РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 августа 2026 года г. Барнаул
Центральный районный суд города Барнаула Алтайского края в составе председательствующего Гросс И.В., при секретаре Апарневой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тананыхиной ФИО9 к обществу с ограниченной ответственностью «Инвест Капитал» о признании залога прекращенным,
УСТАНОВИЛ:
Тананыхина Н.Н. обратилась в суд с настоящим иском к ООО «Инвест Капитал» о признании прекращенным залога жилого помещения.
В обоснование требований указывает, что 17.12.2019 истцом заключен договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве № 138-П143/145 от 22.03.2019 с ООО «Инвест Капитал» на участие в долевом строительстве ...., по адресу: .... Согласно п.1.5 договора, истец обязан произвести оплату в сумме 2 150 000 руб. с рассрочкой платежа в срок до 24.10.2021. До момента полной оплаты квартира находится в залоге у ООО «Инвест Капитал». Истцом предусмотренные договором обязательства выполнены в полном объеме, квартира передана застройщиком по акту приема-передачи, 17.03.2025 право собственности на квартиру по адресу ....138 зарегистрировано за истцом, а также произведена регистрационная запись об ипотеке в пользу ООО « Инвест Капитал» сроком с 19.12.2019 до полного расчета. Вместе с тем, ответчиком обязательства в части погашения регистрационной записи об ипотеке не исполнены. Истец в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащей ему на праве собственности квартиры возможности не имеет.
На основании изложенного, истец просит признать отсутствующим (прекращенным) обременение в виде залога (ипотеки) в отношении квартиры общей площадью 41,3 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу .... и погасить регистрационную запись об ипотеке в отношении указанного объекта недвижимости.
В судебном заседании, истец Тананыхина Н.Н. и ее представитель Штырев А.А. настаивали на удовлетворении требований в полном объеме.
Ответчик и третьи лица в суд не явились, извещались судом о времени и месте рассмотрении дела надлежащим образом.
От арбитражного управляющего Колосова Д.Н. представлен письменный отзыв, в котором просит отказать в удовлетворении требований. Указывает, что у конкурсного управляющего ООО «Инвест Капитал» отсутствуют какие-либо документы по деятельности ООО «Инвест Капитал», поэтому проверить действительность внесения денежных средств не представляется возможным.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в суд направило письменный отзыв на исковое заявление, в котором указывает, что решение суда о прекращении обременения является основанием для внесения записи в ЕГРЕН, просили дело рассмотреть в отсутствие представителя..
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав пояснения истца, представителя истца, свидетеля, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Как установлено пунктом 1 статьи 334.1, статьей 337 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора.
В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона) и, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (пункт 1 статьи 334 ГК РФ).
Согласно положениям Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотекой признается залог недвижимого имущества. К ипотеке в силу закона применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (ст. 1).
Исходя из ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по обеспечиваемому ипотекой обязательству.
Согласно п.1 ст.77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.
В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Абзацем вторым пункта 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Основания прекращения обязательств предусмотрены в статье 407 ГК РФ, согласно которой обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
Одним из оснований прекращения обязательств является надлежащее исполнение (статья 408 ГК РФ).
Согласно абз.7, 9 п.1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
В судебном заседании установлено, что 22 марта 2019 года между ООО «МилАн» (застройщик) и ООО «Инвест Капитал» (участник долевого строительства) заключен договор № 138 -11143/145 участия долевого строительства объекта – квартиры № 138 по адресу: г.Барнаул, ул. Папанинцев, д.143,145, стоимостью 1 272 000 руб. (п.3.2., 5.2).
ООО «Инвест Капитал» расчет за квартиру произвело в полном объеме в сумме 1 272 000 руб., что подтверждается справкой ООО «МилАн» от 20 апреля 2019 года.
17 декабря 2019 года между ООО «Инвест Капитал» (сторона 1) и Тананыхиной Н.Н. (сторона 2) заключен договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве № 138-П143/145 от 22 марта 2019 года, по которому сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает в полном объеме права требования стороны 1 как участника долевого строительства .... доме по адрес ....,145.
Сторона 2 обязана произвести оплату стороне 1 за объект в размере 2 150 000 руб. (п.1.5 договора)
По соглашению сторон до момента полной оплаты объект будет находиться в залоге у стороны 1 (п.1.6 договора).
Указанный договор и ипотека в силу закона зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .... 19 декабря 2019 года.
Как следует из справки ООО «Инвест Капитал» от 15 октября 2021 года Тананыхина Н.Н. произвела расчет за .... доме по ....,145 в размере 2 150 000 руб.
Данный факт также подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру от 24 декабря 2019 года на сумму 1 505 000 руб., от 19 июня 2020 года на сумму 161 000 руб., от 24 декабря 2020 года на сумму 161 000 руб., от 28 июня 2021 года на сумму 161 000 руб., от 19 октября 2021 года на сумму 162 000 руб.
В судебном заседании судом также опрошен свидетель Жукова И.В., которая пояснила, что работала в ООО «Инвест Капитал» бухгалтером с момента образования и до 2024 года, от Тананыхиной Н.Н. денежные средства получены в полном объеме, для чего кассовый аппарат не был нужен, поскольку деньги передавались на основании договора уступки, а не на основании договора долевого участия отделом продаж выдана соответствующая справка. Данная справка, выданная ООО «Инвест Капитал» датирована 15 октября 2021 года, поскольку Тананыхина Н.Н. фактически принесла денежные средства 15 октября 2021 года, при этом квитанция к приходному кассовому ордеру датирована 19.10.2021, поскольку только свидетелем как главным бухгалтером могла быть выдана данная квитанция. Однако в день прихода истца 15 октября 2021 года свидетель попала в ДТП, в связи с чем платежный документ оформлен 19 октября 2021 года.
В материалы дела предоставлена карточка счета 76.1 по договору уступки прав требования по ДДУ № 138 -11143/145 от 22 марта 2019 года за период с 01.01.2019-20.03.2024 о внесении Тананыхиной Н.Н. денежных средств в сумме 2 150 000 руб.
Согласно материалам дела спорному многоквартирному дому в дальнейшем присвоен адрес .....
Приказом комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула № 772-ОС от 09 декабря 2025 года ООО «Милан» выдано разрешение на ввод объекта капитального строительства по адресу ....,145 в эксплуатацию.
21 декабря 2025 года .... по адресу .... передана ООО «МилАн» Тананыхиной Н.Н. по акту приема-передачи.
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости в отношении спорного недвижимого имущества по состоянию на 27.03.2026 содержит сведения о праве собственности Тананыхиной Н.Н., а также об ипотеке с 19.12.2019, срок: до полного расчета, в пользу ООО «Инвест Капитал».
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 31 октября 2025 года по деду № А03-7086/2024 ООО «Инвест Капитал» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Колосов Д.Н.
27 марта 2026 года истец обратилась с заявлением Колосову Д.Н. об обращении в Росреестр для погашения регистрационной записи об ипотеке на спорный объект недвижимости, на которое получен ответ от 03 апреля 2026 года о невозможности исполнения заявления, поскольку имеются сомнения о выполнении Тананыхиной Н.Н. обязательств по внесению денежных средств в кассу предприятия в связи с отсутствием у последнего кассового аппарата. Какие – либо документы по деятельности ООО «Инвест Капитал» отсутствуют.
20 апреля 2026 года Тананыхина Н.Н. повторно обратилась с претензией к конкурсному управляющему с требованием о признании оплаты по договору состоявшейся и обращении в Росреестр с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке.
Ответом от 13 мая 2026 года конкурсный управляющий Колосов Д.Н. также сообщил о невозможности исполнения требований по аналогичным основаниям.
Вместе с тем при рассмотрении дела судом достоверно установлено, и подтверждено соответствующими доказательствами, что свои обязательства Тананыхина Н.Н. по договору исполнила в полном объеме, следовательно, обязательство прекратилось его полным исполнением, что является основанием для прекращения залога и удовлетворения исковых требований в данной части.
Требование истца о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении спорного недвижимого имущества заявлено излишне и не подлежит удовлетворению ввиду следующего.
В силу абз.2 п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Таким образом, государственная регистрация призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, гарантировать надлежащее исполнение сторонами обязательств.
При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению в части.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Тананыхиной ФИО10 (ИНН №) удовлетворить в части.
Признать прекращенным залог жилого помещения, расположенного по адресу: ...., общей площадью 41,3 кв.м., кадастровый №
В остальной части требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Центральный районный суд г. Барнаула в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья И.В. Гросс
Мотивированное решение изготовлено 10 сентября 2026 года