РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ Новосибирск
Дзержинский районный суд г. Новосибирска в составе председательствующего судьи Богрянцевой А.С., при секретаре ФИО47, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО46, ФИО48 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик <данные изъяты> (далее – <данные изъяты>, Ответчик) о понуждении (обязании) застройщика предоставить жилое помещение, установил:
ФИО49., ФИО50 обратились в суд с иском к <данные изъяты>, в котором просил суд признать незаконными действия (бездействия) инициатора масштабного инвестиционного проекта (далее – МИП) <данные изъяты>, по исполнению обязанности о передаче жилых помещений обманутым дольщикам, включенных в Список лиц, претендующих на поддержку и понудить (обязать) застройщика <данные изъяты> передать квартиру в строящемся жилом ...-х этажном доме ЖК «<данные изъяты>» на ..., на земельном участке с кадастровым номером ..., со сроком сдачи в эксплуатацию: ДД.ММ.ГГГГ г: ФИО1., жилое помещение - трехкомнатную ... (стр.), общей площадью ... кв.м, расположенной в ...-ой секции, на ...-м этаже многоквартирного жилого дома в ЖК «<данные изъяты>» на ..., на земельном участке с кадастровым номером ...; ФИО2 жилое помещение - трехкомнатную ... (стр.), общей площадью ... кв.м, расположенной в ...-ой секции, на ...-м этаже многоквартирного жилого дома в ЖК «<данные изъяты>» на ..., на земельном участке с кадастровым номером ...
В обоснование требований ссылались на то, что истцы являются участниками долевого строительства, пострадавшие от действий недобросовестного застройщика, не исполнившего свои обязательства по передаче жилого помещения на территории г.Новосибирска, по договору об инвестиционной деятельности. Мэрия г. Новосибирска, по ходатайству инвестора, инициатора МИП <данные изъяты> (далее - инвестор, застройщик, инициатор МИП) для реализации МИП на ..., в ..., предоставила застройщику в аренду земельный участок с кадастровым номером ... без проведения торгов, для строительства жилого комплекса «<данные изъяты>» (далее - ЖК «Биография»). ФИО3 ФИО4. в соответствии с приказами Министерства Строительства Новосибирской области (далее - Минстрой) включены в список лиц, претендующих на поддержку, требования которых включены в реестр участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». 14.11.2024 в целях восстановления прав обманутых участников долевого строительства мэрия г. Новосибирска, в соответствии с заключенным контрактом с инициатором МИП, направила застройщику, вышеуказанный Список лиц, претендующих на поддержку, для предоставления жилых помещений, обманутым участникам долевого строительства, о передаче жилого помещения: ФИО52, квартиру площадью ... кв.м. (включенному в список ДД.ММ.ГГГГ приказом Минстроя ...) и ФИО51 квартиру площадью ... кв.м. (включенной в список приказом ... от ДД.ММ.ГГГГ) в МИП, строящемся жилом комплексе «<данные изъяты>», на земельном участке с кадастровым номером ..., который был выделен инвестору-застройщику. Однако в течении года (с ДД.ММ.ГГГГ и до настоящего времени) застройщик принятые на себя обязательства не исполнил. Между тем, у застройщика <данные изъяты> на официальном сайте с ДД.ММ.ГГГГ г. имелись и предлагались к свободной продаже другим покупателям, квартиры площадью близкие к ... кв.м., однако по отношению к обманутым дольщикам, указанный застройщик ведет себя недобросовестно, бездействует. Считает, что застройщик - инициатор МИП, намеренно скрывает информацию о наличии у него квартир с указанными площадями, для уклонения от передачи их обманутым дольщикам. Наличие таких квартир подтверждается официальной информацией, размещенной на сайте застройщика, перепиской, а также, было установлено при проверках, которые проводились прокуратурой Дзержинского района г. Новосибирска. Прокурором дважды выносились предостережения застройщику, которые также остались не исполнены. Из письма прокуратуры Дзержинского района г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ следует, что застройщиком было гарантировано, что в срок до ДД.ММ.ГГГГ будут представлены надлежащие варианты квартир площадью – ... кв.м в МИП проекте, осуществляемом инвестором в строящемся ЖК «<данные изъяты>». ДД.ММ.ГГГГ прокуратурой Дзержинского района установлено, что со стороны <данные изъяты> усматривается злоупотребления в виде бездействия. Прокурором Дзержинского района г. Новосибирска застройщику было вынесено Представление ..., которое застройщик также игнорирует. Несмотря на два Представления и контроль со стороны прокуратуры, до настоящего времени вопрос застройщиком не разрешен, квартиры не предоставлены, договоры не заключены. Несмотря на то, что между мэрией ... и инициатором МИП <данные изъяты> заключен инвестиционный контракт, предметом которого является реализация масштабного инвестиционного проекта: по строительству жилого комплекса «<данные изъяты>» на ... и существует обязанность инвестора предоставить квартиры, застройщик-инвестор не исполняет свои обязательства, возложенные на него контрактом. Контрактом предписано, что инвестор осуществляет финансирование и строительство инвестиционного объекта, в ходе осуществления МИП, принимает на себя обязательства о передаче квартир обманутым дольщикам в строящемся объекте. На инициатора МИП <данные изъяты>, как на инвестора-застройщика, возложена обязанность заключить договоры долевого участия и/или купли-продажи объектов недвижимости с «обманутыми дольщиками». Контракт вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. Контракт закрепляет встречные обязательства мэрии г. Новосибирска и инвестора-застройщика по реализации строительства жилого комплекса (МИП), включает обязательство инвестора-застройщика в определенных контрактом объемах и в определенные сроки осуществлять действия по заключению договоров долевого участия и /или купли-продажи помещений с пострадавшими гражданами - участниками долевого строительства, предусмотренных Приложением № 1 и корреспондирующее с ним обязательство мэрии г. Новосибирска создать для инвестора преференциальный правовой режим осуществления такой деятельности. Необходимой предпосылкой для прекращения обязательств по контракту является осуществление со стороны мэрии г. Новосибирска действий по согласованию проектной документации на соответствующий инвестиционный объект в муниципальных службах и прочие мероприятия, обеспечивающие конечную цель контракта - ввод жилого дома в эксплуатацию, и встречного исполнение застройщиком, включенных в договор условий о передаче «обманутым дольщикам» проблемных объектов по отдельно заключенным договорам купли-продажи и/или договорам долевого участия в жилых помещениях в инвестиционном объекте МИП и указанных в Приложении .... В нарушение Постановления ... и принятых на себя обязательств по контракту по реализации МИП, до настоящего времени застройщик не заключил договоры долевого участия и/или купли-продажи квартиры с «обманутыми дольщиками» ФИО5 и ФИО6 указанными в Приложении № 1 от ДД.ММ.ГГГГ. По общему правилу, новая квартира должна быть предоставлена в границах того же муниципального образования, что и проблемный объект (г. Новосибирск). Обеспечение жилищных прав осуществляется путем заключения одного из договоров: договора купли-продажи, либо договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, либо договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве. Вместе с тем, в случае отсутствия у застройщика квартир соответствующей площади, дольщику с его согласия, может быть предоставлена квартира со вторичного рынка, при этом полагает, что важно определить финансовые условия такого предоставления (замены). Состояние предлагаемой квартиры должно гарантировать достойное проживание, считает, что стоимость предлагаемой обманутому дольщику квартиры должна составлять около ... (...), что сопоставимо с вышеуказанными нормами, а также, показателями цены аналогичной квартир, реализуемых застройщиком в МИП по строительству многоквартирного дома в ЖК «<данные изъяты>». Не получив предложений, которые бы соответствовали указанным параметрам, ФИО7 обратился к ответчику с досудебной претензией просил предоставить любую из имеющихся у <данные изъяты> в наличии квартир, соответствующей площадью, в доме со сроком сдачи ДД.ММ.ГГГГ года, в реализуемом инициатором масштабного инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса «<данные изъяты>», на ..., в ..., на земельном участке с кадастровым номером ... в том случае, если до рассмотрения данного письма указанные квартиры уже будут проданы просил приобрести на вторичном рынке квартиру ~ ... кв.м. за счет инвестора-застройщика, с ориентиром на среднюю цену 1 кв.м в новостройках г.Новосибирска на ДД.ММ.ГГГГ г., стоимостью в пределах ... млн. руб., в соответствии с требованиями норм права, как это определено, например, Приказом Министерства Строительства Новосибирской области № ... от ДД.ММ.ГГГГ и с сопоставимой стоимостью аналогичной квартиры в масштабном инвестиционном проекте ЖК «<данные изъяты>». Претензия осталась без ответа и без удовлетворения. Застройщик утверждает о полном отсутствии свободных квартир, в это время, реализует квартиры другим лицам, не афишируя их продажи на официальном сайте застройщика.
Истец ФИО8 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, ранее в судебном заседании доводы искового заявления поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.
Представитель ФИО9 – ФИО10, действующий на основании доверенности в судебном заседании доводы искового заявления поддержал в полном объеме, просил удовлетворить требования, приводя доводы, аналогичные изложенным в иске.
Истец ФИО11 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила, обеспечила явку представителя.
Представитель ФИО12 – ФИО13 действующая на основании доверенности в судебном заседании доводы искового заявления поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.
Представитель ответчика <данные изъяты> - ФИО14, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, дала соответствующие пояснения по делу, с учетом письменных возражений, приобщенных к материалам дела, в которых просила отказать в удовлетворении иска.
Третьи лица – мэрия г.Новосибирска, Министерство строительства Новосибирской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.
Исследовав материалы дела, выслушав участников процесса, суд приходит к следующему.
По общему правилу граждане и организации в силу ст. 3 и 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) вправе обратиться в суд за защитой своих прав и свобод.
Судебной защите в силу ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и ст. 3 ГПК РФ подлежит только нарушенное право.
Концепция государственной политики в отношении обманутых дольщиков определяет систему принципов и приоритетных направлений в сфере регулирования отношений государства и пострадавших от действий недобросовестного застройщика участников долевого строительства. Одним из таких приоритетных направлений стало предоставление указанной категории граждан за счет государственных средств мер поддержки, не запрещенных действующим законодательством.
Судом установлено и следует из материалов дела, что определением Арбитражного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ... признано обоснованным и подлежащим включению требование ФИО15 в размере ... руб., в реестр требований кредиторов ЗАО «СУМет», с отнесением в третью очередь удовлетворения.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ... признано обоснованным и подлежащим включению требование ФИО54 о передаче жилого помещения – двухкомнатной квартиры № ... (стр.) площадью ... кв.м, стоимостью ... руб. – расположенного во ...-м подъезде на ...-м этаже жилого дома по адресу: ... (стр.) в реестр требований кредиторов ЗАО «СУМет» о передаче жилых помещений (том 1 л.д. 192).
Как следует из материалов дела, истцы являются участниками долевого строительства, пострадавших от действий недобросовестного застройщика, не исполнившего свои обязательства по передаче жилого помещения на территории г.Новосибирска по договору об инвестиционной деятельности.
Приказом Минстроя Новосибирской области от 06.10.2016 № ... утвержден Типовой порядок передачи жилых помещений в собственность гражданам, пострадавшим от действий застройщиков, не исполнивших свои обязательства по передаче жилых помещений перед гражданами, вложившими денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Новосибирской области.
В соответствии с п. 2 ст. 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 № 583-03 «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых предоставляются земельные участки в аренду без проведения торгов» земельный участок (земельные участки) предоставляется (предоставляются) в аренду без проведения торгов в целях реализации масштабных инвестиционных проектов в случае, если реализация масштабного инвестиционного проекта в соответствии с обосновывающими документами, представленными инициатором проекта, предполагает строительство многоквартирного дома (многоквартирных домов) общей площадью не менее 10 тысяч квадратных метров жилых помещений, из которых не менее 2,5 процента общей площади жилых помещений либо не менее аналогичного объема площади жилых помещений, находящихся в собственности инициатора проекта, подлежат в порядке, установленном областным исполнительным органом Новосибирской области, осуществляющим региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, передаче в собственность гражданам, пострадавшим от действий застройщиков, не исполнивших свои обязательства по передаче жилых помещений перед гражданами, вложившими денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Новосибирской области, и внесение денежных средств в размере не менее 30 миллионов рублей на завершение строительства многоквартирного дома, застройщик которого не исполнил свои обязательства о передаче жилых помещений гражданам, вложившим денежные средства в строительство многоквартирного дома на территории Новосибирской области.
Постановлением мэрии г. Новосибирска от 26.02.2018 № 709 утвержден Порядок передачи жилых помещений в собственность гражданам, пострадавшим от действий застройщиков, не исполнивших свои обязательства по передаче жилых помещений перед гражданами, вложившими денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории города Новосибирска.
В соответствии с п. 4.2 Порядка № 709 инициатор проекта в период реализации проекта обеспечивает предоставление жилых помещений гражданам, пострадавшим от действий застройщиков, включенным в список граждан, с соблюдением условий, предусмотренных разделом 2 Порядка, в соответствии с положениями гражданского законодательства.
Пунктом 2.1. Порядка № 709 предусмотрено, что передача жилых помещений в собственность граждан, пострадавших от действий застройщиков, осуществляется с их согласия в объеме не менее 2,5 % общей площади жилых помещений в многоквартирном (ых) доме (ах), строительство которого (-ых) предполагается в рамках реализации проекта, либо не менее аналогичного объема площади жилых помещений, находящихся в собственности инициатора проекта. 2,5 % общей площади жилых помещений, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта, включают в себя, жилые помещения передаваемые инициатором проекта по льготной стоимости.
Пунктом 2.3 Порядка № 709 предусмотрена совокупность условий предоставления жилого помещения гражданину – обманутому дольщику, в том числе оплата гражданином инициатору проекта за предоставляемое жилое помещение дополнительных денежных средств в размере, определенном в соответствии с методикой определения размера денежных средств, оплачиваемых гражданином дополнительно за передаваемое жилое помещение, согласно приложению 2 к Порядку.
В соответствии с Распоряжением Губернатора Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ № ..., и на основании заключенного ДД.ММ.ГГГГ между мэрией г. Новосибирска и <данные изъяты> Договора № ... аренды земельного участка, мэрией г. Новосибирска для реализации масштабного инвестиционного проекта на ... в ..., был предоставлен <данные изъяты> - участнику МИП в аренду земельный участок с кадастровым номером ..., без проведения торгов, для строительства жилого комплекса «<данные изъяты>» (л.д. 114 том 1).
В соответствии с п. 4.2.4 Договора ... аренды земельного участка с кадастровым номером ..., ООО СЗ ЗАО СМС обязалось осуществить строительство на земельном участке многоквартирных многоэтажных жилых домов, площадь помещений в которых должна составлять не менее ... кв.м., из которых не менее ... % от возводимой в рамках реализации проекта площади жилых помещений подлежат передаче в собственность гражданам, пострадавшим от действий застройщиков, не исполнивших свои обязательства по передаче жилых помещений перед гражданами, вложивших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Новосибирской области (том 1 л.д.116).
Общая жилая площадь многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой – 1 этапа строительства жилого комплекса на указанном земельном участке с кадастровым номером ... составляет 7 648,31 кв.м.
При этом срок предоставления указанных жилых помещений ни Договором аренды, ни Распоряжением Губернатора Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрены.
Приказом Минстроя Новосибирской области № 711 от ДД.ММ.ГГГГ ФИО16 и ФИО17 включены в список лиц, претендующих на поддержку, требования которых включены в реестр требований участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) (том 1 л.д.197).
Министерством строительства Новосибирской области, на основании приказа от 22.10.2024 № 711 «О формировании списка претендующих на поддержку лиц требования которых включены в реестр требований участников строительства в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2022 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» принято решение о включении ФИО18 в список претендующих на поддержку лиц, требования которых включены в реестр требований участников строительства, о чем ФИО19 направлено Уведомление (л.д. 25 том 1).
Министерством строительства Новосибирской области, на основании приказа от 26.08.2024 № 582 «О формировании списка претендующих на поддержку лиц требования которых включены в реестр требований участников строительства в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2022 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» принято решение о включении ФИО20 в список претендующих на поддержку лиц, требования которых включены в реестр требований участников строительства, о чем 29.08.2024 в адрес ФИО21 направлено Уведомление (л.д. 26 том 1).
В рамках Порядка № 709 единственным критерием для застройщика, реализующего МИП, при восстановлении прав граждан является площадь жилого помещения, оплаченная гражданином первоначальному застройщику.
При направлении списка граждан <данные изъяты> указано, что предполагаемое жилое помещение должно быть приближено по площади к ранее оплаченной ФИО53 а именно – ... кв.м.
Требования к иным характеристикам жилого помещения, предлагаемого гражданину застройщиком при восстановлении его прав, кроме площади, Порядком № 709 не предусмотрены.
Постановлением мэрии города Новосибирска № 6216 от 12.08.2024 установлен норматив стоимости 1 кв.м. общей площади помещения по г. Новосибирску на ДД.ММ.ГГГГ г. для расчета объемов бюджетных ассигнований областного бюджета Новосибирской области, предусмотренных на осуществление отдельных государственных полномочий по предоставлению жилых помещений гражданам в размере ... руб. (т.1 л.д.116).
Приказом Министерства Строительства Новосибирской области № 132-НПА от 04.07.2024 «Об установлении стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по муниципальным образованиям Новосибирской области на 2025 г.» установлена стоимость для приобретения жилых помещений в г. Новосибирске в ДД.ММ.ГГГГ г. в размере ... руб./1 кв.м общей площади.
Приказом Министерства Строительства Новосибирской области № 93-НПА от 08.07.2025 на 2026 г. определена стоимость в размере 164 709 руб. за 1 кв.м жилого помещения. (том 1 л.д.110- 113).
В ходе проведенной Прокуратурой Дзержинского района г. Новосибирска проверки по обращению ФИО22 по факту бездействия ООО СЗ «ЗАО СМС Р» при предоставлении жилого помещения, как обманутому участнику долевого строительства установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ в собственности у застройщика в многоквартирном жилом доме «<данные изъяты>» по адресу: ..., находилось ... жилых помещений с площадями ... кв.м., которые в настоящее время являются предметами договоров участия в долевом строительстве с иными лицами (... – реализовано ДД.ММ.ГГГГ; ... – реализовано ДД.ММ.ГГГГ; ... – реализовано ДД.ММ.ГГГГ; ... –реализовано ДД.ММ.ГГГГ; ... – реализовано ДД.ММ.ГГГГ; ... – реализовано ДД.ММ.ГГГГ; ... – реализовано ДД.ММ.ГГГГ; ... – реализовано ДД.ММ.ГГГГ).
Как установлено в судебном заседании департаментом строительства архитектуры и мэрии г.Новосибирска неоднократно осуществлялись обращения в <данные изъяты> об осуществлении подбора вариантов жилого помещения.
Как следует из материалов дела (том 1 л.д.39), <данные изъяты> в адрес ФИО23 ДД.ММ.ГГГГ направлено письмо с предложением вариантов жилых помещений, а именно: 1 вариант – квартира площадью ... кв.м, 2 вариант – квартира площадью ... кв.м., 3 вариант – квартира площадью ... кв.м., 4 вариант – квартира площадью ... кв.м., 5 вариант – квартира площадью ... кв.м., 6 вариант – квартира площадью ... кв.м.
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> предложены 2 варианта жилых помещений: 1 вариант – квартира площадью ... кв.м, ... вариант – квартира площадью ... кв.м. (том 1 л.д.42).
Ни один из указанных в предложении вариантов не был выбран.
ДД.ММ.ГГГГ Прокуратурой Дзержинского района г.Новосибирска рассмотрено обращение ФИО24 и дан ответ, из которого усматривается, что <данные изъяты> в рамках исполнения обязательств по передаче жилого помещения в собственность, ФИО25 предложены 2 квартиры в строящемся многоквартирном доме ЖК «<данные изъяты>» и, поскольку, указанные варианты не соответствуют необходимым требованиям, <данные изъяты> предпринимает меры по подбору подходящего ФИО26 жилого помещения, и будет готово предоставить ФИО27 варианты жилых помещений в течение календарного месяца, начиная с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 33 том 1). Прокуратурой объявлено предостережение от ДД.ММ.ГГГГ о недопустимости нарушения действующего законодательства.
Заместителем начальника департамента архитектуры и строительства мэрии г.Новосибирска в письменном ответе от ДД.ММ.ГГГГ обращено ФИО29 на то, что единственным критерием для застройщика, реализующего МИП, при восстановлении прав граждан в рамках Порядка, утвержденного постановлением мэрии г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ ... является площадь жилого помещения, оплаченная гражданином первоначальному застройщику, при направлении списка граждан <данные изъяты> было указано, что предлагаемое им жилое помещение должно быть приближено по площади к ранее оплаченной ФИО30 а именно ... кв.м. Требования к иным характеристикам жилого помещения, предлагаемого гражданину застройщиком при восстановлении его прав, кроме площади, Порядком ... не предусмотрены. Также разъяснено, что поскольку Порядком ... не предусмотрено включение одного и того же гражданина в предварительный список более двух раз, в случае неоднократного отказа от надлежащего предложения застройщика по предоставлению жилого помещения, площадью, приближенной к 60 кв.м., возможность восстановления прав в соответствии с Порядком ... может быть утрачена (том 1 л.д.38).
Как усматривается из Протокола заседания межведомственной рабочей группы по противодействию правонарушениям в сфере экономики при прокуроре Дзержинского района г.Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 215), прокурором района по итогам заседания указано на необходимость активизации мер со стороны застройщика, недопустимость злоупотребления правом как со стороны <данные изъяты> так и со стороны ФИО31, ФИО32 совместно с привлеченным риелтором необходимо подобрать жилые помещения, удовлетворяющие потребности ФИО33 и предоставить их застройщику <данные изъяты> до ДД.ММ.ГГГГ.; <данные изъяты> к ДД.ММ.ГГГГ предоставить в прокуратуру района список жилых помещений, в том числе предложенный риелтором ФИО34, сведения о планируемых датах осмотра жилых помещений.
ДД.ММ.ГГГГ прокуратурой Дзержинского района г.Новосибирска рассмотрено обращение ФИО35 по вопросу нарушения его прав застройщиком <данные изъяты> при предоставлении жилого помещения.
В ходе проведенной проверки установлено, что застройщиком ФИО36 предоставлено два варианта жилых помещений в строящемся многоквартирном доме по адресу: ..., площадью ... кв.м и ... кв.м, от которых ФИО37 отказался ввиду несоответствия площадям и значительной суммой доплаты. Кроме того, ФИО38 <данные изъяты> предложено еще ... жилых помещений в многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию. По результатам рассмотрения заявления ФИО39 оснований для принятия мер прокурорского реагирования не имеется. При этом разъяснено, что неоднократный отказ гражданина от восстановления прав, мотивированный несоответствием предлагаемых вариантов жилых помещений субъективным ожиданиям, может расцениваться как уклонение от заключения сделки вследствие злоупотребления правом (том 1 л.д.40 л.д.122).
После совещания рабочей группы в прокуратуре Дзержинского района г.Новосибирска ФИО40 был предоставлен вариант квартиры – в доме № ... по ...
ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО41 ответчиком <данные изъяты> направлялось письмо о приобретении жилого помещения (том 1 л.д.45), согласно которому, ответчику ФИО42 сообщено о том, что предложенный им вариант квартиры по ... не может быть принят для приобретения и последующей передачей в его собственность в связи с установлением существенных обстоятельств, влекущих значительные правовые риски как для него, так и для <данные изъяты>. <данные изъяты> обращено внимание ФИО43 о необходимости добросовестно реализовать предоставленное ему право по самостоятельному подбору квартиры в Ленинском районе г.Новосибирска площадью ... кв.м. в ценовом сегменте ... руб. и представить варианты для анализа <данные изъяты>.
В обоснование заявленных требований истцы ссылаются на то, что ДД.ММ.ГГГГ мэрия г. Новосибирска, в соответствии с заключенным контрактом с инициатором МИП, направила застройщику, вышеуказанный Список лиц, претендующих на поддержку, для предоставления жилых помещений, обманутым участникам долевого строительства, о передаче жилого помещения истцам в строящемся жилом комплексе «Биография», однако до настоящего времени застройщик принятые на себя обязательства не исполнил, не заключил с истцами договоры долевого участия и/или купли-продажи квартиры. Застройщик-инвестор не исполняет свои обязательства, возложенные на него контрактом, заключенным между мэрией г. Новосибирска и инициатором МИП <данные изъяты>, предметом которого является реализация масштабного инвестиционного проекта: по строительству жилого комплекса «Биография» на ул. Королева.
В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как следует из материалов дела, в обязательства застройщика, на основании договора аренды, входит предоставление не менее 2,5 % площади жилых помещений в многоквартирных домах, которые созданы в рамках масштабного инвестиционного проекта.
Поскольку общая жилая площадь многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой – 1 этапа строительства жилого комплекса на указанном земельном участке с кадастровым номером ... составляет ... кв.м, следовательно, в соответствии с п. 4.2.4 Договора № ... аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик обязан передать обманутым дольщикам на основании предоставленных мэрией г.Новосибирска списков – 191,21 кв.м (2,5 % от жилой площади) в указанном МКД на основании заключенных договоров участия в долевом строительстве.
По информации, предоставленной <данные изъяты>, на основании предоставленных мэрией г.Новосибирска списков, <данные изъяты> заключило с ...-мя обманутыми дольщиками договоры долевого строительства на ... кв.м жилой площади, что составляет 2 % от общего количества дольщиков (том 2 л.д.176),.
Таким образом, с наибольшим количеством дольщиков ответчиком заключены договоры долевого участия, при этом из ... дольщиков - двое дольщиков это истцы, с которыми договоры не заключены до настоящего времени.
Как установлено судом, истцы были включены в список претендующих на поддержку лиц, требования которых включены в реестр требований участников строительства в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2022 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», истцам неоднократно предоставлялись варианты жилых помещений, по площади приближенных к ... кв.м, однако ни один из предложенных ответчиком вариантов истцов не устроил.
Кроме того, истцами не была произведена доплата в размере 6,5 % от стоимости квартир, между истцами и ответчиком <данные изъяты> не заключены договоры участия в долевом строительстве на льготных условиях.
Ответчиком <данные изъяты> в письме от ДД.ММ.ГГГГ указано на отсутствие в строящемся многоквартирном доме по ... квартир, площадью ... кв.м, так как квартиры с данной площадью проектной документацией не предусмотрены (л.д.173 том 2).
В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
С учетом установленных в судебном заседании обстоятельств, факт нарушения ответчиком прав истцов не нашел своего подтверждения.
Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу положений ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (ст.10 ГК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
На основании п. 1, 3, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Принцип свободы договора, сочетаясь с принципом добросовестного поведения участников гражданских правоотношений, не исключает обязанности суда оценивать условия конкретного договора с точки зрения их разумности и справедливости.
Как установлено в ходе рассмотрения дела, мэрией и <данные изъяты> надлежащим образом исполнены принятые на себя обязательства по заключенному Договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с условиями заключенного Договора аренды, <данные изъяты> действует в рамках масштабного инвестиционного проекта, проектного финансирования и утвержденных условий подбора квартир.
Исходя из буквального его толкования, указанный договор доступен пониманию гражданина, не обладающего юридическими знаниями, и не допускает каких-либо двояких толкований и формулировок.
Вместе с тем, Список лиц, претендующих на поддержку, требования которых включены в реестр требований участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве), в который истцы были включением решением Министерства строительства Новосибирской области, носит не обязательный, а рекомендательный характер и не порождает каких-либо обязательств у ответчиков перед истцами.
При этом, Постановление мэрии г.Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ № 709 регулирует порядок восстановления прав обманутых дольщиков и обязательные условия при соблюдении которых между обманутыми дольщиками и участником МИП возможно заключение договора долевого участия в строительстве, при этом, указанное Постановление не порождает каких-либо обязательств у ответчика по передаче квартир истцам.
Как установлено судом, в материалы дела истцами не представлено достоверных, допустимых доказательств возникновения каких-либо обязательств у <данные изъяты> перед истцами по передаче им конкретных квартир по договору участия в долевом строительстве, возникновения у истцов прав на жилые помещения.
Положения ст. 421 ГК РФ предполагают свободу заключения договора, а также наличие воли сторон к заключению договора. Нарушить принцип свободы договора никто не вправе. Субъекты гражданского оборота самостоятельно решают вопрос о том, вступать ли им в договорные отношения друг с другом.
Понуждение к заключению договора по общему правилу не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с принципом свободы договора, никто не вправе обязать ответчика заключить договор долевого участия либо купли-продажи жилых помещений.
Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).
С учетом исследованных в судебном заседании доказательств, суд приходит к выводу, что оснований для возложения на ответчика обязанности по передаче истцам конкретных жилых помещений не имеется.
Как следует из материалов дела земельный участок предоставлен ответчику в аренду в целях реализации масштабного инвестиционного проекта, условиями которого на застройщика возложены определенные обязательства по предоставлению жилых помещений гражданам, пострадавшим от действий застройщиков.
Вместе с тем истцы стороной соглашения, регулирующего условия реализации указанного инвестиционного проекта, не являются. Доказательств того, что условиями такого соглашения непосредственно определено право истцов на получение конкретных жилых помещений либо что спорные квартиры закреплены за ними в установленном порядке, суду не представлено.
В силу ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, а предусмотренное соглашением обязательство застройщика по предоставлению жилых помещений само по себе не свидетельствует о возникновении у каждого из граждан, относящихся к категории пострадавших участников строительства, самостоятельного права требовать передачи в собственность конкретного жилого помещения по своему выбору.
При этом отнесение истцов к числу граждан, пострадавших от действий застройщика, определяет его правовой статус и возможность получения предусмотренных законодательством мер, защиты, однако не подтверждает возникновение у них права требования именно к ответчику о передаче конкретных квартир в строящемся доме.
Истцами также не представлено доказательств наличия между ними и ответчиком договорных либо иных предусмотренных законом правоотношений, из которых непосредственно возникла бы обязанность ответчика передать им спорные жилые помещения. Не установлено и предусмотренное нормативными либо иными правовыми актами основание, в силу которого за истцами должны быть закреплены именно указанные ими квартиры.
Таким образом, требование истцов фактически направлено на понуждение ответчика к исполнению обязательства, участниками которого истцы не являются, при отсутствии доказательств возникновения у них самостоятельного права требовать передачи конкретных объектов недвижимости.
При таких обстоятельствах предусмотренные законом основания для возложения на ответчика обязанности передать истцам спорные жилые помещения отсутствуют, в связи с чем в удовлетворении исковых требований следует отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд решил:
Исковые требования ФИО44, ФИО45 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ЗАО СМС Развитие» о понуждении (обязании) застройщика предоставить жилое помещение – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Дзержинский районный суд г. Новосибирска.
Председательствующий: подпись
Копия верна:
Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № ... Дзержинского районного суда г. Новосибирска.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья А.С. Богрянцева