РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 мая 2026 года город Барнаул
Индустриальный районный суд города Барнаула Алтайского края в составе:
председательствующего судьи Костяной Н.А.
при секретаре Казаряне Г.Г.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Юрьева Андрея Владимировича к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Венета» о признании начисления задолженности незаконным, обязании произвести перерасчет платы за жилое помещение и коммунальные услуги,
УСТАНОВИЛ:
Юрьев А.В. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Венета», ссылаясь на то, что 19.11.2025 зарегистрировал право собственности на квартиру, приобретенную на торгах. Просил признать незаконным начисление долга по коммунальным услугам в размере 94 640,20 руб., обязать ответчика произвести начисление с 19.11.2025.
Уточнив исковые требования в судебном заседании 19.05.2026 в связи с представлением актуального расчета задолженности, Юрьев А.В., просил признать незаконным начисления в сумме 89938, 69 руб. (начисления с августа 2024 г. по 19.11.2025)
ООО УК «Венета» представило письменный отзыв, в котором просило в иске истцу отказать, указывая, что обязанность по оплате возникает с момента фактической передачи квартиры, а не с даты государственной регистрации права, поскольку подписав акт и получив ключи, истец фактически вступил во владение квартирой, начал потреблять коммунальные ресурсы (тепловую энергию, воду, электроэнергию на общедомовые нужды) и пользоваться общим имуществом многоквартирного дома. Именно с этой даты у истца возникла обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги. То обстоятельство, что право собственности зарегистрировано лишь 19 ноября 2025 года, не имеет правового значения для определения момента возникновения обязанности по оплате, поскольку задержка регистрации произошла по вине третьих лиц (судебных приставов), а не по вине управляющей компании, истец не был лишен возможности оплачивать фактически потребляемые услуги в добровольном порядке, отсутствие регистрации права не означает, что услуги не предоставлялись или что истец не получал от них полезного эффекта. Задолженность образовалась за период фактического владения и пользования квартирой истцом включает в себя плату за: содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома (в соответствии с частью 1 статьи 156 ЖК РФ); отопление (ресурс, поставляемый непрерывно в течение отопительного сезона); холодное и горячее водоснабжение на общедомовые нужды; электроэнергию на общедомовые нужды; обращение с твердыми коммунальными отходами; взносы на капитальный ремонт (в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 154 ЖК РФ). В силу части 4 статьи 154 ЖК РФ указанные услуги предоставляются вне зависимости от того, проживает ли кто-либо в конкретной квартире и зарегистрировано ли право собственности на конкретное лицо. Отопление, содержание общего имущества, вывоз ТКО и капитальный ремонт — это услуги, которые поставляются многоквартирному дому в целом и не могут быть приостановлены для отдельной квартиры. Неисполнение истцом обязанности по оплате за спорный период привело к задолженности, которая не может быть переложена на управляющую компанию или иных собственников помещений в многоквартирном доме. Истец впервые обратился в ООО УК «Венета» с заявлением о заключении договора управления и открытии лицевого счета лишь 20 ноября 2025 года, до этой даты ответчик не располагал сведениями о том, кто является владельцем квартиры, и не имел законных оснований открыть лицевой счет на имя истца и производить начисления с более ранней даты. Истец, зная о приобретении квартиры в мае 2024 года, имел возможность и обязанность своевременно уведомить управляющую компанию о смене собственника и приступить к исполнению обязательств по оплате. Бездействие истца в течение полутора лет не может служить основанием для возложения убытков на управляющую компанию. Удовлетворение исковых требований приведет к тому, что сумма 94 640 рублей 20 копеек останется неоплаченной, при этом: бывший собственник (Трубачев Д.А.) признан банкротом и освобожден от исполнения обязательств по текущим платежам в соответствующей части на основании статьи 213.28 Закона о банкротстве, управляющая компания вынуждена будет списать указанную сумму как безнадежную задолженность, что повлечет убытки и необходимость компенсации их за счет повышения тарифов для всех остальных собственников помещений в многоквартирном доме. Истец, фактически приняв квартиру по акту приема-передачи в мае 2024 года и имея возможность пользоваться ею, фактически потреблял услуги управляющей компании и ресурсоснабжающих организаций. Отказ от оплаты этих услуг является недобросовестным поведением и злоупотреблением правом, что недопустимо в силу статьи 10 ГК РФ.
В судебном заседании истец требования поддержал, представитель ответчика ООО УК «Венета» возражала, третьи лица Трубачев Д.А. и Трубачева Ю.Б. также поддерживали позицию ответчика.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, в связи с чем суд на основании ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В ходе рассмотрения дела установлено, что истец зарегистрировал переход права собственности на квартиру по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи имущества от 22.05.2024.
Указанная квартира приобретена истцом на торгах по продаже имущества в рамках процедуры банкротства Трубачевых.
Согласно договору купли-продажи имущества № 3 от 22.05.2024, истец приобрел квартиру <адрес> у Трубачева Д.А. от имени которого действовал Финансовый управляющий Буздогаров И.А. Основанием для заключения настоящего договора является решение Арбитражного суда Алтайского края от 31.01.2023, которым Трубачев Д.А. признан несостоятельным (банкротом).
В силу п. 4.1. договора продавец передает покупателю недвижимое имущество по акту приема-передачи в срок не позднее 5 рабочих дней с момента полной оплаты стоимости по настоящему договору. Акт приема-передачи является неотъемлемой частью договора. На основании п. 5.1 договора, право собственности на продаваемое имущество возникает у покупателя с момента полной оплаты за имущество, а также государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно акта-приема от 31.05.2024 финансовый управляющий передал, а истец принял квартиру.
Регистрация права собственности Юрьева А.В. на квартиру произведена позже по причине неснятых приставами арестов с квартиры.
Решением Индустриального районного суда г. Барнаула от 25.07.2025 по делу № 2а-468/2025 административный иск финансового управляющего Буздогарова И.А. к службе судебных приставов (судебным приставам-исполнителям) удовлетворен частично, в том числе признано незаконным бездействие по снятию арестов с квартиры.
Ключи от квартиры финансовым управляющим переданы истцу 23.09.2024 в день судебного заседания Арбитражного суда Алтайского края
Как пояснили Трубачевы, они съехали с квартиры, потом некоторое время забирали свои вещи, окончательно и в полном объеме освободили квартиру примерно в августе 2024 г., ключи от квартиры передали финансовому управляющему по акту от 21.09.2024. За период до августа 2024 г. производили оплату коммунальных услуг.
Таким образом, установлено, что уже в сентябре 2024 г. истец уже имел ключи, то есть вступил в фактическое владение квартирой. В управляющую организацию за заключением договора управления обратился только 20.11.2025.
В ответ на обращение Юрьева А.Ю. об открытии финансового лицевого счета ответчик в письме от 02.12.2025 указал, что истцу необходимо предоставить акт приема-передачи.
Акт приема-передачи квартиры истцом представлен не был, подана досудебная претензия по несогласию с начислениями.
28.01.2026 ответчик попросил предоставить судебный акты, где предметом спора являлась квартиры, а также копию акта приема-передачи квартиры.
Договор управления заключен между сторонами с 19.11.2025 г.
Как пояснил истец, квартирой он не пользовался, так как в отсутствие регистрации права не считал себя владельцем. По этим же основаниям считает, что должен быть освобожден от несения расходов по оплате за жилье в пользу управляющей организации. Истец также подтвердил, что является профессиональным риэлтором, квартира приобретена не в целях проживания.
Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Согласно ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу ч. 3 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения несет бремя содержания данного жилого помещения и, если данное жилое помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
В соответствии со ст. 153 ЖК РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.
Как разъяснено в абзаце 2 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 года № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», момент возникновения права собственности определяется правилами Гражданского кодекса РФ (статьи 218, 219, 223, 224 ГК РФ).
По общему правилу статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя по договору возникает с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Вместе с тем, при приобретении имущества на публичных торгах в рамках дела о банкротстве действуют особые правила. В соответствии со статьей 213.24 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с момента принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и введения процедуры реализации имущества должник утрачивает право распоряжения имуществом, входящим в конкурсную массу. Передача имущества покупателю осуществляется по акту приема-передачи, подписываемому финансовым управляющим и покупателем.
Таким образом, при приобретении имущества на торгах в рамках дела о банкротстве датой перехода бремени содержания является дата передачи имущества покупателю по акту приема-передачи, если право собственности зарегистрировано позже по независящим от покупателя причинам. Это связано с тем, что с момента подписания акта покупатель получает возможность владеть и пользоваться имуществом, а предыдущий собственник утрачивает такой контроль.
Установлено, что оспариваемый период начисления задолженности квартира уже не принадлежала бывшему собственнику Трубачеву, находилась в фактическом владении истца. Более того, в период с мая 2024 по ноябрь 2025 года прежний собственник-банкрот Трубачев Д.А. был освобожден от обязательств по текущим платежам в силу ст. 213.27 Закона о банкротстве, а истец, зная о приобретении квартиры, не принимал мер к консервации ресурсопотребления (не отключал подачу, не опломбировал приборы учета).
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что возложение на управляющую компанию обязанности не начислять плату за период фактического нахождения квартиры в зоне ответственности истца (с августа 2024 г. до ноября 2025 г.) приведет к возникновению у УК убытков и нарушению прав остальных собственников МКД, так как поставленные ресурсы останутся неоплаченными.
В данном случае при приобретении имущества на торгах в рамках дела о банкротстве бремя содержания переходит к покупателю с момента подписания акта приема-передачи, поскольку именно с этого момента: прежний собственник (должник) утрачивает возможность владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом; покупатель получает фактический контроль над имуществом и возможность извлекать из него полезные свойства; покупатель может и должен обеспечивать сохранность и содержание имущества.
Таким образом, обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги (особенно в части, не зависящей от индивидуального потребления) у истца возникала с момента фактической передачи имущества, а не с даты государственной регистрации права. Наличие запрета судебных приставов, наложенного на регистрационные действия, не препятствовало истцу фактически пользоваться квартирой более года, а, значит, и нести расходы по ее содержанию и оплачивать потребляемые коммунальные ресурсы должен истец. Возложение на управляющую компанию, а в конечном итоге на иных собственников МКД бремени оплаты ресурсов, фактически потребленных в период, когда квартира находилась во владении истца, недопустимо. Эти расходы, если истец считает их своими убытками, не могут быть возложены на непричастных к ситуации по длительной регистрации права собственности на квартиру лиц.
Обращаясь с настоящим иском, истец выбрал не тот способ защиты своего имущественного права, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Юрьева Андрея Владимировича о признании начисления задолженности по коммунальным услугам незаконным, возложении обязанности произвести начисление по лицевому счету с момента государственной регистрации права собственности оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Алтайского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Индустриальный районный суд города Барнаула.
Судья Н.А. Костяная
Решение в окончательной форме изготовлено 02.06.2026 года.
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>