РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22.07.2026 г. Новосибирск
Первомайский районный суд г. Новосибирска в составе:
председательствующего судьи Павленко С.В., при секретаре Борзицкой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску мэрии <адрес> к Орлову В. В. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, встречному иску Орлова В. В. об уменьшении цены договора аренды земельного участка
УСТАНОВИЛ:
Мэрия <адрес>, в лице представителя по доверенности Королева Д.Б., обратилась в суд с иском, в котором просила взыскать с Орлова В. В. в пользу мэрии <адрес> с учетом уточнений задолженность по договору аренды земельного участка от 15.08.2011 № за период с ДД.ММ.ГГГГ по 4 квартал 2025 в размере 1 883 945,37 рублей; неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 496 033,2 рублей.
В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между мэрией <адрес> и Орловым В. В. заключен договор аренды земельного участка № сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в аренду передан земельный участок с кадастровым номером №, площадью 902 кв.м. для строительства и дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома по <адрес>, [4].
Договор прекращен по истечении срока действия, однако на земельном участке до настоящего времени расположены строения, принадлежащие ответчику.
В связи с невнесением платежей за аренду земельного участка у ответчика возникла задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по 4 квартал 2025 года в размере 1 883 945,37 рублей.
За несвоевременное внесение арендной платы на основании п. 2.4.3 Договора и ст. 330 Гражданского кодекса РФ начисляется неустойка за каждый день просрочки в размере 0,1% от суммы задолженности за истекший квартал. Сумма начисленной неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 496 033,2 рублей.
Таким образом, общая сумма задолженности по Договору составляет 5 379 978,57 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ Орлов В. В. обратился с встречным исковым заявлением, в котором просил назначить по делу судебную экспертизу, на разрешение которой поставить вопрос: «определить рыночную стоимость права пользования земельным участком (аренды), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома, площадь 902 кв.м., кадастровый №, расположен по адресу: <адрес>, [4] по состоянию на 21.05.2015г.». Произвести соразмерное уменьшение цены договора путем изменения пункта 2.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, определив размер арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ на основании заключения по результатам судебной экспертизы, Пункт 2.1. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № изложить в следующей редакции: «В соответствии с постановлением <адрес> о ДД.ММ.ГГГГ №-п размер арендной платы по договору с ДД.ММ.ГГГГ устанавливается на основании отчета независимого оценщика и определяется в размере, определенном в Заключении по результатам судебной экспертизы».
В обосновании заявленных требований указано, что в соответствии с п. 2.1. Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № порядок взимания и размер арендной платы по договору определяется ежегодно в соответствии с постановлением администрации <адрес> от 21.01.2008г.
В соответствии с постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п размер арендной платы определен согласно отчету оценщика.
В настоящем случае арендная плата была определена на основании отчета ООО «ОПБ», согласно которому оценщик пришел к выводу о том, что право пользования земельным участком в год составит 158 000 рублей.
До рассмотрения настоящего гражданского дела в Первомайском районном суде мэрия <адрес> не направляла в адрес Орлова В.В. копию отчета об оценке права пользования земельным участком, не извещала об изменении размера арендной платы.
Вместе с тем, размер арендной платы является одним из существенных условий договора аренды. В связи с изменением порядка исчисления арендной платы в с 21.06.2015г. размер платы существенно изменился с 3 026,95 руб. в квартал в 2015 году, до 39 500,00 руб. в квартал 2016 году. То есть увеличение арендной платы произошло на 36 473,05 руб. в квартал.
Решением Новосибирского областного суда от 01.09.2023г. признан недействующим пункт 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории <адрес>, утвержденного постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п.
Указанный пункт постановления признан недействующим со дня вступления в законную силу решения суда – ДД.ММ.ГГГГ.
В связи с тем, что ранее Орлов В.В. не был извещен о результатах оценки, произведенной ООО «ОБП», то следует полагать, что не утратил право обратиться с требованием об изменении арендной платы в соответствии с действительной стоимостью пользования земельным участком, которую необходимо определить по результатам судебной экспертизы.
Представитель мэрии <адрес> по доверенности Барайшук Е.В. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить, дала соответствующие пояснения.
Ответчик Орлов В.В. в судебное заседание при надлежащем извещении не явился, направил представителя по доверенности Прозорова А.В.,
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу части 2 ст. 307 Гражданского кодекса РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Статья 309 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Согласно ч. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе, только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с ч. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
Статья 606 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (п.1 ст.330 ГК РФ).
Судебным разбирательством установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между мэрией <адрес> и Орловым В. В. заключен договор аренды земельного участка № сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в аренду передан земельный участок с кадастровым номером №, площадью 902 кв.м. для строительства и дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома по <адрес>, [4] (т. 1 л.д. 7-8).
Договор прекращен по истечении срока действия, однако на земельном участке до настоящего времени расположены строения, принадлежащие ответчику.
В связи с невнесением платежей за аренду земельного участка у ответчика возникла задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по 4 квартал 2025 года в размере 1 883 945,37 рублей.
За несвоевременное внесение арендной платы на основании п. 2.4.3 Договора и ст. 330 Гражданского кодекса РФ начисляется неустойка за каждый день просрочки в размере 0,1% от суммы задолженности за истекший квартал. Сумма начисленной неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 496 033,2 рублей.
Таким образом, общая сумма задолженности по Договору составляет 5 379 978,57 рублей (т. 2 л.д. 84).
Не согласившись с требованиями истца ДД.ММ.ГГГГ Орлов В. В. в лице своего представителя Прозорова А.В. обратился с встречным исковым заявлением, в котором просил назначить по делу судебную экспертизу, на разрешение которой поставить вопрос: «определить рыночную стоимость права пользования земельным участком (аренды), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома, площадь 902 кв.м., кадастровый №, расположен по адресу: <адрес>, [4] по состоянию на 21.05.2015г.». Произвести соразмерное уменьшение цены договора путем изменения пункта 2.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, определив размер арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ на основании заключения по результатам судебной экспертизы, Пункт 2.1. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № изложить в следующей редакции: «В соответствии с постановлением <адрес> о ДД.ММ.ГГГГ №-п размер арендной платы по договору с ДД.ММ.ГГГГ устанавливается на основании отчета независимого оценщика и определяется в размере, определенном в Заключении по результатам судебной экспертизы» (т. 1 л.д. 186-188).
В соответствии с п. 2.1. Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № порядок взимания и размер арендной платы по договору определяется ежегодно в соответствии с постановлением администрации <адрес> от 21.01.2008г.
В соответствии с постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п размер арендной платы определен согласно отчету оценщика.
В настоящем случае арендная плата была определена на основании отчета ООО «ОПБ», согласно которому оценщик пришел к выводу о том, что право пользования земельным участком в год составит 158 000 рублей (т. 1 л.д. 66-97).
До рассмотрения настоящего гражданского дела в Первомайском районном суде мэрия <адрес> не направляла в адрес Орлова В.В. копию отчета об оценке права пользования земельным участком, не извещала об изменении размера арендной платы. Истец (ответчик по встречному иску) данный факт не отрицает (т. 1 л.д. 65).
Вместе с тем, размер арендной платы является одним из существенных условий договора аренды. В связи с изменением порядка исчисления арендной платы в с 21.06.2015г. размер платы существенно изменился с 3 026,95 руб. в квартал в 2015 году, до 39 500,00 руб. в квартал 2016 году. То есть увеличение арендной платы произошло на 36 473,05 руб. в квартал.
Решением Новосибирского областного суда от 01.09.2023г. признан недействующим пункт 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории <адрес>, утвержденного постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п.
Указанный пункт постановления признан недействующим со дня вступления в законную силу решения суда – ДД.ММ.ГГГГ.
В связи с тем, что ранее Орлов В.В. не был извещен о результатах оценки, произведенной ООО «ОБП», то следует полагать, что не утратил право обратиться с требованием об изменении арендной платы в соответствии с действительной стоимостью пользования земельным участком, которую необходимо определить по результатам судебной экспертизы.
По ходатайству ответчика (истца по встречному исковому заявлению) судом была назначена судебная экспертиза, которая была поручена АНО «Центральное бюро судебных экспертиз №» по адресу: <адрес>, Вокзальная магистраль, 16-211, перед экспертом были поставлены следующие вопросы:
Определить рыночную стоимость аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома; площадь 902 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ?
В выводах заключения эксперта №-ОЭНДИ, отвечая на вопрос, эксперт указывает, что рыночная стоимость годовой арендной платы за право пользования и владения земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства и дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома, площадь: 902 кв. м., кадастровый №, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, дом [4], на ДД.ММ.ГГГГ, округленно составляет 13 160 руб. (тринадцать тысяч сто шестьдесят рублей).
Стороной ответчика (истца по встречному иску) были поданы возражения относительно заявленных исковых требований с учетом уточнения, в которых с учетом пропуска срока исковой давности, представленным расчетом и внесенных платежей считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, а так же просил снизить размер неустойки до размера неустойки, исчисленной по правилам ст. 395 ГК РФ (т. 2 л.д. 78-79).
Сторона истца (ответчика по встречному иску) представила отзыв на возражения ответчика (истца по встречному иску) и полагает, что расчет арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ должен производиться исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка. При этом постановление <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п, которым внесены изменения в постановление <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п «Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории <адрес>» вступило в силу ДД.ММ.ГГГГ. С указанной дат арендная плата рассчитывается по формуле:
Ап=Кс х Кз х Км, где:
Ап – годовой размер арендной платы, в рублях;
Кс – кадастровая стоимость земельного участка;
Кз – коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от вида разрешенного использования земельного участка, согласно приложению № «Значение коэффициента, устанавливающего зависимость арендной платы от вида разрешенного использования земельного участка»;
Км – корректирующий коэффициент.
Кроме того, сторона истца (ответчика по встречному иску) считает, что ответчиком в расчете не учтен уровень инфляции, при этом, согласно постановлению <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который принимается ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
Так же мэрия <адрес> возражает относительно удовлетворения заявленного ответчиком (истцом по встречному иску) ходатайства о снижении договорной неустойки, так как неустойка за каждый день просрочки платежа в размере 0,1% от суммы задолженности по арендной плате за истекший квартал установлена п. 2.4.3 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №. Подписав договор, Орлов В.В. принял на себя обязательства по надлежащему исполнению его условий, в том числе и о мерах ответственности за неисполнение условий договора (т. 2 л.д. 73).
В судебном заседании представителем мэрии <адрес> представлен расчет арендной платы на основании заключения судебной экспертизы №-ОЭНДИ и с учетом уровня инфляции (т. 2 л.д. 102-104). Так как истцом (ответчиком по встречному иску) в процессе рассмотрения дела представлены противоречивые расчеты задолженности, основанные на п. 2 постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п «Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории <адрес>», который решением Новосибирского областного суда от 01.09.2023г. признан недействующим (т. 1 л.д. 88-91), суд руководствуется последним расчетом, приобщенным к материалам дела. Исходя из технического расчета суммы иска о взыскании задолженности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по основному долгу составляет – 26679,18 рублей (т. 2 л.д. 104). Суд соглашается с данным техническим расчетом.
Ответчиком (истцом по встречному иску) представлены платежные документы об оплате сумм задолженности от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 9 219,42 руб. (т. 2 л.д. 99), от 19.07.20226 на сумму 9 197,43 руб. (т. 2 л.д. 100).
Таким образом, сумма основного долга составляет 8 263 рубля.
Истец (ответчик по встречному иску) в своих уточненных требованиях просил взыскать с Орлова В. В. неустойку по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 30557,06 рублей. Данная сумма подтверждена Техническим расчетом суммы иска о взыскании задолженности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 104).
Ответчиком (истцом по встречному иску) представлен платежный документ об оплате суммы задолженности от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 19 082,98 (т. 2 л.д. 80).
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой.
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Как способ обеспечения исполнения обязательства неустойка должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.
Пунктом 2.4.3. Договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № между мэрией <адрес> и Орловым В. В. предусмотрена неустойка за каждый день просрочки платежа в размере 0,1% от суммы задолженности по арендной плате за истекший квартал (т. 1 л.д. 7-8).
В силу положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ наличие оснований для снижения неустойки (штрафа) и определение критериев соразмерности неустойки (штрафа) является прерогативой суда первой инстанции и определяется в каждом конкретном случае судом самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Пункт 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 7 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" предусматривает, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ)
В пункте 2 Определения Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 263-О указано, что положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат не право, а обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Руководствуясь приведенными положениями закона и правовой позиции Верховного Суда РФ, с учетом погашения Орловым В.В. задолженности основного долга и пени по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 37 499,83 рублей, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований о взыскании в пользу мэрии <адрес> неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. и снижении размера неустойки до 5 000 рублей.
Таким образом, суд находит обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению требования мэрии <адрес> к Орлову В. В. о взыскании задолженности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 266 679,18 руб. и пени в размере 30 557,06 руб. Так же суд находит обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению встречные требования Орлова В. В. к мэрии <адрес> о назначении цены договора и соразмерном уменьшении цены договора.
В соответствии с положениями части 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика Орлова В.В. подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 4 000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 233-235 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
иск мэрии <адрес> к Орлову В. В. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, встречный иск Орлова В. В. об уменьшении цены договора аренды земельного участка – удовлетворить частично.
Взыскать с Орлова В. В. в пользу мэрии <адрес>:
- задолженность по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 8 263 рубля;
- пеню за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 000 рублей.
Взыскать с Орлова В. В. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 4 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через районный суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья С.В. Павленко