РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
23 июля 2026 г. г. Новосибирск
Кировский районный суд города Новосибирска всоставе:
председательствующего судьи Усольцева Е.Ю.
с участием представителя истца Беляева Н.Н., представителя ответчика Дворкиной А.Б., при секретаре Токареве А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению мэрии <адрес> к Шарф Т. В. о признании самовольной постройкой, сносе
УСТАНОВИЛ:
Мэрия <адрес> обратилась с иском в суд к Шарф Т. В. о признании самовольной постройкой, сносе.
В обоснование иска истец указывает, что Шарф Т.В. по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью № м2, расположенного по адресу: <адрес> Разрешение на реконструкцию Шарф Т.В. не получила; в ходе строительства собственником земельного участка нарушен п. 2 ч. 2 ст. 45 Правил землепользования и застройки, согласно которому минимальный отступ от границ земельного участка для объектов капитального строительства с иным видом разрешенного использования - № м. По факту здание расположено на расстоянии менее нормативных № м. с северной, восточной и южной сторон. Таким образом, возведение ответчиком объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером № по <адрес> выполнено с умышленным нарушением требований градостроительного законодательства. Уведомление об устранении нарушений в срок до ДД.ММ.ГГГГ было направлено в ДД.ММ.ГГГГ, однако нарушения не были устранены.
С учётом вышеизложенного истец просит суд признать объект капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером №, площадью № м2, расположенный по адресу: <адрес> самовольной постройкой и обязать Шарф Т. В. снести его.
В судебном заседании представитель мэрии <адрес> Беляев Н.Н. иск поддержал, просил его полностью удовлетворить, дополнительно пояснив, что по договору аренды земельного участка Шарф Т.В. передан земельный участок для эксплуатации нежилого здания (проходной) площадью № кв. м. и нежилого здания (хозяйственного назначения) площадью № кв. м., но после реконструкции площадь проходной увеличилась, поэтому со стороны Шарф Т.В. нарушены условия договора.
Ответчик Шарф Т.В., надлежащим образом извещенная о месте и времени судебного заседания, в зал суда не явилась, при этом обеспечила явку своего представителя. Суд на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.
Представитель ответчика Дворкина А.Б. в судебном заседании исковые требования не признала, представила письменный отзыв, доводы которого полностью поддержала.
Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела и оценив, руководствуясь статьей 67 ГПК РФ, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Таким образом, размещение тех или иных объектов недвижимости, определение их статуса в качестве основных или вспомогательных осуществляется исходя из правового режима земельного участка, требований градостроительных регламентов, иных норм и требований, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Абзацем четвертым пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при рассмотрении споров, связанных с самовольной постройкой, суд должен установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации.
Из приведенных выше положений норм закона и разъяснений в их взаимосвязи следует, что необходимость сноса самовольной постройки связывается законом как с соблюдением требований о получении необходимых в силу закона согласований, разрешений на ее строительство, так и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности, несоблюдения градостроительных и строительных норм и правил при ее возведении и возможности нарушения прав и охраняемых законом интересы других лиц, наличия угрозы жизни и здоровью граждан.
Данные обстоятельства являются юридически значимыми по делам по спорам, связанным с самовольной постройкой, и подлежащими установлению и определению в качестве таковых судом в силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
По общему правилу собственник жилого дома направляет в орган, уполномоченный на выдачу разрешения на строительство, уведомление о планируемой реконструкции с приложением необходимых документов (части 1, 1.1, 3 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 5 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Уведомление об окончании реконструкции в случае ее соответствия требованиям законодательства о градостроительной деятельности, а также технический план жилого дома являются основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (части 16, 19 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 1.2 статьи 19, часть 11.1 статьи 24 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Возведение объекта с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
В пункте 11 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ приведено разъяснение о том, что при рассмотрении спора о сносе объекта требуется установить наличие у истца не только процессуального права на предъявление иска, но и материально-правового интереса в сносе самовольной постройки, выраженного в том, что требуемый снос приведет к защите принадлежащего ему гражданского права.
Из п. 13 Тематического обзора Верховного Суда Российской Федерации № «О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 16А/2026) следует, что если единственным признаком самовольной реконструкции объекта недвижимости является отсутствие разрешительной документации, в удовлетворении требования о приведении такого объекта в первоначальное состояние может быть отказано.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).
При этом, как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между мэрией <адрес> и Шарф Т. В. заключён договор аренды земельного участка из земель населённых пунктов с кадастровым номером №, площадью № кв. м. Земельный участок передан арендатору для эксплуатации нежилого здания (проходной) с кадастровым номером №, площадью № кв. м. и нежилого здания (хозяйственного назначения) с кадастровым номером №, площадью № кв. м. по адресу: <адрес>. Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
В материалы дела представлен акт обследования земельного участка и объекта, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в результате визуального осмотра установлено, что в границах земельного участка выполнена реконструкция объекта капитального строительства. Согласно техническому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ постройки объекта «Проходная» ДД.ММ.ГГГГ, количество этажей – №. Однако на момент осмотра в Северо-Восточной части указанного земельного участка возведено №-х этажное здание с нарушением п. 2.1 ст. 45 Правил землепользования и застройки <адрес>, утвержденных решением Совета депутатов <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, а именно: минимальный отступ от границ земельного участка для объектов капитального строительства с иным видом разрешенного использования – № м. По факту здание расположено на расстоянии менее нормативных № метров с Северной, Восточной и Южной сторон. Разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства отсутствует.
Протоколом № заседания комиссии от ДД.ММ.ГГГГ поручено администрации <адрес> в срок до ДД.ММ.ГГГГ подготовить и направить уведомление об устранении выявленных нарушений в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В случае не устранения нарушений обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями, заявить соответствующие обеспечительные меры.
ДД.ММ.ГГГГ главой администрации <адрес> в адрес Шарф Т.В. было направлено уведомление о реконструкции спорного объекта капитального строительства, которое оставлено без удовлетворения.
Вместе с тем стороной ответчика представлены доказательства соответствия здания проходной после реконструкции требованиям безопасности, градостроительным и строительным нормам и отсутствия нарушения прав, охраняемых законом интересов других лиц и угрозы жизни и здоровью граждан.
Так, согласно экспертному заключению ООО «МЭЛВУД» от ДД.ММ.ГГГГ № по результатам технического обследования здания, расположенного по адресу: <адрес> несущие и ограждающие конструкции обследуемых помещений находятся в работоспособном техническом состоянии, недопустимых прогибов, трещин, и дефектов не обнаружено. Выполненная реконструкция соответствует:
- СП 7013330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87»;
- Федеральному закону от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
Выполненная реконструкция здания соответствует требованиям нормативно-технических документов, перечисленных выше и действующих в настоящее время на территории Российской Федерации, обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию помещений, не нарушает права и законные интересы граждан.
Согласно Техническому заключению пожарной безопасности ООО Сибирский центр исследований и экспертиз» Объект защиты (нежилое здание, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>) на момент проведения обследования (ДД.ММ.ГГГГ) соответствует требованиям ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», ст. 8 и ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а также основным положением нормативных правовых актов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». С учетом принятых и реализованных проектных решений в рамках проведенной реконструкции. Принятые архитектурные, объемно-планировочные и конструктивные решения не нарушают прав и законных интересов третьих лиц, не создают угрозу для жизни и здоровья граждан и позволяют эксплуатировать рассматриваемый Объект защиты, согласно принятого класса функциональной пожарной безопасности. На период обследования требования положений ст. 34 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 68-ФЗ «О пожарной безопасности» соблюдаются.
Согласно Экспертному заключению по объекту хозяйственной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ № выполненному ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области», нежилое здание - здание проходной по адресу: <адрес> соответствует требованиям:
- СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» Новая редакция;
- СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг».
Оценив указанные экспертные заключения на предмет относимости, достоверности и допустимости, в том числе, приняв во внимание, что представитель истца в судебном заседании их не оспаривал, суд не находит оснований ставить под сомнение выводы экспертов, изложенные в заключениях, а потому они принимается судом в качестве допустимых доказательств по делу и берутся за основу решения.
Кроме того, в деле имеется письмо ООО «Типография Альбатрос», в котором данное юридическое лицо, будучи собственником земельного участка с кадастровым номером №, выражает свое согласие на расположение на данном земельном участке части здания с кадастровым номером № (с учетом пристроенной лестницы).
Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлено, что выполненная ответчиком реконструкция нежилого здания (проходной) с кадастровым номером №, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером №, соответствует всем требованиям нормативно-технических документов, действующих на территории Российской Федерации (градостроительным, строительным, техническим, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим), обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию помещений, не нарушает права и законные интересов граждан, в том числе собственников соседних земельных участков.
Из материалов дела следует, что ранее, до ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок площадью № кв. м. с кадастровым номером № также находился во владении Шарф Т.В. на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с мэрией <адрес>.
Согласно условиям договоров аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № мэрия <адрес> передала в аренду ответчику земельный участок для эксплуатации здания хозяйственного назначения, здания (проходной) по <адрес>. Указанные договоры аренды земельного участка заключены в порядке реализации Шарф Т.В. права как собственника объектов недвижимого имущества на приобретение права аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договоров аренды земельного участка. Как в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, так и в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ № указан вид разрешенного использования земельного участка: «для эксплуатации здания хозяйственного назначения, здания проходной», что подтверждается пунктом 1.3 договора аренды №, пунктом 1.4 договора аренды №. Данный вид разрешенного использования указан в ЕГРН как основной, при этом арендатором использование земельного участка производится в соответствии с разрешенным использованием и назначением земельного участка, что стороной истца не оспаривается.
В ДД.ММ.ГГГГ ответчиком произведена реконструкция здания проходной: пристроено помещение № на первом этаже, над всем объемом здания надстроен второй этаж, вдоль стены здания снаружи оборудована лестница, ведущая на второй этаж. Реконструкция произведена с сохранением назначения здания и земельного участка.
Согласно подп. 4.1.2 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № арендатор имеет право возводить здания, сооружения либо размещать иные объекты в соответствии с разрешённым использованием земельного участка. В силу подп. 4.2.8 этого же договора арендатор обязан при возведении зданий, сооружений либо размещении иных объектов на земельном участке соблюдать требования градостроительного и земельного законодательства РФ.
Аналогичные условия содержит и договоры аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (в подп. 2 п. 4.1., подп. 9 п. 4.2). Следовательно, арендодатель изначально выразил свое согласие на реализацию арендатором земельного участка права на возведение на нем зданий, что включает и право на реконструкцию, при соблюдении необходимых требований закона и согласований.
С учетом приведенных условий договоров суд не может согласиться с доводами ответчика о том, что реконструкция нежилого здания (проходной), в результате которой его площадь увеличилась с № кв. м. до № кв. м. свидетельствует о нарушении ответчиком обязательств по договорам аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №.
Согласно имеющегося в материалах дела заключения специалиста в области кадастра недвижимости и землеустройства ФИО от ДД.ММ.ГГГГ, кторое истцом не оспаривалось, нарушение требований к отступам от контура здания до границы земельного участка в точках № существовало до проведения работ по реконструкции здания и не вызвано проведенной реконструкцией. Такой вывод сделан в результате сопоставления Плана объекта от ДД.ММ.ГГГГ, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, и современного состояния здания.
Таким образом, ссылка мэрии на Правила землепользования и застройки <адрес>, утвержденные решением Совета депутатов <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, при обосновании исковых требований, является несостоятельной, поскольку стены проходной, расположенные менее, чем за три метра до границы со смежными земельными участками, были возведены до принятия данного нормативно-правового акта.
С учетом изложенного суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ
Исковые требования мэрии <адрес> оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца.
Судья /подпись/ Е. Ю. Усольцев
Решение в окончательной форме изготовлено 05.08.2026.
«Копия верна»
По состоянию на 05.08.2026 решение в законную силу не вступило.
Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № 2-3637/2026 (УИД 54RS0005-01-2026-001931-29) Кировского районного суда <адрес>.
Судья –