РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28 июля 2026 года г. Железногорск
Железногорский городской суд Красноярского края в составе председательствующего судьи Кызласовой Т.В., при секретаре Давлятшиной А.К., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Имукова К.Е. к Кислициной Н.А. о взыскании суммы задатка, уплаченного по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к ответчику мотивируя свои требования тем, что 04.12.2024 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли – продажи квартиры №<адрес>, который стороны договорились подписать до 15.01.2025, что указано в договоре, при этом предварительный договор купли – продажи подписан только ответчиком, тогда как в договоре на стороне продавца указаны Косолапов С.Г., Косолапов А.В., не подписавшие предварительный договор, доверенности от которых на подписание договора отсутствуют. При передаче задатка в размере 100 000 рублей, ответчик не поставила истца в известность о наличии запрета на регистрационные действия указанной квартиры и наличии задолженности по коммунальным платежам. После передачи истцом задатка по расписке, скан-копия подписанного ответчиком предварительного договора купли – продажи указанной квартиры был направлен истцу на следующий день 05.12.2024, оригинал истцу предоставлен не был. Поскольку на момент передачи задатка ответчиком была предоставлена недостоверная информация о квартире, что явилось основанием невозможности приобретения квартиры, истец просит взыскать с Кислициной Н.А. в двойном размере сумму задатка, уплаченную по предварительному договору о приобретении объекта недвижимости в размере 200 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины 7000 рублей.
На судебном заседании истец Имуков К.Е. исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в иске доводам, дополнительно пояснив, что предварительный договор купли-продажи составила ответчица Кислицина Н.А., она же указала срок заключения основного договора, при подаче документов в опеку в декабре 2024 года ему стало известно о наличии ареста из-за долгов этой квартиры, о том, что арест с квартиры снят 13.01.2026 ответчика ему сообщала, однако он не получил разрешение на покупку этой квартиры в Администрации, потому что не знал об этом, также после подачи заявления на ипотеку, о предоставил пакет документов по <адрес> <адрес>, ему позвонили из банка и просили предоставить копии паспортов Косолапова С.Г., Косолапова А.В., также он не стал оплачивать оценку на эту квартиру, которую заказал в оценочной компании, из-за этих проблем он не стал заключать основной договор купли-продажи этой квартиры.
На судебном заседании ответчик Кислицина Н.А. исковые требования не признала, пояснила, что договор купли-продажи не был заключил по инициативе истца, она со своей стороны выполнила условия предварительного договора так как к моменту заключения основного договора 15.01.2025 аресты и обременения с квартиры сняты, задолженности погашены, она получила новую доверенность от остальных сособственников для продажи квартиры, о чем она поставила в известность истца, который не оплатил оценку стоимости квартиры, не подал своевременно заявление в Администрацию на согласие в приобретении жилья на территории ЗАТО, впоследствии отказавшись от заключения договора купли-продажи. Денежные средства в размере 100 000 рублей от Имукова К.Е. она получила в полном объёме, другие сособственники не являются получателями задатка.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Красноярскому краю по доверенности Созинова О.О. в письменных пояснениях просила дело рассмотреть без участия представителя Управления.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора Кислицина А.А., Косолапов С.Г., Косолапов А.В., будучи извещенные о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом, не явились.
С учетом положения ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
В силу с п.п.1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (статьи 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (ст. 455 ГК РФ).
Из положений ст. 549 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).
Оплата товара, как следует из положений ст. 486 ГК РФ, производится покупателем непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Положениями ст. 429 ГК РФ установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Из разъяснений, изложенных в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», следует, что для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.
Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.
В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 названного Кодекса. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (ст. 487 ГК РФ).
Согласно пункту 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429).
При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (ст. 381 ГК РФ).
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1).
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Как следует из материалов дела и установлено судом, что Кислицына Н.А., Кислицина А.А., Косолапов С.Г., Косолапов А.В. с 11.04.2013 по 11.12.2025 являлись собственниками по ? доли за каждым в квартире № <адрес> расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, переданной им Администрацией ЗАТО Железногорск Красноярского края на основании договора на передачу жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ.
Доверенности от 22.08.2023 и 11.12.2024 наделяют Кислицину Н.А. полномочиями на продажу долей Косолапова С.Г. и Косолапова А.В., которые доверили ей самостоятельное определение цены и условий продажи принадлежащих им двух четвертей квартиры под номером <адрес>.
Составленный сторонами предварительный договор купли – продажи 05.12.2024 между Кислициной Н.А., Кислициной А.А., Косолаповым С.Г., Косолаповым А.В. (продавцы) и Имуковым К.Е. (покупатель) подписан только Кислициной Н.А., Кислициной А.А., согласно которому ответчики приняли на себя обязательство продать указанную квартиру с кадастровым номером №, принадлежащим им на праве собственности.
Согласно п. 5 предварительного договора, продавцы и покупатель обязуются заключить основной договор купли – продажи квартиры в срок до 15.01.2025 включительно.
Согласно п. 6 предварительного договора, продавец обязуется продать в установленные сроки квартиру, а покупатель купить в собственность и оплатить ее по согласованной сторонами цене 5 000 000 рублей. Порядок расчета, в день подписания предварительного договора, передан задаток 100 000 рублей, оставшуюся сумму 1 900 000 рублей путем передачи наличными, а в день подписания договора купли – продажи 3 000 000 рублей переводом в ПСБ Банк на счет продавца.
Из п.6 предварительного договора купли-продажи предусмотрено, что в обеспечение заключения договора, а также основного договора купли-продажи стороны заключают соглашение о задатке, которое является неотъемлемой частью договора.
Согласно п.7 предварительного договора купли-продажи, продавец гарантирует покупателю, что квартира никому не продана, не подарена, не сдана в аренду, в судебном споре не состоит, не существует никаких прав третьих лиц на отчуждаемую квартиру, ограничений препятствующих заключению основного договора купли-продажи, в случае нарушений условий договора или отказа от обязательств по настоящему договору продавцом, задаток возвращается покупателю в двойном размере. В случае нарушений условий настоящего договора или отказа обязательств по настоящему договору покупателем, задаток остается в распоряжении продавца и покупателю не возвращается.
Из расписки от 04.12.2024 следует, что Имуков К.Е. передал 100 000 рублей Кислициной Н.А. в качестве задатка за квартиру в <адрес>.
18.03.2025 покупателем Имуковым К.Е. продавцу Кислициной Н.А. направлена претензия о возврате задатка в размере 100 000 рублей до 31.03.2025 на расчетный счет покупателя, поскольку при передаче задатка 04.12.2024 продавец не поставила покупателя в известность о наличии запрета на регистрационные действия в указанной квартире и наличии задолженности по коммунальным платежам. Так как приобретение квартиры предполагалось за счет привлечения кредитных средств и оформлением доли на несовершеннолетних детей покупателя, то вся информация по предполагаемой сделке проверялась органами опеки и попечительства. Полученная информация о наличии долгов и запрете на регистрационные действия стала основополагающей в отказе от выбора данной квартиры, так как данные обстоятельства в дальнейшем могут повлечь ограничение права собственности или утрату.
При оценке обстоятельств, касающихся вопроса о том, должен ли был покупатель знать о наличии оснований, препятствующих передаче ему покупаемого имущества, суду необходимо учитывать не только действия покупателя по получению сведений о продаваемом имуществе, но и поведение продавца, несущего, по общему правилу, ответственность за продажу имущества, обремененного правами третьих лиц и арестами, а также обстоятельства заключения договора купли-продажи. В том случае, когда продавец намеренно скрывал от покупателей информацию о наличии обременений в отношении продаваемого имущества, препятствующих передаче его в собственность покупателя и регистрации перехода права, возражения продавца о наличии у покупателя возможности узнать об аресте из ЕГРН не могут быть приняты во внимание, поскольку повлекут защиту лица, действовавшего недобросовестно.
В указанный срок до 15.01.2025 договор купли-продажи между сторонами заключен не был.
Согласно выписке из ЕГРН от 05.02.2026 №КУВИ-№, право собственности на квартиру №67 по ул. Кировская, д. 13 «а» на основании договора купли – продажи от 08.12.2025 Домклик Сбер впоследствии перешло Федоровой Е.В., Федорову В.Е. (доля в праве 2/3 в совместной собственности), Федорову М.В. (для в праве 1/3 в совместной собственности).
Согласно сведений из ППК «Роскадастр» от 31.03.2026 исх. №, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № по адресу: <адрес> дату 04.12.2024 установлены погашенные записи об ограничении прав и обременениях: запрещение регистрации с № № (дата регистрации - 04.09.2024, дата погашения -16.12.2024); запрещение регистрации с №№ (дата регистрации - 30.07.2024, дата погашения -11.12.2024); запрещение регистрации с № № (дата регистрации -10.08.2023, дата погашения -11.12.2024); запрещение регистрации с № № (дата регистрации - 09.08.2022, дата погашения - 11.12.2024); запрещение регистрации с № (дата регистрации - 09.03.2022, дата погашения 11.12.2024); запрещение регистрации с № (дата регистрации - ДД.ММ.ГГГГ, дата погашения - 13.01.2025); запрещение регистрации с № (дата регистрации - 29.10.2020, дата погашения - 11.12.2024); прочие ограничения прав и обременения объекта недвижимости (запрет на совершение действий по регистрации) с № (дата регистрации -14.02.2020, дата погашения - 13.01.2025); прочие ограничения прав и обременения объекта недвижимости (запрет на совершение действий по регистрации) с № (дата регистрации - 13.02.2020, дата погашения - 13.01.2025); прочие ограничения прав и обременения объекта недвижимости (запрет на совершение действий по регистрации) с № № (дата регистрации - 10.12.2019, дата погашения - 23.12.2024).
Таким образом, на 13.01.2025 ограничения прав и обременения объекта недвижимости, принадлежащей ответчику были погашены в полном объёме.
Согласно постановлению Администрации ЗАТО Железногорск Красноярского края от 23.12.2024 №2562 «О разрешении на продажу долей в праве общей долевой собственности на квартиру Имуковым» разрешено Имукову К.Е., Имуковой В.Д. продажу 2/8 долей, принадлежащих несовершеннолетним Имукову А.К., Имукову М.К. в праве общей долевой собственности на однокомнатную квартиру по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, пгт. Подгорный, ул. Строительная, д. 17А, кв. 8, общей площадью 35,9 кв. м, жилой площадью <данные изъяты> кв.м. находящуюся в общей долевой собственности Имукова К.Е. (3/8 доли), Имуковой В.Д. (3/8 доли), несовершеннолетних Имукова А.К. (1/8 доля), Имукова М.К. (1/8 доля), при условии обязательной последующем покупки четырехкомнатной квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью 86,6 кв. м, жилой площадью 58,6 кв. м, в общую долевую собственность Имукова К.Е. (7/100 долей), Имуковой В.Д. (79/100 долей), несовершеннолетних Имукова А.К. (7/100 долей), Имукова М.К. (7/100 долей).
Согласно постановлению Администрации ЗАТО Железногорск Красноярского края от 24.03.2025 №591 «О разрешении на продажу долей в праве общей долевой собственности на квартиру Имуковым» разрешено Имукову К.Е., Имуковой В.Д. продажу 2/8 долей, принадлежащих несовершеннолетним Имукову А.К., Имукову М.К. в праве общей долевой собственности на однокомнатную квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью 19,5 кв.м. находящуюся в общей долевой собственности Имукова К.Е. (3/8 доли), Имуковой В.Д. (3/8 доли), несовершеннолетних Имукова А.К. (1/8 доля), Имукова М.К. (1/8 доля), при условии обязательной последующем покупки четырехкомнатной квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью 86,6 кв. м, жилой площадью 57,8 кв.м, в общую долевую собственность Имукова К.Е. (4,10 доли), Имуковой В.Д. (4/10 доли), несовершеннолетних Имукова А.К. (1/10 доля), Имукова М.К. (1/10 доля).
В силу гражданского процессуального законодательства суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 59, 60 ГПК РФ об относимости и допустимости доказательств.
Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (статья 56 ГПК РФ).
Оценив доводы и возражения сторон доказательства по делу (в том числе переписку, условия предварительного договора, обстоятельства незаключения сторонами основного договора), поведение сторон на предмет добросовестности, установил, что в счет обязательств по предварительному договору купли-продажи квартиры по расписке 04.12.2024 покупатель Имуков К.Е. передал продавцу Кислициной Н.А. задаток в размере 100 000 рублей (что сторонами не оспаривалось), данная денежная сумма исходя из буквального толкования условий предварительного договора определена сторонами именно как задаток в обеспечение исполнения обязательства в будущем по основному договору; основной договор купли-продажи сторонами в установленный названным договором срок не заключен, на дату заключения основного договора купли – продажи 15.01.2025 истцу было известно об отсутствии обременений и ограничений на данную квартиру, о чем ему сообщила ответчица Кислицина Н.А., а также он не был лишен возможности получить выписку из ЕГРН.
Добросовестность действий ответчика подтверждается отсутствием в его поведении признаков обмана или введения контрагента в заблуждение. Напротив, материалами дела доказана изначальная осведомленность истца о правовом статусе приобретаемого жилья. Поскольку к моменту заключения основного договора 15.01.2025 все юридические препятствия ответчиком были устранены, права истца нарушены не были.
Судом напротив установлено, что истец со своей стороны до 15.01.2025 не оформил оценку спорной квартиры для передачи ее в банк, так как не оплатил ее в оценочной компании, предварительно заказав данную оценку, и она была подготовлена в декабре 2024 года, не подготовил договор купли-продажи данной квартиры для передачи в банк, не получил разрешение Администрации на покупку квартиру в ЗАТО г. Железногорск, так как не подал соответствующее заявление об этом, таким образом доводы ответчика о том, что истец самостоятельно отказался от заключения договора купли-продажи по своей инициативе, а не по вине ответчиков нашли свое подтверждение. Ответчики со своей стороны оформили доверенности на имя Кислициной Н.А. о продаже данной квартиры, обеспечив снятие ограничений на квартиру 13.01.2025 в полном объёме, а потому на 15.01.2025 с их стороны выполнены все мероприятия для заключения договора купли-продажи.
Более того, в суде истец подтвердил то обстоятельство, что уже купил другую квартиру, что подтверждается кредитным договором № от 12.05.2025 на сумму 3 000 000 под 10,5 % годовых на срок 240 месяцев, ипотека под залог квартиры, представленной ПАО «Банк ПСБ».
При таких обстоятельствах, поскольку в настоящем деле установлено, что за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны, суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика в пользу истца уплаченного задатка в двойном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В иске Имукова К.Е. полностью отказать.
Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Железногорский городской суд Красноярского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Кызласова Т.В.
Мотивированное решение изготовлено 10.08.2026