РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 мая 2026 года г.Барнаул
Ленинский районный суд г.Барнаула Алтайского края в составе председательствующего судьи Масленникова М.С., при секретаре Душиной Л.И., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО12 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, государственному регистратору прав ФИО1 о признании действий (решений) незаконными, возложении обязанности совершить действия,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратился в Ленинский районный суд г.Барнаула с исковым заявлением о возложении обязанности на Управление Росреестра по Алтайскому краю зарегистрировать право собственности на квартиру по адресу: ///, за истцом.
Определением суда от +++ исковое заявление принято к производству и назначено предварительное судебное заседание.
Определением от +++ суд перешел к рассмотрению указанного искового заявления в порядке административного судопроизводства.
+++ ФИО3 уточнил заявленные требования, предъявив в суд административное исковое заявление, в котором просил о возложении обязанности на Управление Росреестра по Алтайскому краю зарегистрировать право собственности на квартиру по адресу: /// за административным истцом.
В обоснование заявленных требований ФИО3 указал, что +++ между ним и Межрегиональным территориальным управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай (Далее - МТУ Росимущества) заключен договор купли-продажи арестованной квартиры по адресу: ///84 на основании протокола торгов от +++. Указанная квартира реализована судебными приставами-исполнителями на основании решения суда. Вместе с тем, Управление Росреестра по /// (Далее - Управление) вынесло уведомление о приостановлении государственной регистрации права от +++, а +++ - уведомление об отказе в государственной регистрации права по следующим основаниям: 1) залогодержатель ПАО «Сбербанк России» не предоставил заявление на переход права собственности; 2) отсутствует нотариально заверенный договор купли-продажи, предоставление которого обязательно при наличии несовершеннолетнего собственника. С указанными выводами Управления административный ситец не согласен, поскольку, во-первых, ПАО Сбербанк России в Управление предоставил все необходимые заявления о переходе права собственности; во-вторых, вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда от +++, спорная квартира отчуждена из прав бывших собственников квартиры, в том числе и несовершеннолетнего. На основании указанного решения судебными приставами-исполнителями квартира изъята у бывших собственников и передана на торги. Единственным собственником квартиры по договору выступало МТУ Росимущества, а, следовательно, нотариальное удостоверение сделки не требовалось. Предлагаемое Управлением нотариальное заверение сделки невозможно без согласия бывших собственников квартиры (требуется обращение родителей с заявлением в органы опеки для разрешения отчуждения квартиры), которые не заинтересованы в заключении сделки, тем самым нарушаются права административного истца; в-третьих, наложенный ОСП Ленинского района г.Барнаула запрет на совершение регистрационных действий, возник после обращения административного истца в Управление за регистрацией права и будет снят при предъявлении документов о регистрации права собственности на административного истца.
В судебном заседании ФИО3 уточнил заявленные требования, просил признать незаконными решение о приостановлении Управлением регистрационных действий от +++ в отношении квартиры по адресу: /// по заявлению от +++, а также вынесенное +++ решение об отказе в государственной регистрации прав, в качестве способа восстановления своих прав просил возложить обязанность на Управление Росреестра по Алтайскому краю зарегистрировать право собственности на квартиру по адресу: /// за административным истцом.
Административный ответчик Управление Росреестра в Алтайском крае в отзыве на административное исковое заявление указывает на незаконность требований административного истца. +++ в Управление поступило заявление КУВД-001/2025-63957176 от ФИО3 о государственной регистрации спорной квартиры. В качестве документа основания заявителем представлен договор купли-продажи заложенного недвижимого имущества от +++ ..., заочное решение Ленинского районного суда г.Барнаула от +++, которым определен способ реализации указанного имущества посредством публичных торгов. Согласно представленному договору купли-продажи, спорная квартира принадлежит, в том числе, и несовершеннолетнему, а для таких сделок Законом предусмотрено нотариальное заверение без каких-либо исключений. +++ регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации квартиры, сторонам договора направлено соответствующее уведомление, в котором предложено представить нотариально удостоверенный договор купли-продажи, а также заявление о переходе прав собственности от залогодержателя. Поскольку указанные в уведомлении причины приостановления устранены не были, +++ административному истцу было отказано в государственной регистрации спорной квартиры. Поскольку необходимой совокупности условий, предусмотренных ст. 227 КАС РФ, для признания незаконным действий административного ответчика нет, требования удовлетворению не подлежат.
Заинтересованное лицо ПАО «Сбербанк России» представило свои письменные пояснения, в которых ссылалось на незаконность решения об отказе в регистрации перехода права собственности на спорную квартиру. По договору купли-продажи от +++ произведено отчуждение всего объекта недвижимости, а не доли в праве собственности, что применительно к положениям статьи 42 ФЗ от 13 июля 2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» нотариальное удостоверение указанного договора не требуется. Заключение договора купли-продажи от +++ не обусловлено добровольным распоряжением участниками долевой собственности, а являлось принудительным исполнением судебного решения в специальном порядке, предусмотренном Законом об исполнительном производстве и Законом об ипотеке, нотариального удостоверения названный договор не требует. Покупатель при реализации имущества на торгах получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний. Совершенная по результатам проведения торгов сделка не является сделкой, связанной с распоряжением на условиях опеки.
В судебном заседании представитель административного ответчика Управления Росреестра в Алтайском крае настаивал на отсутствии оснований для удовлетворения требований административного истца по основаниям, изложенным в отзыве.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения административного дела извещены надлежащим образом.
При таких обстоятельствах, учитывая положения ч. 6 ст. 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Изучив материалы административного дела, заслушав позицию административного ответчика, суд приходит к следующим выводам.
Действующее нормативное регулирование частноправовых отношений исходит из того, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 8 статьи 57 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН).
Особенности государственной регистрации права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него урегулированы положениями статьи 50 Закона о регистрации.
Согласно пункта 1 части 1 данной статьи государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя, и представления при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копии решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество и документов, подтверждающих реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги).
При государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в предусмотренных частью 1 настоящей статьи случаях регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающей требования залогодержателя, в целях удовлетворения которых реализован предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя (часть 2).
Подпунктом 1 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено в качестве одного из случаев принудительного изъятия у собственника его имущества - как основания прекращения права собственности - обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237).
В соответствии с пунктом 1 статьи 237 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.
Как установлено пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.
Обеспечивая реализацию предписаний Конституции Российской Федерации, гарантирующих государственную защиту прав и свобод человека и гражданина (статья 1; статья 45, часть 1), Основы законодательства Российской Федерации о нотариате наделяют нотариусов публичными полномочиями по защите прав и законных интересов граждан и юридических лиц путем совершения нотариусами предусмотренных законодательными актами нотариальных действий от имени Российской Федерации (часть 1 статьи 1).
В целях защиты имущественных прав несовершеннолетних граждан законодатель предусмотрел, что сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению, закрепив данные положения в части 2 статьи 54 Федерального закона N 218-ФЗ.
Статьей 163 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
Таким образом, вовлечение в нотариальную сферу в обязательном порядке сделок со специальным субъектным составом обусловлено необходимостью введения публичного контроля со стороны нотариата с целью защиты прав таких лиц как наиболее слабой стороны в сделке.
Из вышеприведенных норм законодательства следует, что нотариальное удостоверение сделки в целях выполнения требований части 2 статьи 54 Федерального закона N 218-ФЗ предполагается только в отношении тех сделок, где стороной договора являются несовершеннолетние лица, отчуждающие свои доли в недвижимом имуществе. При этом уязвимость правового положения данных субъектов заключается в том, что в подобного рода ситуациях действия совершаются в относительном противоречии с одним из важнейших принципов гражданского права - принципом диспозитивности.
В отношении же сделок по отчуждению недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, и в которых сторонами выступают победитель торгов по реализации в ходе исполнительного производства заложенного недвижимого имущества должника и организатор торгов, полномочия нотариуса на проверку законности такой сделки не распространяются, так как этот порядок прямо регламентирован законом и вытекает из судебных актов, принудительное исполнение которых в силу положений статьи 5 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" возлагается на Федеральную службу судебных приставов и ее территориальные органы.
Как усматривается из материалов дела, вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда от 13 марта 2025 года по делу ... удовлетворены исковые требования ПАО "Сбербанк России" к ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество. В числе прочего обращено взыскание на заложенное имущество: ///, расположенную по адресу: ///. Определен способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов, с определением начальной продажной стоимости жилого помещения - в размере 2 582 400 руб. 00 коп.
В ходе исполнительного производства произведена реализация указанного имущества должника путем продажи с публичных торгов, победителем которых признан ФИО3, в связи с чем, +++ подписан соответствующий протокол.
+++ между ФИО3 и МТУ Росимущества заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: ///.
+++ в Управление Росреестра по Алтайскому краю поступило заявление ФИО3 о государственной регистрации права собственности в отношении вышеуказанного объекта недвижимого имущества.
+++ в адрес ФИО3 вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности в связи тем, что сделка с участием несовершеннолетнего собственника подлежит обязательному нотариальному заверению, при этом нотариально заверенный договор не представлен, а также отсутствие заявления залогодержателя о переходе права собственности.
+++ ПАО Сбербанк России подано заявление о регистрации перехода прав собственности на указанную квартиру.
+++ вынесено решение об отказе в государственной регистрации права собственности в отношении квартиры по адресу: ///, принятое по результатам рассмотрения заявления ФИО3 от +++. Должностное лицо Управления ссылается на необходимость предоставления совместного заявления приобретателя и залогодержателя о регистрации права собственности, а также непредоставление в установленный срок нотариально заверенного договора купли-продажи квартиры, необходимого в связи с наличием несовершеннолетнего собственника имущества).
Оснований для признания незаконным решения о приостановлении регистрационных действий от +++ суд не находит, поскольку заявление от залогодержателя о переходе прав собственности на момент вынесения данного решения отсутствовало, подано лишь +++.
При этом, разрешая требования административного истца о признании незаконным решения от +++ об отказе в государственной регистрации прав, руководствуясь вышеуказанными положениями Закона, суд исходит из того, что в рассматриваемом случае требование о нотариальном удостоверении сделки не применяется и необходимости нотариального удостоверения договора, заключенного по результатам торгов, проводимых в целях исполнения решения суда, когда продавцом является Росимущество (либо иное лицо, которому переданы полномочия), выполняющее государственную функцию по реализации имущества, не имеется, полномочия нотариуса на проверку законности такой сделки не распространяются, в связи с чем, оспариваемое решение об отказе в совершении регистрационных действий не соответствует требованиям законодательства и нарушает права и законные интересы административного истца.
Отсутствие же совместного заявления залогодержателя и приобретателя квартиры также не является основанием для отказа в регистрации права собственности, поскольку залогодержателем подано заявление о переходе прав собственности непосредственно после приостановления Управлением регистрации права собственности по заявлению ФИО3 от +++.
При таких обстоятельствах, требования административного истца подлежат частичному удовлетворению: в части признания незаконным решение Управления Росреестра по Алтайскому краю от +++ об отказе в государственной регистрации права ФИО3 на квартиру по адресу: ///, с возложением на административного ответчика обязанности повторно рассмотреть заявление ФИО3 от +++ о государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости - квартиры с кадастровым номером ..., расположенной по адресу: Российская Федерации, ///84.
В остальной части административные исковые требования удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.
Признать незаконным решение от +++ об отказе в государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости - квартиры с кадастровым номером ... расположенной по адресу: ///, принятое по результатам рассмотрения заявления ФИО3 от +++.
Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО3 от +++ о государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости - квартиры с кадастровым номером ..., расположенной по адресу: Российская Федерации, ///.
В удовлетворении административных исковых требований в остальной части отказать.
Об исполнении решения по административному делу сообщить в суд, а также уведомить ФИО3 в течение двух недель со дня вступления решения суда в законную силу.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Ленинский районный суд г.Барнаула в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья М.С. Масленников
Мотивированное решение составлено +++