2.126 - Споры, возникающие из жилищного законодательства -> Споры с управляющими компаниями
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 декабря 2025 года г. Биробиджан
Биробиджанский районный суд Еврейской автономной области в составе судьи Кривошеевой И.В., с участием старшего помощника прокурора Ляш Н.П., при секретаре Хабибулиной Д.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению заместителя прокурора города Биробиджана в интересах Тюкавкиной Татьяны Анатольевны, Улановой Валентины Николаевны к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ДомСтройСервис» о возложении обязанности совершить определенные действия,-
УСТАНОВИЛ:
Заместитель прокурора г. Биробиджана обратился в суд в интересах Тюкавкиной Т.А., Улановой Т.А. с иском к ООО «УК «ДомСтройСервис» о возложении обязанности совершить определенные действия. Требования мотивированы тем, что инспекцией государственного строительного и жилищного надзора ЕАО на основании обращений жителей многоквартирного дома расположенного по адресу: ЕАО, г. Биробиджан ул. Пригородная д. 2, в рамках внеплановых проверочных мероприятий, выявлены нарушения норм жилищного законодательства, а именно: в подъезде № 1 стены имеют отслоения лакокрасочного покрытия, местами наблюдается отслоение штукатурных слоев; в подъезде № 2 стены тамбура имеют отслоения штукатурных и лакокрасочных слоев, загрязнен побелочный слой потолка со следами затекания атмосферных вод с кровли. Дверные полотна тамбурных дверей в обоих подъездах имеют нарушения окрасочных слоев. По информации руководителя ООО УК «ДомСтройСервис» проведение текущего ремонта подъездов указанного многоквартирного дома, не планируется. Просит возложить обязанность на ООО «УК «ДомСтройСервис» провести текущий ремонт подъездов многоквартирного дома расположенного по адресу: г. Биробиджан ул. Пригородная д. 2, в срок до 01.09.2026.
В судебном заседании старший помощник прокурора Ляш Н.П. исковые требования поддержала, уточнив их по видам проведения необходимых работ, а именно: осуществить побелку, покраску, оштукатуривание потолка и стен, покраску дверных полотен тамбурных дверей - в подъездах 1 и 2, в срок до 01.09.2026.
Истцы Тюкавкина Т.А., Уланова Т.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещена надлежащим образом.
Представитель ответчика ООО «УК «ДомСтройСервис» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Суд, выслушав пояснения прокурора, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
На основании статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией.
В силу части 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
По смыслу закона все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. То есть, управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности.
На основании части 3 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила № 491).
В соответствии с пунктом 10 Правил № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, обеспечивающими наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.
Согласно подпункту «з» пункта 11 Правил № 491 под содержанием общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома понимается, в частности, текущий и капитальный ремонт.
Требования и порядок содержания, обслуживания и ремонта жилищного фонда установлены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее - Правила № 170), которые изданы с целью обеспечения выполнения установленных нормативов собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
Согласно пункту 4.2.1.3 Правил № 170 не допускаются деформации конструкций, отклонение конструкций от вертикали и осадка конструкций, расслоение рядов кладки, разрушение и выветривание стенового материала, провисания и выпадение кирпичей.
Не допускается ослабление креплений выступающих деталей стен: карнизов, балконов, поясков, кронштейнов, розеток, тяги и др., разрушение и повреждение отделочного слоя, в том числе облицовочных плиток (пункт 4.2.1.5 Правил №170).
Чтобы предотвратить разрушения облицовки, штукатурки и окрасочных слоев фасада следует не допустить увлажнение стен атмосферной, технологической, бытовой влагой (пункт 4.2.1.6 Правил № 170).
Инженерно-технические работники организаций по обслуживанию жилищного фонда во время периодических осмотров жилых и подсобных помещений и наладок инженерного оборудования должны обращать внимание на техническое состояние ограждающих конструкций и оборудования, температурно-влажностный режим и санитарное состояние в помещениях (пункт 3.1.1 Правил № 170).
Стыковые соединения, имеющие протечки, должны быть заделаны с наружной стороны эффективными герметизирующими материалами (упругими прокладками и мастиками) силами специалистов в кратчайшие сроки (в малых объемах в период подготовки домов к зиме) (пункт 4.2.1.7 Правил №170).
Местные разрушения облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев, трещины в штукатурке, выкрашивание раствора из швов облицовки, кирпичной и мелкоблочной кладки, разрушение герметизирующих заделок стыков полносборных зданий, повреждение или износ металлических покрытий на выступающих частях стен, разрушение водосточных труб, мокрые и ржавые пятна, потеки и высолы, общее загрязнение поверхности, разрушение парапетов и так далее должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития (пункт 4.2.3.1 Правил № 170).
Пунктом 4.2.1.9 Правил № 170 предусмотрено, что для предупреждения высолов, шелушений, пятен и т.д. выполняется своевременная окраска фасадов.
Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать исправное состояние стен для восприятия нагрузок (конструктивную прочность); устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития (пункт 4.2.1.1 Правил № 170).
На основании пункта 10 Правила № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
В пункте 11 Правил № 491 определено, что содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя: а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
Текущий ремонт - это комплекс работ (услуг), включенных в план работ и проводимых в рамках содержания общего имущества многоквартирного дома, связанных с восстановлением потерявших в процессе эксплуатации функциональную способность частей многоквартирного дома, на аналогичные или иные, улучшающие показатели до их нормативного состояния, когда объем таких работ не превышает 30% от ремонтируемого имущества (пункт 3.1 ГОСТ Р 56535-2015).
Из материалов дела следует, что 01.08.2013 между ООО «УК «ДомСтройСервис» и жильцами многоквартирного дома, расположенного по адресу: ЕАО, г. Биробиджан ул. Пригородная д. 2, заключён договор управления данным многоквартирным домом.
В ходе проведения выездной проверки 23.06.2023 инспектором государственной жилищной инспекции, выявлены нарушения норм жилищного законодательства управляющей компанией ООО «УК ДомСтройСервис» по содержанию общедомового имущества многоквартирного дома: подъездов дома № 2 по ул. Пригородной в г. Биробиджане, что отражено в протоколе осмотра № 2 от 23.06.2023.
26.06.2023 надзорным органом в адрес управляющей компании вынесено предписание об устранении обязательных требований, со сроком исполнения – 31.07.2024.
Согласно ответам ООО «УК ДомСтройСервис» № 9121/1 от 18.07.2022 и № 791 от 09.06.2023 (в адрес государственной жилищной инспекции ЕАО в адрес государственной жилищной инспекции ЕАО) управляющая компания ссылается на недостаточность денежных средств на лицевом счете МКД для выполнения работ по текущему ремонту подъездов дома по вышеуказанному адресу. Вместе с тем, обязуется организовать собрание собственников с целью принятия решения об определении способа финансирования таких работ и их проведение в 2024 году.
Однако, протоколом осмотра № 2 от 13.05.2025, вынесенного инспекцией государственного строительного и жилищного надзора ЕАО, при осмотре подъездов многоквартирного дома № 2 по ул. Пригородной в г. Биробиджане, вновь выявлены нарушения норм жилищного законодательства, а именно: в подъезде № 1 стены имеют отслоения лакокрасочного покрытия, местами наблюдается отслоение штукатурных слоев. В подъезде № 2 загрязнен побелочный слой потолка, наличие сухих следов затекания атмосферных вод с кровли. Стены тамбура в подъезде № 2 имеют отслоения штукатурных и лакокрасочных слоев. Дверные полотна тамбурных дверей в обоих подъездах имеют нарушения окрасочных слоев.
В тот же день надзорным органом вынесено предписание об устранении нарушений обязательных требований № 47ААП/25, со сроком исполнения – 01.09.2025.
Из объяснения и.о. директора ООО УК «ДомСтройСервис» Абакумец А.В. от 05.08.2025 следует, что ремонтные работы в МКД по адресу: ЕАО, г. Биробиджан ул. Пригородная д. 2, не проведены в связи с арестом счетов управляющей компании налоговым органом, в ближайшее время проведение ремонтных работ текущего характера не планируется.
Учитывая установленные по делу обстоятельства и положения действующего законодательства, суд считает необходимым удовлетворить исковые требования, обязать ответчика провести текущий ремонт подъездов многоквартирного дома по адресу: ЕАО, г. Биробиджан, ул. Пригородная, д. 2, в срок до 01.09.2026. Исходя из длительности неисполнения управляющей компанией своих обязанностей по надлежащему содержанию МКД, оснований для установления более длительного срока исполнения решения суда не имеется, арест счетов управляющей компании таким обстоятельством не является.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования заместителя прокурора города Биробиджана в интересах Тюкавкиной Татьяны Анатольевны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №), Улановой Валентины Николаевны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ДомСтройСервис» (ИНН №) о возложении обязанности совершить определенные действия – удовлетворить.
Возложить обязанность на общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ДомСтройСервис» провести текущий ремонт подъездов № 1 и № 2 многоквартирного дома, расположенного по адресу: Еврейская автономная область, г. Биробиджан, ул. Пригородная, д. 2, а именно: осуществить оштукатуривание потолков и стен, их побелку и покраску, а также покраску дверных полотен тамбурных дверей, в срок до 01.09.2026.
Решение может быть обжаловано в суд Еврейской автономной области через Биробиджанский районный суд ЕАО в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья И.В. Кривошеева
Мотивированное решение изготовлено 22.12.2025