РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ г. Новосибирск
Дзержинский районный суд г. Новосибирска в составе:
председательствующего судьи Носовой И.А., при ведении протокола помощником судьи Лукиных Ю.В., с участием представителя истца (представителя ответчика по встречному иску) ФИО5, ответчика (истца по встречному иску) ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску мэрии г. Новосибирска к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов, по встречному иску ФИО2 к мэрии г. Новосибирска об обязании заключить договор аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Мэрия г. Новосибирска обратилась в суд с иском к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между мэрией ... и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка ...н сроком по ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в аренду передан земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., для завершения строительства объекта незавершённого строительства с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... стр.
По указанному адресу находится объекта незавершённого строительства, принадлежащий на праве собственности ответчику.
Договор был заключен в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которому, если объект незавершённого строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, собственник указанного объекта недвижимости имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов.
В настоящее время договор аренды прекращен в связи с истечением срока его действия.
ДД.ММ.ГГГГ специалистом отдела муниципального земельного контроля управления по земельным ресурсам проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером ..., в результате которого установлено, что на момент осмотра на указанном земельном участке расположен объект незавершённого строительства, функциональную принадлежность которого определить не представляется возможным. Также в границах земельного участка расположены отдельно стоящие нестационарные объекты, функциональное значение которых не определено. Кроме того, расположена комплектная трансформаторная подстанция наружной установки. Других объектов недвижимости, а также нестационарных объектов нет. Земельный участок огорожен, доступ ограничен.
Истец просит изъять у ФИО2 объект незавершенного строительства с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... стр., путем продажи с публичных торгов.
Ответчиком ФИО2 предъявлен встречный иск, в обоснование которого указано, что обстоятельства не завершения строительства в сроки, отведённые договором аренды, возникли не в связи с бездействием ответчика при освоении участка, выделенного под строительство, и/или злоупотреблением правами со стороны арендатора, а в результате:
- изменения муниципальным образованием правил землепользования (вида разрешённого использования земельного участка), правил по количеству парковочных мест, дополнительных технических условий, в процессе проектирования и оформления разрешительной документации;
- изменений нормативов строительства, распространяющихся на приобретенный на торгах объект незавершенного строительства;
- неоправданного затягивания согласований администрацией района и структурными подразделениями мэрии ..., организациями и службами по технологическому присоединению сетей тепло-, энерго- и водоснабжения при получении необходимых документов, разрешений и согласований;
- необоснованное отклонение мэрией ... архитектурного облика объекта по проекту прошедшего экспертизу.
После регистрации права собственности ФИО2 обратился в мэрию ... с заявлением о выкупе земельного участка под объектом недвижимости, в которому ответчику было отказано.
В связи с полученным отказом между сторонами был заключен договор аренды и начат сбор документов, согласований и разрешений с целью подготовки объекта исходя из новых требований к строительству.
За весь период арендных отношений, а также после даты окончания действия договора ответчик как арендатор земельного участка исправно оплачивал и оплачивает арендную плату. При этом, несмотря на истечение с точки зрения истца срока действия договора аренды, ФИО2 продолжает осуществлять арендные платежи, а арендодатель их принимает без возражений и уточнений.
Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ состоялось совещание в мэрии ..., в том числе с участием представителя земельного комитета мэрии, где были установлены как мероприятия по завершению строительства, так и арендатору было указано на необходимость вносить арендную плату.
ФИО2 полагает, что невозможность завершения строительства возникла не в результате его бездействия и/или злоупотребления правами, а в результате объективных факторов, что не позволило выполнить весь комплекс мероприятий, необходимый для завершения строительства в отведённые сроки. Общее время, затраченное ответчик на согласование с муниципальными органами и организациями, превышающее отведённые законодательством сроки составило более 223 дней. Кроме того, несмотря на получение противоречивых или ничего не значащих ответов, только чтобы соблюсти сроки ответа, суммарное время согласований ряда документов и разрешений составило 2312 дней, что превышает 6 лет.
Ответчик просит обязать мэрию ... заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... стр., сроком на три года.
Представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО5 в судебном заседании доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержала, просила иск удовлетворить. Возражала относительно удовлетворению встречного иска по основаниям, изложенным в письменном отзыве, приобщенном к материалам дела.
Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 в судебном заседании возражал в удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление, приобщённом к материалам дела, при этом также пояснил, что строительство не завершено по объективным, уважительным причинам, при этом ответчиком предпринимались все зависящие от него меры для скорейшего завершения строительства, что подтверждается представленными к материалам дела документами. Кроме того, пояснил, что бездействия ответчиком не допущено, невозможность осуществить строительство в срок вызвано изменением правил землепользования (вида разрешённого использования земельного участка), изменений нормативов строительства, затягиванием со стороны структурных подразделений мэрии ... и иных организаций различных согласований. Встречные исковые требования поддержал в полном объеме.
Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом установлено, что ФИО2 является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... стр., что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 22-25).
Из выписки из ЕГРН усматривается, что земельный участок с кадастровым номером ... не находится в собственности муниципального образования .... Указанный земельный участок находится на землях неразграниченной государственной собственности (л.д. 12-21).
ДД.ММ.ГГГГ между мэрией ... (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории ... ...н, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м. (л.д. 6-10).
Пунктом 1.2 договора определён вид разрешённого использования земельного участка: под строительство оздоровительного комплекса.
Земельный участок передаётся арендатору для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ... (пункт 1.3 договора).
Как следует из пункта 1.4 договора, срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Из дополнительного соглашения ... от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка на территории ... ...н, заключенного между мэрией ... и ФИО2, следует, что стороны пришли к соглашению о том, что пункт 1.2 договора необходимо изложить в следующей редакции: «Вид разрешенного использования земельного участка: здравоохранение (3.4)» (л.д. 11).
ДД.ММ.ГГГГ отделом муниципального земельного контроля управления по земельным ресурсам мэрии ... в лице главного специалиста ФИО6 проведен осмотр на местности земельного участка, расположенного поа едрсу: ..., кадастровый ..., площадь. ... кв.м. В результате осмотра с учетом сезонно климатических условий установлено, что в границах земельного участка расположен объект незаверешнного строительства, функциональную принадлежность которого определить не представляется возможным. Также в границах земельного участка расположены отдельно стоящие, нестационарные объекты, функциональное назначение которых не определено. Кроме того, расположена комплектная трансформаторная подстанция наружной установки (КТПН). Других объектов недвижимого имущества, а также нестационарных объектов на земельном участке нет. Земельный участок огорожен, доступ ограничен (представлены фотоматериалы) (л.д. 26-36).
В связи с истечением срока аренды земельного участка истцом предъявлен настоящий иск.
Кроме того, из материалов дела усматривается, что ФИО2 обращался в мэрию ... о предоставлении спорного земельного участка в собственность.
Согласно ответу мэрии ... от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 отказано в предоставлении в собственность земельного участка, поскольку случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной ли муниципальной собственности и занимаемых объектами недвижимого имущества, строительство которых не завершено, установлены статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Указанные случаи предусматривают возможность предоставления земельных участков собственникам объектов незавершённого строительства в аренду. При этом разъяснено право на заключение договора аренды земельного участка (л.д. 106).
Ответчик, возражая относительно предъявленных истцом требований, указывает, что невозможность завершить строительства объекта вызвано исключительно уважительными причинами.
Так, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в адрес АО «РЭС» направлено заявление о том, что в связи с изменением в проектную документацию необходимо согласовать размещение объекта с кадастровым номером ... в охранной зоне электросетевого хозяйства «Кабельные линии 10КВ ПСТ СВЕТЛАЯ – РП 1950». При этом указано, что данное согласование необходимо для завершения строительства долгостроя (л.д. 189).
ДД.ММ.ГГГГ в ответ на данное обращение АО «РЭС» сообщило ответчику, что земельный участок с кадастровым номером ... частично расположен в охранных зонах объектов электросетевого хозяйства «Кабельные линии 0,4 кВ ОТ ТП 1950» с реестровым номером ..., «Кабельные линии кВ ПСТ СВЕТЛАЯ – РП 1950» с реестровым номером ....
В соответствии с представленной схемой планировочной организации земельного участка по объекту «Оздоровительный комплекс по .... Корректировка ...» строящееся здание, в районе северо-восточной границы, расположено в охранной зоне подземной кабельной линии КЛ 0,4 кВ от РП-1950. Кроме того, в соответствии с представленной схемой планировочной организации земельного участка, парковочные места расположены в охранной зоне КЛ 0,4 кВ от РП-1967-ЦТП ....
Газон расположен в охранных зонах ....
В соответствии с Правилами установления охранных зон обхъектов электросетевого хозяйства, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ ..., охранные зоны устанавливаются вдоль подземных кабельных линий по обе стороны линии электропередачи от крайних кабелей на расстоянии 1 метра.
В соответствии с пунктом 8 Правил 160 в охранных зонах объектов электросетевого хозяйства запрещается размещать любые объекты и предметы (материалы) в пределах созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и подъездов для сооружения, которые могут препятствовать доступу к объекта электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов.
Учитывая изложенное ФИО2 рекомендовано: обратиться в АО «РЭС», «Новосибирские городские электрические сети» с заявлением о выдаче технических условий на вынос КЛ 0,4 кВ РП-1950-ЦТП ... из зоны размещения здания оздоровительного комплекса, и вынос КЛ 0,4 кВ РП-1967-ЦТП ... из зоны размещения парковочных мест. После получения технических условий предоставить на согласование и утверждение в филиал АО «РЭС» «Новосибирские городские электрические сети» проектно-сметную документацию на вынос существующих участков КЛ в соответствии с выданными техническими условиями, выполненную соответствующей проектной организацией, имеющей необходимые разрешения на данные виды работ. Проектная документация должна быть выполнена с обязательным соблюдением требований Правил .... Проектная документация должна быть согласована с администрацией муниципального образования и собственниками земельных участков, чьи права могут быть затронуты перемещением охранных зон объектов электросетевого хозяйства, после чего с филиалом «Новосибирские городские электрические сети» АО «РЭС», выдавшим технические условия. После согласования проекта всеми заинтересованными лицами требуется заключить между инициатором переустройства и АО «РЭС» соглашения о возмещении сетевой организации затрат, в соответствии с которым предусмотрена обязанность по подготовке и предоставлению в АО «РЭС» всех технической документации, рабочей документации, разрешительной документации, необходимой для демонтажа и монтажа реконструированных инженерных сетей, а также описания границ охранных зон переустроенных объектов электросетевого хозяйства (л.д. 190).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился с заявлением в мэрию ... (департамент строительства и архитектуры) с заявление о внесении в договор аренды ...н изменений, добавив виды разрешённого использования «Спорт (5.1) – размещение зданий и сооружений для занятия спортом», «Коммунальное обслуживание 3.1 – размещение объектов для оказания коммунальных услуг». Данные изменения необходимы для завершения строительства долгостроя: «Оздоровительный комплекс по ...» (л.д. 191).
Также ответчиком ДД.ММ.ГГГГ в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки мэрии ... направлено заявление об уменьшении количества проектируемых парковочных мест в границах земельного участка с видом разрешенного использования «Спорт 5.1», поскольку это необходимо для завершения строительства объекта «Оздоровительный комплекс по ...», кроме того, напрвлено заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства: «Спорт (5.1) – размещение зданий и сооружений для занятия спортом. Содержание данного вида разрешённого использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 5.1.1 -5.1.7, расположенного по адресу: ... (л.д. 192-193).
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ департамент строительства и архитектуры мэрии ... в ответ на обращении ФИО2 об изменении вида разрешённого использования земельного участка сообщило, что комиссией по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории ... (протокол от ДД.ММ.ГГГГ ... пункт 4.1) принято решение о продлении рассмотрения заявления до проработки с Управлением архитектурно-строительной инспекции мэрии ... (л.д. 194).
ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 повторно направлено в адрес департамента строительства и архитектуры мэрии ... заявление о внесении изменений в договор аренды ...н изменений, добавив виды разрешённого использования «Спорт (5.1) – размещение зданий и сооружений для занятия спортом», «Коммунальное обслуживание 3.1 – размещение объектов для оказания коммунальных услуг» (л.д. 195-196).
Согласно ответу департамента строительства и архитектуры мэрии ... от ДД.ММ.ГГГГ комиссией по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории ... (протокол от ДД.ММ.ГГГГ ... пункт 4.1) принято решение о продлении рассмотрения заявления. Данный вопрос будет повторно вынесен на очередную комиссию по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории ..., после проработки вопроса в департаменте строительства и архитектуры мэрии ... (л.д. 197).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в адрес департамента строительства и архитектуры мэрии ... с заявлением о назначении и проведнии совещения по вопросу завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:014160:3006: «Физкультурно-оздоровительный комплекс по ...», на земельном участке с кадастровым номером 54:35:014160:88. Вопросы к совещанию: внесение изменений в договор аренды в части добавления разрешённых видов использования – обеспечение занятий спортом в помещениях (5.1.2) и предоставление коммунальных услуг (3.1.1); предоставление условно разрешенного вида Спорт (5.1) – размещение зданий и сооружений для занятия спортом. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 5.1.1-5.1.7; предоставление отклонений от предельных параметров разрешённого строительства в части уменьшения количества проектируемых парковочных мест в границах земельного участка (л.д. 198).
На основании ответа департамента от ДД.ММ.ГГГГ срок рассмотрения обращения продлен в связи с необходимостью дополнительной проработки вопроса (л.д. 200).
ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в адрес начальника управления архитектурно-строительной инспекции мэрии ..., а также в адрес департамента строительства и архитектуры мэрии ... направлены заявления о внесении изменений в договор аренды с уточнения и изменениями (л.д. 201-202).
ДД.ММ.ГГГГ в адрес департамента строительства и архитектуры мэрии ... ФИО2 направлено заявление о внесении изменений в договор аренды, добавив вид разрешённого использования «Здравоохранение (3.4) – размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам медицинской помощи» (л.д. 204).
В результате вышеуказанного, между мэрией ... и ФИО2 заключено дополнительное соглашение ... к договору аренды земельного участка на территории ... ...н, которым изменен вид разрешённого использования земельного участка на «Здравоохранение (3.4)»
На основании дополнительного соглашения, с учетом изменения вида разрешённого использования, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в адрес директора Новосибирской теплосетевой компании с заявлением о продлении технических условий ... от ДД.ММ.ГГГГ для подключения объекта капитального строительства к системе теплоснабжения, в адрес начальника ДТ и ДБК мэрии ... о продлении срока действия технических условий и требований на присоединение земельного участка, в адрес МУП «Модернизация и развитие транспортной инфраструктуры» о продлении срока действия технических условий и требований на отвод и подключение поверхностных ливневых стоков с земельного участка; в адрес ПАО Ростелеком» о продлении срока действия технических условий, в адрес МУП ... «ГОРВОДОКАНАЛ» о продлении срока действия условий подключения (л.д. 206, 208, 209, 210, 212).
ДД.ММ.ГГГГ МП «МЕТРО МиР» технические условия и требования на отвод поверхностных ливневых стоков с территории земельного участка с кадастровым номером 54:35:014160:88 были продлены, срок действия технических условий 3 года (л.д. 211).
ДД.ММ.ГГГГ департаментом транспорта и дорожно-благоустроительного комплекса мэрии ... взамен технических условий от ДД.ММ.ГГГГ ...-ТУ-251 были выданы технические условия и требования на присоединение земельного участка с кадастровым номером 54:35:014160:88 к автомобильным дорогам местного значения (л.д. 213).
Кроме того, из представленных к материалам дела документов усматривается, что после приобретения объекта незавершенного строительства в собственность, ответчиком ФИО2 в связи с изменениями нормативных требований к объекту строительства, имевшихся на дату выдачи разрешения на строительство и дату приобретения объекта, техническим условиям и строительным нормам, а также необходимости обновления согласований с уполномоченными службами и организациями, ответчик незамедлительно приступил к получению необходимой разрешительной документации, поскольку проектная документация на объект строительства, выданная ранее, не отвечала требованиям, предъявляемым к данным объектам, на момент его приобретения ответчиком.
На основании пункта ДД.ММ.ГГГГ «СП 47.13330.2016. Свод правил. Инженерные изыскания для строительства. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 11-02-96» срок давности инженерно-топографических планов составляет не более двух лет при условии подтверждения актуальности отображенной на них информации согласно СП 317.1325800.2017 (пункт 5.3.4). Обновление инженерно-топографических планов выполняется в целях приведения отображаемой на них информации в соответствие с современным состоянием местности и застройки.
В связи с вышеуказанным, по причине неактуальности документов, полученных прежним собственником, ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор с ООО «НОРД» на проведение топогеодезических работ (л.д. 133-134).
Из материалов дела усматривается, что ответчик в 2018 году обращался мэрию ..., АО «Новосибирскгортеплоэнерго», АО «СИБЭКО», АО «РЭС», МУП «УПЗПТС», МУП «ГОРВОДОКАНАЛ» для согласования соответствующих технических условий, в связи ответами данных организаций производились уточнения данных технических условий.
При этом в процессе оформления разрешительных документов было установлено, что обслуживанием и эксплуатацией ЦТП-... на подключение, к которой были выданы технические условия изначально, занимается МУП «Энергия».
ДД.ММ.ГГГГ ответчиком был заключён договор №ЖЭ0590 с государственной вневедомственной экспертизой ... ГБУ НСО ГВЭ НСО о проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, при проведении которой установлено, что с момента получения разрешения на строительство, к дате проведения государственной экспертизы изменились нормативные документы, устанавливающие количество парковочных мест на прилегающей территории, в связи с чем ФИО2 направлены заявления Главное управление архитектуры и градостроительства мэрии ... о выдаче разрешения на использование земель или земельного участка, примыкающего к арендуемому под строительство земельному участку, под организацию парковочных мест. На указанное заявление ответчику рекомендовано согласовать с департаментом транспорта и получить положительное заключение от администрации .... Впоследствии от администрации ... и департамента транспорта получены соответствующие согласования.
При этом из материалов дела следует, что ответчик с момента приобретения права собственности на спорный объект (с 2018 года по настоящее время) не бездействовал, осуществлял соответствующую работу в целях окончания строительства, что подтверждается подставленными к материалам дела доказательствами (л.д. 102-188).
В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продаж с публичных торгов.
Правила указанной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 21 статьи 3 Закона №171-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения указанного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Законом №171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после ДД.ММ.ГГГГ на основании пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ.
Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомочно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии со стаей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
Как следует из подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 указанного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
При этом, констатировать наличие предоставленного подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации права собственника объекта незавершенного строительства на приоритетное (без торгов) заключение нового договора аренды для завершения строительства можно только по истечении шестимесячного срока с даты прекращения договора и только в том случае, если уполномоченный орган не реализовал свое право в установленный срок, на обращение в суд с иском об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвующих в торгах.
С учетом изложенного, собственник объекта незавершенного строительства имеет право на повторное предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если публичный собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды (как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), либо судом отказано в удовлетворении данного требования, поскольку прав собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой, и в отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данный правовой подход нашел свое отражение в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации ... (2023) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ).
В силу положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Доводы истца о том, что прекращение договора аренды в связи с истечением срока его действия является безусловным основанием для изъятия спорного объекта недвижимости, не могут быть приняты во внимание, поскольку, прекращение действия договора аренды земельного участка не является неизбежным основанием изъятия строящегося объекта у собственника.
Так, Конституционный Суд Российской Федерации в своих Постановлениях от 21 апреля 2003 года № 6-П, от 24 февраля 2004 года № 3-П, от 12 июля 2007 года № 10-П, от 29 июня 2012 года № 16-П, от 16 апреля 2015 года № 8-П, от 3 июля 2018 года № 28-П неоднократно констатировал, что ограничения прав и свобод допустимы, только если такие ограничения адекватны социально необходимому результату и, не будучи чрезмерными, строго обусловлены публичными интересами, перечисленными в статье 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Используемые при этом правовые средства должны исключать несоразмерное для конкретной ситуации ограничение прав и свобод, а цели одной лишь рациональной организации деятельности органов власти не могут служить основанием для такого ограничения.
В силу Конституции Российской Федерации, включая ее статьи 15, 17, 19 и 55, и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности, а равно иных имущественных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота, что, в свою очередь, предполагает установление и исследование судом фактических обстоятельств конкретного спора, при котором в целях соблюдения принципа справедливости необходим учет особенностей конкретных жизненных ситуаций.
Возражая против иска, ответчик указывает, что он имеет намерение завершить строительство объекта в соответствие с требованиями законодательства и работа по завершению работ непрерывно ведется, начиная с момента приобретения объекта и по настоящее время.
Суд считает, что арендатором земельного участка предпринимался ряд мер, направленных на получение соответствующей документации для завершения строительства, при этом какого-либо бездействия, злоупотребления с его стороны судом не установлено, напротив, материалами дела достоверно подтверждается, что затягивание сроков выполнения работ связано с получением необходимых ответов и документов, в том числе и со стороны структурных подразделений мэрии ....
Основываясь на позиции того, что само по себе прекращение действия договора аренды земельного участка не является неизбежным основанием изъятия строящегося объекта у собственника, суд принимает во внимание тот факт, что ФИО2 предпринимались меры, направленные на заключение договора аренды земельного участка на срок, необходимый для завершения строительства, при этом ответчик добросовестно осуществляет строительные работы, оплачивает арендную плату, в том числе, за пределами срока действия договора, ранее срок аренды указанного земельного участка для цели завершения строительства без проведения торгов не продлевался, однако, истцом в свою очередь не представлено суду доказательств необходимости применения к ответчику такой крайней меры земельно-правовой ответственности, какой является изъятие построенного силами ответчика объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов.
Факт нарушения срока строительства объекта указанного в договоре аренды земельного участка при его предоставлении по основаниям, не зависящим от его волеизъявления или поведения, не должен умалять его субъективных гражданских прав.
Проанализировав все имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения требований мэрии ... об изъятии объекта незавершенного строительства, поскольку ответчиком предприняты все необходимые меры для завершения строительства, невозможность закончить строительство в течение действия срока аренды земельного участка вызвана объективными причинами, подтверждёнными в ходе рассмотрения дела.
При этом суд приходит к выводу, что не исключена целесообразность сохранения договорных отношений, в условиях принятия мер ответчиком к достижению цели предоставления земельного участка в аренду - завершение строительства спорного объекта недвижимости, вида разрешенного использования земельного участка.
С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО2 и отказе мэрии ... в изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.
В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в 2025 году срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида (кассационное определение Верховного Суда Российской Федерации от 19 января 2022 года №19-КАД21-17-К5).
Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно обращал внимание на недопустимость установления одних лишь формальных условий применения нормы, без исследования и оценки всех имеющих значение для правильного разрешения дела фактических обстоятельств, - в противном случае судебная защита прав и законных интересов не может быть обеспечена, а право на судебную защиту будет серьезно ущемленным.
Формальный подход тем более недопустим в делах, в которых гражданин в отношениях с органами публичной власти выступает как слабая сторона.
Тем самым достигается баланс публичных и частных интересов, призванный обеспечить целевое использование земли и предусматривающий гарантии для собственников объектов незавершенного строительства, связанные с возможностью использования ими земельных участков, относящихся к публичной собственности, в течение трех лет для завершения такого строительства (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 28 февраля 2023 года № 337-О, от 29 сентября 2022 года № 2406-О и от 28 марта 2017 года № 622-О).
В таком случае, поскольку право собственности на не оконченный строительством объект недвижимости зарегистрировано за ФИО2, то завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможно без предоставления ему земельного участка.
Приведенные обстоятельства указывают на наличие у ответчика права на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства и его последующей эксплуатации путем заключения с уполномоченным органом соответствующего договора аренды.
С учетом изложенного суд приходит к выводу, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право на повторное предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, поскольку право собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства реализовано и истцу отказано в удовлетворении данных требований, в связи с чем право собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой, и в отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Как уже было отмечено выше, данный правовой подход нашел свое отражение в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации ... (2023) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ).
В отсутствие договора аренды истец лишен возможности завершить строительство и зарегистрировать право собственности на объект недвижимости за собой.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что встречные требования ответчика ФИО2 к мэрии ... об обязании заключить договор аренды земельного участка для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:014160:3006, расположенный по адресу: ... стр., сроком на три года, подлжаит удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований мэрии ... к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов – отказать.
Встречные исковые требований ФИО2 к мэрии ... об обязании заключить договор аренды земельного участка – удовлетворить.
Обязать мэрию ... заключить договор аренды земельного участка (с кадастровым номером ...) на территории ... с ФИО2 для целей завершения строительства объекта незавершённого строительства с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... стр., сроком на 3 (три) года.
Решение суда может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Дзержинский районный суд г. Новосибирска.
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья /подпись/ И.А. Носова
Подлинник документа находится в гражданском деле ... Дзержинского районного суда г. Новосибирска.