РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
<адрес> 20 августа 2026 года
Октябрьский районный суд <адрес> края в составе:
председательствующего судьи Лукиных Н.Г., при секретаре ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, специалисту эксперту Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ФИО3, ведущему специалисту эксперту Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ФИО1 о признании уведомлений незаконными, возложении обязанности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2, действуя через представителя ФИО12, обратилась в суд с административным исковым заявлением, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ Партизанская» и ФИО2 был заключены договоры инвестирования №ПРТ-70-210 и №ПРТ-70-506. Согласно условиям договоров застройщик осуществляет комплекс работ по строительству здания и создания результата инвестиционной деятельности, а инвестор обязуется внести денежные средства в сумме, установленной договорами для реализации проекта. При этом результатом инвестиционной деятельности стороны определили-нежилые помещения, расположенные в многофункциональном комплексе с подземным паркингом по адресу <адрес>, а именно по договору №ПРТ-70-210- помещение Н210, по договору №ПРТ-70-506 помещение Н506. Согласно условий договора, по завершению инвестиционного проекта и завершения строительства административный истец получает по акту приема-передачи офисное помещение ориентировочной площадью 70,1 кв.м., расположенное на 2 этаже - Н210 и офисное помещение ориентировочной площадью 44,0 кв.м., расположенное на 5 этаже здания-Н506. Обязательства ФИО2 по внесению денежных средств согласно условиям договоров исполнены в полном объеме, что подтверждается соответствующими справками выданными застройщиком ДД.ММ.ГГГГ. Сторонами условия договоров выполнены- застройщик возвел здание, ФИО2 оплатила результат. ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписаны акты приема-передачи объектов инвестиционной деятельности, ФИО2 приняты: нежилое помещение Н210, кадастровый № и нежилое помещение Н506 с кадастровым номером 22:63:050208:1573. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 была зарегистрирована как индивидуальный предприниматель, после чего обратилась к застройщику для внесения изменений в договоры.
Административный истец обратилась в Росреестр с заявлениями о регистрации права собственности на указанные нежилые помещения, однако ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ административным ответчиком было принято решение о приостановлении регистрации права на указанные объекты. Основанием для приостановления регистрации права послужил факт нарушения застройщиком запрета, предусмотренного ч. 2.1 ст. 1 Закона №-Ф3, административному истцу было рекомендовано обратиться к застройщику за регистрацией права собственности на объекты за ним, а затем за истцом или обратиться в суд за признанием права собственности.
Ввиду не устранения приведенных нарушений уведомлениями от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001/2025-68258622/11075826-1 и от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001/2025-68258607/112386556-1 административному истцу было отказано в регистрации права на помещения Н210 и Н506 соответственно. С чем административный истец не согласна, поскольку указанные уведомления административного ответчика основаны на ошибочном толковании норм действующего законодательства, поскольку фактически между ФИО2 и ООО «СЗ Партизанская» были заключены договоры участия в долевом строительстве, которые недействительными не признаны. Также договоры инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ не являются ничтожными, следовательно, оснований для отказа в государственной регистрации прав у административного ответчика не имелось.
На основании изложенного, административный истец, с учетом уточнения требований, просит признать незаконными уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001/2025-68258622/11075826-1 об отказе в государственной регистрации прав в отношении помещения с кадастровым номером 22:63:050208:1573, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес>, здание 70, помещение Н506; от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001/2025-68258607/112386556-1 об отказе в государственной регистрации прав в отношении помещения с кадастровым номером 22:63:050208:1516, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес>, здание 70, помещение Н210 и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> повторно рассмотреть заявления от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности на помещения Н506, Н210, расположенные по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес>, здание 70, в установленном законом порядке, а также взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> расходы по оплате госпошлины в размере 6000 рублей.
В ходе рассмотрения дела судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Комитет по строительству, архитектуре и развитию <адрес>.
Административный истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще.
Представитель административного истца ФИО6 в судебном заседании на удовлетворении административных исковых требованиях настаивала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, с учетом уточнений в части взыскания расходов по уплате государственной пошлины.
Представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> ФИО7, ФИО8 в судебном заседании возражали относительно удовлетворения административных исковых требований в полном объеме.
Представители заинтересованного лица ООО «СЗ «Партизанская» ФИО9 и ФИО10 в судебном заседании полагали, что требования административного истца являются обоснованными, основанными на законе.
Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
От заинтересованного лица инспекции строительного и жилищного надзора <адрес> поступил отзыв на требования административного истца, в которых представителем указано, что оценка действий административного ответчика в компетенцию инспекции не входит, интересы инспекции заявленными требованиями не затрагиваются.
С учетом мнения участников процесса, в соответствии с положениями ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации я участников процесса, извещенных надлежащим образом о проведении судебного заседания.
Выслушав представителя административного истца, представителей административного ответчика и заинтересованных лиц, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.
В силу ч.1 ст. 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении прав, свобод и законных интересов, если Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд.
Оспариваемые уведомления вынесены административным ответчиком ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, были вручены представителю ФИО2-ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ, при том, что сведений о дате получения ФИО11 указанных уведомлений в материалы дела не представлено. Первоначально административный истец обращалась с административным исковым заявлением в Центральный районный суд <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, которое было возвращено за неподсудностью спора ДД.ММ.ГГГГ, в Октябрьский районный суд <адрес> рассматриваемое исковое заявление подано ДД.ММ.ГГГГ.
Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод, что срок, установленный ч. 1 ст. 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не является пропущенным.
Согласно ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости и является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений (ч. 2 ст. 1 Закона №218-ФЗ).
В силу положений ст. 14 указанного Закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Согласно ч. 1 ст. 21 указанного Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.
В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> поступили заявления ФИО2 о государственной регистрации права собственности в отношении объектов недвижимости: нежилое помещение Н210, площадью 70,0 кв.м., с кадастровым номером 22:63:050208:1516 и нежилое помещение Н506, площадью 44,5 кв.м., с кадастровым номером 22:63:050208:1573, расположенных по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес>, здание 70.
В качестве приложений к указанным заявлениям были поданы также: договор инвестирования №ПРТ-70-210 и №ПРТ-70-506, дополнительные соглашения к указанным договорам от ДД.ММ.ГГГГ, акты приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ, справки о полной оплате от ДД.ММ.ГГГГ.
Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001/2025-68258622/6436337-1 осуществление действий по регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости: нежилое помещение Н506, площадью 44,5 кв.м., с кадастровым номером 22:63:050208:1573, приостановлено до ДД.ММ.ГГГГ на основании п.13 ч.1 ст.26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а именно, в связи с тем, что сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права является ничтожной.
По указанным основаниям ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ФИО11 выдано уведомление № КУВД-001/2025-68258607/6525143-1 о приостановлении до ДД.ММ.ГГГГ осуществления действий по регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости: нежилое помещение Н210, площадью 70,0 кв.м., с кадастровым номером 22:63:050208:1516
В качестве основания для выводов о ничтожности сделки, государственный регистратор ссылается на положения ч.2.1 ст.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а именно на установленный запрет привлечения денежных средств граждан для строительства объектов недвижимости в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
На основании чего, имеется ссылка на то, что в договоре инвестирования не указано, что инвестор действует в качестве индивидуального предпринимателя, то есть договор инвестирования заключен с физическим лицом, несмотря на прямой запрет на привлечение денежных средств от граждан для строительства, поскольку на момент заключения договора инвестирования (ДД.ММ.ГГГГ) ФИО11 не являлась индивидуальным предпринимателем-указанный договор недействителен.
Также рекомендовано заявителю обратиться застройщику для регистрации им права собственности за собой и в последующем оформить переход права собственности в установленном порядке или обратиться в суд для признания права собственности на помещения.
Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001/2025-68258622/11075826-1 и от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001/2025-68258607/112386556-1 ФИО11 отказано в государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости, в связи с не устранением причин, послуживших основание для приостановления действий по регистрации права собственности.
Оценивая законность оспариваемых административным истцом решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенных в форме уведомлений, с учетом приостановления регистрации права, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав состоит, в том числе из проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Частью 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации в качестве оснований для приостановления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав названы, в частности случаи, если:
не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5);
сделка, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, являющиеся основанием для государственной регистрации права, признаны недействительными в судебном порядке (пункт 12);
сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13).
Исходя из содержания уведомлений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в качестве основания приостановления государственной регистрации права, а впоследствии, для отказа в регистрации права указано на то, что сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации).
Между тем должностным лицом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> не учтено следующее.
При квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом.
Правовая квалификация договора производится независимо от указанного сторонами наименования договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п. (пункт 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).
В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - постановление N 54), указано, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
При этом необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
Кроме того, независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности («Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ)
При таком положении дела, исходя из буквального значения сведений, содержащихся в договорах инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ №ПРТ-70-210 и №ПРТ-70-506, дополнительных соглашениях к указанным договорам в их системном нормативно-правовом единстве, а так же исходя из правовой природы, существа обязательства и фактической цели заключенного договора, с учетом того, что государственная регистрация права может иметь место после подписания сторонами передаточного акта, то к спорным правоотношениям подлежат применению положения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку заключенные между ООО «СЗ «Партизанская» и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ договоры фактически представляет собой договоры участия в долевом строительстве.
Несоблюдение формы заключения таких договоров не может являться основанием для ограничения прав ФИО2, являющейся экономически слабой стороной правоотношений, на оформление спорных объектов в собственность в установленном законом порядке.
Кроме того в ходе рассмотрения дела представителями административного истца и ООО «СЗ Партизанская» отмечалось, что по аналогично заключенным договорам с иными физическими лицами была осуществлена государственная регистрация прав собственности, что по отношении к административному истцу нарушает принцип равенства участников указанных правоотношений, что по мнению суда, заслуживает внимания.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований к приостановлению осуществления регистрации права ФИО2 на объекты недвижимости и как следствие- о незаконности решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> вынесенных в форме уведомлений от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001/2025-68258622/11075826-1 и от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001/2025-68258607/112386556-1 об отказе в государственной регистрации права собственности ФИО2 на объекты недвижимости: нежилое помещение Н210 и Н506, расположенные по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес>, здание 70.
В случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) и необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению, суд не связан мнением административного истца при определении способа устранения допущенного нарушения и вправе определить его исходя из обстоятельств дела, в том числе указать на необходимость принятия решения по конкретному вопросу (пункт 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
В связи с чем, нарушенные права ФИО2 подлежат восстановлению путем возложения на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> обязанности повторного рассмотрения заявлений ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности на помещения Н506, Н210, расположенные по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес>, здание 70, в установленном законом порядке.
С учетом изложенного, административные исковые требования ФИО2 подлежит удовлетворению в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 данного Кодекса.
Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела (часть 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
ФИО2 при подаче рассматриваемого административного искового заявления была оплачена государственная пошлина в общем размере 6000 руб., что подтверждается чеками по операции от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ. Указанные расходы суд признает необходимыми для реализации административным истцом права на судебную защиту и подлежащими взысканию в ее пользу с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административные исковые требования ФИО2 удовлетворить.
Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001/2025-68258622/11075826-1 в форме уведомления об отказе ФИО2 в государственной регистрации прав в отношении помещения с кадастровым номером 22:63:050208:1573, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес>, здание 70, помещение Н506.
Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001/2025-68258607/112386556-1 в форме уведомления об отказе ФИО2 в государственной регистрации прав в отношении помещения с кадастровым номером 22:63:050208:1516, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес>, здание 70, помещение Н210.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> повторно рассмотреть заявления ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности на помещения Н506, Н210, расположенные по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес>, здание 70, в установленном законом порядке.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в пользу ФИО2 расходы по оплате госпошлины в размере 6000 рублей.
Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес> края.
Председательствующий Н.<адрес>
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.