположен данный дом.
Согласно выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, жилой <адрес>, кадастровый №, расположен на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0602006:2665, вид разрешенного использования: под многоквартирный жилой дом, форма собственности – общая долевая собственность. Доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения, машино-места.
Из представленного в дело проекта устройства входной группы и реконструкции <адрес> следует, что предполагается переустройство балкона под тамбур с установкой дверного блока, устройство площадки и лестницы из металлических элементов, устройство навеса с колоннами из металлических конструкций с покрытием из мягкой кровли с последующей облицовкой декоративными металлическими панелями, на земельном участке, прилегающем к многоквартирному жилому дому и являющемуся частью общего имущества его собственников.
Следовательно, предусмотренные мероприятия по переводу квартиры в нежилое помещение влекут передачу истцу части придомовой территории для устройства отдельного входа в нежилое помещение, на которую распространяются права собственников помещений многоквартирного дома – то есть уменьшение размера общего имущества, что в свою очередь, требует получения согласия каждого из собственников помещений многоквартирного дома.
Согласно решениям собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по <адрес>, собственниками приняты положительные решения, в том числе, о присоединении балкона к квартире №, как общего имущества собственником жилых помещений указанного дома, связанное с устройством выхода на <адрес> и пристройкой крыльца на земельном участке (пункт 4).
Вместе с тем, согласно протоколу общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по <адрес>, от 20 августа 2014 года, итоги голосования по указанному вопросу не подведены.
Кроме того, судом установлено, что отсутствуют согласия собственника жилого помещения № в указанном многоквартирном доме – ФИО, а также городского округа «Город Южно-Сахалинск», как собственника жилых помещений №
Согласно письму директора департамента городского хозяйства администрации города Южно-Сахалинска от 04 февраля 2026 года, инициатор общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме уведомление для участия в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме не направлял, копия протокола в департамент городского хозяйства администрации города Южно-Сахалинска не предоставлялась.
При таких обстоятельствах, учитывая, что работы по установке крыльца и лестничного марша на земельном участке, прилегающем к многоквартирному жилому дому, приведут к уменьшению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, принимая во внимание, что согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется на осуществление любой реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома, тогда как такое согласие от всех собственников помещений многоквартирного дома истцом получено не было, суд приходит к выводу о законности принятого органом местного самоуправления решения.
Также обоснованной является и ссылка в оспариваемом решении на то, что проект реконструкции, предусматривающий изменение архитектурно-градостроительного облика многоквартирного дома, в отношении которого градостроительным регламентом установлены определенные требования, подлежит согласованию с уполномоченным органом местного самоуправления.
В соответствии с частью 1 статьи 40.1. Градостроительного кодекса Российской Федерации архитектурно-градостроительный облик объекта капитального строительства подлежит согласованию с уполномоченным органом местного самоуправления при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства в границах территорий, предусмотренных частью 5.3 статьи 30 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи.
Подразделом 8.3. Градостроительного регламента, являющегося приложением к Правилам землепользования и застройки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденным постановлением администрации города Южно-Сахалинска от ДД.ММ.ГГГГ № установлены требования к архитектурно-градостроительному облику объектов капитального строительства, в том числе, к среднеэтажной жилой застройке.
Таблицами 8.3.3. и 8.3.4. указанного Градостроительного регламента определены требования к цветовым решениям объектов капитального строительства и требования к отделочным и (или) строительным материалам, определяющие архитектурный облик объектов капитального строительства.
Предусмотренное проектом устройства входной группы возведение крыльца и лестницы безусловно изменяет архитектурный облик многоквартирного дома, а, следовательно, требует согласования с уполномоченным органом местного самоуправления, тогда как сведения о таком согласовании отсутствуют.
При таких обстоятельствах, суд отказывает в удовлетворении заявленных Прокопенко И.С. и Прокопенко А.В. требований к администрации города Южно-Сахалинска, департаменту городского хозяйства администрации города Южно-Сахалинска о признании незаконным решения администрации города Южно-Сахалинска от 15 апреля 2026 года об отказе в переводе жилого помещения, расположенного по <адрес>, в нежилое помещение.
В силу части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет, в том числе, соблюдены ли сроки обращения в суд.
Согласно части 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
С учетом того, что оспариваемое решение принято 15 апреля 2026 года, административное исковое заявление подано 08 июля 2026 года, срок обращения в суд не пропущен.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил:
в удовлетворении административного искового заявления Прокопенко И.С., Прокопенко А.В. к администрации города Южно-Сахалинска, департаменту городского хозяйства администрации города Южно-Сахалинска о признании незаконным решения администрации города Южно-Сахалинска от 15 апреля 2026 года об отказе в переводе жилого помещения, расположенного по <адрес>, в нежилое помещение – отказать.
Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
Председательствующий судья А.С. Дунаев
В окончательной форме решение суда принято ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий судья А.С. Дунаев