РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 апреля 2026 г. г. Магадан
Магаданский городской суд Магаданской области в составе председательствующего судьи Вигуль Н.Е., при секретаре Львовой Е.А., в отсутствие участников процесса, рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Магадане в помещении Магаданского городского суда гражданское дело по иску Нояченко Кирилла Александровича к обществу с ограниченной ответственностью «КСервис» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, о прекращении права собственности ответчика, о признании права собственности за истцом, об освобождении объектов недвижимости от запрета на осуществление регистрационных действий,
УСТАНОВИЛ:
Нояченко К.А. обратился в Магаданский городской суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «КСервис» (далее – ООО «КСервис», Общество) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, о прекращении права собственности ответчика, о восстановлении права собственности истца.
Исковые требования Нояченко К.А. мотивировал тем, что 20.03.2020 между ним (продавец) и Обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с условиями которого он продал ответчику нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 1358,4 кв.м., инв. № 9984, лит А, расположенное по адресу: Магаданская область, г. Магадан, ул. Продольная, д. 10, кадастровый номер 49:09:031003:197; земельный участок с кадастровым номером 49:09:031003:191, расположенный под нежилым зданием, отнесенный к категории земель «земли населенных пунктов», площадью 2331 кв.м.
Имущество продано за 7 500 000 руб., которые покупатель обязался выплачивать продавцу в размере и сроки, указанные в графике платежей к договору купли-продажи недвижимости от 20.03.2020.
Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что имущество приобретенное покупателем, в обеспечение его обязательств по выплате продавцу цены имущества находится в залоге у продавца с момента государственной регистрации права собственности.
Ответчиком неоднократно нарушались сроки оплаты. Общая сумма оплаченной части составляет 100 000 руб., сумма задолженности 7 400 000 руб. Указанные нарушения являются существенными, поскольку повторная просрочка платежей превышает 30 календарных дней, что лишает продавца возможности получить полную оплату за отчужденное имущество в установленный срок и существенно ухудшает его положение.
Истец отмечает, что ответчик был уведомлен о необходимости исполнения обязательств, однако добровольно свои обязательства не исполняет.
Ссылаясь на положения статей 309, 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.03.2020, заключенный между Нояченко К.А. и ООО «КСервис»; прекратить право собственности ООО «КСервис» на нежилое здание назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 1358,4 кв.м., инв. № 9984, лит А, расположенное по адресу: Магаданская область, г. Магадан, ул. Продольная, д. 10, кадастровый номер 49:09:031003:197, с исключением регистрационной записи о праве собственности ответчика в ЕГРН на указанное недвижимое имущество; прекратить право собственности ООО «КСервис» на земельный участок с кадастровым номером 49:09:031003:191, расположенный под нежилым зданием, отнесенный к категории земель «земли населенных пунктов», площадью 2331 кв.м., с исключением регистрационной записи о праве собственности ответчика в ЕГРН на указанное недвижимое имущество; восстановить право собственности истца на земельный участок с кадастровым номером 49:09:031003:191, расположенный по адресу: Магаданская область, г. Магадан, ул. Продольная, д. 10, отнесенный к категории земель «земли населенных пунктов», площадью 2331 кв.м., зарегистрированное право 49-49-01/021/2013-906 от 15.03.2013; восстановить право собственности Нояченко К.А. на нежилое здание назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 1358,4 кв.м., инв. № 9984, лит А, расположенное по адресу: Магаданская область, г. Магадан, ул. Продольная, д. 10, кадастровый номер 49:09:031003:197, зарегистрированное право 49-49-01/021/2013-907 от 15.03.2013.
Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, 26.02.2026, на основании ст. 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены Раджабов Б.Д. и ООО «Интерлизинг».
В ходе рассмотрения дела истец изменил исковые требования, просил суд: расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.03.2020, заключенный между Нояченко К.А. и ООО «КСервис»;
прекратить право собственности ООО «КСервис» на нежилое здание назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 1358,4 кв.м., инв. № 9984, лит А, расположенное по адресу: Магаданская область, г. Магадан, ул. Продольная, д. 10, кадастровый номер 49:09:031003:197;
прекратить право собственности ООО «КСервис» на земельный участок с кадастровым номером 49:09:031003:191, расположенный под нежилым зданием, отнесенный к категории земель «земли населенных пунктов», площадью 2331 кв.м.;
признать за Нояченко К.А. право собственности на земельный участок с кадастровым номером 49:09:031003:191, расположенный по адресу: Магаданская область, г. Магадан, ул. Продольная, д. 10, отнесенный к категории земель «земли населенных пунктов», площадью 2331 кв.м.;
признать право собственности Нояченко К.А. на нежилое здание назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 1358,4 кв.м., инв. № 9984, лит А, расположенное по адресу: Магаданская область, г. Магадан, ул. Продольная, д. 10, кадастровый номер 49:09:031003:197;
освободить нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 1358,4 кв.м., инв. № 9984, лит А, расположенное по адресу: Магаданская область, г. Магадан, ул. Продольная, д. 10, кадастровый номер 49:09:031003:197 от запрета на осуществление регистрационных действий, наложенных постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по ИДЮЛ по Владивостокскому ГО ГУФСИН России по Приморскому краю, № 80614978/2543 (144608/25/25043-ИП), выдан 27.10.2025;
освободить земельный участок с кадастровым номером 49:09:031003:191, расположенный по адресу: Магаданская область, г. Магадан, ул. Продольная, д. 10, отнесенный к категории земель «земли населенных пунктов», площадью 2331 кв.м. от запрета на осуществление регистрационных действий, наложенных постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по ИДЮЛ по Владивостокскому ГО ГУФСИН России по Приморскому краю, № 80614978/2543 (144608/25/25043-ИП), выдан 27.10.2025;
взыскать с ООО «КСервис» в пользу Нояченко К.А. судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 76 500 руб.
Указанные изменения исковых требований определением суда от 24.03.2026, занесенным в протокол судебного заседания, приняты к производству суда.
Участники процесса, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Суд, руководствуясь положениями ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), ч. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Статья 310 ГК РФ устанавливает недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательств.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).
Общие положения о купле-продаже, предусмотренные параграфом первым главы 30 ГК РФ (статьи 454 - 491 ГК РФ), применяются в том числе к договору купли-продажи недвижимости, если иное не предусмотрено правилами Гражданским кодексом Российской Федерации об этом договоре (п. 5 ст. 454 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ст. 452 ГК РФ).
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Из материалов дела следует, что истец Нояченко К.А. с 15.03.2013 являлся собственником нежилого здания с кадастровым номером 49:09:031003:197 и расположенным под зданием земельным участком с кадастровым номером 49:09:031003:191, находящихся по адресу: Магаданская область, г. Магадан, ул. Продольная, д. 10.
ООО «КСервис» с 04.12.2019 зарегистрировано в качестве юридического лица с основным видом деятельности аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.
20.03.2020 между Нояченко К.А. (продавец) и ООО «КСервис» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, в силу п. 1.1 которого продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель обязался принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующее имущество: нежилое здание, назначение: 1-этажный, общая площадь 1358,4 кв.м., инв. № 9984, лит А, расположенное по адресу: Магаданская область, г. Магадан, ул. Продольная, д. 10, кадастровый номер 49:09:031003:197; земельный участок с кадастровым номером 49:09:031003:191, расположенный под нежилым зданием, отнесенный к категории земель «земли населенных пунктов», площадью 2331 кв.м.
Сторонами в п. 2.1 договора определена стоимость имущества в размере 7 500 000 руб. без НДС, которые покупатель уплачивает продавцу на условиях договора, в размере и сроки, указанные в графике платежей (Приложение № 2) к договору.
В соответствии с п. 3.1 договора имущество, приобретенное покупателем по договору в обеспечение обязательств покупателя по выплате продавцу цены имущества, находится в залоге у продавца с момента государственной регистрации права собственности в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ и ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
В этот же день 20.03.2020 между сторонами договора составлен акт приема-передачи имущества – Приложение № 1 к договору купли-продажи от 20.02.2020.
В соответствии с графиком платежей к договору купли-продажи от 20.03.2020, являющимся Приложением № 2 к договору, сумма платы по договору купли-продажи составляет ежемесячно по 50 000 руб. в период с 20.06.2020 по 20.11.2020 и по 300 000 руб. в период с 20.12.2020 по 20.11.2022, всего в общей сумме 7 500 000 руб. Ежемесячная плата должна производиться 20 числа каждого месяца.
Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что повторное нарушение сроков оплаты по договору более чем на тридцать календарных дней является существенным нарушением условий договора, влекущим право продавца требовать его расторжения. В случае расторжения договора продавец приобретает в собственность все полученное по договору.
Право собственности ООО «КСервис» на указанные выше земельный участок и нежилое здание на основании договора купли-продажи от 20.03.2020 зарегистрировано 08.07.2020, что подтверждается выписками из ЕГРН.
Кроме того, ЕГРН содержит сведения о регистрации ипотеки в силу закона в пользу Нояченко К.А. с 08.07.2020 и до полного исполнения обязательств.
Обращаясь в суд, истец указывал, что оплата по договору ответчиком была произведена в общей сумме 100 000 руб.
Доказательств обратного сторона ответчика суду не предоставила.
Из представленных суду стороной истца документов следует, что Нояченко К.А. направил 24.12.2020 в адрес ООО «КСервис» претензию, в которой указывал, что по состоянию на 08.12.2020 Общество нарушило сроки оплаты и не оплатило следующие платежи: в размере 50 000 руб. до 20.10.2020, в размере 50 000 руб. до 20.11.2020, в размере 300 000 руб. до 20.12.2020. Нояченко К.А. отмечал, что повторное нарушение сроков оплаты договора более чем на 30 дней является существенным нарушением условий договора, влекущим право продавца требовать его расторжения, в связи с чем просил Общество погасить образовавшуюся задолженность в течении 10 рабочих дней, указывая на то, что в случае дальнейшего нарушения сроков оплаты будет вынужден расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в судебном порядке.
Учитывая характер допущенного Обществом нарушения условий договора купли-продажи, размера исполненного обязательства по оплате стоимости объектов недвижимости (100 000 руб.), длительность периода неисполнения условий договора, суд приходит к выводу, что допущенное Обществом нарушение условий договора является существенным и в соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ порождает у истца право требовать его расторжения и возврата переданного ответчику имущества.
Последствием расторжения договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого помещения в данном случае будет прекращение права собственности ответчика на указанные объекты и признание права собственности на данные объекты за истцом.
Рассматривая исковые требования Нояченко К.А. об освобождении объектов недвижимости от запрета на осуществление регистрационных действий, суд приходит к следующему.
Из выписок из ЕГРН, имеющихся в материалах дела, следует, что в отношении спорных объектов недвижимого имущества имеется запрет регистрации, наложенный постановлениями судебного пристава-исполнителя по исполнительным производствам № 144608/25/25043-ИП, № 110763/25/25043-ИП, возбужденных в отношении ООО «КСервис» в пользу взыскателей соответственно Раджабова Б.Д. и ООО «Интерлизинг», что подтверждается информацией, предоставленной по запросу суда начальником отделения – старшим судебным приставом ОСП по ИДЮЛ по Владивостокскому ГО ГУФССП России по Приморскому краю.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ, изложенным в п. 96 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в случае отчуждения арестованного имущества лицу, которое не знало и не должно было знать об аресте этого имущества (добросовестному приобретателю), возникает основание для освобождения имущества от ареста независимо от того, совершена такая сделка до или после вступления в силу решения суда, которым удовлетворены требования кредитора или иного управомоченного лица, обеспечиваемые арестом (пункт 2 статьи 174.1, пункт 5 статьи 334, абзац второй пункта 1 статьи 352 ГК РФ).
Применяя указанные разъяснения по аналогии, суд приходит к выводу, что исковые требования Нояченко К.А. об освобождении имущества от запрета на совершение регистрационных действий подлежат удовлетворению.
Часть 1 ст. 98 ГПК РФ предусматривает, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
При обращении в суд с исковыми требованиями истцом Нояченко К.А. произведена уплата государственной пошлины в общей сумме 76 500 руб., что подтверждается чеком по операции от 18.11.2025 на сумму 3000 руб. и платежным поручением от 30.12.2025 № 1194 на сумму 73 500 руб.
Поскольку исковые требования Нояченко К.А. подлежат удовлетворению в полном объеме, то с ответчика ООО «КСервис» в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в уплаченном размере 76 500 руб.
Руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Удовлетворить исковые требования Нояченко Кирилла Александровича.
Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 20 марта 2020 года, заключенный между Нояченко Кириллом Александровичем (СНИЛС №) и обществом с ограниченной ответственностью «КСервис» (ОГРН 1192536037055).
Прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «КСервис» (ОГРН 1192536037055) на нежилое здание назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 1358,4 кв.м., инв. № 9984, лит А, расположенное по адресу: Магаданская область, город Магадан, улица Продольная, дом 10, с кадастровым номером 49:09:031003:197.
Прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «КСервис» (ОГРН 1192536037055) на земельный участок с кадастровым номером 49:09:031003:191, расположенный под нежилым зданием, отнесенный к категории земель «земли населенных пунктов», площадью 2331 кв.м.
Признать за Нояченко Кириллом Александровичем (СНИЛС №) право собственности на земельный участок с кадастровым номером 49:09:031003:191, расположенный по адресу: Магаданская область, город Магадан, улица Продольная, дом 10, отнесенный к категории земель «земли населенных пунктов», площадью 2331 кв.м.
Признать за Нояченко Кириллом Александровичем (СНИЛС №) право собственности на нежилое здание назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 1358,4 кв.м., инв. № 9984, лит А, расположенное по адресу: Магаданская область, город Магадан, улица Продольная, дом 10, с кадастровым номером 49:09:031003:197.
Освободить нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 1358,4 кв.м., инв. № 9984, лит А, расположенное по адресу: Магаданская область, город Магадан, улица Продольная, дом 10, с кадастровым номером 49:09:031003:197, от запрета на осуществление регистрационных действий, наложенных постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по ИДЮЛ по Владивостокскому ГО ГУФСИН России по Приморскому краю, № 80614978/2543 (144608/25/25043-ИП), выдан 27 октября 2025 года.
Освободить земельный участок с кадастровым номером 49:09:031003:191, расположенный по адресу: Магаданская область, город Магадан, улица Продольная, дом 10, отнесенный к категории земель «земли населенных пунктов», площадью 2331 кв.м. от запрета на осуществление регистрационных действий, наложенных постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по ИДЮЛ по Владивостокскому ГО ГУФСИН России по Приморскому краю, № 80614978/2543 (144608/25/25043-ИП), выдан 27 октября 2025 года.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КСервис» (ОГРН 1192536037055) в пользу Нояченко Кирилла Александровича (СНИЛС №) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 76 500 (семьдесят шесть тысяч пятьсот) рублей.
Решение может быть обжаловано в Магаданский областной суд через Магаданский городской суд Магаданской области в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Установить день составления решения суда в окончательной форме (с учетом выходных и праздничных дней) – 6 мая 2026 года.
Судья Н.Е. Вигуль