РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 сентября 2026 г. г.Барнаул
Индустриальный районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:
председательствующего судьи Конушкиной А.А., при секретаре Токаревой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, государственному регистратору ФИО9 о признании решения об отказе незаконным, обязании совершить определенные действия,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по <адрес>, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ <данные изъяты>» и ФИО6 был заключен договор инвестирования №ПРТ-74-***. Договор предусматривал приобретение за плату в собственность ФИО6 помещения со строительным номером Н302, расположенного в многофункциональном комплексе с подземным паркингом по адресу: <адрес>;
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и административным истцом ФИО1 заключен договор уступки права требования по договору инвестирования ПРТ-74-***, по которому административному истцу переданы все права по указанному договору.
ДД.ММ.ГГГГ дополнительным соглашением к договору уступки права требования №ПРТ-У-*** и договору инвестирования №ПРТ-74-*** изменен строительный номер нежилого помещения на Н318.
Обязательства административным истцом по внесению денежных средств согласно условиям договора исполнены в полном объеме, ДД.ММ.ГГГГ здание было введено в эксплуатацию согласно разрешению ***, выданному комитетом по строительству, архитектуре и развитию <адрес>. Копия разрешения вместе приказом ***-ОС от ДД.ММ.ГГГГ является Приложением *** к настоящему Документу. ДД.ММ.ГГГГ помещение было передано от застройщика в пользу административного истца. Акт приема-передачи к договору, оформляющий данный факт, является Приложением *** к настоящему Документу. Административный истец обратился в Управление Росреестра по <адрес> с заявлениями о государственной регистрации права собственности на помещение. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> было принято решение о приостановлении действий государственной регистрации прав до ДД.ММ.ГГГГ в отношении помещения с кадастровым номером 22:63:050208:***. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> было принято решение об отказе в государственной регистрации прав.
Основанием для отказа в регистрации права послужил факт нарушения застройщиком запрета, предусмотренного ч. 2.1 ст. 1 Закона ***-Ф3, со ссылкой на положения п. 13 ч. 1 ст. 26 Закона ***-Ф3.
Административный истец указывает, что основания для приостановления государственной регистрации прав исчерпывающим образом определены в ч.1 ст.26 Закона №218-ФЗ, ни одно из приведенных оснований не применимо к рассматриваемым правоотношениям.
Согласно п. 13 ч. 1 ст. 26 Закона №218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается в случае, если сделка, являющаяся основанием для государственной регистрации права, является ничтожной. При этом ничтожность сделки состоит в нарушении императивного запрета, закреплённого в ч.2.1 ст.1 Закона №214-ФЗ. Между тем сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных ст. 1 Закона №214-ФЗ, является оспоримой, на что прямо указано в последнем предложении ч. 2.1 ст. 1 Закона №214-ФЗ («может быть признана судом недействительной»). Как следствие, положения п. 13 ч. 1 ст. 26 Закона №218-ФЗ не могли послужить основанием для приостановления регистрации права. Ссылается на то, что такого основания приостановления регистрации, как оспоримость сделки, закон не называет. В числе оснований для приостановления регистрации прав законодатель указывает уже отмечавшуюся ничтожность сделки или состоявшееся признание судом сделки недействительной (п. 12 ч. 1 ст. 26 Закона №218-ФЗ). Иными словами, законодатель не рассматривает порочные сделки, которые являются оспоримыми, как совершенно недопустимое основание для совершения регистрационных действий, что в полной мере соответствует правилам п. 1 ст. 166 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ до момента признания в судебном порядке оспоримой сделки недействительной она является действительной и считается порождающей именно те правовые последствия, на которые рассчитывают ее стороны. Кроме того, указывают на то, что правом оспаривания договора инвестирования по причине нарушения предписаний ч.2.1 ст.1 Закона №214-ФЗ в силу прямого указания закона наделен исключительно гражданин, денежные средства которого были привлечены для строительства, чего административным истцом сделано не было, а подачей в регистрирующий орган заявления наоборот подтвердил действительность совершенной сделки.
На основании изложенного, с учетом уточнения, просит признать незаконным решения решение Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №КУВД-001/2026-*** об отказе ФИО1 в государственной регистрации права собственности на помещение с кадастровым номером 22:63:050208:***, расположенное по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес>, здание 70, помещение Н318; обязать административного ответчика повторно рассмотреть заявление о государственной регистрации; взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в пользу административного истца расходы по уплате государственной пошлины по <данные изъяты>.
Представители административного истца ФИО9 и ФИО9 в судебном заседании на удовлетворении административных исковых требованиях настаивали в полном объеме.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> ФИО9 в судебном заседании возражала относительно удовлетворения административных исковых требований в полном объеме, поддержала доводы письменного отзыва, согласно которому единственным способом привлечения денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости является договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в установленном законом порядке (п.1 ч.2 ст.1, ч.3 ст.4 Закона №214-ФЗ). Частью 2.1 ст.1 Закона №214-ФЗ установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение вышеуказанных требований. Действие закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанной с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Таким образом, договоры инвестирования, представленные на регистрацию, в нарушение требований действующего законодательства были заключены с физическими лицами, несмотря на прямой запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства. В самих договорах инвестирования также не было указано, что инвесторы действуют в качестве индивидуальных предпринимателей. Полагает, что представленные на регистрацию договоры были заключены инвестирования были заключены в нарушение требований действующего законодательства (прямого запрета), а действия Управления соответствовали действующему. Свобода договора не является абсолютной, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актом (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Определять правовую природу заключенного договора вправе только суд, государственный регистратор не наделен такими полномочиями. Государственный регистратор прав при проведении правовой экспертизы договора оценивает соответствие формы и содержания заключенного договора требованиям действующего законодательства. Учитывая изложенное, представитель просил в удовлетворении требований отказать.
Административный ответчик государственный регистратор права ФИО9 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была извещена.
Представитель заинтересованного лица инспекции строительного и жилищного надзора <адрес> в судебное заседание также не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще.
Представитель заинтересованного лица ООО «СЗ «<данные изъяты>» ФИО9 в письменном отзыве поддержала требования административных истцов, просила их удовлетворить, указав, что сложившаяся судебная практика обязывает Росреестр зарегистрировать право граждан на объекты недвижимости и при заключении договоров инвестирования.
В соответствии с положениями ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), судом определено о рассмотрении административного дела в отсутствии неявившихся участников процесса, извещенных надлежащим образом о проведении судебного заседания.
Выслушав представителя административного истца, представителей административного ответчика, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.
В силу ч.1 ст. 219 КАС РФ административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении прав, свобод и законных интересов, если Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд.
Уведомление об отказе в государственной регистрации права вынесено ДД.ММ.ГГГГ, административное исковое заявление подано в суд ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, срок обращения в суд не пропущен.
Согласно ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости и является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений (ч. 2 ст. 1 Закона №218-ФЗ).
В силу положений ст. 14 указанного Закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Согласно ч. 1 ст. 21 указанного Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.
В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> поступило заявление ФИО1 о государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости: помещения Н318 с кадастровым номером 22:63:050208:***, расположенного в многофункциональном комплексе с подземным паркингом по адресу: <адрес>.
Наряду с заявлением были представлены и иные документы, в частности:
-договор инвестирования №ПРТ-74-*** от ДД.ММ.ГГГГ, с приложением поэтажного плана, в соответствии с которым ООО «СЗ «<данные изъяты>» (заказчик-застройщик) обязуется выполнить работы и совершить необходимые действия по реализации Проекта по созданию результата инвестиционной деятельности (объекта) на земельном участке, а ФИО6 (инвестор) обязуется передать заказчику-застройщику денежные средства в сумме, установленной настоящим договором, для реализации проекта (п.3.2.1 Договора). В качестве результата инвестиционной деятельности в п.1.4 договора указан объект недвижимости: помещение Н302, расположенное в многофункциональном комплексе с подземным паркингом по адресу: <адрес>. Размер инвестиций составляет <данные изъяты> (п.3.2.1 договора). Предполагаемый срок ввода объекта к эксплуатацию указан в п.5.1 договора – не позднее ДД.ММ.ГГГГ;
-договор уступки права требования между ФИО6 и ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ по договору инвестирования №ПРТ-74-***;
-дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору инвестирования №ПРТ-74-*** от ДД.ММ.ГГГГ;
-акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ к договору инвестирования №ПРТ-74-*** от ДД.ММ.ГГГГ.Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001/2026-*** осуществление действий по регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости: помещения Н318 приостановлено в связи с необходимостью предоставления дополнительных документов.
ДД.ММ.ГГГГ уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> № КУВД-001/2026-*** отказано в государственной регистрации права собственности на помещение Н318 с кадастровым номером 22:63:050208:***.
В качестве основания для выводов о ничтожности сделки, государственный регистратор ссылается на положения ч.2.1 ст.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а именно на установленный запрет привлечения денежных средств граждан для строительства объектов недвижимости в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
На основании чего, имеется ссылка на то, что в договоре инвестирования не указано, что инвестор действует в качестве индивидуального предпринимателя, то есть договор инвестирования заключен с физически лицом, несмотря на прямой запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства.
Оценивая законность оспариваемого решения от ДД.ММ.ГГГГ, а так же правомерность совершенных государственным регистратором действий по приостановлению, а впоследствии по отказу в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости суд приходит к следующему выводу.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав состоит, в том числе из проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Частью 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации в качестве оснований для приостановления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав названы, в частности случаи, если:
не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5);
сделка, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, являющиеся основанием для государственной регистрации права, признаны недействительными в судебном порядке (пункт 12);
сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13).
Исходя из содержания уведомления от ДД.ММ.ГГГГ, в качестве основания приостановления государственной регистрации права, а впоследствии для отказа в регистрации права, указано на то, что сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации).
Между тем должностным лицом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> не учтено следующее.
При квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом.
Правовая квалификация договора производится независимо от указанного сторонами наименования договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п. (пункт 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).
В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - постановление N 54), указано, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
При этом необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
Кроме того, независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности («Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ)
При таком положении дела, исходя из буквального значения сведений, содержащихся в договоре инвестирования №ПРТ-74-302, дополнительном соглашении к договору инвестирования, договоре уступки права требования в их системном нормативно-правовом единстве, а так же исходя из правовой природы, существа обязательства и фактической цели заключенных договоров, с учетом того, что государственная регистрация права может иметь место после подписания сторонами передаточного акта, то к спорным правоотношениям подлежат применению положения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку заключенный между ООО «СЗ «<данные изъяты>» и ФИО6 договор фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве.
Несоблюдение формы заключения таких договоров не может являться основанием для ограничения прав административных истцов, являющихся экономически слабой стороной правоотношений, на оформление указанных объектов в собственность в установленном законом порядке.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о незаконности приостановления государственной регистрации по основанию, предусмотренному пунктом 13 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации, а, следовательно, незаконным являются и решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации права собственности административных истцов на спорные объекты недвижимости.
В случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) и необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению, суд не связан мнением административного истца при определении способа устранения допущенного нарушения и вправе определить его исходя из обстоятельств дела, в том числе указать на необходимость принятия решения по конкретному вопросу (пункт 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Определяя способ восстановления нарушенных прав административных истцов, суд полагает необходимым обязать Управление Росреестра по <адрес> повторно рассмотреть заявление административного истца в установленном законом порядке, поскольку суд не вправе подменять государственный орган в осуществлении своих полномочий.
С учетом изложенного, административное исковое заявление ФИО1 о признании решения незаконным, возложении обязанности подлежит удовлетворению.
Как следует из ч.1 ст.111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.
С учетом того обстоятельства, что требования административного истца не подлежат оценке, принцип пропорционального взыскания судебных расходов в данном случае не применяется.
Административным истцом понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>, которые подтверждаются имеющейся в материалах дела квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ. Данные расходы суд признает необходимыми для реализации административным истцом права на судебную защиту и подлежащими взысканию в их пользу с Управления Росреестра по <адрес>.
Руководствуясь ст.ст. 175–180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Признать незаконным решение Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №КУВД-001/2026-*** об отказе ФИО1 в государственной регистрации права собственности на помещение с кадастровым номером 22:63:050208:***, расположенное по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес>, здание 70, помещение Н318.
Обязать Управление Росреестра по <адрес> повторно рассмотреть заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке.
Взыскать с Управления Росреестра по <адрес> в пользу ФИО1 госпошлину <данные изъяты>.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Алтайского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Индустриальный районный суд города Барнаула.
Судья А.А. Конушкина
Мотивированное решение изготовлено 07.09.2026.
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>