РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10 июля 2026 года с. Чемал
Чемальский районный суд Республики Алтай в составе:
председательствующего судьи Иваныш И.В., при секретаре Образцовой Е.В., с участием помощника прокурора Швабы Ф.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Дударенко А.Н. в лице представителя по доверенности Фроловой Н.Н. к сельской администрации Чемальского сельского поселения, Администрации МО «Чемальский район», Министерству экономического развития Республики Алтай, Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Алтай о признании права собственности на объекты недвижимости, подлежащий государственному кадастровому учету,
УСТАНОВИЛ:
В Чемальский районный суд Республики Алтай обратился Дударенко А.Н. в лице представителя по доверенности Фроловой Н.Н. с исковым заявлением к сельской администрации Чемальского сельского поселения о признании права собственности на объекты недвижимости, подлежащие государственному кадастровому учету – дом отдыха общей площадью 49,7 кв.м., дом отдыха общей площадью 85,9 кв.м., здание бани общей площадью 59,0 кв.м., расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 04:05:071001:82 по адресу: <адрес>. Требования истец мотивирует тем, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 04:05:071001:82, категория земель – земли особо охраняемых территорий и объектов с видом разрешенного использования – земельные участки рекреационного назначения. На указанном земельном участке истцом возведены спорные объекты. Сельская администрация отказала в выдаче разрешения на строительство, поскольку объекты уже возведены. Согласно техническому заключению, исследуемые объекты соответствуют градостроительным требованиям и правилам землепользования и застройки, угроза жизни и здоровью граждан отсутствует.
Судом к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Администрация МО «Чемальский район», Министерство экономического развития Республики Алтай и Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Алтай.
Представитель истца по доверенности Фролова Н.Н. исковые требования поддержала, в части отказалась от требований в отношении узаконения здания бани.
Помощник прокурора Чемальского района Шваба Ф.В. не возражал против удовлетворения требований истца с учетом частичного отказа от исковых требований.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Согласно письменному отзыву, сельская администрация Чемальского сельского поселения полагала иск подлежащим удовлетворению, поскольку спорные объекты не создают угрозу жизни и здоровью граждан, соответствуют требованиям строительных, пожарных, санитарных, экологических норм и правил.
Представителем Правительства Республики Алтай Нестеровой М.В. представлен письменный отзыв, согласно которому иск удовлетворению не подлежит, фактически требования истца направлены на замену установленной законом процедуры получения разрешения на строительство объекта недвижимости на судебный порядок признания права собственности. Истцом не представлено сведений о том, что им своевременно был выполнен порядок получения разрешения на строительство. Нежилые здания как «гостевые дома» и «баня» не предусмотрены перечнем объектов, предназначенных для осуществления рекреационной деятельности на землях рекреационного значения.
В соответствии с требованиями статьи 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Определением Чемальского районного суда от 10 июля 2026 года производство по делу в части исковых требований о признании права собственности на здание бани прекращено в связи с отказом от иска.
Изучив материалы дела, выслушав представителя, помощника прокурора, исследовав имеющиеся в деле доказательства и оценив их в совокупности, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
В соответствии со ст. 131, 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.
Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Статьей 40 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрена регистрация права на объекты незавершенного строительства.
В соответствии с п. 10 ст. 40 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (ч. 1).
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (ч. 2).
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (ч. 3).
В соответствии с п. 26 Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В пункте 20 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, указано, что право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 ГК РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.
В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Судом установлено, что истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 04:05:071001:82, категория земель – земли особо охраняемых территорий и объектов с видом разрешенного использования – земельные участки рекреационного назначения, срок действия с 22.07.2025 по 10.07.2059.
В соответствии с выпиской из ЕГРН (т.2, 230-238 л.д.) представленной в материалах дела, земельный участок с КН 04:05:071001:82 расположен в границах водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы реки Чемал. Ограничения установлены в соответствии со ст. 65 Водного кодекса РФ (далее - ВК РФ) и Приказом Минприроды Республики Алтай от 19.01.2021 № 353). Согласно п. 7 ч. 15 ст. 65 ВК РФ, в границах водоохранных зон запрещается сброс сточных вод.
В силу ч. 16 ст. 65 ВК РФ, в границах водоохранных зон допускается строительство и эксплуатация зданий и сооружений при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения (централизованными системами водоотведения или автономными локальными очистными сооружениями).
На земельном участке с кадастровым номером 04:05:071001:82, возведены следующие объекты: дом отдыха общей площадью 49,7 кв.м., дом отдыха общей площадью 85,9 кв.м., здание бани общей площадью 59,0 кв.м.
Сельской администрацией Чемальского сельского поселения истцу было отказано в выдаче разрешения на строительство спорных объектов, в связи с установлением факта строительства объектов капитального строительства в отсутствие разрешения на строительство.
По признаку отсутствия разрешения на строительство возведенных зданий спорные объекты являются самовольной постройкой.
Истец обратился к кадастровому инженеру для оформления технических планов на здания, к ООО «СФ «РЭТ - Алтай» для исследования строительных объектов и оценки.
В результате проведенных исследований, эксперт делает вывод, что исследуемые здания- дом отдыха общей площадью 49,7 кв.м., дом отдыха общей площадью 85,9 кв.м., соответствуют градостроительным требованиям и правилам землепользования и застройки, угроза жизни и здоровью граждан отсутствует.
Судом по делу назначалась судебная строительно-техническая экспертиза по ходатайству стороны истца.
Согласно заключению эксперта № 484/3-2-26 от 30.06.2026, по наличию характерных признаков исследуемые объекты являются объектами капитального строительства. Целевым назначением обследованных объектов является оказание услуг временного размещения, проживания и рекреации граждан (функционирование в качестве гостевых домов в составе туристского/рекреационного комплекса). Функциональное назначение обследованных строений, подтвержденное их архитектурно-планировочными решениями и наличием инженерных систем, полностью соответствует видам разрешенного использования земельного участка с КН 04:05:071001:82, а именно: «гостиница, кемпинги, дома отдыха, гостевые дома». Целевое использование земельных улучшений (зданий и сооружений) не противоречит разрешенному использованию данной территориальной зоны. Наличие обременений в виде водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы реки Чемал не является препятствием для существования и эксплуатации данных строений.
Объект нежилой дом (гостевой дом) площадью 49,7 кв.м., объект нежилой дом (гостевой дом) площадью 85,9 кв.м. соответствуют строительным, градостроительным нормам и ПЗЗ.
Здания: гостевой дом 49,7 кв.м., гостевой дом 85,9 кв.м., соответствуют обязательным требованиям пожарной безопасности, установленным Федеральным законом №123-ФЗ Технический регламент «О требованиях пожарной безопасности».
Исследуемые объекты санитарно-эпидемиологическим нормам соответствуют, оснащены полным комплексом инженерных систем (электроснабжение, водоснабжение, водоотведение через ДОС, отопление), внутренняя отделка обеспечивает возможность санитарной обработки помещений. Экологическим нормам исследуемые объекты соответствуют. Эксплуатация объектов не создает негативного воздействия на окружающую среду при условии соблюдения правил эксплуатации автономных систем (скважина, ЛОС).
Целевое использование (рекреация/туризм) соответствует экологическому назначению зоны Р-2.
Сохранение и дальнейшая эксплуатация данных строений не создает угрозы жизни и здоровью граждан при условии соблюдения правил технической эксплуатации и требований пожарной безопасности.
Объекты №1, №2 оборудованы системами автономного водоотведения (локальные очистные сооружения, канализация замкнутого цикла). Конструктивные решения систем водоотведения исключают прямой или неочищенный сброс сточных вод в водный объект (реку Чемал) и на рельеф местности в границах прибрежной защитной полосы. Очистка стоков происходит в герметичных емкостях/септиках с последующей утилизацией за пределами водоохранной зоны, что полностью соответствует требованиям ч. 16 ст. 65 ВК РФ. Наличие обременений в виде водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы реки Чемал не является препятствием для существования и эксплуатации данных строений. Объекты вписаны в ландшафт и эксплуатируются с использованием технологий, обеспечивающих охрану водного объекта от загрязнения, что прямо предусмотрено законодательством РФ. Прямых нарушений режима водоохранных зон и прибрежных защитных полос в ходе осмотра не выявлено.
Таким образом, суд полагает, что препятствий для признания за истцом права собственности на объекты недвижимости - дом отдыха общей площадью 49,7 кв.м., дом отдыха общей площадью 85,9 кв.м. не имеется.
В силу ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество, ограничение этих прав, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Дударенко А.Н. в лице представителя по доверенности Фроловой Н.Н. к сельской администрации Чемальского сельского поселения, Администрации МО «Чемальский район», Министерству экономического развития Республики Алтай, Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Алтай о признании права собственности на объекты недвижимости, подлежащий государственному кадастровому учету, удовлетворить.
Признать за Дударенко А.Н., ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт №, право собственности на объекты недвижимости, подлежащие государственному кадастровому учету – дом отдыха общей площадью 49,7 кв.м., дом отдыха общей площадью 85,9 кв.м., расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 04:05:071001:82 по адресу: <адрес>
Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Алтай в месячный срок со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Чемальский районный суд Республики Алтай.
Судья И.В. Иваныш
Мотивированное решение принято 10 июля 2026 года