РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации г. Арсеньев
Приморского края 13 июля 2026 года
Арсеньевский городской суд Приморского края в составе председательствующего судьи Никитиной Ю.С., при секретаре Щербиной И.Ю., с участием представителей по доверенности истца Плешакова А.М. – посредством ВКС Беловой Е.С., Рассказова А.М., представителя по доверенности ответчика Авагимяна В.А. – Клименко С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Плешакова Александра Михайловича к Авагимяну Владимиру Арменовичу, Управлению федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, третьему лицу, не заявляющему самостоятельных требований, относительно предмета спора, ООО «Калинка-Риэлти», о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченной за него денежной суммы, прекращении права собственности на объект недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился с вышеуказанным иском в суд, указав, что15 августа 2025 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, по которому истцу продан: земельный участок, площадью 1 416 кв.м, кадастровый №, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>. Передача земельного участка и жилого дома подтверждается актом прима-передачи от 26 августа 2025 года.
Согласно п.п. 3.1.5 и 3.1.6 Договора жилой дом возведен на земельном участке с учетом и соблюдением установленных требований при осуществлении капитального строительства, предусмотренных государственными регламентами и нормативными актами, а также пригоден для проживания и не находится в непригодном состоянии.
После передачи дома выявлен комплекс существенных недостатков, при этом значимая часть дефектов носит скрытый конструктивный и технологический характер (в том числе в основании, несущих элементах, узлах сопряжения и инженерных системах) и объективно не могла быть выявлена и надлежащим образом оценена при приемке визуальным способом. Для их обнаружения требуются инструментальные измерения, вскрытие конструкций и специализированная диагностика, что выходит за пределы разумных действий добросовестного покупателя. Ответчик о наличии таких дефектов не предупреждал. Указанные недостатки существенно влияют на надежность и пригодность жилого дома для проживания, что свидетельствует о низком качестве проданного объекта и его несоответствия обязательным требованиям, предъявляемым к жилым домам, действующим законодательством и техническими регламентами.
В соответствии с Техническим отчетом № 613/СТЭ ООО «Дневной дозор» при обследовании объекта выявлен комплекс скрытых и критических недостатков, затрагивающих фундамент, основание, несущие конструкции и кровлю зданий. Зафиксировано наличие существенных, критических и по существу неустранимых скрытых недостатков результата строительных работ, исключающих возможность безопасного использования дома по назначению без фактического полного сноса и нового строительства.
Истцом проведено дополнительное лабораторное исследование прочности и конструкции фундамента. В соответствии с протоколом результатов испытаний на осевое сжатие контрольных образцов бетона, отобранных на объекте и исследованных в лаборатории от 29 октября 2025 года, выданным ЛСЦ, производственных испытаний и исследований «Микро», установлено, что фактический класс прочности бетона монолитной ленточной части фундамента не превышает В12,5; в конструкции фундамента не выявлено необходимого армирования монолитного бетона фундамента, что подтверждает наличие у фундамента скрытого критического дефекта, затрагивающего его несущую способность и безопасность здания.
С учетом того, что эксперт прямо указал на нецелесообразность капитального ремонта или реконструкции объекта ввиду допущенных дефектов фундамента и перекрытий, устранение выявленных критических недостатков возможно лишь путем фактического полного сноса дома и его нового строительства. По смыслу ст. 475 ГК РФ у жилого дома имеются существенные неустранимые недостатки, либо устранимые только с несоразмерными расходами.
Проданный ответчиком жилой дом имеет существенные скрытые недостатки, о которых истец не был предупрежден, которые объективно исключают возможность его безопасной эксплуатации, как жилого дома и устранение которых требует несоразмерных расходов, сопоставимых со сносом и новым строительством.
Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 7 ноября 2025 года с требованием о соразмерном уменьшении стоимости объекта недвижимости, в которой истец также просил ответчика о возврате части уплаченных денежных средств в размере 23 000 000 рублей, а также возместить расходы по сносу в размере 5 403 500 рублей, которая была оставлена без удовлетворения.
Просит в связи с недостатками по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от 15 августа 2025 года соразмерно уменьшить покупную цену объекта – жилого дома на 23 000 000 рублей; взыскать с Авагимяна В.А. в пользу Плешакова А.М. сумму излишне уплаченных по договору купли –продажи земельного участка с жилым домом от 15 августа 2025 года денежных средств в размере 23 000 000 рублей; расходы по оплате государственной пошлины в размере 152 211 рублей; расходы на снос жилого дома в размере 5 403 500 рублей, в том числе НДС 7% в сумме 354 500 рублей, согласно коммерческому предложению от ИП Седых С.Ю.; обязать Управление федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области прекратить право собственности Плешакова А.М. и снятии с кадастрового учета объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрированное за истцом в ЕГРН, с одновременным прекращением всех вытекающих из данного права обязанностей по содержанию указанного объекта.
Представители истца по доверенности Белова Е.С. и Рассказов А.М. в судебном заседании на заявленных исковых требованиях наставили, просили их удовлетворить, дополнительно указав, что истец Плешаков А.М. перед покупкой дома и земельного участка самостоятельно его осматривал, видел недостатки в жилом доме, но не придал этому значения, поскольку перед оформлением договора купли-продажи его ознакомили с заключением, представленным агентством недвижимости, которое сопровождало сделку купли-продажи, в котором выявленных дефектов не было, дом был надлежащего качества. Заключение от агентства недвижимости, которое сопровождало сделку купли-продажи, на которое ссылаются ответчик и его представитель, истцу Плешакову А.М. перед заключением договора купли-продажи на ознакомление представлено не было.
Ответчик Авагимян В.А. в судебное заседание не явился, направил своего представителя по доверенности Клименко С.С., который в судебном заседании с заявленными исковыми требованиями не согласился, представил письменные возражения, указав, что 15 августа 2025 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимости – земельного участка с жилым домом. Сделку по данному договору сопровождало агентство недвижимости ООО «Калинка-Риэлти», с которым истец Плешаков А.М. заключил договор на подбор и сопровождение сделки по покупке недвижимости. В процессе проведения переговоров истцом по собственной инициативе и при помощи агентства было заказано обследование объекта – жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, который впоследствии и стал предметом договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 15 августа 2025 года. После проведенного обследования экспертом Нестеровым О.Ю. было выдано заключение, о результатах которого истец Плешаков А.М. был осведомлен, в том числе и обо всех имеющихся недостатках объекта недвижимости еще до момента принятия решения о заключении вышеуказанного договора купли-продажи от 15 августа 2025 года. Кроме того, истцом была заказана дополнительная техническая экспертиза жилого дома, с привлечением специалиста – строителя через агентство недвижимости, которая подтвердила выводы эксперта Нестерова О.Ю., поэтому выводы истца о введении в заблуждение ответчиком не соответствуют действительности.
Также представитель ответчика отметил, что спорный жилой дом на земельном участке не был построен ответчиком, а был также приобретен на основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 28 апреля 2025 года, о чем был осведомлен истец до принятия решения о заключении сделки, так как агентство недвижимости проводило полную правовую экспертизу объекта недвижимости.
Из п. 3.2.3 Договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 15 августа 2025 года следует, что Покупатель осмотрел объекты недвижимого имущества и произвел собственный анализ документации до подписания настоящего договора, каких – либо дефектов и недостатков, о которых ему не было сообщено Продавцом, он не обнаружил, качественным состоянием приобретаемых Объектов недвижимого имущества, а также полнотой и качеством информации, предоставляемой Продавцом, удовлетворен полностью. Аналогичную формулировку содержит п. 2 акта приема-передачи от 26 августа 2025 года, из которого следует, что перед подписанием акта Покупатель осмотрел объекты недвижимости и подтверждает, что они находятся в таком виде, в каком они были на момент подписания договора. Покупатель удовлетворен качественным состоянием объектов недвижимости, каких-либо дефектов и недостатков, о которых Покупателю не было сообщено ранее, им не обнаружено. Претензий у Покупателя к продавцу по переданным объектам недвижимости не имеется. Просит отказать истцу в заявленных требованиях в полном объеме.
Представитель ответчика Управления федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области извещен надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении не заявлял, представил письменный отзыв, указав, что Управление возражает против удовлетворения заявленных исковых требований. Согласно ст. 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничение такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. В исковом заявлении истца действия Управления не обжалуются (отказ, уклонение или приостановление государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество). Установление обязанности Управлению совершить какие-либо действия может иметь место только в случаях, когда действия (бездействие) и решения Управления оспорены в суде в порядке, установленном гл. 22 КАС РФ. Полагает, что истцом неверное определено процессуальное положение Управления. В данном случае Управление может быть привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, в соответствии со ст. 43 ГПК РФ. Таком образом, требование истца об обязании Управления, считает неправомерными. Согласно сведениям ЕГРН в Управление заявления о снятии с кадастрового учета и прекращения права собственности в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером: 50:20:004648:3744 от истца не поступало. Просит отказать в заявленных требованиях к Управлению в полном объеме; рекомендовать истцу изменить процессуальное положение Управления на третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора; в случае изменения процессуального положения Управления, уточненные требования истца оставляет на усмотрение суда, с учетом позиции Управления.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Калинка-Риэлти» извещен надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении не заявлял, представил письменный отзыв, указав, что в ходе рассмотрения различных вариантов истцу был предложен вариант, принадлежащий ответчику, расположенный по адресу: <адрес>. В процессе проведения первичного осмотра объекта истец изъявил желание провести проверку указанного объекта специалистом-строителем. По инициативе истца истцом была заказана и проведена строительная экспертиза объекта, в заключении были отражены все недостатки объекта и подробно описано его техническое состояние, с результатами которого истец был ознакомлен и осведомлен о всех имеющихся недостатках объекта недвижимости еще до момента принятия решения о заключении договора купли-продажи 15 августа 2025 года. После оценки всех документов истец принял решение о приобретении объекта. 15 августа 2025 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимости – земельного участка с жилым домом. Указанный жилой дом на земельном участке не был построен ответчиком, а был также приобретен на основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома 28 апреля 2023 года, о чем был осведомлен истец до момента принятия решения о заключении сделки, так как ООО «Калинка- Риэлти» проводило полную правовую экспертизу объекта недвижимости. Как указано в п. 3.2.3 договора купли-продажи земельного участка с жилым домом <адрес> от 15 августа 2025 года покупатель осмотрел объекты недвижимого имущества и произвел собственный анализ документации до подписания настоящего договора, каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему было не сообщено продавцом, он не обнаружил, качественным состоянием приобретаемых объектов недвижимого имущества, а также полнотой и качеством информации, предоставленной Продавцом, удовлетворен полностью. Полагает, что исковое заявление истца удовлетворению не подлежит.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров(ч. 5 ст. 454 ГК РФ).
Согласно п.1 ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В силу п.1 ст.475 названного кодекса, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Условием применения требования о соразмерном уменьшении покупной цены является положение, когда при определении цены не было учтено снижение качества передаваемого имущества.
Материалами дела установлено, что между истцом Плешаковым А.М. и ответчиком Авагимяном В.А. 15 августа 2025 года заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом <адрес>, удостоверенный нотариусом Химкинского нотариального округа Московской области Брусиловской А.Ю.
Предметом договора явились объекты недвижимого имущества – земельный участок с кадастровым номером - 50:20:0040648:425, кадастровой стоимостью 15 642 155, 52 рублей, жилой дом с кадастровым номером – 50:20:0040648:3744, кадастровой стоимостью 27 777 170, 71 рублей.
В соответствии с п. 2.3 Договора по соглашению сторон объекты недвижимого имущества продаются за 40 000 000 рублей, из которых земельный участок продается за 17 000 000 рублей, жилой дом продается за 23 000 000 рублей.
Из п. 2.5.1 Договора следует, что на дату подписания настоящего договора по данным из ЕГРН в отношении земельного участка и жилого дома зарегистрировано обременение (залог в силу закона) в пользу ВТБ, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации от 2 мая 2023 года № и № соответственно.
Указанные в настоящем пункте регистрационные записи об обременении подлежат погашению Продавцом до государственной регистрации перехода права собственности по настоящему Договору. В силу п 3.2.5 Договора продавец уведомил Покупателя, что Объекты недвижимого имущества находятся в залоге. Согласие залогодержателя на продажу Объектов недвижимого имущества получено.
Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 статьи 474 ГК РФ).
В соответствии со ст. 579 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору в силу пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 ГК РФ).
В соответствии с п.п. 3.1.5, 3.1.6 Договора жилой дом возведен на земельном участке с учетом и соблюдением установленных требований при осуществлении капитального строительства, предусмотренных градостроительными регламентами и нормативно-правовыми актами; жилой дом пригоден для проживания, не находится в аварийном, ветхом, не пригодном для проживания состоянии.
Согласно п.п. 3.2.2, 3.2.3 продавец предоставил покупателю информацию обо всех обременениях/отсутствии обременений (ограничении в пользовании/отсутствии ограничений) в отношении объектов недвижимого имущества, и покупатель согласен на их приобретение; покупатель осмотрел объекты недвижимого имущества и произвел собственный анализ документации до подписания настоящего Договора, каких-либо дефектов и недостатков, о которых им не было сообщено продавцом, он не обнаружил, качественным состоянием приобретаемых Объектов недвижимого имущества, а также полнотой и качеством информации, предоставленной Продавцом, удостоверен полностью.
В соответствии с п. 5.2 Договора покупатель удовлетворен качественным состоянием Объектов недвижимого имущества, которое установлено путем осмотра на месте перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых им не сообщил продавец.
Согласно выписке из ЕГРН истец зарегистрировал право собственности на объекты недвижимого имущества: 19 августа 2025 года на земельный участок, кадастровый №, площадью 1 416 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: РФ, <адрес> 25 августа 2025 года на жилой дом, кадастровый №, площадью 610,2 кв.м, по адресу: РФ, <адрес>, о чем произведены записи 19 августа 2025 года № и 25 августа 2025 года № соответственно.
В соответствии с п. 3.3.4 Договора стороны явно и не двусмысленно заверили, что действуют добровольно, не вынужденно, понимают значение своих действий и не заблуждаются относительно сделки и обстоятельств, которые они упоминают в своих волеизъявлениях или из наличия которых они с очевидностью для другой стороны исходят, совершая сделку, не лишались и не ограничивались в дееспособности, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и законные интересы, не страдают заболеваниями (в том числе психическими), препятствующими осознавать суть подписываемого договора и правовые последствия его заключения, а также не находятся в таком состоянии, когда они не способны понимать значение своих действий и руководить ими.
В соответствии с п. 5.3 Договора от 15 августа 2025 года и акта приема –передачи (передаточного акта) от 26 августа 2025 года объекты недвижимого имущества – земельный участок, кадастровый №, и жилой дом, кадастровый №, переданы ответчиком – продавцом Авагимяном В.А. истцу – покупателю Плешакову А.М..
Из п. 2 передаточного акта следует, что покупатель (истец) перед подписанием настоящего акта осмотрел объекты недвижимости и подтверждает, что они находятся полностью в таком виде, в каком они были на момент подписания Договора. Покупатель удовлетворен качественным состоянием объектов недвижимости, каких-либо видимых дефектов и недостатков, о которых Покупателю не было сообщено ранее, им не обнаружено. Претензий у Покупателя к продавцу по переданным объектам недвижимости не имеется.
Передаточный акт составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон, который собственноручно подписаны истцом Плешаковым А.М. и ответчиком Авагимяном В.А.
В качестве доказательств наличия выявленных недостатков в переданном объекте недвижимости, о которых покупатель (истец Плешаков А.М.) не был предупрежден продавцом (ответчиком Авагимяном В.А.), и соответственно, уменьшения покупной цены за товар истец представил технический отчет№ 613/СТЭ от 18 октября 2025 года, выполненный строительным экспертом ООО «Дневной дозор» Борисовым А.А., согласно которому обследован незавершенного строительством индивидуальный жилой дом по адресу: <адрес>, из заключения которого следует, что по итогам обследования объекта определены категории технического состояния конструкций зданий: фундаменты: ограниченно-работоспособное; несущие конструкции: ограниченно-работоспособное; ограждающие конструкции (теплоизоляция): ограниченно-работоспособное; перекрытия междуэтажные (дом): ограниченно-работоспособное; перекрытия междуэтажные (гараж): ограниченно-работоспособное; крыша (стропильные конструкции): ограниченно-работоспособное; покрытие крови и теплоизоляция: ограниченно-работоспособное; отмостка: отсутствует; дренажи: отсутствуют.
При возведении объекта допущены отклонения от правил проектирования и строительства, допущены дефекты, в том числе неустранимые и критические. Класс прочности бетона фундамента не отвечает минимальным требованиям по прочности, выбранные материалы для возведения цоколя имеют низкий срок службы в агрессивных условиях грунтовых и поверхностных вод, неравномерная осадка фундамента выше предельно допустимых значений, создают риск разрушения здания при задании проектной нагрузки.
Использование подрезных плит ПК в перекрытии, неверно выполненное армирование ригелей перекрытия создают риск перехода конструкции из ограничено-работоспособного технического состояния в аварийное.
Дефекты, допущенные при возведении стен, обеспечивают предпосылки к образованию конструктивных трещин в кладке стен, набору капиллярной влажности от крыши над гаражом и фундамента на протяжении всего срока службы здания. Крыша, не имеющая надежного крепления к стенам здания, в совокупности с использованием пенопласта в качестве утепления не позволяют безопасно эксплуатировать объект.
Выполнение работ по капитальному ремонту или реконструкции объекта, учитывая дефекты, допущенные при возведении перекрытий и фундамента – нецелесообразно.
Согласно коммерческому предложению от ИП Седых С.Ю. стоимость услуги по демонтажу коттеджа с гаражом составляет 5 050 000 рублей без учета налога в размере 7 %.
Представителем ответчика Авагимяна В.А. представлено заключение специалиста - инженера технического надзора Нестерова О.Ю., включенного в реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурного проектирования, национальный реестр специалистов в области строительства, от 11 июля 2025 года о проведении визуально-инструментальное обследования объекта, расположенного по адресу: <адрес>, цель которого определить качество произведенных строительных работ.
В соответствии с указанным заключением обследуемое здание содержит множество строительных дефектов, которые могут привести к потере или снижению прочности и устойчивости, надежности объекта, его части или конструктивных элементов, что вызвало существенное ухудшение эксплуатационных характеристик строительной продукции.
Фундаментные и несущие конструкции здания не имеют признаков утраты пространственной устойчивости или значительного эксплуатационного износа, конструкции пригодны для дальнейшего использования после проведения детального технического обследования. Кровля, внутренняя отдела помещений, участки систем инженерно-технического обеспечения имеют значительные строительные и эксплуатационные дефекты, которые необходимо устранить вплоть до замены участков конструкций или конструкций целиком.
Для исправления большинства из обнаруженных в ходе исследования строительных дефектов потребуется: детальное техническое обследование здания; выполнение проекта капитального ремонта/реконструкции несущих и ограждающих конструкций на основании обследования; производство ремонтно-строительных работ по разработанной проектной документации. Монтажные работы необходимо осуществить в соответствии с требованиями нормативно-технических документов, действующих на территории РФ.
Ориентировочная стоимость ремонтно-восстановительных работ составит не менее 15 000 000 руб. (стоимость работ по несущим и ограждающим конструкциям до начала отделочных работ).
При этом в данном заключении указан номер дома «51» вместо «58», что судом расценивается, как техническая ошибка, поскольку в приложении № 1 к дефектной ведомости по итогам проверки загородного дома имеются фотоматериалы к визуально-инструментальному обследованию жилого дома, которые подтверждают, что был обследован именно <адрес>, что сторонами, как при подписании договора купли-продажи, так и в судебном заседании, не оспаривалось.
Указанное заключение специалиста суд оценивает, как относимое, допустимое и достоверное, поскольку оно служит для доказывания обстоятельств, входящих в предмет доказывания по данному делу, содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности, получены в соответствии с требованиями закона, подписаны лицом, имеющим право на подписание данных документов.
К техническому отчету № 613/СТЭ от 18 октября 2025 года, представленному истцом, суд относится критически, поскольку дефекты, указанные в нем дублируют дефекты, указанные в заключении специалиста -инженера технического надзора Нестерова О.Ю., о которых истцу, в соответствии с договором купли-продажи от 15 августа 2025 года, до заключения и на дату его заключения, а также акта приема-передачи (передаточного акта) от 26 августа 2025 года, было известно, истец был удовлетворен качественным состоянием объектов недвижимости, каких-либо видимых дефектов и недостатков, о которых ему не было сообщено ранее, им не обнаружено, претензий к ответчику по переданным объектам недвижимости не имел.
В нарушение требований статей 56, 60 ГПК РФ допустимых письменных доказательств о том, что истец был лишен возможности ознакомиться с вышеуказанным заключением от 11 июля 2025 года до заключения договора купли-продажи земельного участка с жилым домом 15 августа 2025 года, им суду не представлено.
Исходя из фактических обстоятельств дела, учитывая предмет и основания иска, оценив доказательства по делу, установлено, что ответчиком истцу продан жилой дом, который каких-либо скрытых дефектов и недостатков, о которых истцу не было сообщено ответчиком, не имел.
При этом, в силу положений п. 3 ст.1 и п.1 ст.10 ГК РФ сторона обязательства должна действовать добросовестно, не допускать осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
По смыслу вышеприведенных норм, добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Злоупотреблением правом – это заведомо недобросовестное осуществление прав, например, действия с одним лишь намерением причинить вред другому (так называемая шикана), действия в обход закона с противоправной целью. При злоупотреблении правом его обладатель совершает формально правомерное, но заведомо недобросовестное действие (бездействие).
Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.
В п.1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.
Вопреки доводам представителя истца, материалами дела установлено, что истец до заключения договора купли-продажи от 15 августа 2025 года, в соответствии с п. 5.2 договора, произвел осмотр объекта недвижимого имущества –жилой дом, качественным состоянием которого, а также полнотой и качеством информации о нем, предоставленной ответчиком, был удовлетворен, при этом при осмотре не обнаружил каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец, то есть был осведомлен обо всех дефектах и недостатках жилого дома, и, несмотря, на это им был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом. Указанное решение было добровольным, не вынужденным, истец понимал значение своих действий, не был ограничен во времени его принятия, не был лишен возможности ознакомиться с заключением от 11 июля 2025 года, выполненным специалистом - инженером технического надзора Нестеровым О.Ю., а также перед заключением вышеуказанного договора был удовлетворён полностью качественным состоянием приобретаемого жилого дома, что подтверждается актом приема-передачи (передаточным актом, который был подписан сторонами 26 августа 2025 года, спустя 11 дней после заключения договора купли – продажи земельного участка с жилым домом).
В нарушение требований статей 56, 60 ГПК РФ допустимых письменных доказательств о правомерности соразмерного уменьшения покупной цены объекта (жилого дома) на 23 000 000 рублей, возникновения у ответчика Авагимяна В.А. обязательства по возврату истцу излишне уплаченных по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от 15 августа 2025 года денежных средствах в размере 23 000 000 рублей последнему суду не представлено.
Судом не установлена необходимая совокупность условий для удовлетворения заявленных исковых требований о соразмерном уменьшении покупной цены объекта (жилого дома) и возврате излишне уплаченных денежных средств в размере 23 000 000 рублей, в связи с чем суд приходит к выводу об отказе в их удовлетворении.
В связи с отказом в удовлетворении основного требования истца Плешакова А.М., не подлежат удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика судебных расходов по оплате государственной пошлины, расходов на снос жилого дома и возложении обязанности на Управление федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области прекратить право собственности Плешакова А.М. и снятии с кадастрового учета объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, зарегистрированное за истцом в ЕГРН, с одновременным прекращением всех вытекающих из данного право права обязанностей по содержанию указанного объекта.
На основании изложенного, и, руководствуясь статьями 12, 14, 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковое заявление Плешакова Александра Михайловича к Авагимяну Владимиру Арменовичу, Управлению федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, третьему лицу, не заявляющему самостоятельных требований, относительно предмета спора, ООО «Калинка-Риэлти» о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченной за него денежной суммы, прекращении права собственности на объект недвижимости оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Арсеньевский городской суд Приморского края в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Судья Ю.С. Никитина
Мотивированное решение изготовлено 24 июля 2026 года.