РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 марта 2025 года г. Абакан дело № 3а-51/2026
19OS0000-01-2026-000023-31
Верховный Суд Республики Хакасия в составе председательствующего Вениченко О.В., при ведении протокола секретарем Беккер В.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Саркисяна Германа Анатольевича о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Республики Хакасия «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в пересчете кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Саркисян Г.А. обратился в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения ГБУ РХ «ЦГКО» от 2 декабря 2025 г. № 36 об отказе в пересчете кадастровой стоимости здания с кадастровым №, мотивируя свои требования тем, что является собственником данного здания. 10 ноября 2025 г. им было подано заявление о признании ошибки в определении кадастровой стоимости здания, однако оспариваемым решением ГБУ РХ «ЦГКО» отказало в пересчете кадастровой стоимости. По мнению административного истца, ГБУ РХ «ЦГКО» ошибочно отнесли здание к коммерческому исходя из его наименования – «Автомойка», в то время как здание является производственным, так как здание расположено на земельном участке, расположенном в зоне производственных предприятий V класса опасности, для которой Правилами землепользования и застройки города Абакана не предусмотрен вид разрешенного использования «Объекты придорожного сервиса». При этом согласно пункту 9 приказа Росреестра от 4 августа 2021 № П/0336 определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. В соответствии с пунктом 45.20 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, утвержденного приказом Росстандарта от 31 января 2014 г. № 14-ст, осуществляемая в здании деятельность относится к производственной, так как относится к техническому обслуживанию и ремонту автотранспортных средств, включающему в себя мойку и полировку, покраску и рисование, ремонт лобового стекла и окон, ремонт автомобильных кресел, предпродажную подготовку. По материалам технической инвентаризации большая часть помещений здания относится к производственным. В своем отказе о пересчете кадастровой стоимости ответчик необоснованно ссылается только на наименование здания, что является необоснованным.
Кроме того, по мнению заявителя, ГБУ РХ «ЦГКО» неверно определило материал ограждающих стен здания, указав «прочие материалы», что приравнивает их к кирпичным и бетонным, срок эксплуатации которых составляется 90-100 лет, в то время как здание построено по каркасно-щитовой технологии, обшито сэндвич-панелями, срок эксплуатации которых составляет 25 лет.
Указывая на нарушение оспариваемым решением прав административного истца, уплачивающего налог на имущество исходя из кадастровой стоимости здания, Саркисян Г.А. просил признать отказ в пересчете кадастровой стоимости незаконным и обязать ГБУ РХ «ЦГКО» исправить ошибку, допущенную при определении кадастровой стоимости и произвести перерасчет кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, на 2024, 2025 годы.
В судебном заседании представитель административного ответчика ГБУ РХ «ЦГКО» Павлова А.В., действующая на основании доверенности, требования административного искового заявления не признала, указывая на то, что спорное здание отнесено к коммерческим на основании сведений из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) с учетом его наименования – «Автомойка». При этом вид разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено, является неопределенным.
Материал стен также определен на основании сведений из ЕГРН. Представленный заявителем технический паспорт здания не позволяет отнести здание к числу производственных и не содержит сведений, позволяющих указать иной материал стен здания.
Саркисян Г.А. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть административное исковое заявление в свое отсутствие.
Заинтересованное лицо Иванец О.А., извещена о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.
С учетом мнения представителя административного ответчика суд полагает возможным рассмотреть административное исковое заявление в отсутствие указанных лиц.
Выслушав объяснения представителя ГБУ РХ «ЦГКО», исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.
Как следует из материалов дела, Саркисян Г.А. и Иванец О.А. на праве общей долевой собственности владеют зданием с кадастровым №, площадью ..... кв.м., назначение – нежилое, наименование – Автомойка, расположенным по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 15 декабря 2025 г.
Кадастровая стоимость здания с кадастровым № определена на 1 января 2023 г. в размере 15 383 751,25 рубль.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).
В соответствии с пунктами 1, 4 части 1 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ полномочиями бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки являются, в том числе: определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; рассмотрение заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.
Согласно части 1 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.
Ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: 1) несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; 2) описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости (часть 2 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ).
В силу части 5 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, вправе подать любые юридические и физические лица, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.
Полагая, что при определении кадастровой стоимости здания допущена ошибка, Саркисян Г.А. 10 ноября 2025 г. обратился в ГБУ РХ «ЦГКО» с заявлением об исправлении ошибки.
В соответствии с Уставом ГБУ РХ «ЦГКО» к полномочиям Центра отнесены, в том числе, определение кадастровой стоимости объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки; рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости (пункт 2.4).
По итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений: 1) об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости; 2) об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено (часть 14 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ).
Решением от 2 декабря 2025 г. № 36 ГБУ РХ «ЦГКО» отказало в пересчете кадастровой стоимости здания, указав на отсутствие ошибок при определении кадастровой стоимости.
Решение принято уполномоченным лицом в установленный частью 16 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ срок.
Частью 2 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что при определении кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о местоположении, годе постройки, материале стен объекта недвижимости, серии многоквартирного дома, нахождении объекта недвижимости в ветхом или аварийном состоянии, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
В соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336 утверждены Методические указания о государственной кадастровой оценке (далее – Методические указания), в силу пункта 2 которых в редакции, действовавшей на дату осуществления кадастровой оценки здания, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности. Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке.
В случае подтверждения информации о фактическом использовании объекта недвижимости, соответствующем виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого объекта недвижимости и содержащемуся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) по состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки, на основании поданной в бюджетное учреждение декларации о характеристиках объекта недвижимости, форма которой устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки, в соответствии с частью 4 статьи 12 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», для целей Указаний в качестве вида использования принимается такое фактическое использование объекта недвижимости.
В остальных случаях в качестве вида использования учитываются вид (виды) разрешенного использования, назначение или наименование объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.
Согласно пунктам 8, 10 Методических указаний при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости бюджетное учреждение исходит из того, что использование такого объекта недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием и назначением или наименованием может быть продолжено без нарушения требований земельного законодательства и законодательства в сфере градостроительной деятельности.
Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости.
Земельный участок характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенной категории земель) и (или) разрешенным использованием, а также видом осуществляемой на нем деятельности.
Таким образом, Методические указания предусматривают при государственной кадастровой оценке приоритетный учет фактического использования объекта недвижимости, в том числе земельного участка, на котором он расположен, а при отсутствии такой информации, учет сведений о виде разрешенного использования, содержащихся в ЕГРН.
Из пояснений ГБУ РХ «ЦГКО», разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости от 24 сентября 2025 г. № 19/2025/000015 и оспариваемого решения об отказе в пересчете кадастровой стоимости от 2 декабря 2025 г. № 36 следует, что при определении кадастровой стоимости здания ему был присвоен код расчета 04:000:0407.01.01.01, оно было отнесено к сегменту «Предпринимательство» с кодом расчета 04:000 в соответствии с приложением № 1 к Методическим указаниям, номером функциональной подгруппы 0407 «Автомойки» в соответствии с приложением № 2 к Методическим указаниям.
Пунктом 3 части 9, частью 10 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, должно содержать указание на содержание ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, с указанием (при необходимости) номеров страниц (разделов) отчета, на которых находятся такие ошибки, а также обоснование отнесения соответствующих сведений, указанных в отчете, к ошибочным сведениям.
В своем заявлении об исправлении ошибки от 10 ноября 2025 г. Саркисян Г.А. указал на ошибочное, по его мнению, отнесения здания к сегменту «Предпринимательство», ссылаясь на то, что оно является производственным и используется по назначению, код расчета 0730 «Станции технического обслуживания автомобилей (СТО), автосервисы», а также ошибочному применению материала ограждающих стен – «Прочие» вместо «Сборно-щитовые» (сэндвич-панели).
В силу пункта 44 Методических указаний при определении кадастровой стоимости бюджетным учреждением проводится группировка объектов недвижимости. Для целей определения кадастровой стоимости методами массовой оценки объекты недвижимости объединяются в группы и подгруппы (при необходимости) в соответствии с Указаниями. Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в рамках каждой из групп (подгрупп).
В соответствии с пунктами 55, 56 Методических указаний для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, объединяются в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости.
Группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости.
Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов недвижимости к соответствующим группам (подгруппам).
Не допускается отнесение одного объекта недвижимости к двум и более группам (подгруппам).
В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.
В силу подпункта 17 части 4, подпункта 11 части 5 статьи 8 Федерального закона № 218 материал наружных стен вносится в кадастр недвижимости в качестве основных сведений об объекте недвижимого имущества, если объектом недвижимого имущества является здание; наименование здания вносится в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества.
Здание с кадастровым № отнесено к сегменту «Предпринимательство» на основании сведений ЕРГН, где содержится информация о том, что здание является нежилым, наименование – «Автомойка».
Земельный участок с кадастровым №, на котором расположено здание, относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования – «для завершения строительства проходной (Литера А2)».
Наименование вида разрешенного использования земельного участка является неопределенным и не позволяет отнести его к земельному участку производственного назначения, поскольку не соответствует классификатору видов размеренного использования земельных участков, утвержденному приказом Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412.
Довод заявителя о том, что ГБУ РХ «ЦГКО» не учло Правила землепользования и застройки г. Абакана, не соответствуют обстоятельствам дела.
В силу статьи 45 Правил землепользования и застройки города Абакана, утвержденных решением Совета депутатов г. Абакана от 24 декабря 2019 г. № 134, земельный участок с кадастровым № расположен на территории зоны производственных предприятий V класса опасности, расположенных в пределах селитебной территории (П-4А).
При этом в данной зоне могут располагаться, в соответствии с видами разрешенного использования, объекты как сельскохозяйственного, производственного, так и коммерческого назначения (раздел 1 приложения № 13 к Правилам землепользования и застройки города Абакана).
Таким образом, Правила землепользования и застройки города Абакана также не позволяют отнести земельный участок с кадастровым №, на котором расположено здание, к числу земельных участков, на которых предполагается исключительно производственная деятельность.
Обязанность согласовывать фактический вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с пунктом 2 Методических указаний у ГБУ РХ «ЦГКО» отсутствовала, поскольку объектом оценки являлось здание, а не земельный участок, и сведения о многопрофильности его использования отсутствовали.
Из представленного заявителем технического паспорта нежилого здания по состоянию на 17 ноября 2014 г. также не усматривается, что здание имеет многопрофильный характер использования.
Указанные в техническом паспорте основные помещения – ....., также указывают на то, что основным предназначением здания является мойка автомобилей, на что указывает и наименование объекта – «Автомойка». Указание в техническом паспорте на то, что помещение автомойки, ..... кв.м., является производственным, не имеет значения, поскольку в силу приложения № 2 к Методическим рекомендациям автомойки отнесены в группу 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения», а не к объектам производственного назначения.
Использование здания как автомойки подтверждается и представленными фотографиями, имеющимися в открытом доступе в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
Согласно сведениям ЕГРН материал наружных стен здания – «Из прочих материалов».
Эти же сведения были применены при кадастровой оценке, что следует из приложения № 2 к Отчету № 1/2023 об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машиномест на территории Республики Хакасия на 1 января 2023 г.
Довод о том, что материал ограждающих стен здания должен быть указан как «Сборно-щитовые» (код поля 610011002004 по приложению № 4 к Методическим указаниям), противоречит сведениям ЕГРН и не подтверждается техническим паспортом здания, где наименование стен указано – сэндвич-панели, что не соответствует классификатору, указанному в приложении № 4 к Методическим указаниям. При этом учреждение, осуществляющее государственную кадастровую оценку не уполномочено самостоятельно, вопреки сведениям ЕГРН и технической инвентаризации, определять иной вид основного материала ограждающих конструкций.
Такие изменения в сведения ЕГРН могут быть внесены по заявлению правообладателя.
Таким образом, ошибок, на которые было указано в заявлении от 10 ноября 2025 г., при определении кадастровой стоимости здания с кадастровым № допущено не было, на что обоснованно было указано в оспариваемом решении.
Поскольку оспариваемое решение ГБУ РХ «ЦГКО» от 2 декабря 2025г. № 36 не противоречит Федеральному закону № 237-ФЗ и Методическим указаниям и не нарушает права и законные интересы Саркисяна Г.А., оснований для удовлетворения административного иска не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 174-175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении административного искового заявления Саркисяна Германа Анатольевича о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Республики Хакасия «Центр государственной кадастровой оценки» от 2 декабря 2025 г. № 36 об отказе в пересчете кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>; обязании исправить ошибку, допущенную при определении кадастровой стоимости и произвести перерасчет кадастровой стоимости – отказать.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в месячный срок со дня составления в мотивированной форме путем подачи апелляционной жалобы, представления через Верховный Суд Республики Хакасия.
Председательствующий Вениченко О.В.
В мотивированной форме решение составлено 27 марта 2026 г.