РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ г. Новосибирск
Дзержинский районный суд г. Новосибирска в составе:
председательствующего судьи Носовой И.А., при ведении протокола помощником судьи Тейхриб В.А., с участием представителя истца ФИО6, третьего лица ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: ..., кадастровый ....
В день подписания договора истцом была произведена оплата в полном объеме в размере 2 500 000 рублей, что подтверждается рукописной распиской о получении денежных средств ответчиком. ФИО3 в свою очередь передала квартиру во владение истца, который несет бремя ее содержания.
Однако по просьбе ответчика в день подписания договора право собственности на квартиру в установленном законом порядке зарегистрировано не было. В подтверждении добросовестности своих намерений, ответчик выдала на имя супруги истца доверенность на полное управление квартирой. Ответчик в последующем стала уклоняться от обращения в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по надуманным причинам, в связи с чем истец запросил выписку ЕГРН, из которой следовало, что с июля 2025 года на квартиру наложен запрет на совершение сделок по отчуждению прав.
Истец просит признать подлежащим государственной регистрации переход права собственности по договору купли-продажи от ФИО3 к ФИО2 на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровый ....
Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель истца ФИО6 в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме, также пояснила, что с момента покупки квартиры все расходы, бремя содержания имущества осуществлял истец с супругой.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, судом предприняты меры к извещению ответчика о времени и месте рассмотрения дела, о чем свидетельствует направление судебной повестки по адресу ответчика, которая возвращена в адрес суда с пометкой «истек срок хранения», в связи с чем суд приходит к выводу, о надлежащем извещении ответчика о времени и месте рассмотрения дела, в соответствии с требованиями статей 113, 116, 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Третье лицо ФИО4 в судебном заседании пояснила, что после приобретения квартиры предыдущий владелец ФИО3 просила немного подождать с регистрацией, чтобы ей получить налог на квартиру. Спустя время, когда пошли регистрировать квартиру, узнали, что на нее наложен запрет регистрационных действий. С 2024 года оплачиваем квартплату, сумму налога за квартиру переводили ФИО3, несли бремя расходов за квартиру.
Третьи лица – Управление Росреестра по ..., ПАО Сбербанк, ОСП по ... в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Ранее представителем третьего лица ПАО Сбербанк были направлены возражения на исковое заявление, в которых указано, что банк возражает относительно удовлетворения исковых требований и полагает необходимым отказать в удовлетворении требований (л.д. 69-71 том ...).
Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (действующего на момент заключения договора купли-продажи спорной квартиры) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Частью 7 статьи 15 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. (пункт 1, 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 61 Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец продал, а покупатель купил целую жилую однокомнатную квартиру, расположенную на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: ..., и имеющую кадастровый .... Стороны достигли соглашения о цене отчуждаемой квартиры, которая составляет 2 500 000 рублей (л.д. 21 том ...).
Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 получила денежные средства в сумме 2 500 000 рублей от ФИО2 за проданную квартиру с кадастровым номером: ..., расположенную по адресу: ... (л.д. 20 том ...).
Из пояснений представителя истца, третьего лица ФИО4 усматривается, что после заключения договора купли-продажи ФИО3 попросила сразу не регистрировать право собственности по семейным обстоятельствам, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 выдала ФИО4 доверенность №... от ДД.ММ.ГГГГ на управление принадлежащей ей квартирой, находящейся по адресу: ... (л.д. 23-24 том ...). Однако позже по разным надуманным причинам стала уклоняться от обращения в Росреестр за государственной регистрацией права собственности по договору купли-продажи, уже впоследствии на указанное жилое помещение была наложен арест судебными приставами.
В соответствии с выпиской ЕГРН правообладателем квартиры, расположенной по адресу: ..., с кадастровым номером: ... является ФИО3 На основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по ... установлены ограничения прав и обременение на объект недвижимости (л.д. 29-41 том ...).
Исходя из ответа ОСП по ... по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на исполнении находится 15 исполнительных производств о взыскании с ФИО3 задолженности в пользу ПАО Сбербанк на общую сумму задолженности 5 373 505,70 рублей (л.д. 67-68 том ...).
Истец, ссылаясь на то, что он является реальным собственником квартиры с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время, указывает, что после покупки спорной квартиры оплачивал все необходимые коммунальные платежи, а также сдал квартиру в аренду.
При этом квартира приобреталась ФИО2 в период брака с ФИО4, соответственно, в силу положений статьи 256 Гражданского кодекса Российской Федерации спорная квартира является общей совместной собственностью супругов.
К материалам дела представлены квитанции об оплате коммунальных услуг в отношении квартиры, расположенной по адресу: ..., за период с мая 2024 года по май 2026 года (л.д. 89-110 том ...), а также выписка по счету на имя ФИО4 за указанный период, из которой следует, что ею оплачены коммунальные услуги с использованием приложения «Платосфера» по вышеназванным квитанциям (л.д. 111-187 том ...).
Кроме того, из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (супруга истца) (арендодатель) и ФИО7 (арендатор) был заключен договор аренды, согласно которому арендодатель предоставляет в аренду, а арендатор арендует квартиру, расположенную по адресу: ... (л.д. 79-82 том ...).
Пунктом 5.1 определено, что ежемесячная арендная плата устанавливается в размере 15 000 рублей.
Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (пункт 6.1 договора).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО7 заключен новый договор аренды на вышеуказанную квартиру (л.д. 83-88 том ...).
Как следует из пункта 3.1 договора, за пользование представленным имуществом арендатор обязан уплачивать арендодателю наличными денежными средствами плату в размере 21 000 рублей за месяц.
Факт оплаты по данным договорам аренды подтверждается выпиской по счету ФИО4, из которой усматривается, что в счет оплаты услуг по договору аренды от ФИО7 ежемесячно с момента заключения договора поступали соответствующие платежи (л.д. 188-293 том ...).
Допрошенный в ходе судебного заседания свидетель ФИО7 пояснила, что с 2023 года по настоящее время проживает в квартире по адресу: ..., ранее снимала квартиру у ФИО3, однако, после того, как ФИО3 продала квартиру, она стала снимать квартиру у ФИО4, которую знает как хозяйку квартиры, ежемесячно ей оплачивает квартплату. При этом сама ФИО3 познакомила свидетеля с ФИО4 и представила как нового собственника этой квартиры, после чего свидетель осталась проживать в этой квартире. С супругом ФИО4 ФИО2 свидетель знакома, обращалась к нему с просьбами по квартире: постирать палас, поменять обои и иные вопросы, которые возникают в связи с проживаем в арендуемом жилом помещении.
Суд принимает показания свидетеля ФИО7 в качестве доказательства по делу, поскольку они соотносятся с материалами дела.
Судом установлено, что государственная регистрация права собственности истцом на квартиру по адресу: ..., не была осуществлена, право собственности на указанную квартиру у него не возникло.
Как следует из материалов дела, при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, соблюдена форма договора, установленная законом в отношении продажи недвижимости, в договоре содержатся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, являющееся предметом сделки, цена договора установлена по соглашению сторон. Сумма в размере 2 500 000 рублей за квартиру получена продавцом от покупателя, что подтверждается распиской (л.д. 20). Текст договора подписан сторонами, что свидетельствует о том, что смысл и значение сделки сторонам были понятны, содержание договора соответствует действительным намерениям сторон и не противоречит требованиям закона.
Договор, являющийся одновременно актом приема-передачи квартиры сторонами исполнен, поскольку истец несет бремя содержания квартиры, оплачивает коммунальные услуги, поэтому к покупателю перешло право собственности на объект недвижимости, который подлежал регистрации в установленном законом порядке.
Кроме того, наличие денежных средств на приобретение спорной квартиры также подтверждается выпиской по счету ФИО4, из которой следует, что ДД.ММ.ГГГГ ею был взят кредит на сумму 1 137 277 рублей (л.д. 245 том ...), то есть кредит был получен перед заключением договора купли-продажи квартиры, что также свидетельствует о реальности заключенного договора.
Как правило, для регистрации перехода права должны обратиться обе стороны договора: прежний собственник за регистрацией перехода права, а новый - своего права. Поскольку в настоящее время истец и ответчик совместно не могут обратиться за регистрацией перехода права собственности по сделке, то государственная регистрация перехода права собственности на спорную квартиру должна быть произведена на основании решения суда.
В силу положений статей 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Конституционный принцип состязательности предполагает такое построение судопроизводства, в том числе по гражданским делам, при котором правосудие (разрешение дела), осуществляемое только судом, отделено от функций, спорящих перед судом сторон, при этом суд обязан обеспечивать справедливое и беспристрастное разрешение спора, предоставляя сторонам равные возможности для отстаивания своих позиций, и потому не может принимать на себя выполнение их процессуальных (целевых) функций.
В нарушение изложенного ответчиком не представлено суду доказательств, опровергающих доводы истца.
Таким образом, оценив представленные доказательства с точки зрения достаточности для рассмотрения гражданского дела, а также оценив каждое из них с точки зрения относимости, допустимости и достоверности, суд, исходя из их совокупности всех доказательств, приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру подлежат удовлетворению.
Согласно части 2 статьи 7 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения).
Частями 4, 5, 6 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.
Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: вступившие в законную силу судебные акты (часть 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
На основании изложенного, решение суда о производстве государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру от ФИО3 на ФИО2 является основанием для совершения регистрационных действий и внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО2 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности – удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, к ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровый ..., на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ФИО2.
Настоящее решение суда, после вступления его в законную силу, является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о государственной регистрации перехода права собственности.
Решение суда может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Дзержинский районный суд г. Новосибирска.
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья /подпись/ И.А. Носова
Подлинник документа находится в гражданском деле ... Дзержинского районного суда г. Новосибирска.