РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
«23» июля 2026 года г. Новосибирск
Кировский районный суд г. Новосибирска в составе:
Председательствующего судьи Ханбековой Ж.Ш.,
При участии помощника судьи Божко И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шалагиной Антонины Дмитриевны к Жданову Олегу Михайловичу о признании сделки недействительной, установил:
25.05.2026г. истица Шалагина А.Д. обратилась в суд с иском к Жданову О.М. об оспаривании сделки, указав в обоснование заявленных требований о том, что она являлась собственником <адрес> в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи данной квартиры, по условиям которого (п.4 договора) стоимость квартиры определена в размере 1 500 000 рублей. В настоящее время считает, что данный договор является недействительным, поскольку он был заключен под влиянием тяжелых жизненных обстоятельств на крайне невыгодных для нее условиях, то есть является недействительной сделкой в силу следующего: в 2020г. будучи пожилым человеком (71 год) находилась в тяжелой жизненной ситуации и ей нужны были деньги, чем воспользовался ответчик, введя истца в заблуждение, предложив продать квартиру. Фактически истцом был подписан договор, суть которого до конца ей не разъяснили, заверили, что договор носит временный характер и необходим. Истица была вынуждена согласиться на эти условия из-за стечения тяжелых обстоятельств (пожилой возраст, нуждаемость, юридическая неграмотность)?чем явно воспользовалась другая сторона. Стоимость квартиры 1500000рублей по договору является значительно ниже ее рыночной стоимости на момент сделки, однако денежные средства ей не были переданы.
Истица просит признать договор купли-продажи квартиры недействительной сделкой. Применить последствия недействительности сделки – вернуть стороны в первоначальное положение: обязать ответчика возвратить истцу в собственность квартиру. Признать за истцом право собственности на данную квартиру.
Истица в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. Ранее в ходе судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить. Также пояснила, что фактически спорный договор не исполнялся, ответчик денежные средства не передавал, истица не передавала ключи от квартиры ответчика, ответчик в квартиру не вселялся.
Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Ранее в ходе судебного заседания с исковыми требованиями согласился и пояснил, что данный договор был заключен без фактического исполнения, чтобы обезопасить истицу – его мать от действий мошенников, чтобы на ней не было оформлено недвижимости. Он матери денег не передавал, в квартиру никогда не вселялся и мать не выселял из нее.
Представитель третьего лица: Мэрия г. Новосибирск департамент строительства и архитектуры, управлением по жилищным вопросам в ходе судебного заседания с исковыми требованиями не согласился по основаниям, изложенным в письменном отзыве и просила в иске отказать. Также пояснила, что сроки исковой давности истекли для обращения с рассматриваемым иском. Оспариваемым договор купли-продажи был заключен с целью получения денежные средства в виде указанной в договора купли-продаже суммы вместо предоставления жилого помещения взаимен изымаемого при признании дома аварийным.
Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам:
28.08.2020г. между сторонами был заключен договор купли-продажи данной квартиры, по условиям которого (п.4 договора) стоимость квартиры определена в размере 1 500 000 рублей.
Между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры от 28.08.2020г., по условиям договора денежные средства должны быть переданы в течение 1 дня после получения зарегистрированного договора. Доказательств передачи денежных средств суду не представлено. На акте имеется отметка о регистрации перехода права собственности 21.10.2020г.
Истребование материалов регистрационного дела с целью установления факта исполнения договора купли-продажи в части оплаты по нему не требовалось, поскольку по условиям договор оплата должна быть произведена после регистрации перехода права собственности.
Согласно сведениям из ЕГРН собственником <адрес> в <адрес> является Жданов О.М., переход права зарегистрирован с ДД.ММ.ГГГГ
Согласно данным паспортов сторон, истица длительное время зарегистрирован по адресу <адрес>, а ответчик имеет регистрацию по данному адресу с ДД.ММ.ГГГГ
Таким образом, из совокупности исследованных доказательств, с учетом пояснений сторон сделки, оспариваемый договор купли-продажи фактически сторонами не исполнялся. Доказательств передачи денежных средств от ответчика к истцу и фактического вселения ответчика в спорную квартиру и выселения из нее истицы судом не добыто.
В соответствии с постановлением мэрии г.Новосибирска от 29.12.2018г. № многоквартирный <адрес> в <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением мэрии <адрес> от 16.09.20205г. № установлен срок расселения данного дома – 2028г.
Оценив доводы третьего лица о намеренном заключении оспариваемого договора между сторонами с целью получения рыночной стоимости жилого помещения, указанной в договоре купли-продажи, суд признает его несостоятельным, исходя из следующего:
Действительно в силу положений ст.32 ч.8.2 Жилищного кодекса РФ Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.
В том случае, если бы стороны заключали оспариваемый договор именно с целью получения рыночной стоимости изымаемого жилья по стоимости сделки, то логичнее бы указать завышенную стоимость данного жилого помещения. А в рассматриваемом случае указана цена 1 500 000 рублей, что по данным из открытых источников на дату совершения сделки, ниже среднерыночной стоимости жилых помещений аналогичной площадью.
Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Пункт 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусматривает, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 указанного кодекса).
Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение.
Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки недействительной на основании статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установить, что стороны сделки не имели намерения совершить сделку в действительности, то есть отсутствие фактических отношений по сделке.
В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Как разъяснено в пунктах 87, 88 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.
К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, при заключении притворной сделки все стороны сделки осознают, на достижение каких правовых последствий она направлена, тогда как при заключении мнимой сделки ее стороны не имеют намерения совершить сделку в действительности.
Пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
В пункте 101 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет.
Оценив доводы представителя третьего лица о пропуске срока исковой давности для обращения с данными требованиями, суд находит их несостоятельными, поскольку как указано выше, судом установлено, что оспариваемая сделка фактически сторонами не исполнялась.
Таким образом, из совокупности исследованных доказательств, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ. между Шалагиной А. Д. и Ждановым О. М. недействительным, о применение последствий недействительности сделки в виде возвращения сторон в первоначальное состояние.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Удовлетворить исковые требования Шалагиной Антонины Дмитриевны.
Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между Шалагиной А. Д. и Ждановым О. М. недействительным.
Применить последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности Жданова О. М. на квартиру, расположенную по адресу <адрес>, признать за Шалагиной А. Д. право собственности на квартиру, расположенную по адресу <адрес>.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения в Новосибирский областной суд.
Мотивированное решение изготовлено 27.07.2026 года.
Председательствующий подпись
Копия верна:
Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № 2-3544/2026 (УИД 54RS0005-01-2026-003506-57) Кировского районного суда г. Новосибирска.
По состоянию на 27.07.2026 года решение в законную силу не вступило.
Судья Ж.Ш. Ханбекова