РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
11 августа 2026 года г. Барнаул
Центральный районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:
председательствующего Трифаченкова Ю.Д., при секретаре Красовской Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО2 к администрации .... о признании права собственности на самовольную постройку,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился с иском к администрации .... о признании права собственности на самовольную постройку.
В обоснование исковых требований указано, что постановлением Центральной сельской администрации .... № от ДД.ММ.ГГГГ с учетом заключенного договора о совместной деятельности по застройке и содержанию микрорайона от ДД.ММ.ГГГГ № предоставлен в аренду земельный участок, площадью 1 200 кв.м, расположенный по адресу: ..... Данный земельный участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства.
В период с 2004 по 2007 год истцом возведен на вышеуказанном земельном участке жилой дом, который в установленном законом порядке не зарегистрирован.
Согласно техническому заключению филиала ППК «Роскадастр» по .... обследуемый жилой дом по адресу ..... соответствует СП 55.13330.2016, угрозы жизни и здоровью не представляет, пригоден для дальнейшей эксплуатации и может быть сохранен в установленном законом порядке.
Ссылаясь на данные обстоятельства, истец просит признать за ним право собственности на самовольно возведенный объект – жилой дом, расположенный по адресу: ...., общей площадью 38,2 кв.м.
В судебном заседании представитель истца ФИО5 на удовлетворении исковых требований настаивала в полном объеме.
Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении судебного разбирательства не просили, о наличии уважительных причин неявки не сообщали. В этой связи, с учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
В письменном отзыве представитель администрации .... просил в иске отказать, указывая на непредоставление истцом доказательств, свидетельствующих об уважительности причин несоблюдения установленного порядка регистрации недвижимого имущества после возведения жилого дома.
Третье лицо ФИО6 в письменном заявлении выразил согласие на узаконение жилого ...., возведенного с нарушением градостроительного отступа (л.д. 107).
Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Из материалов дела следует и судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Центральной сельской администрацией .... и ФИО2 заключен договор № № о совместной деятельности по застройке и содержанию жилого микрорайона у .... с целью сооружения и эксплуатации систем его жизнеобеспечения, а также создания условий для строительства индивидуальных жилых домов и проживания в них.
ДД.ММ.ГГГГ между Центральной сельской администрацией .... (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок, площадью 1 200 кв.м, расположенный по адресу: ...., с целью для индивидуального жилищного строительства, сроком на три года.
Постановлением Центральной сельской администрацией .... № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок, площадью 1 200 кв.м, расположенный по адресу: ...., для индивидуального жилищного строительства.
Пунктом 2 постановления предусмотрено, что земельный участок подлежит обязательному кадастровому учету, а права на него регистрации в Управлении регистрации прав на недвижимость по .... учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории .....
В ЕГРН сведения о правообладателе земельного участка по адресу: ...., отсутствуют.
Согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по .... в .... имеется жилой дом, 2007 года постройки, площадью 38,2 кв.м, состоящий из кухни, прихожей, жилой комнаты.
Из градостроительной справки филиала ППК «РОСКАДАТР» по .... от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что жилой дом расположен в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-4) и соответствует градостроительному регламенту данной зоны. В соответствии с п. 7.1 СП 42.13330.2016 не выдержано нормативное расстояние (3 м) от фундаменты жилого дома (литер А) до границы смежных землепользователей по адресу: .....
Справкой филиала ППК «РОСКАДАТР» по .... № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что жилой дом по .... в .... соответствует требованиям противопожарной безопасности, угроза жизни и здоровью отсутствует.
Согласно представленному истцом техническому заключению № техническое состояние строительных конструкций жилого дома по .... в .... соответствует СП 55.13330.2016. Угрозы для жизни и здоровья граждан не выявлено. Жилой дом (литер А) пригоден для дальнейшей эксплуатации и может быть сохранен в установленном законом порядке.
По ходатайству стороны истца судом назначалась судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ФБУ АЛСЖЭ Минюста России.
В заключении № от ДД.ММ.ГГГГ эксперт, проведя осмотр жилого дома, установил, что на земельном участке, площадью 1 200 кв.м, по адресу: ...., располагается жилой дом состоящий из следующих конструктивных элементов:
- фундамент – бетонный ленточный;
- стены, перегородки – газобетенные, кирпичные, перегородки кирпичные;
- перекрытие - деревянное;
- крыша - металлочерепица по деревянной обрешетке;
- проемы - двери – из ПВХ профиля, оконные блоки из ПВХ профиля с тройными стеклопакетами.
- инженерные системы – электроснабжение от центральной сети, водоснабжение, канализация, отопление отсутствуют.
Оценивая состояние конструктивных элементов, экспертом указано, что разрушения и деформации исследуемого объекта, отдельных несущих элементов, конструкций, их частей, систем инженерно-технического обеспечения в результате деформации, перемещений либо потери устойчивости несущих строительных конструкций, в том числе отклонения от вертикальности на день проведения экспертного осмотра отсутствуют. Механическая безопасность жилого дома обеспечена.
Анализируя соответствие жилого дома требованиям градостроительных норм и правил, эксперт установил, что с учётом фактических границ исследуемого земельного участка в сложившейся застройке процент застройки земельного участка № по .... в .... составляет - 4,35%, что соответствует ст. 54 «Правил землепользования и застройки .... края», при котором процент застройки - составляет 50%.
Ввиду того, что земельный участок не размежеван, экспертом произведен анализ расстояний от спорного объекта до границ соседних земельных участков по фактическим границам земельного участка, согласно которым с северо-западной стороны до места общего пользования расстояние составляет не менее 20 м; с северо-восточной стороны до участка 33 по .... составляет от 0,9 до 1 м, что не соответствует п. 5.3.4 СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного-строительства»; с юго-западной стороны до участка 33 по ...., составляет не менее 20 м.
На основании анализа нормативных требований и результатов проведённого экспертного осмотра (по характеристикам конструкций строений), на основании анализа данных таблиц № и № ФЗ № «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», установлено следующее: класс конструктивной пожарной опасности жилого дома по ...., соответствует С2, степень огнестойкости IV.
Следовательно, нормативное расстояние между указанными строениями должно быть не менее 15 метров.
Фактическое расстояние от жилого дома по адресу: ...., до строений, расположенных на соседних земельных участках, составляет:
- до жилого дома по адресу: ...., составляет от 15,1 до 15,3 м; до жилого дома по ...., составляет не менее 30 м, соответствует п. 4.3 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объёмно-планировочным и конструктивным решениям».
В результате исследования установлено, что данный жилой дом расположен на нормативном расстоянии до строений, расположенных на соседних земельных участках, и соответствует противопожарным требованиям, т.е. обеспечено нераспространение пожара до соседних зданий и сооружений.
Каких-либо нарушений санитарных норм и правил экспертом не установлено.
С учетом вышеизложенного, эксперт пришёл к выводу, что жилой дом по адресу: ...., соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам и частично не соответствует градостроительным нормам и правилам. В существующем на дату обследования виде дом не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Выявленные нарушения отнесены экспертом к малозначительным и неустранимым.
Привлеченный к участию в деле третьим лицом собственник земельного участка и жилого дома по .... – ФИО6 не возражал против сохранения спорного жилого дома в существующем виде с учетом не соблюдения градостроительных расстояний.
Суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключение судебной строительно-технической экспертизы, поскольку она назначена и проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет соответствующий стаж работы и образование, не заинтересован в исходе дела, заключение является последовательным и мотивированным, противоречий не содержит, содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, не допускает неоднозначного толкования, отвечает требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, сторонами не оспорено.
В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Использование самовольной постройки не допускается.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно пункту 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление), самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления. Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.
Согласно п. 29 Постановления по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
Согласно п. 39 Постановления право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).
В силу положений подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Как разъяснено в абзаце третьем п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.
В соответствии с п.16 и 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта.
Если при рассмотрении спора о сносе самовольной постройки, возведенной на земельном участке, не предоставленном ответчику в установленном порядке, судом будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности оформления им права на данный земельный участок в порядке, предусмотренном, например, статьями 3.7, 3.8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", суд отказывает в иске в связи с отсутствием оснований для признания такой постройки самовольной.
Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность признания судом права на самовольную постройку в случае соблюдения следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из установленных обстоятельств дела следует, что в 2004 году между Центральной сельской администрацией .... и ФИО2 заключены договоры о совместной деятельности по застройке и содержанию жилого микрорайона у ...., договор аренды земельного участка для индивидуального строительства жилого дома.
В 2007 году ФИО2 окончено строительного жилого дома на земельном участке по .....
Предоставляя земельный участок в аренду под строительство жилого дома, администрация фактически не возражала относительно использования земельного участка под спорный капитальный объект; указанный земельный участок фактически находился у истца в аренде более 15 лет; каких-либо требований о его сносе не предъявлялось.
Оценивая представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что назначение спорного объекта соответствует разрешенному использованию земельного участка, жилой дом соответствует строительным, пожарным, экологическим нормам и правилам. Нарушение в части градостроительных нарушений нивелируется согласием смежного собственника земельного участка, расположенного по адресу: .....
С учетом конкретных обстоятельств настоящего дела, учитывая, что спорный объект недвижимости был построен в 2007 году и после истечения срока действия договора аренды орган местного самоуправления в течение длительного периода времени, достоверно зная о возведении в период действия договора аренды объекта недвижимости, с иском о сносе данного объекта не обращался, равно как администрация не заявила встречный иск о сносе данного объекта при разрешении настоящего гражданского дела, принимая во внимание, что спорный объект не создает угрозу жизни и здоровью третьих лиц, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, которые направлены на введение в гражданский оборот объекта недвижимости, возведенного в период действия договора аренды земельного участка в отсутствие разрешения на строительство, что также соответствует принципу правовой определенности, предполагающему стабильность и гарантирующему справедливое правовое регулирование.
При таких обстоятельствах суд признает за ФИО2 право собственности на самовольно возведенный объект – жилой дом, расположенный по адресу: ...., общей площадью 38,2 кв.м.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования удовлетворить.
Признать за ФИО2 (паспорт №) право собственности на самовольно возведенный объект – жилой дом, расположенный по адресу: ...., общей площадью 38,2 кв.м.
Решение может быть обжаловано в ....вой суд через Центральный районный суд .... в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Ю.Д. Трифаченков
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.