РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 июня 2026 года Ачинский городской суд Красноярского края в составе:
председательствующего судьи Панченко Н.В., при секретаре Бычатиной А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Крутовой Ольги Анатольевны к Администрации Ачинского муниципального округа о признании жилого дома домом блокированной застройки, признании права собственности на дом блокированной застройки,
УСТАНОВИЛ:
Крутова О.А. обратилась в суд с иском к Администрации Ачинского муниципального округа о признании жилого дома домом блокированной застройки, признании права собственности на дом блокированной застройки, мотивируя тем, что <адрес>. 5 по <адрес>, гп. Мазульский принадлежит ей на праве собственности по договору купли-продажи от 24.05.2012 и от 19.04.2019 года. Данный жилой дом фактически состоит из двух частей с отдельными входами и коммуникациями. Квартира № в <адрес> отвечает признакам дома блокированной застройки: два жилых блока объединены общей боковой стеной, не имеющей проемов, оба жилых дома имеют отдельные выходы на земельный участок, общих помещений квартиры (жилые блоки) не имеют, то есть входящие в ее состав помещения являются автономными жилыми блоками в составе жилого дома блокированной застройки. Спорный объект является самостоятельным объектом недвижимости, в связи с чем, просит признать принадлежащую ей квартиру домом блокированной застройки, признать за нею право собственности на дом блокированной застройки (л.д. 3-4).
Определениями суда от 24.04.2026 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Горбачева Г.С., Горбачеву Л.В., Яркин В.В. (л.д.80, 106)
В судебное заседание истец Крутова О.А., ее представитель Мироненко А.В., действующая на основании доверенности от 30.03.2026 года сроком на три года (л.д.79), будучи надлежащим образом извещенные судебным извещением (л.д.11), а также судебной повесткой, истец через представителя (л.д.107, 108), не явились, в заявлении ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, исковые требования поддержали (л.д.104, 108).
Представитель ответчика администрации Ачинского муниципального округа, надлежащим образом извещенный о дате судебного заседания судебным извещением (л.д.110), в суд не явился, в отзыве представитель Каарт Е.В., действующая на основании доверенности от 12.01.2026 г. сроком по 31.12.2026 года (л.д.76), указала, что администрация не будет возражать против удовлетворения исковых требований в случае подтверждения истцом наличия у спорного объекта признаков дома блокированной застройки, просила дело рассмотреть без участия их представителя (л.д.75 оборот).
Третьи лица Горбачева Г.С., Сучкова (Горбачева) Л.В., Яркин В.В., будучи надлежащим образом извещенные о дате судебного заседания судебным извещением (л.д.110), в суд не явились, Горбачева Г.С. в заявлении против исковых требований не возражала, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие (л.д.103). Сучкова (Горбачева) Л.В. в отзыве не возражала против признания квартиры истца дома блокированной застройки, поскольку дом состоит из двух самостоятельных квартир (л.д.114).
Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования Крутовой О.А. подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В силу положений пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии со ст.ст. 25, 26 ЖК РФ, перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.
Как разъяснено в пунктах 26, 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых, лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае, суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26 данного Постановления).
Согласно ст. 19 ЖК РФ, одним из видов жилищного фонда являются жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности.
На основании п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, под "жилыми домами блокированной застройки" понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в "СП 55.13330.2016 Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001" (утв. и введен в действие приказом Минстроя России от 20.10.2016 N 725/пр). Согласно указанному своду правил блокированная застройка домами жилыми одноквартирными - это застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок. Блок жилой автономный - жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.
Следовательно, части (блоки) жилого дома могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных изолированных объектов недвижимости, которые предназначены для проживания и не имеют вспомогательных помещений общего пользования.
В соответствии с положением ст. 16 ЖК РФ, как квартира, так и жилой дом (часть жилого дома) имеет единый статус - жилого помещения и являются самостоятельными объектами жилищных прав.
Принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является расположение блока на отдельном земельном участке, отсутствие общих коммуникаций и помещений общего пользования, а также общих элементов в строении за исключением стен.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 11 Постановления Пленума ВС ССР от 31.07.1981 № 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом», выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру) либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования.
Из системного толкования вышеприведенных норм права следует, что для отнесения жилого дома к жилым домам блокированной застройки необходимо наличие у каждого блока отдельного земельного участка, что отличает его от многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, относящемся к общему имуществу собственников такого дома. Кроме того, жилые дома блокированной застройки не относятся к многоквартирным жилым домам.
Как следует из материалов дела, Крутова О.А. на основании договора купли-продажи от 19.04.2019 г. является собственником жилого помещения - <адрес>, общей площадью 36,4 кв.м., по адресу: <адрес>, р.<адрес>, с кадастровым номером 24:43:0201008:107, ее право зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д.57, 62-64).
Собственниками <адрес>, общей площадью 36,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, на основании договора мены от 19.09.1997 года, являются Горбачева Г.С., Горбачева (Сучкова) Л.В., Яркин В.В., что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.101).
Согласно техническому плану здания от 16.02.2026 года, объект расположен по адресу: г. Ачинск, гп. Мазульский, <адрес>, является жилым. Состоит из деревянных наружных стен, годом завершения строительства 1957, год завершения реконструкции 2025 год, площадью 123,8 кв.м. Технический план подготовлен в связи с созданием здания (дом блокированной застройки), расположено на земельном участке с кадастровым номером 24:43:0201008:131, с местоположением: Красноярский край, г. Ачинск, гп. Мазульский, <адрес>, земельный участок 5. Объект домом блокированной застройки, с другим жилым домом в одном ряду разделен общей боковой стеной без проемов и имеет отдельный выход на земельный участок, предназначен для проживания одной семьи (л.д.15-21).
По сведениям технического плана на спорный объект по состоянию на 16.02.2026 года, общая площадь жилого помещения № составляет 123,8 кв.м., по заключению кадастрового инженера, увеличение площади <адрес> произошло в результате реконструкции в 2025 году (л.д.19 оборот).
По данным межевого плана подготовленного в результате выполнения кадастровых работ и заключения кадастрового инженера в связи с образованием двух земельных участков путем разделения земельного участка, с кадастровым номером 24:43:0201008:131, где образуются земельный участок, с кадастровым номером 24:43:0201008:131:ЗУ1, расположенный по адресу: г. Ачинск, гп. Мазульский, <адрес>, земельный участок 5/1 из земель населённых пунктов для размещения многоквартирного дома, с площадью 352 кв.м., и земельный участок, с кадастровым номером 24:43:0201008:131:ЗУ2, расположенный по адресу: г. Ачинск, гп. Мазульский, <адрес>, земельный участок 5/2 из земель населённых пунктов для размещения многоквартирного дома, с площадью 555 кв.м. Предельные минимальный и максимальные размеры для данного вида разрешенного использования на основании решения Ачинского городского Совета депутатов от 30.05.2014 года №58-407 «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории <адрес>» не установлены (л.д.95 оборот).
При таких обстоятельствах, объекты недвижимого имущества – жилые помещения <адрес>, общей площадью 123,8 кв.м., принадлежащая Крутовой О.А. и <адрес>, принадлежащая Горбачевой Г.С., Сучковой (Горбачевой) Л.В., Яркину В.В., расположенные в <адрес>, гп. Мазульский, г. Ачинска, не имеют общих инженерных сетей, помещений вспомогательного использования, предназначенных для общего пользования, с соседним объектом недвижимости. Квартира № и <адрес> имеют выходы на самостоятельные земельные участки, предназначены для проживания одной семьи, объекты разделены с соседним помещением стенами без проемов, что позволяет признать указанные жилые помещения домами блокированной застройки.
Кроме этого, проверяя доводы истца о соответствии реконструированного объекта градостроительным, строительным, пожарным нормам и правилам, установлено, что на объект недвижимости получены положительные заключения о соответствии объекта требованиям законодательства ООО «Кадастр Инжиниринг» по результатам визуально-инструментального обследования несущих и ограждающих строительных конструкций объекта капитального строительства – здания, в границах жилого помещения (<адрес>), расположенного по адресу: Красноярский край, Ачинск, гп. Мазульский, <адрес>, согласно которым несущие ограждения и конструкции обследуемого объекта капитального строительства находятся в работоспособном состоянии, недопустимых прогибов, трещин, дефектов не обнаружено, что соответствует требованиям СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87; категория технического состояния – исправное состояние; техническое состояние конструкций, объемно планировочные решения объекта капитального строительства соответствуют требованиям СП 70.13320.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализивраонная режакция ЧНиП 3.03.01-87», обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию, не нарушают права и законные интересы граждан, используется и пригодно в качестве места постоянного проживания; дальнейшая эксплуатация объекта возможна (л.д.43-56); объект соответствует обязательным требованиям пожарной безопасности и обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта (л.д.25-42).
В соответствии со ст. 222 ГК РФ при разрешении спора о признании права собственности на самовольную постройку юридически значимым обстоятельством является установление существенности выявленного нарушения градостроительных и строительных норм и правил.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, к существенным нарушениям строительных норм и правил следует относить, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц. При оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек необходимо учитывать положения ст. 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.
Таким образом, исходя из установленных по делу обстоятельств и требований закона, суд считает необходимым исковые требования Крутовой О.А. удовлетворить, признать <адрес>, гп. Мазульский, г. Ачинска Красноярского края домом блокированной застройки, прекратить право собственности Крутовой О.А. на указанный объект, признать за Крутовой О.А. право собственности на дом блокированной застройки, общей площадью 123,8 кв.м., расположенный по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, гп. Мазульский, <адрес>.
Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Крутовой Ольги Анатольевны удовлетворить.
Признать жилое помещение <адрес>, общей площадью 123,8 кв.м., расположенную по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, гп. Мазульский, <адрес>, домом блокированной застройки.
Прекратить право собственности Крутовой Ольги Анатольевны на квартиру, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, гп. Мазульский, <адрес>
Признать за Крутовой Ольгой Анатольевной право собственности на дом блокированной застройки, общей площадью 123,8 кв.м., расположенный по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, гп. Мазульский, <адрес>, с кадастровым номером №.
Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ачинский городской суд.
Судья Н.В. Панченко