РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 августа 2026 года город Новосибирск
Кировский районный суд г. Новосибирска в составе:
председательствующего судьи А.К. Гладких при секретаре судебного заседания В.М. Хилько рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Серобяна Д. С. к мэрии г. Новосибирска о признании права собственности на самовольную постройку,
УСТАНОВИЛ:
Серобян Д.С. обратился в суд с иском к мэрии г. Новосибирска о признании права собственности на самовольную постройку, указав, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, бокс №. Земельный участок относится к категории земель населенных пунктов и имеет разрешенный вид использования - Обслуживание автотранспорта (4.9) - Гаражи с несколькими стояночными местами; стоянки (парковки); гаражи, в том числе многоярусные, не относящиеся к виду разрешенного использования земельного участка «объекты гаражного назначения» (2.7.1). На указанном земельном участке расположено нежилое здание с назначением «гараж» с кадастровым номером № площадью 20,4 кв.м, принадлежащее истцу на праве собственности. Указанное здание гаражного бокса истцом было реконструировано. В результате реконструкции площадь объекта увеличилась и составляет 42,3 кв.м, изменилось фактическое назначение объекта - Объект дорожного сервиса (общественное питание). Кроме того, на указанном земельном участке истцом за собственных сил и средств возведено нежилое здание - гараж общей площадью 59,7 кв.м. Решением Кировского районного суда города Новосибирска по делу № от ДД.ММ.ГГГГ по иску мэрии города Новосибирска о признании самовольной постройкой и встречному иску Серобяна Д.С. о признании права собственности на нежилые здания сторонам было отказано в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Апелляционным определением Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение оставлено без изменения.
Вышеуказанными судебными актами установлено, что указанные нежилые здания не создают угрозы жизни и здоровью граждан, соответствуют противопожарным нормам и правилам, расположены в пределах границ земельного участка, соответствуют предельным параметрам, установленным Правилами землепользования и застройки города Новосибирска. Представленные Серобяном Д.С. заключения о соответствии строительным, противопожарным и землеустроительным нормам приняты судом как допустимые доказательства и не обжалованы ответчиком по встречному иску. Основаниями для отказа в удовлетворении встречных исковых требований явилось то, что истцом по встречному иску в соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 44 г. не предпринимались меры к легализации объекта, а именно отсутствуют доказательства, подтверждающие обращение истца за разрешением на строительство и/или ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства. Отказ в признании права собственности на самовольную постройку при отсутствии вступившего в законную силу решения суда решения органа местного самоуправления о сносе такой постройки не препятствует обращению в суд с новым иском о признании права на самовольную постройку в случае устранения нарушений, послуживших основанием для отказа в удовлетворении иска. Вышеуказанными судебными актами мэрии города Новосибирска отказано в удовлетворении иска о сносе объектов капитального строительства.
Во исполнение решения суда и с целью соблюдения действующего законодательства истец обратился в уполномоченный орган за получением разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. Однако ему было отказано. На сегодняшний день истцом использованы все возможные способы легализации объекта в административном порядке. Обращение истца в суд с настоящим иском с целью признания права собственности на нежилые здания является единственным способом легализации объектов недвижимости. Ранее судом был установлен факт использования земельного участка не по назначению. При этом доказательств того, что спорная постройка создана с нарушением установленных градостроительных и строительных норм и правил. Реконструированное здание в настоящее время изменило свое функциональное назначение и наименование с гаража на Объект дорожного сервиса (общественное питание). Согласно ПЗЗ города Новосибирска в данной территориальной зоне имеется такой условно-разрешенный вид земельного участка как объекты для организации общественного питания в качестве придорожного сервиса.
На основании изложенного истец просит признать за собой право собственности на нежилое здание - гараж общей площадью 59,7 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: НСО, <адрес>. Сохранить в реконструированном виде и признать право собственности на нежилое здание - Объект дорожного сервиса (общественное питание) с кадастровым номером № общей площадью 42,3 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: НСО, <адрес>.
В судебное заседание истец Серобян Д.С. не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель ответчика мэрии г. Новосибирска в судебное заседание не явился о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, направил в суд возражения на исковое заявление, в котором просил в удовлетворении исковых требований оказать.
Суд, исследовав материалы дела, считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 5 027 кв.м, по <адрес>, (11а) предоставлен по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №м Серобяну Д. С. для эксплуатации нежилых помещений (боксов) по <адрес>, (№).
Согласно п. 1.2. Договора на земельном участке расположены следующие объекты недвижимости: надземные стоянки манежного и боксового типа хранения, в т.ч. 1 этап – автостоянка №.
В соответствии с п. 1.4. земельный участок предоставляет Арендатору для эксплуатации помещения площадью 20.4 к.в., этаж 1 по <адрес>
Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п. 4.1. арендатор имеет право, в том числе
1) использовать участок в соответствии с Разрешенным использованием
2) на возведение строений в соответствии с правилами застройки г. Новосибирска.
Согласно п. 4.2. Договора арендатор обязан, в том числе, возводить строения и сооружения по согласованию с землеустроительными, архитектурно-градостроительными, пожарными, санитарными и природоохранными органами.
Разрешённое использование земельного участка - «обслуживание автотранспорта - гаражи».
Дополнительным соглашением № к вышеуказанному договору от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в п. 1.4. Договора в части указания помещений, для эксплуатации которых был предназначен земельный участок.
Истец ДД.ММ.ГГГГ обращался в строительно-архитектурное управление Мэрии г. Новосибирска с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилых зданий (придорожное кафе площадью 42,3 кв.м и гараж площадью 59,7 кв.м (далее - Объекты), расположенных на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (№).
ДД.ММ.ГГГГ истцу направлено уведомление об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта капительного строительства в эксплуатацию в связи с отсутствием документов, предусмотренных ч. 3 ст. 55 Кодекса и п. 2.6.2 Регламента, а именно:
разрешения на строительство (реконструкцию) Объектов (не выдавались);
актов о подключении (технологическом присоединении) построенных, (реконструированных) объектов капитального строительства к сетям инженерно- технического обеспечения (в случае, если такое подключение (технологическое присоединение) этих Объектов предусмотрено проектной документацией);
схемы, отображающей расположение построенных (реконструированных) Объектов, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства на основан; договора строительного подряда;
заключения органа государственного строительного надзора, о соответствии построенных (реконструированных) объектов капитального строительств, указанным в п. 1 ч. 5 ст. 49 Кодекса требованиям проектной документации (при необходимости);
технических планов Объектов, подготовленных в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (отсутствуют технические планы в форме электронного документа, заверенные усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такие планы).
Несоответствие представленных документов разрешенному использованию земельного участка, а именно согласно сведениям Росреестра вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номере № «Обслуживание автотранспорта (4.9) - Гаражи с нескольких стояночными местами; стоянки (парковки); гаражи, в том числе многоярусные, не относящиеся к виду разрешенного использования земельного участка объекты гаражного назначения" (2.7.1)», что не соответствует функциональному назначению Объекта - «Придорожное кафе».
В связи с отсутствием указанных документов провести проверку соответствия Объекта требованиям, указанным в разрешении на строительство (реконструкцию), требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство (реконструкцию) градостроительного плана земельного участка, а также требованиям проектной документации не представляется возможным.
Судом установлено, что ранее решением Кировского районного суда г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску мэрии г. Новосибирска к Серобяну Д. С. о признании самовольной постройкой, о сносе, встречному иску Серобяна Д. С. к мэрии г. Новосибирска о признании права собственности на самовольную постройку, исковые требования Мэрии г. Новосибирска, встречные исковые требования Серобяна Д. С. были оставлены без удовлетворения.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в пределах доводов апелляционной жалобы оставлено без изменения, апелляционная жалоба Серобяна Д. С. без удовлетворения.
В соответствии с частью 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.
Преюдициальный характер носят факты, установленные при рассмотрении другого дела, вплоть до их опровержения другим судом по другому делу или в ином судопроизводстве.
При рассмотрении дела Кировским районным судом г. Новосибирска гражданского дела № установлено следующее:
Согласно акту обследования от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок расположен в территориальной иной зоне «часть зоны стоянок для автомобилей (СА)», вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № - «Обслуживание автотранспорта (4.9) - Гаражи с несколькими стояночными стоянки (парковки): гаражи, в том числе многоярусные, не относящиеся к виду разрешенного использования земельного участка "объекты гаражного назначения" (2,7.11). На земельном участке завершено строительство двухэтажного здания с целевым назначением «Шиномонтаж» без разрешения на строительство, а также произведена реконструкция гаражного бокса без разрешения на реконструкцию бокса, в котором размещено кафе на указанном земельном участке. В подтверждение заявленных исковых требования истцом также представлены фотографии.
Согласно информации разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию каких-либо объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером № управлением архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска не выдавались.
Серобян Д.С. является собственником гаражного бокса № по <адрес>.
Согласно письму администрации Кировского района г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ № установлено, что в мэрию города Новосибирска (департамент земельных и имущественных отношений) направлена просьба о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №м, заключенного между сторонами, поскольку земельный участок используется арендатором не по назначению.
Обращаясь в суд со встречным исковым заявлением, Серобян Д.С. указывал, что им на земельном участке, которым он пользуется на основании договора аренды, реконструирован объект, принадлежащий ему на праве собственности по адресу: <адрес>, бокс <данные изъяты> В результате произведенной реконструкции увеличена общая площадь объекта и в настоящее время составляет 42,3 кв.м. Изменено функциональное назначение здания - Объект дорожного сервиса (общественное питание). Кроме того, на указанном земельном участке истцом за счет собственных сил и средств возведено нежилое здание - гараж общей площадью 59,7 кв.м.
Согласно техническому паспорту установлено, что на данном земельном участке Серобяном Д.С. возведено строение, общей площадью помещения здания по внутреннему обмеру площадью 59,7 кв.м.
Из технического паспорта здания нежилого – объекта дорожного сервиса (общественное питание) следует, что общая площадь здания после произведенной реконструкции составляет по внутреннему обмеру 37,8 кв.м., а общая площадь здания 42,3 кв.м.
Также Серобян Д.С. указывал, что нежилое здание и произведение реконструкции здания выполнены им без получения разрешения, но с соблюдением действующих строительных норм и правил.
Так, из заключения <данные изъяты> следует, что общее фактическое состояние основных строительных конструкций здания гаража, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, не создает угрозы жизни и здоровью граждан и позволяет эксплуатировать указанный объект по назначению в качестве объекта с функциональным назначением «Служебные гаражи».
Из заключения <данные изъяты> следует, что общее фактическое состояние конструкций нежилого помещения в здании «Надземные стоянки манежного и боксового типа хранения, в т.ч. 1 этап – автостоянка №», расположенного по адресу: <адрес> не создает угрозы жизни или здоровью граждан и позволяет эксплуатировать указанное помещение по назначению в качестве объекта с функциональным назначением «Обеспечение дорожного отдыха».
Согласно заключению <данные изъяты> сделаны выводы, что нежилое помещение «Надземные стоянки манежного и боксового типа хранения, в т.ч. 1 этап автостоянка №», расположенного по адресу: <адрес> с учетом сложившейся квартальной застройки, находится в удовлетворительном состоянии противопожарном состоянии и пригодно для дальнейшей эксплуатации.
Согласно заключению <данные изъяты> сделаны выводы, что здание гаража, расположенного по адресу: <адрес> с учетом сложившейся квартальной застройки, находится в удовлетворительном состоянии противопожарном состоянии и пригодно для дальнейшей эксплуатации.
Из заключения кадастрового инженера <данные изъяты> следует, что по результатам анализа актуального Технического паспорта объекта, схемы, а также сведений государственного реестра недвижимости, можно заключить, что осуществлена реконструкция нежилого здания №, результатом которой является пристройка нежилого помещения общей площадью 20,7 кв. м, при этом изменился внешний контур нежилого здания и соответственно площадь, объем и его состав. Таким образом, можно заключить, что: контур Объекта 1 (реконструированное нежилое здание с кадастровым номером №) - полностью расположен в границах земельного участка №. Пересечение границ (контура) Объекта 1 и границ иных земельных участков не выявлено; возведенный Объект 2 (нежилое здание «Гараж»), общей площадью 59.7 кв. м полностью расположен в границах земельного участка №.
Пересечение границ (контура) Объекта 2 и границ иных земельных участков не выявлено. Таким образом, внешние границы контуров Объектов полностью расположены в границах земельного участка №. Пересечение границ (контуров) Объектов и границ земельных участков не выявлено.
Кроме того, функциональное назначение Объектов не противоречит составу видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленных для «Зоны стоянок для легковых автомобилей (СА)».
Земельный участок с кадастровым номером №, в пределах которого расположены Объекты, соответствует предельным размерам и параметрам, установленным Правилами землепользования и застройки <адрес>.
Согласно положениями пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.
В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенное или созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенное или созданное без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Таким образом, в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:
возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения свои имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Так, одним из критериев самовольности постройки в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с пунктом 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
На основании пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой.
Таким образом, указанные истцом нормы права являются взаимоисключающими, а при рассмотрении настоящего спора подлежит применению ст. 222 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.
Так как реконструкция зданий, расположенных на земельном участке, осуществлена без получения разрешения, они являются самовольной постройкой.
Из информации, предоставленной Управлением архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска, разрешения на строительство (реконструкцию) и ввод в эксплуатацию каких-либо объектов капитального строительства на земельном участке Управлением не выдавались, заявления о выдаче таких разрешений в Управление не поступали.
Согласно п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Вид разрешенного использования земельного участка - «Обслуживание автотранспорта (4.9) - Гаражи с несколькими стояночными стоянки (парковки): гаражи, в том числе многоярусные, не относящиеся к виду разрешенного использования земельного участка «объекты гаражного назначения» (2.7.1).
В соответствии с решением Совета депутатов города Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ № «О правилах землепользования и застройки города Новосибирска», действующих на момент заключения договора аренды, земельный участок с кадастровым номером № относится к «Зоне стоянок для легковых автомобилей (СА)».
Согласно ст. 59 Правил землепользования и застройки города Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ №, в ред. от ДД.ММ.ГГГГ, действующей на момент заключения договора аренды, в данной территориальной зоне основными разрешенными видами использования земельных участков и объектов капительного строительства является:
- Коммунальное обслуживание (3.1) Котельные; водозаборы; очистные сооружения; насосные станции; водопроводы; линии электропередачи; трансформаторные подстанции; распределительные пункты; газопроводы; линии связи; телефонные станции; канализация; стоянки; гаражи и мастерские для обслуживания уборочной и аварийной техники; объекты для приема физических и юридических лиц в связи с предоставлением им коммунальных услуг; сооружения связи; общественные уборные; иные объекты капитального строительства в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами;
- Обслуживание автотранспорта (4.9) Гаражи с несколькими стояночными местами; стоянки (парковки); гаражи, в том числе многоярусные, не относящиеся к виду разрешенного использования земельного участка "объекты гаражного назначения" (2.7.1);
- Автомобильный транспорт (7.2) Автомобильные дороги и технически связанные с ними сооружения; объекты для обслуживания пассажиров и обеспечения работы транспортных средств; объекты, предназначенные для размещения постов органов внутренних дел, ответственных за безопасность дорожного движения;
- Историко-культурная деятельность (9.3) Объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации;
- Объекты для сохранения и изучения объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации;
- Земельные участки (территории) общего пользования (12.0) Объекты улично-дорожной сети; автомобильные дороги; пешеходные тротуары; пешеходные переходы; защитные дорожные сооружения; элементы обустройства автомобильных дорог; искусственные дорожные сооружения; развязки, мосты, эстакады, путепроводы, тоннели; транспортно-пересадочные узлы; парки; скверы; площади; бульвары; набережные; береговые полосы водных объектов общего пользования; проезды; малые архитектурные формы благоустройства.
К Условно разрешенным видам использования относятся:
- Объекты придорожного сервиса (4.9.1) Автозаправочные станции (бензиновые, газовые); магазины сопутствующей торговли; объекты для организации общественного питания в качестве придорожного сервиса; автомобильные мойки; прачечные для автомобильных принадлежностей; мастерские, предназначенные для ремонта и обслуживания автомобилей и прочих объектов придорожного сервиса.
В соответствии с приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 540 в ред. от ДД.ММ.ГГГГ "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (Зарегистрировано в Минюсте России ДД.ММ.ГГГГ N 33995), действующей на момент заключения договора аренды, с видом разрешенного использования обслуживание автотранспорта (4.9) предусмотрено размещение постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок (парковок), гаражей, в том числе многоярусных, не указанных в коде 2.7.1.
Согласно коду 2.7.1 указанного классификатора, объекты гаражного назначения: размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан, с возможностью размещения автомобильных моек (2.7.1).
Таким образом, к виду разрешенного использования, предусмотренного кодом 4.9 и 2.7.1, не относится деятельность по размещению зданий и сооружений, предназначенных для шиномонтажа и объекта дорожного сервиса (общественного питания). Кроме того, в соответствии с положениями Правил землепользования и застройки г. Новосибирска в редакции в настоящее время, как и Классификатор N 540, N П/0412, в действующей на настоящий момент редакции, земельный участок не предусматривает размещение на нем капитальных строений, в том числе объектов, предназначенных для шиномонтажа и объекта дорожного сервиса (общественного питания). При этом предусмотренный Правилами землепользования и застройки г. Новосибирска и Классификаторами N 540, N П/0412, условно разрешенный вид использования земельного участка: объекты придорожного сервиса (4.9.1), не является основным и не может быть самостоятельно определен (изменен) арендатором.
Так, в соответствии со ст. 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее - разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию. Заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования может быть направлено в форме электронного документа, подписанного электронной подписью в соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 63-ФЗ "Об электронной подписи" (далее - электронный документ, подписанный электронной подписью). Проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, проводимых в порядке, установленном статьей 5.1 настоящего Кодекса, с учетом положений настоящей статьи.
Как видно из приведенных нормативных положений, одним из этапов получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка является проведение общественных обсуждений или публичных слушаний. Проведение общественных обсуждений или публичных слушаний по вопросам выработки градостроительных решений направлено на обеспечение комплексного учета интересов населения, соблюдение права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.
Разрешая спор, руководствуясь положениями ст.ст. 222, 263, 264, 606, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд, постанавливая решения по делу №, установив, что земельный участок предоставлен Серобян Д.С. на основании договора аренды и дополнительного к нему соглашения N 1, при этом земельный участок с кадастровым номером № предоставлен в аренду без права строительства и использования объекта недвижимого имущества (шиномонтажа, объекта дорожного сервиса (общественное питание)), а также принимая во внимание, что земельный участок, на котором расположены спорные объекты недвижимости (с учетом произведенной реконструкции) не находится в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании ответчика, пришел к выводу, что спорные объекты недвижимости - нежилое здание - гараж и нежилое здание - объект дорожного сервиса (общественное питание) в силу статьи 222 ГК РФ являются самовольными постройками, при этом Серобян Д.С. не предпринимал надлежащих мер к их легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, в связи с чем, не усмотрел оснований для признания за Серобяном Д.С. права собственности на данные постройки. При этом, разрешая требования мэрии г. Новосибирска о сносе самовольных построек, суд пришел к выводу о нарушении Серобяном Д.С. положений п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из чего использование земельного участка в целях, не предусмотренных договором аренды, является нарушением условий договора. Принимая во внимание отсутствие доказательств тому, что строительство двухэтажного здания, эксплуатируемого как «Шиномонтаж», а также реконструкция здания капитального гаража, путем возведения пристройки существенно и неустранимо нарушают охраняемые законом интересы и права иных лиц, имеется реальная угроза жизни и здоровью граждан, а срок аренды не истек, суд пришел к выводу, что оснований для сноса самовольных построек не имеется.
Разрешая данный спор, оценив имеющиеся в данном деле доказательства, а также исследовав дело №, суд также приходит к выводу об отказе в иске, при этом исходит из следующего.
Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером № предоставлен истцу Серобяну Д.С. на праве аренды для эксплуатации нежилых помещений (гаражных боксов). При этом договор аренды не предусматривает права возведения объектов дорожного сервиса (общественного питания) или шиномонтажа. Вид разрешённого использования участка - «Обслуживание автотранспорта (4.9) – гаражи с несколькими стояночными местами; стоянки (парковки); гаражи, в том числе многоярусные, не относящиеся к виду разрешённого использования «объекты гаражного назначения» (2.7.1)». Указанный вид не допускает размещения предприятий общественного питания и иных объектов придорожного сервиса, для которых требуется условно разрешённый вид использования «объекты придорожного сервиса (4.9.1)». В нарушение ст. 39 ГрК РФ истец за получением разрешения на условно-разрешённый вид использования земельного участка в установленном порядке не обращался, общественные обсуждения или публичные слушания по данному вопросу не проводились, решение органа местного самоуправления об изменении вида разрешённого использования не принималось. Доказательств обратного суду не представлено.
Таким образом, земельный участок, на котором истцом возведены и реконструированы спорные объекты, не предоставлялся истцу для целей строительства объекта общественного питания; договор аренды такого права не содержит; вид разрешённого использования участка строительство указанного объекта не допускает. Следовательно, первое из обязательных условий, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ, отсутствует. Кроме того, спорные объекты возведены и реконструированы без получения разрешения на строительство (реконструкцию), что подтверждается материалами дела и не оспаривается истцом. В силу ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. Отсутствие такого разрешения является самостоятельным признаком самовольной постройки.
Обращение истца за получением разрешения на ввод объектов в эксплуатацию (обращение от ДД.ММ.ГГГГ) не может быть признано судом достаточной мерой к легализации самовольной постройки, поскольку, как следует из уведомления об отказе, заявителем не представлены необходимые документы, в том числе разрешение на строительство, акты о технологическом присоединении, заключение органа государственного строительного надзора, технические планы. Более того, в отказе прямо указано на несоответствие объектов виду разрешённого использования земельного участка. Само по себе обращение за вводом в эксплуатацию после завершения строительства не свидетельствует о соблюдении установленного порядка легализации и не заменяет разрешительных процедур, предусмотренных градостроительным законодательством.
Доводы истца о том, что предыдущими судебными актами (решение от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение от ДД.ММ.ГГГГ) установлено соответствие построек строительным, противопожарным и иным нормам, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью, не могут быть приняты во внимание судом как достаточные для удовлетворения иска. Соблюдение лишь одного из условий п. 3 ст. 222 ГК РФ (соответствие постройки требованиям и отсутствие угрозы) не влечёт признания права собственности, если не соблюдены остальные условия, в частности наличие у лица права на земельный участок, допускающего строительство данного объекта, и соблюдение порядка легализации. Истец не представил доказательства принадлежности ему земельного участка на каком-либо праве, предусмотренном пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, а также доказательства соблюдения совокупности иных условий, предусмотренных указанной статьей.
Ссылка истца на то, что решением суда мэрии г. Новосибирска отказано в сносе построек, не имеет правового значения, поскольку отказ в сносе не препятствует отказу в признании права собственности на самовольную постройку при отсутствии совокупности условий, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ. Более того, в решении от ДД.ММ.ГГГГ прямо указано, что Серобян Д.С. не предпринимал надлежащих мер к легализации объектов до начала строительства, а также, что использование им земельного участка не по назначению нарушает условия договора аренды.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что истцом не доказано наличие всей совокупности условий, необходимых для признания права собственности на самовольную постройку. У истца отсутствует право на земельный участок, допускающее строительство объекта общественного питания; вид разрешённого использования участка не соответствует фактическому назначению объектов; разрешение на строительство (реконструкцию) не получено; в установленном порядке вид разрешённого использования не изменён; меры к легализации в полном объёме не предприняты. При этом сам по себе факт соответствия построек техническим нормам и отсутствие угрозы жизни и здоровью не является безусловным основанием для удовлетворения иска. Кроме того, следует отметить, что публичные слушания не инициированы, при этом арендатор является лицом, заинтересованным в предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования.
Утверждение истца о том, что он изменит вид разрешённого использования земельного участка, когда станет собственником спорных построек, отклоняются судом, так как меры к легализации постройки истцу, действуя разумно и добросовестно, следовало предпринять до возведения построек, а не после. Признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты, применяемым лишь тогда, когда лицо исчерпало все предусмотренные законом административные процедуры. Арендатор, принимая земельный участок в аренду с определенным видом разрешенного использования, ограничен не только градостроительными актами, но и условиями договора. Соответственно, приняв на себя риск использования земельного участка не по назначению, без получения необходимых согласований, с нарушением условий договора, арендатор не может ссылаться на то, что арендодатель не проявил инициативу по изменению ранее согласованных договорных условий. Злоупотребление правом недопустимо.
На основании изложенного, правовые основания для удовлетворения заявленных исковых требований отсутствуют.
Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования Серобяна Д. С., - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме, через Кировский районный суд г. Новосибирска.
Председательствующий: подпись А. К. Гладких
Решение в окончательной форме изготовлено 15.09.2026.
Копия верна.
Подлинник решения суда находится в Кировском районном суде г. Новосибирска в материалах гражданского дела № 2-2833/2025 Кировского районного суда г. Новосибирска.