РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ с. Большой Улуй, Красноярский край
Большеулуйский районный суд Красноярского края в составе:
председательствующего судьи Королевой Е.В., при секретаре судебного заседания Доброхотовой С.Н., с участием истца ФИО2, ответчика ФИО3, третьего лица ФИО5, представителя отдела опеки и попечительства администрации Ачинского муниципального округа ФИО9, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании сделки недействительной, взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с иском, с учетом уточнений к ФИО3, ФИО4 о признании сделки недействительной, взыскании денежных средств. В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор аренды с правом выкупа жилого помещения, хозяйственных построек и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. В ходе исполнения договора выяснилось, что ответчик предоставил недостоверные сведения, повлиявшие на решение о заключении сделки. Указанный договор был подписан ФИО3, не являющимся собственником недвижимости. Собственником недвижимого имущества является ФИО4 ФИО2 ФИО3 были перечислены денежные средства в размере 134000 руб. из которых: в счет аренды за жилое помещение - 4000 руб. ежемесячно, в счет выкупа, согласно договору аренды с правом выкупа жилого помещения -30000 руб. Согласно выписке ПАО «Сбербанк» о перечислении денежных средств, ФИО2 были перечислены денежные средства в следующих размерах: ДД.ММ.ГГГГ – 34000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 34000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 34000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 34000 руб. Договора аренды с правом выкупа жилого помещения, хозяйственных построек и земельного участка является недействительным на основании ст.168 ГК РФ поскольку был подписан лицом, не имеющим на это полномочий. На основании изложенного просит признать договор аренды с правом выкупа жилого помещения, хозяйственных построек и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО3 недействительным. Взыскать с ФИО3, уплаченные по договору в счет выкупа жилого помещения денежные средства в сумме 112000 руб. (л.д.6-8).
Истец ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования с учетом уточнений поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ФИО3 договор аренды с правом выкупа жилого помещения и земельного участка по адресу: <адрес>. Она, супруг и ихдети вселились в данный дом и стали проживать в нем. Документы о праве собственности на дом она не проверяла при заключении договора. В указанном доме они прожили с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В ДД.ММ.ГГГГ ими было принято решение отказаться от исполнения договора в части выкупа данного дома, поскольку представители органов опеки и попечительства сказали, что в доме не созданы условия для проживания детей, а кроме того, им стало известно, что ФИО3 не является собственником дома и земельного участка и не мог заключать с ней договор. Она звонила и писала ФИО3 о том, что они в ДД.ММ.ГГГГ освободят дом и отказываются от его выкупа, предлагала вернуть половину суммы, которую они уплатили за выкуп, в размере 60000 руб. ФИО3 сначала соглашался, а потом отказался вернуть деньги. Так же они разговаривали и с ФИО4, собственником дома, который тоже сначала согласился вернуть 60000 руб., но деньги им так и не вернули.
Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, дополнительно пояснил, что к нему обратилась ФИО2 по поводу аренды с последующим выкупом жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. В ДД.ММ.ГГГГ он встретился с ФИО2, показал дом, предложил пожить в доме месяц бесплатно и решить, подходит ли он им или нет. ФИО2 сказала, что их все устраивает, и они заключили договор. Его сын - ФИО4, действительно является собственником данного дома и земельного участка, но поскольку он находился на вахте, то поручил ему распоряжаться домом, о чем так же имеется доверенность и он сам подтвердил данный факт при подготовке дела к судебному заседанию. По согласованию между ними арендная плата была определена в размере 4000 руб. и в счет выкупа дома и земельного участка – 30000 руб. в месяц. Деньги ФИО2 переводила ему, он действительно их получал, так как ранее погасил частично долг по алиментам за своего сына ФИО4 После подписания договора он привозил ФИО2 все документы на дом и земельный участок, в связи с чем, она не могла не знать изначально, что он не собственник.
Ответчик ФИО4, извещенный надлежащим образом о дне, месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явился. Ранее, при подготовке дела к судебному разбирательству подтвердил, что поручил отцу – ФИО3 распоряжаться домом, в частности дом и земельный участок были сданы в аренду ФИО10 с его согласия.
Третье лицо ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, дополнительно пояснил, что в ДД.ММ.ГГГГ его супруга заключила договор аренды с правом выкупа жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с ФИО3 В последствии им стало известно, что ФИО3 собственником дома не является. В ДД.ММ.ГГГГ они в телефонном режиме сообщили ФИО3, что отказываются от исполнения договора в части выкупа дома и земельного участка и предлагали вернуть им 60000 рублей. Об этом они так же разговаривали с ФИО4, собственником дома, который согласился вернуть им 60000 руб., но так ничего и не вернули. Они выехали из дома в ДД.ММ.ГГГГ.
Представитель отдела опеки и попечительства администрации Ачинского муниципального округа ФИО9, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании против иска не возражала.
Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю будучи извещенным надлежащим образом о дне, месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явился.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии с ч.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно положениям абзаца 3 статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Согласно ст.153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с положениями ст.ст. 606, 608 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно пунктам 1, 3 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Статья 609 данного Кодекса предусматривает, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.
В силу пункта 1 статьи 665 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Статьей 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого, договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.
В соответствии с п.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).
Согласно п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении.
В соответствии с п. 2 ст. 183 ГК РФ последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
В пункте 123 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (пункты 1 и 2 статьи 183 ГК РФ). Под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.
Таким образом, закон устанавливает иные последствия заключения сделки неуполномоченным лицом, не связанные с ее недействительностью. Такая сделка является действительной и права по ней возникают у представляемого лица только в случае ее одобрения, в ином случае контрагент вправе потребовать исполнения сделки от неуполномоченного представителя либо отказаться от нее потребовать с последнего возмещения убытков.
Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, решением Большеулуйского районного суда, Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ установлен факт принятия ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р. наследства после ФИО1, умершей ДД.ММ.ГГГГ. За ФИО4 признано право собственности на жилой дом, общей площадью 60,8 кв.м., с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> (л.д.97-99).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 выдана письменная доверенность на имя ФИО3 на заключение договора по продаже имущества – <адрес>, находящегося в <адрес>, стоимостью 800000 руб. Доверенность выдана сроком на 2 года (л.д.111).
ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО2 (арендатор) и ответчиком ФИО3 (арендодатель) был заключен договор аренды с правом выкупа жилого помещения, хозяйственных построек и земельного участка, согласно которому арендодатель передает а арендатор принимает в срочное возмездное пользование и владение жилое помещение, хоз. постройки и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> (п.1.1 Договора).
Согласно п.1.2 Договора выкупная стоимость жилого помещения, хоз. построек и земельного участка составляет 750000 руб. на ДД.ММ.ГГГГ. Срок договора установлен по ДД.ММ.ГГГГ (п.1.5). Размер платежей в счет выкупа за указанное жилое помещение установлен сторонами -30000 руб. с оплатой до 5 числа каждого месяца на счет арендодателя или лично (по обоюдному согласованию) (п.5.2 Договора).
Согласно разделу 7 договора, расторжение договора допускается по соглашению сторон. Арендатор обязан письменно, не позднее 1 месяца уведомить арендодателя о предстоящем освобождении арендуемого жилого помещения при досрочном расторжении договора по желанию арендатора (п.7.5). Размер арендной платы по договору согласован сторонами в устной форме и составил - 4000 руб. в месяц, что стороной ответчика не оспаривалось в судебном заседании.
Договор подписан собственноручно ФИО2 и ФИО3
В подтверждение исполнения договора ФИО2 в материалы дела представлена выписка по платежному счету из которой следует, что на счет ФИО12 ДД.ММ.ГГГГ переведено – 34 000 руб. (л.д.50), ДД.ММ.ГГГГ - 34000 руб. (л.д.46), ДД.ММ.ГГГГ – 34000 руб. (л.д.40), ДД.ММ.ГГГГ – 34000 руб. (л.д.36). Всего 136000 руб.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в адрес ФИО3 направлена претензия с требованием о расторжении договора аренды с правом выкупа жилого помещения, хозяйственных построек и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> возврате денежных средств по основаниям его заключения неуполномоченным лицом (л.д.14-16). Ответа не претензию не последовало.
Как установлено ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1); никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2); суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3).
В силу ч. 1 ст. 68 ГПК РФ объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами. В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.
Как следует из пояснений третьего лица ФИО5 в судебном заседании, он встречался с ФИО4 (собственником дома и земельного участка) весной ДД.ММ.ГГГГ, при этом о том, что ФИО4 высказывал какие-либо претензии по поводу проживания ФИО10 в его доме, неоплаты ему арендной платы, третье лицо не пояснял. Напротив, пояснил, что ФИО6 давал согласие на возврат 60000 руб. оплаченных в счет выкупа дома и земельного участка.
Кроме того, доказательств обращения с иском ФИО4 к ФИО2, ФИО5 по поводу аренды, задолженности по арендным платежам не представлено.
Таким образом, исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что ФИО4 фактически одобрил заключение договора аренды с последующим выкупом дома и земельного участка, что следует из его пояснений при подготовке дела к судебному разбирательству, выданной на имя отца ФИО3 письменной доверенности на продажу дома и земельного участка, а так же из пояснений сторон в судебном заседании.
Кроме того, согласно установленным фактическим обстоятельствам спора между ФИО2 и ФИО3 было заключено два договора: договор аренды и договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, при этом порок одного договора (в случае его наличия), в данной правовой ситуации сам по себе не влечет порок другого договора с возвращением сторон в первоначальное положение.
При этом из заявленных истцом требований следует, что истец ФИО2 просит признать недействительным договор аренды, правовые последствия заключения которого отличаются от последствий заключения договора купли-продажи.
Договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3, не расторгнут и недействительным не признан, таких требований стороной истца в рамках настоящего спора не заявлено.
При таких обстоятельствах суд полагает необходимым в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании сделки недействительной, взыскании денежных средств, отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании сделки недействительной, взыскании денежных средств, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Большеулуйский районный суд Красноярского края в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий Е.В. Королева
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.