РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 мая 2026 года пгт. Таксимо
Муйский районный суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Будаевой В.М., при секретаре Свириденко А.А., с участием истца, ответчика по встречному иску Силенок В.А., его представителя Щетинина М.В., представителя ответчика, истца по встречному иску Бирюковой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-86/2026 по исковому заявлению Силенка Владимира Алексеевича к ООО «Артель старателей Западная» об обязании заключить договор купли-продажи жилого помещения, встречному иску ООО «Артель старателей Западная» к Силенку Владимиру Алексеевичу о расторжении договора найма жилого помещения,
УСТАНОВИЛ:
Силенок В.А. обратился в суд с иском к ООО «Артель старателей Западная» о возложении обязанности заключить договор купли-продажи дома, расположенного по адресу: <адрес>, на условиях выкупа по остаточной балансовой стоимости. Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ г. между Силенком В.А. и ООО «Артель старателей Западная» заключен договор найма жилого помещения. Договор является действующим и продлен на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 4 Договора предусмотрено право выкупа истцом жилого помещения. В соответствии с п. 4.1 Договора наниматель имеет право в любое время выкупить в собственность, предоставленное ему по договору жилое помещение, по цене фактически понесенных наймодателем затрат на строительство жилого помещения. Условия оплаты и выкупа жилого помещения определяются сторонами в договоре купли-продажи жилого помещения. Согласно п. 4.2 Договора наниматель имеет право выкупить в собственность, предоставленное ему по данному договору жилое помещение по остаточной стоимости, если он отработает у наймодателя не менее десяти календарных лет. Десятилетний срок исчисляется с даты заключения договора и заканчивается через десять лет на следующий день после заключения договора. В настоящее время все условия договора со стороны истца выполнены в связи с чем последний имеет намерение выкупить занимаемое жилое помещение. ДД.ММ.ГГГГ г. истцом направлено письмо в адрес ответчика с целью определить остаточную стоимость жилого помещения и условия выкупа, ответ на письмо не поступил.
Судом принято встречное исковое заявление ООО «Артель старателей Западная» к Силенку В.А. о расторжении договора найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ г., который мотивирован тем, что в соответствии с п. 5.1 Договора плата за наем жилого помещения оплачивается нанимателем на расчетный счет наймодателя не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным. Плата за наем жилого помещения устанавливается в соответствии с расчетом в размере <данные изъяты> руб. в месяц без НДС. Пунктом 5.2 Договора предусмотрено, что плата за коммунальные услуги и иные услуги, содержание и ремонт общего имущества жилого дома, в котором находится жилой дом, устройств для оказания коммунальных услуг осуществляется нанимателем на расчетные счета организации не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным. На протяжении всего периода проживания в жилом помещении нанимателем не вносились денежные средства в счет оплаты по Договору найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ г. При таких обстоятельствах имеются основания для расторжения спорного договора.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечена Силенок О.И.
В судебном заседании истец, ответчик по встречному иску Силенок В.А. исковые требования поддержал, просил удовлетворить, пояснил, что при вселении в жилое помещение с руководством предприятия была устная договоренность об удержании из заработной платы платежей за наем жилого помещения, при таких обстоятельствах полагал, что удержания производятся работодателем. Бухгалтерия никаких начислений не представляла. Сведения о расчетном счете, указанные в договоре, не соответствуют сведениям о расчетном счете, указанным в карточке предприятия. В ООО «Артель старателей Западная» отработал 10 календарных лет, в связи с чем считает, что у него возникло право на выкуп занимаемого им жилого помещения по остаточной балансовой стоимости. В удовлетворении встречного иска просил отказать.
Представитель истца Щетинин М.В. исковые требования поддержал, дал пояснения аналогичные иску, дополнил, что для данной категории дел, федеральным законом не установлен досудебный порядок урегулирования спора, вместе с тем, истцом предпринимались попытки урегулировать данный вопрос путем направления письма о намерении выкупить арендуемое жилое помещение с предложением рассмотреть вопрос и определить остаточную стоимость жилого помещения. До настоящего времени ответ на письмо не дан. Довод ответчика о том, что истцом выбран неверный способ защиты права является необоснованным. Условия выкупа жилого помещения достаточно ясно определены в договоре, который содержит все существенные условия, в том числе о предмете и цене. Истец не предъявляет требования об изменении условий существующего договора. Договор аренды недвижимого имущества и договор купли-продажи недвижимого имущества разные по своей природе и при выкупе спорного жилого помещения, заключение договора купли-продажи является обязательным в силу закона. Просил требования истца удовлетворить, во встречном иске отказать.
Представитель ответчика, истца по встречному иску Бирюкова Е.А. возражала против удовлетворения иска истца, суду пояснила, что договор найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ г., исходя из его условий, имеет природу договора аренды имущества с правом выкупа. В соответствии с п.2 ст. 624 ГК РФ, если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон. Таким образом, заключение отдельного договора купли-продажи для выкупа недвижимого имущества не предусмотрено. При таких обстоятельствах, имеет место спор, связанный с изменением условий существующего договора. Таким образом, истцом неправильно выбран способ защиты права. Кроме того, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в договоре. Однако, истец с таким требованием не обращался. Для такого рода спора соблюдение досудебного порядка урегулирования спора прямо предусмотрено федеральным законом. При таких обстоятельствах, исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения в соответствии со ст. 222 ГПК РФ. Также, истец на протяжении всего периода проживания в жилом помещении не вносил плату за наем в соответствии с п.5.1, 5.2 Договора, то есть в размере <данные изъяты> руб. ежемесячно и до 15 числа месяца, следующего за отчетным. К доводу о том, что сведения о расчетном счете, указанные в договоре, не соответствуют сведениям о расчетном счете, указанным в карточке предприятия необходимо отнестись критически, поскольку истец занимает должность на предприятии инженер-строитель, в должностные обязанности которого также входит организация заключения договоров с контрагентами. Таким образом, истец знал обо всех актуальных реквизитах компании, и действуя добросовестно, мог бы переводить плату за наем. Плата установлена в твердой денежной сумме в размере <данные изъяты> руб. и не менялась в одностороннем порядке на протяжении всего срока действия договора. Истец имеет намерение выкупить жилое помещение по остаточной стоимости на дату подачи иска. Вместе с тем, сторонами согласован пресекательный срок по порядку определения остаточной стоимости жилого помещения, который составляет 10 лет и в настоящее время истек. Просила в удовлетворении исковых требований истца отказать, встречный иск удовлетворить и расторгнуть договор найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ г.
В судебное заседание не явилась третье лицо Силенок О.И., надлежащим образом извещена о месте и времени рассмотрения дела, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Из содержания части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).
В силу пункта 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии со статьей 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (пункт 1).
В силу пункта 3 статьи 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (статья 688 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом установлено и следует из материалов дела, приказом № от ДД.ММ.ГГГГ г. Силенок В.А. принят на работу в ООО «Артель старателей Западная» на должность инженер-строитель. Состоит в трудовых отношениях по настоящее время.
ООО «Артель старателей Западная» на праве собственности принадлежит жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 252 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ г. между ООО «Артель старателей Западная» и Силенком В.А. заключен договор найма жилого помещения №.
Согласно договора наймодатель предоставил нанимателю во временное пользование жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> (п.1.1) Указанное помещение предоставляется на период работы в ООО «Артель старателей Западная» (п.1.2). Срок найма жилого помещения составил с ДД.ММ.ГГГГ г. по ДД.ММ.ГГГГ г. (п.1.6). В случае, если ни одна из сторон не заявит о прекращении Договора не позднее чем за 1 календарный месяц до срока окончания его действия, Договор считается пролонгированным на следующие 60 месяцев (п.9.2). Наниматель обязан своевременно в сроки и в порядке установленным Договором вносить плату за наем жилого помещения на расчетный счет, указанный наймодателем в п.10 Договора (п. 2.2.11). Плата за наем жилого помещения оплачивается нанимателем на указанный расчетный счет в соответствии с п. 2.2.11 Договора не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным. Плата за наем устанавливается в размере <данные изъяты> руб. в месяц без НДС (п. 5.1). За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору стороны несут ответственность в порядке, установленном законодательством РФ (п.6.1). Договор может быть расторгнут досрочно по основаниям, предусмотренным законодательством РФ (п.8.3). Наниматель имеет право в любое время выкупить в собственность, предоставленное ему по данному договору жилое помещение, по цене фактически понесенных наймодателем затрат на строительство жилого помещения. Условия оплаты и выкупа жилого помещения определяются сторонами в договоре купли-продажи жилого помещения (п.4.1). Наниматель имеет право выкупить в собственность, предоставленное ему по данному договору жилое помещение по остаточной стоимости, если он отработает у наймодателя не менее десяти календарных лет. Десятилетний срок исчисляется с даты заключения договора и заканчивается через 10 лет на следующий день после заключения договора (п.4.2).
С даты заключения договора найма жилого помещения №, то есть с ДД.ММ.ГГГГ г. нанимателем плата за наем в размере и в порядке, предусмотренном п.5.1 Договора не вносилась.
ДД.ММ.ГГГГ г. ООО «Артель старателей Западная» в адрес Силенка В.А. направила претензию о расторжении договора найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ г. по причине невнесения платы за наем жилого помещения с даты заключения договора.
Оценив собранные доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о ненадлежащем исполнении обязательства нанимателя Силенка В.А. по внесению платы за наем жилого помещения, начиная с даты заключения договора и по настоящее время, то есть сроком более 6 месяцев, то имеются основания для расторжения договора найма по требованию наймодателя, соответственно требования Силенка В.А. о возложении на ООО «Артель старателей Западная» обязанности заключить договор купли-продажи дома по остаточной стоимости удовлетворению не подлежат, поскольку договор найма расторгнут.
Доводы Силенка В.А. о том, что он полагал, что плата за наем жилья удерживается работодателем из заработной платы, не могут являться основанием для освобождения обязанности по договору.
Наниматель при той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась по характеру обязательства, должен был принимать меры к исполнению обязательства - внесению платы за наем жилья. В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Из этого следует, что на нанимателе, а не на наймодателе лежит обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства. Предполагается, что в случае возникновения обстоятельств, находящихся вне его контроля и препятствующих исполнению им обязательства, он освобождается от ответственности, если у него отсутствует возможность принять разумные меры для устранения таких обстоятельств.
Доказательств принятия Силенком В.А. разумных мер для исполнения обязательства по внесению платы за наем суду не представлено.
Вопреки доводам представителя Бирюковой Е.А., оснований для оставления искового заявления без рассмотрения по причине несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора не имеется, поскольку исходя из предмета иска соблюдение такого порядка федеральным законом не предусмотрено. Кроме того, Силенок В.А. вправе был обратиться в суд за защитой своего по его мнению нарушенного права, избрав один из способов восстановления, предусмотренный абзацем 7 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе путем присуждения к исполнению обязанности в натуре.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Встречный иск ООО «Артель старателей Западная» (ИНН №) к Силенку Владимиру Алексеевичу (СНИЛС №) о расторжении договора найма жилого помещения удовлетворить.
Расторгнуть договор найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между ООО «Артель старателей Западная» и Силенком Владимиром Алексеевичем.
В удовлетворении исковых требований Силенка Владимира Алексеевича к ООО «Артель старателей Западная» об обязании заключить договор купли-продажи жилого помещения отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Муйский районный суд Республики Бурятия.
Судья Будаева В.М.