РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
28 мая 2026 года г. Новосибирск
Дзержинский районный суд г. Новосибирска в составе:
председательствующего судьи Насалевич Т.С., при секретаре Чекмазовой В.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Максимовой Марии Сергеевны к Зулину Александру Владимировичу о взыскании задолженности, неустойки,
УСТАНОВИЛ:
Истец Максимова М.С. обратилась в суд с иском к Зулину А.В. с требованием о взыскании задолженности по оплате услуг в размере 74000 рублей, неустойки за просрочку оплаты в размере 74000 рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере 5440 рублей.
В обоснование требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ответчиком договор ... на оказание услуг по подбору варианта объекта недвижимости, договор был исполнен: подобран объект по адресу ..., заключен предварительный и основной договоры купли-продажи указанного объекта. Стороны подписали акт оказанных услуг от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ответчик обязался оплатить за услуги 74000 рублей. Оплата не была произведена, в связи с чем на основании п.5.1, 5.2 договора истец просит также взыскать неустойку в размере суммы, определенной п.4.1 договора,- 74000 рублей.
Правовым основанием иска истец указал нормы ст.ст. 309, 310, 779, 781 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ).
В судебном заседании представитель истца ФИО6 исковые требования поддержал, указав на то, что ответчик добровольно заключил договор об оказании услуг, подписал акт оказанных услуг, при этом представитель привел полный перечень оказанных ответчику услуг. Полагал, что истец действовала в интересах как продавца, так и покупателя и имеет право на получение вознаграждения от обеих сторон.
Представитель ответчика ФИО7, принявшая участие посредством видеоконференц-связи, возражала против удовлетворения исковых требований, указав на то, что все действия истец совершала в рамках заключенного договора с продавцом, для исполнения которого она объяснимо вступила во взаимодействие с покупателем.
Ответчик Зулин А.В. в судебном заседании полагал необоснованными исковые требования, поскольку объявление о продаже жилого дома он нашел самостоятельно, показ объекта производился истцом, действующим на стороне продавца, ипотечный кредит был одобрен до показа объекта. Иные действия, связанные с заключением предварительного и основного договоров купли-продажи, также осуществлены истцом, действующим на основании договора с продавцом. Поручения на выполнение других услуг он не давал. Объяснил причину подписания договора с истцом, а также акта об оказании услуг тем, что истец Максимова М.С. поставила обязательным условием подписание данных документов перед заключением сделки купли-продажи жилого дома. Представлен отзыв на исковое заявление (л.д. 43-47).
Третье лицо на стороне ответчика ФИО8 (ранее допрошена в качестве свидетеля), являющаяся супругой ответчика, также подтвердила, что истец не действовала в интересах покупателя, никаких отдельных услуг ей ответчик не поручал, документы для получения выплаты за счет средств материнского капитала оформляла она лично, без привлечения истца, поручения о подборе иных вариантов кредитования истцу не давалось. Поиск кредитных продуктов производился истцом самостоятельно, поскольку продавец желал получить денежные средства сразу без ожидания перечисления средств материнского капитала. Причины подписания договора и акта с истцом, озвученные ответчиком, подтвердила.
Суд, выслушав стороны, изучив материалы гражданского дела, приходит к следующему.
В судебном заседании судом установлены следующие обстоятельства.
Ответчик Зулин А.В., имея намерение приобрести индивидуальный жилой дом в ..., получил одобрение ипотечного кредита в ПАО Сбербанк ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 50, 51), обратился за информацией на сайт Авито и Домклик, обнаружил объявление о продаже дома по адресу ... (л.д. 54). Риэлтором продавца ФИО9 являлась Максимова М.С.
Ответчик Зулин А.В. ДД.ММ.ГГГГ откликнулся на объявление Жилфонда о продаже дома через сайт Авито с просьбой показать объект (л.д. 52). Показ осуществлен ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 52). ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил заявку на покупку дома через приложение «Домклик» (л.д. 50, 53-55). Риэлтором продавца в приложении Домклик указана ФИО3 М. (л.д. 55).
Истцом ДД.ММ.ГГГГ организован показ жилого дома ответчику, далее заключены предварительный и основной договоры купли-продажи жилого дома, зарегистрирован переход права собственности на жилой дом.
Стороной истца уточнен объем оказанных ответчику услуг, что указано в справке от ДД.ММ.ГГГГ, выданной индивидуальным предпринимателем ФИО10 в рамках сублицензионных правоотношений с Максимовой М.С. (л.д. 94-95): подбор объекта недвижимости (жилой дом и земельный участок по адресу ...); осуществление показа объекта недвижимости; предоставление информации по объекту недвижимости, ознакомление с документацией (технический план, правоустанавливающие документы); юридическая консультация относительно обстоятельств заключения сделки (предполагаемые сроки, перечень кредитных организаций для заключения ипотечного договора, необходимые справки и документы); консультационное сопровождение Заказчика (покупателя) в рамках сбора всех документов для заключения сделки и государственной регистрации перехода права собственности; получение кредитного решения в банках ПАО «Левобережный» и ПАО «Сбербанк»; загрузка документов Заказчика (покупателя) через систему «Домклик»; представление интересов Заказчика в СФР России по вопросу использования Заказчиком средств материнского капитала при заключении договора; поиск организации, которая в соответствии с ГОСТом может провести оценку объекта недвижимости и дать заключение о его соответствии требованиям для использования средств материнского капитала в качестве первоначального взноса; сдача полученного заключения в межведомственную комиссию на ..., каб.314; получение решения вышеуказанной комиссии и сдача его в кредитную организацию; представление интересов Заказчика у нотариусов ФИО11 и ФИО12; взаимодействие и общение с Заказчиком на каждом этапе сделки по купле-продаже объекта недвижимости, ответы на вопросы, сопровождение во всех инстанциях; предоставление ГПЗУ по запросу Заказчика; составление предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости.
Максимова М.С. оказывала продавцу ФИО9 услуги на основании договора оказания услуг по продаже недвижимости ... от ДД.ММ.ГГГГ.
Из текста договора между Максимовой М.С. и ФИО13 и его буквального толкования следует, что предметом договора является сопровождение сделки по продаже объекта недвижимости, расположенного по адресу ... от поиска покупателя до заключения основного договора, стоимость услуг составляет 90000 рублей. Исполнитель Максимова М.С. действует, используя бренд агентства недвижимости «Жилфонд», на основании сублицензионного договора ... от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 62).
На сайте агентства «Жилфонд» содержится описание риэлторских услуг, что подтверждено скриншотом, представленным в материалы дела.
Таким образом, суд полагает, что в состав услуг, которые истец оказала продавцу ФИО9 в рамках заключенного договора, входит следующее: анализ и подготовка документов на жилье к продаже; анализ рынка и предоставление экспертной оценки рыночной стоимости реализуемого объекта недвижимости; объект рекомендуется покупателям в приоритетном порядке; содействие в предпродажной подготовке объекта; организация профессиональной фотосъемки объекта, составление профессионального описания реализуемого объекта; реклама объекта недвижимости на сайте Жилфонд, основных рекламных площадках и среди специалистов по недвижимости; организация показа объекта недвижимости потенциальным покупателям; предоставление помещений для переговоров с покупателем и оформления сделки; помощь в снятии обременений на объект недвижимости; проведение переговоров с потенциальными покупателями о лучших условиях сделки; предоставление отчетов продавцу о проделанной работе и ее результатах; помощь в подготовке и оформлении документов для сделки; сопровождение к нотариусу, в МФЦ, банк; организация взаиморасчетов по сделке, подготовка договора купли-продажи объекта.
Ответчик полагает, что услуги, заявленные истцом, были оказаны истцом продавцу, в результате чего истец как риэлтор продавца вступила во взаимодействие с ним как с покупателем.
Для проверки довода ответчика судом проанализированы услуги, оказанные продавцу и заявленные истцом к оплате с ответчика.
Подбор объекта недвижимости как услуга ответчику также не была оказана, поскольку ответчик самостоятельно нашел объявление о продаже конкретного дома. При этом суд не может согласиться с расширительным толкованием понятия «подбор объекта недвижимости», поскольку этого не следует из письменного соглашения сторон.
Между сторонами заключен договор ... от ДД.ММ.ГГГГ на оказание услуг по подбору варианта объекта недвижимости (л.д. 17).
Согласно п.1 ст.779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Как следует из п.1 ст.781 ГК РФ, заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.
Для разрешения спора юридически важным обстоятельством является толкование заключенного сторонами договора оказания услуг, а также объем фактически оказанных услуг.
Как указано в п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ)
Как указано в п. 43 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).
При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
Оценка договора дается судом с учетом фактических обстоятельств сложившегося правоотношения сторон.
В соответствии с п. 1.1, 1.2 договора исполнитель обязуется заказать заказчику услугу по подбору варианта объекта недвижимости для приобретения в собственность и/или на основании иных имущественных прав, а заказчик обязуется оплатить их. Информация о каждом подобранном варианте объекта недвижимости предоставляется заказчику исполнителем в соответствии с актом приема-передачи.
Стоимость услуг в договоре не определена, имеется ссылка о том, что размер вознаграждения указывается в акте об оказанных услугах (п. 4.1).
ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали акт об оказанных услугах к договору ... от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15-16), из которого следует, что заказчику оказаны услуги по подбору варианта объекта недвижимости по адресу ... на сумму 74000 рублей. В акте содержится положение о том, что информацию о предложенном объекте заказчик получил впервые, на момент подписания из других источников информацию о предложенном варианте не получал.
Вместе с тем материалами гражданского дела подтверждено, что информацию об объекте недвижимости ответчик ДД.ММ.ГГГГ (за пять дней до подписания договора и акта) получил самостоятельно из объявления Жилфонд, размещенного на сайте Авито, обратился с просьбой организовать показ объекта. Просмотр совершен ДД.ММ.ГГГГ также до заключения договора и подписания акта.
Из буквального толкования условий договора и акта следует, что под услугой по подбору объекта недвижимости понимается получение информации о продаже конкретного объекта, его характеристиках и цене, условиях продажи.
Вместе с тем ответчик самостоятельно обнаружил объявление о продаже дома, размещенное агентством Жилфонд (Максимовой М.С.), которая по отклику на объявление обязана была сообщить бесплатно условия продажи предлагаемого объекта.
Ответчиком после получения требования об оплате услуг, направленного смс-сообщением ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ направлено уведомление о расторжении договора на оказание услуг (л.д. 56-60), указав на то, что договор заключен под принуждением, услуг ответчику оказано не было.
Суд полагает обоснованным и логичным объяснение ответчика и третьего лица о причинах вынужденного подписания с истцом договора об оказании услуг и акта оказанных услуг, связанных с необходимостью заключить договор купли-продажи жилого дома. Об этом свидетельствует также тот факт, что до показа объекта недвижимости ДД.ММ.ГГГГ стороны не подписали соответствующий договор и не определили цену услуги.
Предварительный договор купли-продажи жилого дома заключен ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18-19). Основной договор купли-продажи заключен ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20-23).
На момент подписания договора и акта (ДД.ММ.ГГГГ) ответчик самостоятельно нашел подходящий ему объект недвижимости (ДД.ММ.ГГГГ), был осуществлен его просмотр (ДД.ММ.ГГГГ) путем непосредственного обращения к представителю продавца - Максимовой М.С. Соответственно, заключение договора ДД.ММ.ГГГГ перед подписанием предварительного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ явилось нелогичным действием ответчика.
Кроме того, в силу ст.ст. 8, 10 Закона «О защите прав потребителей» информация о платности услуг и их стоимость должна быть доведена до потребителя до начала оказания услуг.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что услуга по подбору объекта недвижимости истцом не была оказана ответчику.
Относительно иных услуг, за оказание которых истец требует взыскать оплату, суд приходит к следующему.
На этапе согласования формы оплаты продавцом и истцом, действующим в его интересах, ответчику были предложены варианты кредитования. При этом ответчик имел одобренный ипотечный кредит в ПАО Сбербанк. Суд соглашается с доводом ответчика о том, что иные варианты расширенного кредитования разработаны и предлагались истцом по поручению продавца и в его интересах, поскольку ответчик имел одобренный ипотечный кредит ПАО Сбербанк и сертификат на использование государственного материнского капитала, а покупатель был заинтересован в получении денежных средств при совершении сделки, не дожидаясь перечисления средств материнского капитала.
Поскольку ответчик был намерен использовать средства государственного материнского капитала, то именно продавец как собственник был обязан подготовить заключение о соответствии жилого дома предъявляемым законом требованиям, предусмотренное п.8.1 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». В переписке между истцом и ответчиком в мессенджере ответчик четко заявил о том, что данное заключение ему не нужно и оплачивать он его не намерен (л.д. 99). Им оплачена только услуга по оценке стоимости объекта недвижимости для предоставления в банк.
Кроме того, заявление о выдаче такого заключения может подать только собственник объекта недвижимости. Заключение ... от ДД.ММ.ГГГГ оформлено на основании заявления продавцов ФИО9, ФИО14, ФИО15
Документы для получения средств материнского капитала оформлялись лично ФИО8, что подтверждено скриншотом приложения Госуслуги о результате оказанной услуги ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из федерального регистра. Доверенность на имя Максимовой М.С. не выдавалась.
Все перечисленные в справке услуги истец оказывала по поручению продавца и во исполнение заключенного с ним договора (показ объекта, переговоры по условиям сделки, сбор документов для совершения сделки, получение кредитного решения для покупателя (по инициативе продавца), получение заключения о пригодности объекта недвижимости), сопровождение сделки у нотариуса, предоставление документов, идентифицирующих объекты недвижимости). Загрузка документов в приложении «Домклик» также произведена без поручения ответчика.
Истец самостоятельно изъявила желание присоединиться к сделке в приложении «Домклик» как риэлтор покупателя (л.д. 98). Вместе с тем документы по сделке со своей стороны как покупателя загружались самостоятельно ответчиком, что подтверждено скриншотами приложения.
Услуга по сопровождению сделки у нотариуса также не оказывалась в интересах ответчика, поскольку форма сделки была обусловлена общедолевой собственностью с участием несовершеннолетних детей на стороне продавца, что предусмотрено ч.2 ст.54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Суд соглашается с доводом ответчика о то, что он не поручал истцу оказание вышеприведенных услуг, что подтверждено перепиской сторон, в частности сообщением истца Максимовой М.С. о том, что ее задачей было «довести сделку до задатка, а остальное – добровольное начало».
Таким образом, все перечисленные истцом и указанные в справке услуги не оказывались ответчику по его поручению и в его интересах.
Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.
Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор, заключенный Максимовой М.С. и продавцом ФИО13, предполагает взаимодействие с покупателем, подготовку документов для совершения сделки купли-продажи жилого дома.
В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Суд приходит к выводу о том, что между истцом и ответчиком отсутствовала договоренность об оказании услуг с целью приобретения жилого дома, следовательно, отсутствуют основания для оплаты услуг и неустойки.
Напротив, все действия истец Максимова М.С. совершала по поручению продавца ФИО9 на основании заключенного договора об оказании услуг по продаже дома, поскольку они очевидно предполагали взаимодействие с покупателем. Требование истца об оплате аналогичных услуг покупателем, услуги по подбору объекта недвижимости, самостоятельно найденного ответчиком, расценивается судом как злоупотребление правом.
Таким образом, исковые требования истца о взыскании оплаты по договору об оказании услуг, неустойки за просрочку оплаты являются необоснованными.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194, 198 ГПК РФ, суд решил:
В удовлетворении требований Максимовой Марии Сергеевны отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Новосибирский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме через Дзержинский районный суд г. Новосибирска.
Мотивированное решение изготовлено 07 июля 2026 года.
Судья (подпись) Т.С. Насалевич