Решение
Именем Российской Федерации
01 апреля 2026 года с. Богучаны Красноярского края
Богучанский районный суд Красноярского края в составе:
председательствующего судьи Егорова А.В., при секретаре судебного заседания Ларионовой Я.Ю., с участием представителей истца Маслодуда М.А. – Шепталенко Ю.Б., представителя ответчика Рукосуева Н.В. – Ульских Р.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Маслодуда ФИО11 к Рукосуеву ФИО12 о признании договора купли-продажи недействительным,
УСТАНОВИЛ:
Маслодуда М.А., с учетом уточнений, внесенных представителем – адвокатом Шепталенко Ю.Б., обратился в суд с иском к Рукосуеву Н.В. о расторжении либо признании недействительным (незаключенным) договора купли-продажи недвижимости от 02.12.2024: ? доли в праве на нежилое помещение, назначение нежилое, общей площадью № кв.м. по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №; № долей в праве на земельный участок, категория земель земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для обслуживания здания магазина, общей площадью № кв.м. по адресу: <адрес>, <адрес> с кадастровым номером №, применить последствия недействительной сделки: прекратить право собственности Рукосуева Н.В. и признать за Маслодуда М.А. право собственности на вышеуказанное имущество, а также взыскать с Рукосуева Н.В. судебные расходы за оплату государственной пошлины в размере 13 000 руб. и издержек, связанных с рассмотрением дела в размере 87 800 руб.
В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что 02.12.2024 между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества. По условиям договора Покупатель был обязан принять недвижимое имущество и оплатить обусловленную цену до подписания договора купли-продажи в размере 10 000 000 руб. Однако ответчик денежные средства по договору не передал. Рукосуев Н.В. является пенсионером по старости, доходов и накоплений (сбережений) в размере, необходимом для оплаты имущества по договору, не имеет и не имел, расчет по договору не произвел. Кроме того, в п. 1 договора поименовано имущество 128/313 долей в праве на земельный участок, в то время как согласно п. 2 договора, его сторонами согласована лишь стоимость 64/313 долей в праве на земельный участок, что составляет 1 000 000 руб. Продавец гарантировал, что до заключения договора вышеуказанное имущество правами третьих лиц арендой не обременено. К тому же в соответствии с положениями ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается.
Представитель истца – адвокат Шепталенко Ю.Б. настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Представитель ответчика – Ульских Р.Н. в судебном заседании полагал, что требования иска удовлетворению не подлежат, поскольку денежные средства Рукосуевым Н.В. были переданы Маслодуда М.А. до подписания спорного договора.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований – Управление Росреестра по Красноярскому краю, ФИО9, ООО «Позитив», ООО «Астра», надлежаще извещенные о дате, времени и месте в судебное заседание не явились, явку своего представителя не обеспечили, каких-либо ходатайств не заявили.
В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд принял решение о рассмотрении настоящего дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела и не просивших об отложении судебного разбирательства.
Изучив исковые требования, выслушав участвующих лиц, допросив свидетеля и исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается в результате надлежащего исполнения.
В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Статьёй 487 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 настоящего Кодекса.
В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные ст. 328 настоящего Кодекса.
Пункт 1 ст. 328 ГК РФ устанавливает, что встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.
Из положений п.п. 2 и 3 ст. 328 ГК РФ следует, что если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств, вне зависимости от того, предусмотрели ли стороны очередность исполнения своих обязанностей (п. 1 ст. 328 ГК РФ). Например, по общему правилу в договоре купли-продажи обязанность продавца передать товар в собственность покупателя и обязанность последнего оплатить товар являются встречными по отношению друг к другу.
Если иное не предусмотрено законом или договором, в случае непредоставления обязанной стороной исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК РФ).
Сторона, намеревающаяся приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от его исполнения лишь на основании обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что другая сторона не произведет исполнение в установленный срок, обязана в разумный срок предупредить последнюю об этом (п. 3 ст. 307 ГК РФ).
В силу п. 3 ст. 307 ГК РФ, при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.
Пункт 2 ст. 450 ГК РФ определяет, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в следующих случаях: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Нормами, регулирующими отношения купли-продажи недвижимости – глава 30 параграф 7, статьи 549-559 ГК РФ, являющимися специальными нормами, не предусмотрена возможность расторжения договора вследствие неисполнения покупателем обязанности оплатить имущество.
В п. 65. Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» дано следующее разъяснение данной нормы: при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Таким образом, суд также применяет приведенные в указанных разъяснениях положения п. 4 ст. 453 ГК РФ, согласно которой до момента расторжения договора все полученное каждой из сторон остается у неё, и ни одна из сторон не вправе требовать возвращения ей того, что, что было исполнено по обязательству до момента расторжения договора, а также п. 3 ст. 486 ГК РФ и нормы о возможности требовать возврата имущества (ст.ст.1102, 1104 ГК РФ).
Как следует из материалов дела и установлено судом, 02.12.2024 между Маслодуда М.А. и Рукосуевым Н.В. заключён договор купли-продажи ? доли в праве на нежилое помещение, назначение нежилое, общей площадью № кв.м. по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, с кадастровым номером №; № долей в праве на земельный участок, категория земель земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для обслуживания здания магазина, общей площадью № кв.м. по адресу: <адрес>, <адрес> с кадастровым номером № (п. 1).
Согласно регистрационной записи Единого государственного реестра недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано ограничение (обременение) права – аренда (п. 1 договора).
Из п. 2 договора следует, что до подписания настоящего договора стороны пришли к соглашению о цене продаваемого недвижимого имущества в сумме 10 000 000 руб., из которых ? доли в праве на нежилое помещение 9 000 000 руб., а стоимость 64/313 долей в праве на земельный участок составляет 1 000 000 руб.
Согласно п. 2.1 договора расчет между сторонами производится в следующем порядке: сумма в размере 10 000 000 руб. передана покупателем продавцу наличными деньгами до подписания настоящего договора.
Деньги по настоящей сделке Покупателем переданы Продавцу, Продавцом деньги получены, стороны претензий по расчету друг к другу не имеют, о чем свидетельствует подписание сторонами настоящего договора.
Цена является окончательной и изменению не подлежит.
Сторонам нотариусом разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и в случае сокрытия ими подлинной цены отчуждаемого по настоящему договору недвижимого имущества и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления отрицательных последствий, с чем стороны согласны, о чем свидетельствует подписание сторонами настоящего договора.
В соответствии с п. 6 договора, стороны заявили, что настоящий договор является актом приема-передачи недвижимого имущества.
Договор подписан Маслодуда С.А. и Рукосуевым Н.В., удостоверен нотариусом Шевчуком О.В.
Согласно сведениям ЕГРН, государственная регистрация сделки была осуществлена 11.12.2024. Таким образом, 11.12.2024 право собственности на вышеуказанное имущество перешло к Рукосуеву Н.В., как было предусмотрено в пункте 7 договора.
Учитывая приведенные положения норм права о встречном исполнении обязательств, при отсутствии иных договоренностей сторон, истец был вправе при отсутствии исполнения обязательства по оплате товара отказаться от исполнения своей обязанности передать спорное имущество покупателю. Однако истец исполнил встречное обязательство по передаче недвижимой вещи, также не прекратил переход права собственности на ? доли помещения и 128/313 долей земельного участка и не препятствовал осуществлению ответчиком права собственности на спорное имущество в течение длительного времени. Доводы представителя истца в судебном заседании в той части, что её доверитель не получал денежные средства от Рукосуева Н.В., не подтверждаются письменными доказательствами. Более того, отказ от исполнения встречного обязательства при отсутствии исполнения другой стороной не обязательно может быть связан лишь с действиями по приостановлению регистрации сделки.
Как установлено в судебном заседании и не оспаривалось истцом, истец заявила ответчику о неисполнении им обязанности полностью уплатить за недвижимое имущество оговоренную сумму спустя более года после перехода к нему права собственности.
Кроме того, суду не были представлены доказательства о том, что под влиянием угроз со стороны ответчика истцом был заключен договор купли-продажи спорного имущества.
Свидетель Свидетель №1, допрошенная в судебном заседании, показала об обстоятельствах заключения договора купли-продажи между сторонами и сообщила о том, что фактически передачи денежных средств по спорному договору купли-продажи недвижимого имущество не было. Свидетель уточнила, что она приходится истцу матерью.
Суд оценивает показания свидетеля с учетом требований закона о допустимости доказательств. Учитывая противоречивость показаний свидетеля письменным доказательствам, заинтересованность Свидетель №1 в исходе дела (является матерью истца), суд относится к ее показаниям критически.
Следует из договора и не оспаривается ни одной из сторон, заключая данный договор, каждая сторона стремилась к получению желаемого результата. Так, стороны предусмотрели получение продавцом оплаты до подписания договора, а приобретение покупателем права собственности на указанное в договоре недвижимое имущество происходит после государственной регистрации перехода права собственности. При этом, в договоре отражено обременение ввиде аренды, что свидетельствует о том, что факт наличия обременения также был согласован сторонами.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснил, что при толковании условий договора в силу абзаца первого ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
В данном случае стороны, подписав договор купли-продажи, договорились, что данный договор купли-продажи является документом, подтверждающим передачу денежных средств продавцу спорного недвижимого имущества без подписания каких-либо актов приема-передачи и иных документов. А недвижимое имущество, проданное ответчику за 10 000 000 руб. переходит в его собственность после государственной регистрации перехода права собственности.
Поэтому при подписании данного договора, в котором указано о произведенной оплате до подписания данного договора, каждая сторона должна была самостоятельно оценивать условия договора с позиции получения каждой из них желаемого результата.
Суд оценивает в данном случае договор, который обе стороны согласились принимать как передаточный акт, в качестве письменного доказательства передачи покупателем денежных средств по оплате стоимости недвижимого имущества, удостоверенный нотариусом.
В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).
По смыслу приведенных выше норм права, факт совершения определенных действий по сделке, для заключения которой законом предусмотрена необходимость соблюдения письменной формы, не может быть установлен судом только на основании свидетельских показаний при наличии письменных доказательств, опровергающих данный факт.
В заключенном сторонами письменном договоре содержится значимая для договорных отношений и для разрешения возникшего спора информация о факте полной оплаты продавцу причитающихся денежных сумм по договору.
Заключенный сторонами договор купли-продажи, являющийся одновременно актом приема-передачи, не был признан недействительными. С учетом действующей презумпции добросовестности и разумности действий участников гражданского оборота (п. 5 ст. 10 ГК РФ) есть основания полагать, что действия, направленные на исполнение сделки купли-продажи, обсуждались между сторонами, в их основе лежит достигнутая между ними договоренность.
Данный договор имеет все существенные условия и прошел государственную регистрацию. При этом каких-либо письменных доказательств, свидетельствующих о неправомерности действий ответчика при заключении данного договора, истцом представлено не было, и в материалах дела нет.
При наличии указанного выше письменного доказательства – договора, являющегося одновременно и передаточным актом, факт получения или неполучения истцом денежных средств не может быть подтвержден или опровергнут на основании показаний сторон или свидетельских показаний.
При этом ни одна из сторон - ни продавец, ни покупатель, не представила суду никаких других письменных доказательств, которые бы либо опровергали, либо еще раз утверждали указанные в договоре сведения о произведенном расчете между сторонами до подписания договора и уплате покупателем продавцу 10 000 000 руб.
Поскольку факт исполнения обязательства был зафиксирован самими сторонами в письменном виде, обязанность опровержения, с учетом требований допустимости доказательств, возлагается на сторону, заявляющую обратное. В указанном случае суд не может согласиться с требованиями представителя истца к ответчику представить письменные доказательства исполнения им договора. Также не могут быть и прияты доводы представителя истца о том, что у ответчика отсутствуют письменные доказательства, подтверждающие передачу им денежных средств продавцу недвижимого имущества. Опровержение факта уплаты денежных средств покупателем должно быть возложено на продавца.
Доказательств нарушения покупателем условий договора купли-продажи по оплате при наличии указания в тексте договора о произведенном полном расчете с продавцом истцом представлено не было.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Указанная норма соответствует положениям п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон.
Суд считает необходимым принять решение на основании представленных суду доказательств, которыми не было установлено факта неисполнения покупателем обязанности произвести оплату приобретенного им у истца недвижимого имущества. Обязанность по оплате была исполнены ответчиком в том порядке, который был оговорен сторонами сделки.
Несоответствие в п. 1 и п. 2 договора долей в праве на земельный участок суд расценивает как техническую ошибку, поскольку при согласовании сторонами предмета договора отражены верные наименование и доли продаваемого недвижимого имущества. Кроме того, на основании данного договора произведена государственная регистрация права собственности 128/313 долей земельного участка за Рукосуевым Н.В., непосредственно после подписания договора, а также перехода права собственности от Маслодуда М.А. к Рукосуеву Н.В. от истца какие-либо возражения не поступали, данный факт не оспаривался.
Доводы представителя истца о том, что при заключении спорного договора не были извещены иные участники общей долевой собственники не уведомлялись о планируемой сделки, суд относится критически, поскольку существенные права таких лиц нарушены не были, от указанных лиц какие-либо возражения, ходатайства не поступали, при условии привлечения их в качестве третьих лиц к участию в настоящем гражданском деле.
При установленных судом обстоятельствах суд считает необходимым отказать в удовлетворении требований о расторжении либо признании недействительным заключенного 02.12.2024 между сторонами договора купли-продажи по указанному истцом основанию.
Требования о прекращении права собственности Рукосуева Н.В. на спорное имущество связаны с возвратом недвижимого имущества вследствие расторжения договора и поэтому являются производными от основных требований. При отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора не подлежат удовлетворению требования истца о прекращении права собственности ответчика на указанное имущество.
С учетом принимаемого судом решения, наложенные определением Богучанского районного суда Красноярского края от 05.12.2025 обеспечительные меры подлежат отмене.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Маслодуда ФИО13 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным отказать.
Отменить обеспечительные меры, наложенные определением Богучанского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, в виде запрета Рукосуеву ФИО14 (ИНН № совершения регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества: ? доли в праве на нежилое помещение, назначение нежилое, общей площадью № кв. м. по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый № и № долей в праве на земельный участок, категория земель земли населенных пунктов, виды разрешенного использования для обслуживания здания магазина, общей площадью № кв.м., адрес <адрес>, <адрес>, кадастровый №; запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Красноярскому краю совершать регистрационные действия в отношении ? доли в праве на нежилое помещение, назначение нежилое, общей площадью № кв.м. по адресу: <адрес>, <адрес> кадастровый №, принадлежащих Рукосуеву ФИО15 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и № долей в праве на земельный участок, категория земель земли населенных пунктов, виды разрешенного использования для обслуживания здания магазина, общей площадью № кв.м., адрес <адрес>, <адрес>, кадастровый №, принадлежащих Рукосуеву ФИО16 ДД.ММ.ГГГГ года рождения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Богучанский районный суд Красноярского края в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Председательствующий подпись А.В. Егоров
Мотивированное решение изготовлено 10.04.2026.
Копия верна
Судья А.В. Егоров