РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 марта 2026 года с. Мухоршибирь
Мухоршибирский районный суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Парпаевой М.Ю.
при секретаре Ланцовой О.Н.
с участием административного истца Иванова А.В.
представителя административного ответчика Жербановой Е.В., представителя заинтересованного лица Степановой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление Иванова Андрея Владимировича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия об оспаривании отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества и обязании осуществить регистрацию права собственности на данный объект,
УСТАНОВИЛ:
12.02.2026 Иванов А.В. обратился в суд с указанным административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, ссылаясь на следующие обстоятельства.
По договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ административный истец приобрел земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный в <адрес>.
Решением административного ответчика от ДД.ММ.ГГГГ № № в регистрации права собственности на указанный объект недвижимого имущества отказано.
Административный истец полагает отказ незаконным и просит обязать административного ответчика осуществить регистрацию права собственности.
В судебном заседании административный истец Иванов А.В. иск поддержал по приведенным в нем основаниям.
Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования «Мухоршибирский район» Степанова Е.В. полагала требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Представитель административного ответчика Жербанова Е.В. просила в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на то, что согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования «коммунальное обслуживание». При этом в силу положений пунктов 2 и 7 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды. Соответственно договор купли-продажи такого земельного участка является ничтожным.
Выслушав стороны и изучив материалы дела, суд пришел к следующему.
В силу части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
По смыслу закона (статья 226 КАС РФ) при рассмотрении административного дела об оспаривании решения органа, наделенного государственными или иными публичными полномочиями, административный истец обязан доказать, какие его права, свободы и законные интересы нарушены оспариваемым решением. На административного ответчика возложена обязанность доказывания соблюдения требований нормативных правовых актов, устанавливающих его полномочия на принятие оспариваемого решения, порядок принятия оспариваемого решения, основания для принятия оспариваемого решения, а также соответствие оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
Основания и сроки приостановления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав установлены статьей 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно части 1 статьи 27 этого же закона в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 закона.
Статья 60.3 данного закона устанавливает особенности осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в связи с выбором вида или видом разрешенного использования земельного участка.
В силу пункта 1 статьи 78 Земельного кодекса (ЗК РФ) земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для сельскохозяйственного производства, создания агролесомелиоративных насаждений, агрофитомелиоративных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, в числе других субъектов землепользования, гражданами, которые ведут личные подсобные хозяйства, а также ведут садоводство или огородничество для собственных нужд.
Согласно пункту 2 статьи 39.1 ЗК РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в целях, предусмотренных статьей 39.18 настоящего Кодекса.
Как усматривается из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв. м., расположенный по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: коммунальное обслуживание, - образован из земель, государственная собственность на которые не разграничена. В соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» на распоряжение указанным земельным участком уполномочено муниципальное образование «Мухоршибирское».
Муниципальное учреждение «Комитет по управлению имуществом и муниципальным хозяйством муниципального образования «Мухоршибирский район» решением от ДД.ММ.ГГГГ № решило провести аукцион в электронной форме по продаже двух земельных участков, включая спорный. Была установлена начальная цена земельного участка – <данные изъяты> рублей (рыночная стоимость на основании отчета). Соответствующее извещение о проведении аукциона размещено на сайте организатора. Согласно протоколу об определении участников от 04.07.2024 подана единственная заявка административного истца Иванова Андрея Владимировича.
19.07.2024 муниципальное образование «<адрес>» заключило договор № купли-продажи земельного участка с единственным участником аукциона, и стороны подписали акт приема-передачи.
Иванов А.В. в лице МО «Мухоршибирский район» 04.08.2025 обратился к административному ответчику с заявлением о регистрации договора и перехода права собственности, представив необходимые документы.
Уведомлением межмуниципального Кабанского отдела Управления Росреестра по Республике Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ № № государственная регистрация прав приостановлена по следующим основаниям. Спорный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования «коммунальное обслуживание». Указанный вид использования включает в себя размещение зданий и сооружений в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами (приказ Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты>). Однако согласно п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, а также в случае проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со ст. 39.18 ЗК РФ. Предоставление участков, основной вид разрешенного использования которых предусматривает строительство зданий, сооружений, должно осуществляться путем проведение аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. Сделка по отчуждению земельного участка заключена в нарушение требований земельного законодательства, посягает на публичные интересы и является ничтожной. Приведенные обстоятельства препятствуют осуществлению действий по государственной регистрации права собственности. В целях устранения причин приостановления рекомендовано обратиться с заявлением о прекращении регистрации в порядке ст. 31 Закона. Осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до ДД.ММ.ГГГГ.
Уведомлением межмуниципального Заиграевского отдела Управления Росреестра по Республике Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ № № в государственной регистрации прав отказано, при этом отказ обоснован вышеуказанными обстоятельствами, а также тем, что в течение срока приостановления заявителем не представлены дополнительные документы, устраняющие причины приостановления.
Установленный Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № №, вид разрешенного использования земельных участков «коммунальное обслуживание» (код 3.1) предусматривает возможность размещения зданий и сооружений в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя виды разрешенного использования с кодами 3.1.1 и 3.1.2:
- 3.1.1. «предоставление коммунальных услуг» – предусматривает возможность размещение зданий и сооружений, обеспечивающих поставку воды, тепла, электричества, газа, отвод канализационных стоков, очистку и уборку объектов недвижимости (котельных, водозаборов, очистных сооружений, насосных станций, водопроводов, линий электропередач, трансформаторных подстанций, газопроводов, линий связи, телефонных станций, канализаций, стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники, сооружений, необходимых для сбора и плавки снега);
- 3.1.2. «административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг» – предусматривает размещение зданий, предназначенных для приема физических и юридических лиц в связи с предоставлением им коммунальных услуг.
Коммунальные услуги в соответствии с пунктом 19 Приказа Росстата от ДД.ММ.ГГГГ № включают услуги: электроснабжения; холодного и горячего водоснабжения; водоотведения (канализации); газоснабжения (в том числе поставки на регулярной основе бытового газа в баллонах); теплоснабжения (отопления), в том числе поставки на регулярной основе твердого топлива при наличии печного отопления (уголь, дрова); по обращению с твердыми коммунальными отходами (то есть мусор).
Как пояснил суду административный истец Иванов А.В., спорный земельный участок он приобрел для ведения сельского хозяйства и собирается заняться растениеводством. Участок большой, равнинный, покрыт травой и песком, расположен в <данные изъяты> метрах от реки <данные изъяты> Расстояние до ближайших населенных пунктов (улусов <адрес>) составляет от 5 до 15 километров. Участок не огорожен, на нем отсутствуют какие-либо строения, сооружения, и он не намерен их возводить.
Представитель заинтересованного лица заместитель председателя МУ «Комитет по управлению имуществом и муниципальным хозяйством муниципального образования «Мухоршибирский район» Степанова Е.В. затруднилась пояснить, почему вид разрешенного использования спорного земельного участка определен «коммунальное обслуживание», поскольку какой-либо жилой и иной застройки рядом не имеется, и по генплану такая застройка в данной местности не планируется, в связи чем обеспечивать коммунальными услугами «некого». Представитель заинтересованного лица также высказала намерение районной администрации изменить вид разрешенного использования приобретенного административным истцом земельного участка и внести соответствующее дополнение в договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, на что представителем административного ответчика был дан категоричный ответ, что данное обстоятельство в любом случае не позволит зарегистрировать право собственности.
Согласно пункту 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.
В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования сельское поселение «<данные изъяты>», утвержденными решением Совета депутатов «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне «зона сельскохозяйственного использования». В статье 18 Правил в указанной территориальной зоне установлены 24 основных вида разрешенного использования (растениеводство, выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, овощеводство, выращивание тонизирующих, лекарственных цветочных культур, садоводство, выращивание льна и конопли и т.п.), включая также основной вид использования «3.1 коммунальное обслуживание» и (здесь же) условно разрешенный вид использования «3.9.1 обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и в смежных с ней областях».
Принимая во внимание расположение спорного земельного участка в территориальной зоне сельскохозяйственного использования, в значительном удалении (5-15 километров) от населенных пунктов, его большую площадь (73 646 кв. м.), с учетом Правил землепользования и застройки МО СП «<данные изъяты>», суд пришел к выводу о неправильном определении вида разрешенного использования земельного участка – «коммунальное обслуживание».
Данное обстоятельство суду косвенно подтвердил представитель заинтересованного лица, намеренного изменить вид разрешенного использования земельного участка.
Административный истец, желающий заняться сельским хозяйством (растениеводством), не может нести бремя неблагоприятных последствий, связанных с ошибочным определением вида разрешенного использования земельного участка. При этом сам Иванов А.В. в рассматриваемой ситуации действовал добросовестно, а после заключения сделки длительное время лишен возможности осуществлять правомочия собственника спорного недвижимого имущества.
Исходя из изложенного, формальный отказ административного ответчика в осуществлении государственной регистрации права собственности является незаконным.
Доводы административного ответчика относительно ничтожности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, являющегося основанием к регистрации права собственности административного истца, суд отвергает.
По приведенным обстоятельствам иск является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Согласно части 2 статьи 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое дело (в том числе межевого плана, технического плана, акта обследования). В течение трех рабочих дней со дня поступления такого решения суда государственный регистратор прав обязан уведомить заявителя по указанному в данном заявлении адресу о поступлении такого решения суда и сроке окончания осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 КАС РФ,
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Иванова Андрея Владимировича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия об оспаривании отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества и обязании осуществить регистрацию права собственности на указанный объект удовлетворить.
Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ № № в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия зарегистрировать право собственности Иванова Андрея Владимировича (ИНН <данные изъяты>) на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Верховного суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Мухоршибирский районный суд Республики Бурятия.
Мотивированное решение принято 25.03.2026.
Судья М.Ю. Парпаева
Копия верна: судья М. Парпаева